空き家を国が買い取る制度はある？国庫帰属の条件と費用を解説

こんにちは。親の家や相続した空き家の悩みを一緒に考える、カズです。

「誰も住まなくなった実家を、国が買い取ってくれたら助かるのに」

遠方にある親の家や、買い手が見つかりそうにない空き家を相続すると、そう考える方もいると思います。

不動産の仕事を20年以上やっている私からお伝えすると、国が不要な空き家をお金を払って買い取る、一般向けの全国共通制度はありません。

ただし、相続した土地を一定の条件で国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」はあります。

この制度は買い取りではなく、所有者が費用を負担して、土地を国に引き渡す仕組みです。しかも、空き家などの建物が残っている土地は申請できません。

私は、国庫帰属を考える前に、まず建物付きのまま売れる可能性を確認することをおすすめしています。

今回は、国が空き家を買い取る制度の有無から、国庫帰属の条件・費用、売却と比較する方法まで、できるだけ分かりやすくお話しします。

• 国が空き家を買い取る制度と国庫帰属の違い
• 相続土地国庫帰属制度を利用できる条件
• 国へ土地を引き渡す費用と申請手順
• 空き家を売却・買取・国庫帰属で手放す判断基準

空き家を国が買い取る制度はある？

最初に、国による買い取りと、相続土地国庫帰属制度の違いを確認しましょう。

どちらも不要な不動産を手放す話ですが、お金の流れがまったく違います。

国庫帰属は買い取りではない

相続土地国庫帰属制度は、2023年4月27日に始まった制度です。

相続などで取得した土地について、法律で定められた条件を満たせば、国に所有権を移すことができます。

しかし、国から土地の代金を受け取れるわけではありません。

むしろ、申請時の審査手数料と、承認後の負担金を所有者が支払う必要があります。

例えば、土地として売れる可能性があるなら、まず民間への売却を検討した方が費用面で有利になるかもしれません。

逆に、買い手が見つからず、今後も管理費がかかり続ける土地では、国庫帰属が候補になります。

制度の内容は、法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」で確認できます。

自治体や空き家バンクとの違い

国が買い取らないなら、市役所に買い取ってもらえないか、と考える方もいるでしょう。

自治体によっては、公共利用を目的とした土地取得や、空き家の寄附受けなどを行う場合があります。

ただし、自治体が希望者の空き家を必ず買い取る制度ではありません。

また、空き家バンクは自治体が直接購入する仕組みではなく、売りたい人や貸したい人と、利用希望者をつなぐ制度です。

空き家バンクに登録できても、買主が現れる保証はありません。

自治体の制度を使いたい場合は、空き家が所在する市区町村の空き家対策窓口で確認してみてください。

相続土地国庫帰属制度の条件

国庫帰属制度は、土地の所有者なら誰でも利用できるものではありません。

申請できる人の条件と、国が引き取れる土地の条件を両方満たす必要があります。

申請できる人と共有名義の条件

原則として申請できるのは、相続または相続人に対する遺贈によって、土地の所有権や共有持分を取得した人です。

例えば、亡くなった親から実家の土地を相続した人や、祖父母から土地を受け継いだ人が該当します。

制度が始まった2023年4月27日より前に相続した土地でも、対象になる可能性があります。

一方、自分で購入した土地だけを所有している場合は、原則として申請できません。

ここで注意したいのが、兄弟などで共有している土地です。

なお、共有者の一部が購入によって持分を取得した場合でも、相続によって持分を取得した人と全員で共同申請するなど、一定の条件で利用できるケースがあります。

相続人の間で意見が分かれている場合は、解体や申請費用を支払う前に話し合っておきたいところです。

建物が残る空き家は申請できない

相続した実家について最も気をつけたいのが、建物の存在です。

建物が建っている土地は、相続土地国庫帰属制度を申請できません。

建物が古くても、誰も住んでいなくても、この条件は変わりません。

そのため、空き家付きの土地を国に引き渡したい場合、原則として申請前に建物を取り壊す必要があります。

ただし、私はここでいきなり解体を決めるのは避けてほしいと思っています。

解体した後に境界の問題などが見つかり、国庫帰属が認められなければ、解体費だけ支払って土地が残ることになるからです。

残置物がある場合の査定方法は、空き家は荷物が残ったままでも査定できる？で詳しく解説しています。

国が引き取れない土地の特徴

空き家を解体して更地にすれば、必ず国が引き取ってくれるわけではありません。

制度上、申請自体ができない土地と、審査の結果、承認されない土地があります。

特に昔からある住宅地では、境界標が見つからない、隣地との間に越境物がある、地中に古い基礎が残っているといった問題も考えられます。

ただし、境界標が見当たらないというだけで、必ず申請できないと決まるわけではありません。境界や所有権の範囲が明らかかどうかを、資料や現況に基づいて判断します。

大切なのは、土地の問題を確認せずに建物を取り壊さないことです。

相続登記をしていなくても申請できる？

親の名義のままになっている土地についても、気になるところでしょう。

相続土地国庫帰属制度は、相続登記が済んでいなくても申請できる場合があります。

相続などによって土地を取得したことを、戸籍関係書類などで証明できる場合です。

ただし、国庫帰属制度の申請ができることと、相続登記の義務は別の話になります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、原則として相続による不動産取得を知った日から3年以内に登記が必要です。

