こんにちは。親の家や相続した不動産の悩みを一緒に考える、カズです。
相続した実家を売りに出したものの、「問い合わせがほとんどない」「何人か内覧したのに決まらない」となると、価格を下げるべきか迷いますよね。
ただ、相続した家が売れないからといって、最初から大幅に値下げする必要があるとは限りません。
価格以外にも、建物の状態、残置物、権利関係、広告の見せ方、不動産会社の販売方法など、買主が決まらない理由はいくつもあります。
私なら、まず「どの段階で買主候補が止まっているか」を確認します。そのうえで原因を見つけ、価格を下げる前に改善できる部分から手を付けます。
- 相続した家が売れない主な原因
- 問い合わせや内覧から原因を見分ける方法
- 値下げ前に試したい7つの売却対策
- 別会社の査定や買取を比べるタイミング
相続した家が売れない結論
相続した家が売れないときは、価格、物件、権利、販売方法のどこに原因があるのかを先に確認することが大切です。
特に見てほしいのが、問い合わせから契約までのどこで止まっているか。ここを見ると、何を変えるべきか分かりやすくなります。
| 現在の状況 | 考えられる原因 | 最初に確認すること |
|---|---|---|
| 問い合わせが少ない | 価格・広告・需要 | 成約事例と掲載内容 |
| 問い合わせはある | 写真・説明・内覧条件 | 物件情報の見せ方 |
| 内覧後に断られる | 建物状態・残置物・価格 | 断られた理由 |
| 話は進むが決まらない | 価格交渉・権利・引渡条件 | 買主が気にしている条件 |
例えば問い合わせ自体がほとんどないのであれば、室内を少し片付けても結果は変わりにくいかもしれません。一方、内覧は何件も入るのに申込みがないなら、価格や建物状態、片付けの負担などが最後の壁になっている可能性があります。
コンサルタント ＠KAZU私なら「売れない」という言葉だけで判断しません。問い合わせ件数、内覧件数、断られた理由を確認します。どこで止まっているかが分かれば、必要のない値下げを避けられることがあります。
相続不動産売却全体の手順や名義、税金、必要書類については、相続不動産売却の完全ガイドで確認できます。この記事では、その中でも「売りに出したのに売れない」という場面に絞って見ていきます。
売れない原因を4つに分ける
実家が売れない理由は一つとは限りません。いくつかの原因が重なっていることもあるため、まず次の4つに分けて考えてみてください。
価格と需要が合っていない
売出価格が周辺の成約価格より高ければ、購入候補から外れやすくなります。ただし、比較するのは現在売り出されている物件の価格だけではありません。
売出価格は売主の希望価格です。実際に取引された価格も確認し、自分の家と立地、土地面積、築年数、接道などが近い物件と比べます。
国土交通省の不動産情報ライブラリでも、不動産の取引価格や成約価格などを確認できます。
建物状態や残置物が壁になる
古い実家では、雨漏り、設備の故障、庭木、家具や家電などの残置物が買主の不安材料になることがあります。
だからといって、売却前に高額なリフォームや解体をすればよいわけでもありません。買主がリフォームを前提に探していることもありますし、古家付き土地として販売できる場合もあります。
工事費をかける前に、そのまま売った場合と手を加えた場合の価格差を比べることが先です。
権利関係が売却を止める
相続した家では、普通の自宅売却にはない問題が隠れていることがあります。例えば、登記名義が親や祖父母のまま、兄弟との共有、抵当権が残っている、土地の境界が分からないといったケースです。
私は不動産の相談を受けるとき、価格だけではなく登記事項証明書も確認します。家族が認識している所有者と登記名義が違うこともあるからです。
2024年4月から相続登記は義務化されています。売却を進める場合も、最終的に買主へ所有権を移転できる状態にする必要があるため、現在の登記名義は早めに確認してください。
制度の詳細は法務省の相続登記に関する案内で確認できます。
販売方法や会社が合っていない
価格や建物に大きな問題がなくても、購入希望者へ物件情報が十分に届いていなければ売れません。
