こんにちは。親の家や相続した空き家の売却を一緒に考える、カズです。
「買取なら早く売れそうだけど、安く買い取られて損をするのでは？」
空き家を手放すとき、この価格差は気になるところだと思います。
私は不動産の仕事を20年以上やっていますが、相続した空き家では、家の古さだけでなく、親名義のまま、兄弟で意見が違う、家財道具が大量に残っているなど、普通の住宅売却とは違う問題も出てきます。
空き家買取の最大のデメリットは、仲介で売るより価格が安くなりやすいことです。一方で、売却までの時間や管理の負担を減らせるメリットもあります。
だから私は、最初から買取だけに決めるのではなく、仲介で売った場合の価格や最終的な手取り額も比べることをおすすめしています。
- 空き家買取の7つのデメリット
- 仲介との価格・費用・期間の違い
- 買取で後悔しないための確認事項
- 自分に合った売却方法の判断基準
空き家買取は30秒でこう判断
- 高く売りたい → まず仲介の査定価格を確認
- 早く手放したい → 直接買取の価格と引渡し条件を比較
- 荷物や老朽化が心配 → 片付け・解体前に現状で査定
- 価格差が気になる → 売却費用を引いた手取り額で判断
買取価格が仲介相場の何割になるかは一律に決まりません。物件の状態や地域によって変わるため、実際の査定結果を比較する必要があります。
空き家買取のデメリット7つ
買取には「早い」「片付けの負担を減らせる」といった利点がありますが、価格以外にも確認すべきことがあります。
契約する前に、次の7つが自分の空き家にも当てはまるか見てください。
仲介より売却価格が安くなりやすい
空き家買取の一番大きなデメリットは、一般の買主を探す仲介より売却価格が低くなりやすいことです。
その理由は、買取会社が購入した不動産をリフォームしたり、建物を解体したりして再販売することが多いためです。
買取会社は、購入後に必要となる修繕費、解体費、家財の処分費、維持費、再販売の費用や利益などを見込んで買取価格を計算します。
そのため、仲介で売る場合と同じ価格にはなりにくいわけです。
「買取は市場価格の6〜8割程度」という説明も見かけますが、これはすべての空き家に共通する公的な相場ではありません。
住宅需要のある地域と、買主が見つかりにくい地方の空き家では、価格の決まり方が大きく違います。
価格差を判断するポイント
仲介で売れそうな価格と、買取会社が実際に提示する価格を比べてください。その差額で、どの費用や手間を買取会社が引き受けるのかまで確認することが大切です。
買取会社によって査定額が変わる
同じ空き家でも、不動産会社によって買取価格が大きく違う場合があります。
例えば、古い家をリフォームして再販売する会社と、解体して土地として売る会社では、必要な費用も違います。
ある会社は建物に価値があると判断しても、別の会社は解体費用を見込むかもしれません。
また、会社によって得意な地域や販売方法も異なります。
1社だけの買取査定では、その価格が適正なのか判断しにくいものです。
査定を受けたら、「なぜこの金額になるのか」「建物は利用するのか」「解体費を含めているのか」まで確認しましょう。
買取に対応する会社が限られる
不動産会社なら、どこでも空き家を買い取ってくれるわけではありません。
仲介を中心に営業している会社もあれば、自社で購入して再販売する会社もあります。
さらに、買取会社にはそれぞれ対応できる地域や物件の条件があります。
都市部の中古住宅を得意とする会社もあれば、老朽化した建物や再建築不可物件を扱う会社もあるんです。
特に地方の空き家では、買取会社の選択肢が少なくなることがあります。
ただ、1社に断られたからといって、どの会社にも売れないとは限りません。
空き家に合う買取会社の見分け方は、空き家買取業者の選び方と査定条件の比較方法で詳しく紹介しています。
建物や土地の条件で買取を断られる
買取は、どんな空き家でも必ず売れる方法ではありません。
不動産会社は、購入後に再販売や活用ができるかを考えて査定します。
そのため、次のような物件では、買取を断られたり価格が低くなったりする場合があります。
買取が難しくなることがある空き家
- 接道条件などにより再建築できない
- 住宅需要が少ない地域にある
- 雨漏りや建物の傷みが著しい
- 土地の境界が不明確になっている
- 権利関係や共有名義に問題がある