2024年4月1日より前の相続も義務化の対象で、原則として2027年3月31日が最初の期限になります。ただし、取得を知った日によって期限の判断が異なる場合があります。

国庫帰属を申請するから相続登記の義務を気にしなくてよい、とは考えないでください。

また、一般の買主へ売却する場合は、通常、相続登記を済ませてから所有権を移転する手続きが必要です。

相続土地国庫帰属制度の費用

国庫帰属を検討するときは、国へ納める費用だけでなく、解体や土地の状態を整える費用も考える必要があります。

「国へ渡せば管理費がなくなる」という点だけで判断すると、思った以上に出費が大きくなるかもしれません。

審査手数料は1筆14,000円

相続土地国庫帰属制度の審査手数料は、土地1筆につき14,000円です。

筆とは、登記上の土地を数える単位のこと。

例えば2筆の土地を申請する場合、審査手数料は28,000円になります。

この手数料は、申請を取り下げたり、不承認になったりしても原則として返金されません。

だからこそ、申請前に土地の状態を確認しておきたいんですね。

負担金は基本20万円から

国庫帰属が承認されると、審査手数料とは別に負担金を納める必要があります。

負担金は、国が土地を管理するための10年分の標準的な費用を考慮して決められるものです。

基本となる金額は1筆20万円ですが、すべての土地が20万円になるわけではありません。

市街化区域や用途地域内の宅地、一定の農用地、森林などは、区域や面積によって金額が変わります。

隣接する同じ種目の複数の土地については、一定の条件で負担金をまとめて計算できる特例もあります。

具体的な金額や計算方法は、法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」で確認してください。

解体費や測量費は別にかかる

空き家がある場合は、国へ納める費用よりも、建物の解体費用が大きな負担になる可能性があります。

その他にも、家財道具の撤去、樹木の伐採、境界確認、地中埋設物の撤去などが必要になることもあります。

解体費用には全国一律の金額がありません。家の広さ、構造、重機が入れるかどうかなどで違ってきます。

また、建物を取り壊すことで、住宅用地に適用されていた固定資産税などの軽減措置に影響が出る場合もあります。

解体後の税負担が気になる方は、実家の空き家にかかる固定資産税と放置リスクも確認しておきましょう。

申請から国庫帰属までの手順

実際に制度を使う場合は、次の順番で進めます。

1. 登記情報や土地の状態を確認する
2. 土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局に事前相談する
3. 申請できる状態か確認し、必要な書類を準備する
4. 審査手数料を納めて承認申請する
5. 書面審査や現地調査などを受ける
6. 承認されたら負担金を納付する
7. 負担金納付によって所有権が国へ移る

法務局への相談は、建物が残っている段階でも可能です。対面・電話・ウェブによる相談が案内されており、原則として事前予約が必要になります。

また、審査には時間がかかります。例えば大阪法務局では標準処理期間を8か月としていますが、実際の期間は土地の状況や調査内容によって異なります。

審査中も、土地の所有者としての管理負担は続きます。

承認後は、負担金の通知が届いた日の翌日から30日以内に納付が必要です。

期限までに納付しなければ承認が失効するため、必要な費用を準備しておきましょう。

空き家を国へ渡す前に比較すること

ここからは、実際に空き家を手放すための判断方法です。

私は、国庫帰属を検討している方にも、最初から解体費や負担金を支払う前提で話を進めないようお伝えしています。

売れる可能性があるなら、その条件を知ってから国庫帰属を選んでも遅くない場合があるからです。

建物付き売却と直接買取を比べる

古い実家を売る方法には、不動産会社が買主を探す仲介と、不動産会社などが直接購入する買取があります。

仲介なら市場に広く売り出せるため、買取より高い価格を目指せる可能性があります。一方、買主が見つかるまでの期間は分かりません。

直接買取は一般的に価格が低くなる傾向がありますが、条件が合えば短期間で手放しやすい方法です。

古家付きのまま売れる場合は、売主が解体費用を先払いせずに済む可能性もあります。

ただし、引渡し時の残置物や建物の扱いは契約次第なので、査定額だけで決めないことが大切です。

すでに売りに出しているのに買主が見つからない場合は、相続した空き家が売れない原因と値下げ前の対策も参考にしてください。

売却代金より手取りで比較する

国庫帰属と売却を比較するときは、「いくらで売れるか」だけでなく、最終的に残るお金と支払う費用を比べましょう。

売却の場合は、売却価格から仲介手数料、片付け費用、測量費、税金などを差し引いた金額が判断材料になります。

国庫帰属の場合は、解体費、審査手数料、負担金、撤去費、手放すまでの管理費などを合計します。

売却益が発生する場合は譲渡所得税も考慮しなくてはいけません。相続した家には一定の3,000万円特別控除などが使える場合もあるため、売買契約や解体の前に税理士へ適用条件を確認すると安心です。