どの不動産情報サイトへ掲載しているのか、写真は十分か、間取りや土地の特徴が分かりやすいか、問い合わせにどう対応しているかまで確認します。
さらに、不動産会社によって得意なエリアや物件は違います。相続した古い戸建てを売りたいのに、その地域の中古戸建てをあまり扱っていない会社へ任せているなら、別会社の意見を聞く意味があります。
値下げ前に試したい7つの対策
ここからは、大幅な値下げを決める前に確認したい対策を順番に見ていきます。全部を行う必要はなく、今の売却状況に合うものから試してください。
反響が止まる場所を確認する
まず不動産会社へ、問い合わせ件数、内覧件数、購入を見送った理由を聞きます。
問い合わせゼロと、内覧10件で申込みゼロでは対策が違います。数字で確認すると「何となく売れない」という状態から抜け出せます。
成約事例で価格を再確認する
次に、売出価格の根拠を確認してください。見るべきなのは「この地域ならこれくらい」という大まかな話だけではありません。
近隣の成約事例、土地面積、接道、築年数、建物状態などを自分の家と比べます。査定額について詳しく確認したい場合は、相続不動産査定の進め方も参考にしてください。
査定額は売れることを保証する価格ではありません。「なぜこの価格なのか」「この価格で反響がなければ次はどうするのか」まで聞くことがポイントです。
物件情報の見せ方を変える
写真、間取り図、紹介文も見直します。古い家でも、日当たり、庭、駐車スペース、周辺環境など、購入希望者が暮らしを想像する材料はあります。
遠方の実家だからといって、古い写真のまま何か月も掲載されているなら一度確認してみてください。価格を下げる前に改善できる部分です。
残置物と建物状態を確認する
家具や荷物が残っている場合も、いきなり全部処分する必要はありません。まず現状のまま査定し、片付けて仲介する場合と現状で売却する場合を比べます。
雨漏りや建物の傷みがある場合も同じです。修繕費を先に支払うのではなく、そのまま売る選択肢を含めて価格差を確認しましょう。
名義や境界などを確認する
土地の境界、接道、未登記部分、抵当権、共有関係などに問題があると、買主が見つかってから手続きが止まることがあります。
特に兄弟など複数人が関係する相続不動産では、誰が売却するのか、売却条件について家族の考えが合っているかも確認しておきたいところです。
販売活動を確認する
専任媒介や専属専任媒介で依頼している場合は、販売活動の報告だけでなく、レインズへの登録状況なども確認できます。
国土交通省も、売却依頼者がレインズの登録内容や取引状況を確認できる仕組みを案内しています。価格を下げる前に、本当に十分な販売活動が行われているかを見ることも大切です。
媒介契約の基本は、国土交通省の不動産取引に関する案内でも確認できます。
別会社の査定と買取を比べる
販売方法を見直しても動きがないなら、現在依頼している会社だけで判断せず、別の不動産会社にも査定してもらいます。
ここで大切なのは、一番高い査定額を選ぶことではありません。想定する買主、販売方法、売却までの期間、必要になる費用まで比べます。
さらに売却期限を優先したい場合は、不動産会社が直接買う買取も候補になります。一般の買主を探す仲介より価格が低くなる傾向はありますが、売却期間や片付けの負担を減らせる場合があります。
仲介と買取の判断基準は、実家売却は買取と仲介どっちかを比較した記事でも詳しく紹介しています。
◆カズのワンポイントアドバイス
私なら、値下げを決める前に別会社の査定を取ります。今の価格が高いのか、それとも販売方法に問題があるのかを見分けたいからです。仲介価格と買取価格の両方を知っておけば、家族でも判断しやすくなります。
今の会社だけで判断しにくい場合は、別会社の査定額や提案内容も比べると、値下げが必要なのかを判断しやすくなります。
＼ 値下げ前に複数社の査定額を比較 ／
査定結果を比べてから価格や依頼先を見直せます。
売れない間の費用も比べる
相続した家では、「あと半年待てば高く売れるかもしれない」と考えることもあります。ただ、その半年にも固定資産税、火災保険、庭木の手入れ、建物管理などの費用がかかります。
