相続した土地は3年以内に売却すべき？税金の特例と期限を解説

こんにちは。相続した土地や実家の売却について一緒に考える、カズです。

相続した土地について「3年以内に売れば税金が安くなるのか」と聞かれることがあります。私も不動産の相談を受ける中で、この「3年」という言葉が一番混同されやすいと感じています。

相続した土地に、一律の「3年以内に売らなければならない」という期限はありません。ただし、相続税が課税された人の取得費加算や、親が住んでいた一定の家屋・敷地に使える相続空き家の3,000万円特別控除には期限があります。

なので、3年以内に売るかどうかは「税金が安くなるらしい」で決めるのではなく、自分がどの特例に該当するか、今売った場合の手取りはいくらかを見て判断するのが大切です。

相続した土地を3年以内に売却すると税金はどうなる

「3年以内」という言葉だけを見ると、3年を境に税金が一気に変わるように感じるかもしれません。実際には、取得費加算と空き家特例で期限の数え方も対象者も違います。

3年・3年10か月・5年・相続登記の期限をまとめて確認したい方は、相続不動産はいつまでに売る？3年・3年10か月・5年の期限で全体像を確認できます。この記事では、その中でも土地売却の税金に絞って見ていきます。

3年以内でも税金は自動で安くならない

相続した土地を売ったときは、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。基本は、売却価額から取得費、譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いて譲渡所得を計算します。

そのため、親が購入した金額を十分に確認でき、売却益があまり出ない土地なら、3年以内かどうか以前に税負担が小さい場合があります。反対に取得費が分からず、売却価額の5％を概算取得費として使うと、譲渡所得が大きくなることがあります。

土地売却の税金の計算方法や取得費を詳しく確認したい方は、相続した土地の売却税金はいくら？計算方法と特例を先に確認してください。

取得費加算は約3年10か月が目安

相続や遺贈で財産を取得し、その人に相続税が課税されている場合、一定期間内に土地などを売却すると、納めた相続税のうち一定額を取得費へ加算できることがあります。これが相続税の取得費加算です。

国税庁では、対象財産を「相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」に譲渡することを要件の一つとしています。通常の相続税申告期限が相続開始を知った日の翌日から10か月以内なので、一般には相続から約3年10か月と説明されます。

つまり「死亡日からちょうど3年以内」ではありません。また、その財産を取得した人に相続税が課税されていない場合は、この特例を使えません。正確な期限と加算できる金額は、国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」で確認してください。

取得費加算で税額が変わる例

例えば、売却価額3,000万円、親から引き継いだ取得費1,000万円、譲渡費用100万円、長期譲渡所得に該当すると仮定します。特別控除を考えなければ譲渡所得は1,900万円です。

仮に取得費へ加算できる相続税額が300万円なら、譲渡所得は1,600万円まで下がります。2026年分の一般的な長期譲渡所得の税率約20.315％で単純計算すると、税額差は約60万9,450円です。

空き家特例は3年後の年末を確認

亡くなった親が住んでいた一定の家屋とその敷地等を相続して売却する場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産の特例」を使えることがあります。

期限は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。さらに現行制度では、対象となる譲渡は2027年12月31日までとされています。

ただし、更地を相続しただけで自動的に使える制度ではありません。原則として1981年5月31日以前に建築された一定の家屋であること、区分所有建物ではないこと、相続開始直前の居住状況、売却価額が1億円以下であることなど複数の要件があります。

また、2024年1月1日以後の譲渡で対象財産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円になります。正確な適用条件は、国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」で確認してください。

相続後3年と所有期間5年は別

「相続して3年以内に売ると短期譲渡になるのでは」と心配する方もいますが、相続した土地の所有期間は、原則として親など被相続人の取得時期を引き継ぎます。

2026年分では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地は長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として扱われます。一般的な税率は、長期が所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて約20.315％、短期が約39.63％です。

つまり、親が20年前に購入した土地を相続して1年後に売っても、「相続後1年だから短期」とは限りません。3年以内という特例期限と、長期・短期を分ける5年は切り分けて考えてください。