売却の具体的な進め方は、空き家売却の手順と相続登記・税金の注意点で解説しています。

売るか解体するか迷う場合

ここまで読んでも「そもそも売却できるのか分からない」「解体費と売却価格を比べたい」という方もいると思います。

そんな場合は、最初から国庫帰属だけに決めず、売却・買取・解体・活用の提案を比べるのも一つの方法です。

例えば、空き家の解決プランを比較できるサービスを使えば、不動産会社や関連事業者から具体的な提案を受けられる場合があります。

ただし、地域や物件の条件によって対応できる会社は異なり、必ず希望どおりの提案が届くわけではありません。

タウンライフ空き家解決は、売却、買取、解体、活用などの解決方法を比較したい方に向くサービスです。

国庫帰属の申請を代行するサービスではありませんが、解体前に民間で対応できる可能性を確認する材料にはなります。

売却するかどうか決まっていない方も、建物付きでの売却や解体費用の提案を見比べることで、国庫帰属と比較する際の判断材料を増やせます。

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解決プランの比較は無料です。実際の工事や売却には別途費用が発生する場合があります。

申し込み後は、選択した企業から連絡が入ることがあります。事前にサービスの特徴を確認したい方は、タウンライフ空き家解決の口コミ・評判と注意点も参考にしてください。

国庫帰属を選ぶ人の判断基準

私なら、最終的には次の3つの順番で判断します。

1. 名義と土地の状態を確認する：相続人、共有者、建物、抵当権、境界などを確認する
2. 現状のまま売却できるか調べる：仲介・直接買取・解体後売却の条件を比べる
3. 売却が難しければ国庫帰属を検討する：法務局で条件を確認し、解体を含む総費用を計算する

特に、何社かに相談しても買い手が見つからない土地や、今後の管理負担が大きい土地では、国庫帰属を検討する意味があります。

一方、相場が分からない、査定を受けていない、家が古いという理由だけで国庫帰属を選ぶのは、少し早いかもしれません。

家族で意見が分かれている場合も同様です。誰がどの費用を負担するのか、土地を手放すことに全員が同意しているのかを確認してください。

空き家の国庫帰属に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 親の名義のままでも国庫帰属を申請できますか？

A. 相続登記が済んでいなくても、相続などによって土地を取得したことを証明できれば申請できます。ただし、戸籍関係書類などが必要です。相続登記の義務についても別途確認してください。

Q2. 空き家を解体する前でも法務局に相談できますか？

A. 相談できます。建物がある土地は国庫帰属を申請できませんが、事前相談の段階で解体しておく必要はありません。土地の登記情報や写真などを用意し、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局に相談してください。

Q3. 山林や農地も国に引き取ってもらえますか？

A. 相続などで取得し、法令上の条件を満たす山林や農地も制度の対象になります。ただし、土地の状態によって承認されない場合があり、負担金も土地の種類や面積などで変わります。

Q4. 相続放棄すれば空き家だけ手放せますか？

A. できません。相続放棄は、原則として預貯金などのプラスの財産も含め、相続する権利義務全体を放棄する手続きです。通常、自己のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。相続土地国庫帰属制度とは別の手続きなので、混同しないようにしてください。

空き家を国が買い取る制度のまとめ

国が空き家を買い取ってくれる一般的な全国共通制度はありません。

ただし、相続した土地については、相続土地国庫帰属制度によって国へ引き渡せる可能性があります。

この制度を検討するときは、次の点を覚えておきましょう。

• 国庫帰属は買い取りではなく、費用を支払って土地を渡す制度
• 空き家などの建物が残る土地は申請できない
• 境界・抵当権・管理状態などにも条件がある
• 審査手数料は1筆14,000円、負担金は20万円が基本
• 解体費用や測量費用は別途必要になる場合がある
• 解体する前に建物付きの売却・買取を確認する

私が20年以上の不動産実務で感じているのは、相続した実家は、普通の不動産売却より確認することが多いという点です。

親の名義が残っていたり、兄弟で意見が分かれていたり、家の中に荷物が残っていたり。売却だけを考えても、簡単には進まないことがあります。

それでも、最初から「もう売れない」と決める必要はありません。

まずは名義と家の状態を確認し、建物付きで売れる可能性を調べ、それでも難しければ国庫帰属を検討する。

私は、この順番が無駄な出費を避けるうえで大切だと思っています。

もし、相続人の意見がまとまらない、売却と国庫帰属のどちらがよいか分からない、という場合は、個別の状況を聞かせてください。

家の所在地や名義、建物の状態などを確認しながら、売却を前提とせずに今後の進め方を一緒に考えます。

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売却が決まっていない段階でも、状況に合わせてご相談いただけます。

今の状況を簡単に伝えるところからでも大丈夫です。

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※制度の条件や費用は2026年10月時点の情報をもとにしています。正確な最新情報は法務省・法務局の公式案内をご確認ください。土地ごとの承認可能性や相続・税務上の判断については、必要に応じて司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご相談ください。

この記事を書いた人：カズ

終活・相続・不動産コンサルタント。宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・相続診断士。不動産・金融分野で20年以上の実務経験をもとに、親の家や相続した実家、空き家の売却・活用について発信しています。

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