遠方なら交通費も必要でしょう。マンションなら管理費や修繕積立金も続きます。
そこで、売出価格だけではなく、半年や1年保有した場合に増える費用と、価格を見直した場合の手残りを一緒に比べます。
例えば50万円高く売れる可能性を待つために、それに近い維持費や修繕費が発生するなら、待つことが本当に得なのかは変わってきます。
逆に保有コストが小さく、売却を急がないなら、焦って価格を下げる必要がない場合もあります。
空き家を長期間放置すると建物の劣化が進み、管理状態によっては周辺への影響も問題になります。使っていない家でも、売れるまで適切な管理を続けてください。
売却を進める次の3ステップ
実家が売れないときに何から始めるか迷ったら、次の順番で進めてみてください。
- 反響を確認する
問い合わせ数、内覧数、購入を見送った理由を不動産会社へ確認します。 - 価格と販売方法を比べる
成約事例を確認し、必要なら別会社からも査定を取ります。 - 期限に合わせて売り方を決める
仲介を続けるのか、価格を見直すのか、買取へ切り替えるのかを手残りと売却期間で判断します。
名義、共有、抵当権なども関係し、「不動産会社へ聞けばいいのか、司法書士や税理士なのか分からない」という場合は、相続不動産の相談先と専門家の役割も確認してみてください。
名義や共有、抵当権などが絡むと、査定額だけでは次の手を決めにくいことがあります。KAZUなら、売却を前提にせず、今の状況と確認する順番、必要な相談先を一緒に整理できます。
＼ 値下げ前の進め方を一緒に整理 ／
値下げや買取を決める前の状況確認だけでも相談できます。
短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。
相続不動産が売れない時のよくある質問
最後に、相続した実家が売れないときによくある疑問へ回答します。
売れないなら値下げすべきですか？
A. すぐに値下げする必要があるとは限りません。問い合わせが少ないのか、内覧後に断られているのかを確認し、価格、広告、建物状態、販売方法のどこに原因があるかを見てから判断してください。
何か月売れなければ見直しますか？
A. 期間だけで一律には決められません。ただ、問い合わせや内覧がほとんどない状態が続いているなら、同じ販売方法をそのまま続けるのではなく、価格の根拠や広告内容、不動産会社の販売方針を確認した方がよいでしょう。
荷物が残っていても査定できますか？
A. 家具や家電などが残っていても査定を相談できる場合があります。先に高額な処分費をかけるより、現状のまま売る場合と片付けた場合の条件を比べてから決める方法もあります。
古い家は解体した方が売れますか？
A. 必ずしも解体した方がよいとは限りません。古家付き土地として探す買主もいるため、解体費を支払う前に、現状売却、更地売却、買取の査定を比べることをおすすめします。
別の不動産会社へ相談してもいいですか？
A. はい。現在の媒介契約の内容を確認する必要はありますが、別会社から査定や意見を聞くことで、価格だけが原因なのか、販売方法を変える余地があるのか判断しやすくなります。
まとめ
相続した家が売れないと、「もっと価格を下げないと無理なのかな」と考えがちです。しかし、価格以外にも、建物状態、残置物、権利関係、広告、販売方法、不動産会社との相性など確認したい点があります。
まず問い合わせ数と内覧数を確認し、どこで買主候補が止まっているかを見てください。そのあと成約事例、物件情報、販売活動を確認します。
それでも動きがない場合は、別会社の査定や買取価格も比べてみましょう。
「いくらで売り出すか」だけではなく、「いつまでに売りたいか」「費用を差し引いていくら残るか」まで見ると、自分に合う売却方法を選びやすくなります。
相続、登記、税金、不動産取引の扱いは、相続開始日、名義、遺産分割、物件の状態などで変わります。正確な情報は法務省、国土交通省、国税庁などの公式サイトをご確認ください。
最終的な判断は、必要に応じて司法書士、税理士、弁護士、不動産会社など各分野の専門家にご相談ください。
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