空き家売却の税金はいくら？3,000万円控除と計算方法を解説

こんにちは。親の家や相続した空き家の売却について一緒に考える、カズです。

私は不動産の仕事を20年以上やっていますが、空き家の相談では「3,000万円で売れたら、その3,000万円全部に税金がかかるの？」「親が昔いくらで買ったか分からない」と聞かれることがよくあります。

空き家を売ったときに大きくなりやすい税金は、売却代金そのものではなく、取得費や売却費用などを差し引いた利益にかかる税金です。さらに、以前自分が住んでいた空き家と、親から相続した空き家では、確認する3,000万円控除が違います。

• 空き家売却でかかる税金の種類と計算方法
• 長期譲渡と短期譲渡で変わる税率
• 自宅と相続空き家で異なる3,000万円控除
• 取得費不明時の5％と確定申告の考え方

空き家売却でかかる税金

最初に、何に対して税金がかかるのかを分けておきましょう。特に金額が大きくなりやすいのは譲渡所得に対する税金ですが、契約や登記で別の税金がかかる場合もあります。

売却益に所得税と住民税がかかる

土地や建物を売って利益が出た場合は、給与などとは分けて譲渡所得を計算します。基本式は次のとおりです。

例えば3,000万円で売れたからといって、3,000万円すべてに約20％の税金がかかるわけではありません。取得費が1,500万円、譲渡費用が200万円なら、特別控除前の譲渡所得は1,300万円です。

売却益の計算、取得費、譲渡費用の基本は国税庁でも確認できます。（出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」）

長期と短期では税率が違う

2026年中に一般的な土地・建物を売却する場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わります。

相続した空き家は、相続した日から所有期間を数えるわけではありません。原則として親など被相続人が取得した時期を引き継ぎます。

取得費不明なら5％を使える

相続した古い実家では、親の売買契約書が見つからないことも珍しくありません。取得費が分からない場合などは、売却価格の5％を概算取得費として使うことができます。

3,000万円で売却した場合、5％は150万円です。ただし、これは税金が5％になるという意味ではありません。取得費を150万円として譲渡所得を計算するため、実際の購入価格が高かった家では課税対象の利益が大きくなることがあります。

古い売買契約書、建築請負契約書、領収書、住宅ローン関係書類、通帳などは、5％を選ぶ前に一度探してみてください。

空き家売却の税金を減らす特例

空き家で特に重要なのが3,000万円特別控除です。ただし、「空き家なら3,000万円まで非課税」という制度ではありません。まず、誰が住んでいた家なのかを分けます。

自分が住んでいた空き家の場合

あなた自身が所有者として住んでいた家なら、一定の条件で通常のマイホーム3,000万円特別控除を使える可能性があります。

すでに空き家になっていても、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどがポイントです。相続空き家の特例とは別制度なので、同じ「3,000万円控除」という名前だけで判断しないでください。

相続した空き家の場合

親などが住んでいた家を相続した場合は、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を確認します。

代表的には、1981年5月31日以前に建築された一定の家屋であること、区分所有建物ではないこと、相続直前に原則として被相続人以外の居住者がいなかったこと、相続後に事業・賃貸・居住に使っていないことなどが条件になります。

さらに、原則として相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し、売却代金が1億円以下であることなども確認します。現行制度は2027年12月31日までの一定の譲渡が対象です。

2024年1月1日以後の譲渡で、対象財産を取得した相続人が3人以上なら、控除限度額は1人あたり2,000万円です。制度の正式な条件は国税庁で確認してください。（出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

細かな適用条件や、老人ホーム入所・解体・売却後の取壊しなどは、空き家売却の3,000万円特別控除の条件で詳しくまとめています。

相続税の取得費加算も比較する

相続税を納めた人が相続財産を一定期間内に売却した場合は、その財産に対応する一定額の相続税を取得費へ加算できることがあります。

期限は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までで、一般的なケースでは相続開始からおおむね3年10か月が目安です。

相続空き家の3,000万円特別控除と、同じ不動産について取得費加算を併用することはできません。両方の候補になるときは、実際の取得費、相続税額、譲渡所得を使って比較します。