相続した土地の売却で税金と3年以内の特例を確認

税金の制度が分かったら、次は「自分の土地を今売るべきか」を確認します。期限だけを見て急ぐより、取得費、相続税、査定額、売却費用を同じ紙に並べると判断しやすくなります。

自分が使える特例を先に分ける

最初に、その相続で自分に相続税が課税されているかを確認してください。課税されているなら取得費加算の候補になります。次に、その土地が親の自宅の敷地だった場合は、相続空き家特例の要件を確認します。

相続登記の原則3年という期限は、これらの税制とは別です。名義が親のままでも査定相談はできますが、最終的に買主へ所有権を移すには相続関係と登記を整える必要があります。

3年以内に売るかは手取りで比較する

特例の期限が近いからといって、相場より大幅に安い価格で急いで売れば、税金が減っても手元に残る金額が少なくなる場合があります。

反対に、使う予定のない土地を持ち続ければ、固定資産税、草刈り、管理、境界対応などの負担が続きます。なので私は、「今売った場合の査定額－売却費用－税金」と「保有を続けた場合の費用」を比べるようにしています。

現在の売却価格が分からないと手取り計算もできません。相続不動産の査定で何を比べればよいかは、相続不動産査定の進め方と手取り額の見方も参考になります。

売却する可能性があり、まだ査定を取っていないなら、まず複数社の査定額と売却期間の見込みを同じ条件で比べると判断しやすくなります。

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査定結果を見てから、売却するかどうかを決められます。

確定申告まで見越して資料を残す

相続した土地を売って譲渡所得が出た場合は、原則として売却した年分の確定申告が必要です。また、取得費加算や相続空き家の特例を使う場合は、特例適用のための申告や添付書類が必要になります。

売買契約書、仲介手数料の領収書、測量費などの資料は処分せず保管してください。売却後の申告方法や必要書類は、相続した土地を売却した後の確定申告で詳しく確認できます。

相続土地の3年以内売却に関するFAQ

Q1. 相続した土地は3年を過ぎても売却できますか？

A. はい。3年を過ぎたことだけを理由に土地そのものが売れなくなるわけではありません。ただし、取得費加算や相続空き家の特例など、一定期間内の譲渡を要件とする制度が使えなくなる可能性があります。

Q2. 相続税がかかっていなくても3年以内なら取得費加算を使えますか？

A. 原則として使えません。取得費加算は、相続や遺贈で財産を取得し、その財産を取得した人に相続税が課税されていることなどが要件です。

Q3. 相続した土地だけでも3,000万円控除を使えますか？

A. 土地を相続したというだけでは使えません。亡くなった方が住んでいた一定の家屋とその敷地等を相続したことを前提に、建築時期、居住状況、売却時期、売却価額など複数の要件を確認します。

Q4. 取得費加算と3,000万円控除はどちらを選べばいいですか？

A. 同じ不動産の譲渡では併用できないため、取得費、譲渡益、加算できる相続税額などで有利な方が変わります。両方の候補になる場合は、契約前に税理士へ試算を依頼すると安心です。

相続した土地の売却税金は3年以内に確認

相続した土地に、一律の3年売却期限はありません。ですが、相続税が課税されているなら取得費加算、親の自宅と敷地を相続したなら空き家の3,000万円特別控除というように、期限のある税制が関係する場合があります。

最初にやることは3つです。相続税が課税されているか確認する、親の取得費資料を探す、現在の査定額を確認する。この3つが分かると、3年以内に急いで売る意味があるのか、税金と売却価格を含めて考えやすくなります。

税制の適用は個別事情で変わります。正確な情報は国税庁などの公式情報を確認し、具体的な税額や特例の最終判断は税理士へ相談してください。

相続人が複数いる、名義が親のまま、取得費が分からない、どの特例を使えるか判断しづらい場合は、売却を決める前に状況を一度確認しておくと進めやすくなります。

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