相続した家だけに絞った税金計算や取得費加算は、相続した家の売却でかかる税金と特例で確認できます。

空き家売却の税金を計算する

ここまでの内容を、自分の数字へ置き換えてみましょう。税額を考えるときは「売却価格」「取得費」「譲渡費用」「使える特例」の4つを横に並べると分かりやすくなります。

3,000万円で売れた場合の例

取得費が分からず概算取得費5％を使い、譲渡費用200万円、長期譲渡、特別控除なしという単純な例で計算します。

一方、この2,650万円の譲渡所得に対して3,000万円特別控除の要件を満たせば、課税譲渡所得は0円となり、譲渡所得に対する所得税・住民税等が生じない計算になります。

査定価格から手取りを考える

税額を試算するには、取得費だけでなく「実際にいくらで売れそうか」も必要です。固定資産税評価額や相続税評価額を、そのまま売却価格として使うことはできません。

私なら、片付けや解体に大きなお金を使う前に、現状のまま査定を取り、売却価格の目安を置きます。そのうえで税金、仲介手数料、測量・片付け・解体など必要な費用を差し引き、最終的な手取りで比べます。

査定額の見方や会社ごとの比較方法は、不動産一括査定で比較するポイントも参考にしてください。

売却後の税金を試算したい方は、まず売却価格の目安を把握しておくと計算しやすくなります。1社だけの数字で決めず、価格の根拠と売却条件を比べてください。

＼ 税金計算の前に売却価格の目安を確認 ／

査定結果を見てから、売るかどうかを決めても大丈夫です。

確定申告と売却前の確認

空き家を売ったあとに譲渡所得が出た場合は、原則として翌年に確定申告します。3,000万円控除や取得費加算などの特例を使う場合は、税額が0円になるケースでも申告が必要です。

利益や特例があれば確定申告する

一般的な所得税の確定申告期間は翌年2月16日から3月15日です。期限が土日祝日に当たる場合などは日程が変わるため、申告する年の国税庁案内を確認してください。

反対に、売却損で、損失に関する特例も利用しない場合は、その売却だけを理由とする所得税の確定申告が必要にならないケースがあります。

自宅・相続・賃貸用で必要な確認や書類が変わるため、申告の詳しい流れは空き家売却の確定申告と必要書類で確認してください。

売却前に確認する順番

税金で慌てないために、売却前は次の3つから始めると進めやすいです。

相続した家なら、これに名義と相続人の確認も加わります。査定だけなら家財が残った状態でも相談できる場合があるので、税金のためだけに先に片付けや解体を決める必要はありません。

空き家売却の税金に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 空き家を3,000万円で売ると税金はいくらですか？

A. 売却価格だけでは決まりません。取得費、譲渡費用、所有期間、特別控除で変わります。取得費不明で5％の150万円、譲渡費用200万円、長期譲渡、特例なしと単純化すると、譲渡所得2,650万円に対する税額は約538万円です。

Q2. 相続した空き家は3年以内に売らないといけませんか？

A. 売却そのものに一律の3年期限があるわけではありません。ただし、相続空き家の3,000万円特別控除には売却期限があり、取得費加算にも別の期限があります。売却予定なら早めに両方を確認してください。

Q3. 親の購入価格が分からなくても売却できますか？

A. 売却自体は可能です。税金の計算では、取得費が分からない場合などに売却価格の5％を概算取得費として使えます。ただし税負担が大きくなることがあるため、購入時の契約書やローン資料などを先に探すことをおすすめします。

Q4. 3,000万円控除で税金が0円なら確定申告は不要ですか？

A. いいえ。3,000万円特別控除などを利用して税額が0円になる場合でも、特例を受けるための確定申告が必要です。必要書類も制度ごとに違うため、売却前から確認しておきましょう。

空き家売却の税金は売る前に確認

空き家売却の税金は、売却価格だけでは決まりません。取得費、所有期間、空き家の種類、使える特例を確認して初めて、自分の場合の税額が見えてきます。

• 購入時の資料を探して取得費を確認する
• 元自宅か相続空き家かを分け、特例と期限を確認する
• 現状査定を取り、税金と費用を引いた手取りを比べる

特に相続した古い実家は、名義、取得費、相続人、建物の状態、税金がつながっています。売ったあとに慌てるより、売買契約の前に一度確認しておく方が選択肢を残しやすいですよ。

一方で、「税金を確認する前に査定していいのか」「片付けや解体を先にするべきか」「相続登記がまだでも売却準備を始められるか」といった不動産売却の進め方は、個別の状況を見ながら順番を考えられます。

＼ 売却未定でも進め方から相談できます ／

売却を決めていない段階でも、分かる範囲から相談できます。

短く状況を伝えたい方はLINEでも相談できます。