- 解体費用が土地の価値に対して大きい
ただし、再建築不可や老朽化した建物でも、専門会社なら検討できる場合があります。
自分で判断して解体する前に、現在の状態で売却できるか確認する方がいいでしょう。
片付け・解体費が価格に反映される
空き家買取では「荷物が残っていても大丈夫」「解体不要」と案内されることがあります。
確かに、売主が作業する手間を減らせるのはメリットです。
しかし、片付け不要だからといって、処分費用が査定価格に影響しないわけではありません。
買取会社が残置物を撤去するなら、その費用を見込んで価格を提示する場合があります。
建物を解体する予定なら、その費用も同様です。
また、提示価格とは別に売主負担の費用が発生する契約も考えられます。
そのため、「現状のままで引き渡せるのか」「追加費用は必要なのか」を書面で確認してください。
最初の査定額から減額される場合がある
買取会社へ問い合わせた際の査定額は、現地確認前の概算であることがあります。
その後、雨漏りや建物の傷み、境界の問題などが分かれば、正式な買取価格が変わる場合もあるんです。
現地確認後に価格が変わること自体が、すべて問題というわけではありません。
ただし、最初の高い金額だけを信じて、ほかの会社との比較をやめるのは避けたいところです。
契約前には、現地調査が終わっているか、今後価格が変更される条件は何かを確認しましょう。
契約後は簡単に取り消せない
空き家を買取会社へ売却する場合、契約後に気が変わっても、自由に取り消せるわけではありません。
一般の消費者が住宅を購入する場合と違い、個人が売主、不動産会社が買主となる通常の買取では、宅地建物取引業法上のクーリング・オフによって契約を解除することはできません。
解除できるかどうかは、契約で定めた条件や民法上の解除事由などによって判断されます。
また、売却後に家を買い戻したくなっても、買主が応じてくれるとは限りません。
特に相続した実家では、売却することについて家族の意向も確認しておきたいですね。
契約前に確認すること
売買価格、手付金、解除条件、違約金、決済日、引渡し条件、契約不適合責任の取り決めは、必ず契約書で確認してください。
買取と仲介は手取り額で比較
空き家を売る方法には、不動産会社が直接買主になる「買取」と、不動産会社が一般の買主を探す「仲介」があります。
どちらが得なのかは、価格だけでは決まりません。売却期間、必要な費用、あなた自身の負担も一緒に比べてみましょう。
買取と仲介の違いを比較
| 比較項目 | 直接買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 低くなりやすい | 高値を目指しやすい |
| 売却期間 | 買主探しが不要 | 買主次第で変わる |
| 仲介手数料 | 直接売買なら通常不要 | 仲介で成約すると発生 |
| 内覧対応 | 一般客への内覧は基本不要 | 必要になることが多い |
| 残置物 | 現状で売れる場合がある | 引渡条件による |
| 契約不適合責任 | 免責を合意する場合がある | 契約条件による |
| 向いている人 | 時間・手間を優先 | 価格を優先 |
価格を優先したいなら仲介、売却時期や手間の少なさを優先したいなら買取が基本です。
ただし、仲介でも早く売れる場合がありますし、買取でも権利関係の確認などで時間がかかることがあります。
詳しい選び分けは、実家売却は買取と仲介どっちが得？価格・期間・手間の比較で確認できます。
査定額より最終手取りを確認
私が空き家の売却で大切だと思うのは、査定額よりも最後に手元へ残るお金です。
仲介では高く売れる可能性がありますが、仲介手数料、売却までの管理費、必要な片付け費用などがかかることもあります。
一方、直接買取では仲介手数料が通常不要で、残置物などを買主側が引き受ける場合もあります。
手取り額の比較方法
仲介の場合
想定成約価格 − 仲介手数料 − 売却準備費用 − 維持費 − 売却に伴う税金など
直接買取の場合
買取価格 − 売主負担の処分費・登記費用など − 売却に伴う税金など
なお、売却に伴う税金は取得費や適用できる特例によって変わります。また、仲介の査定額は成約価格の保証ではありません。
「買取の提示価格」と「仲介で実際に売れそうな価格」を、同じ条件で比較することがポイントです。
買取を検討しているなら、仲介でいくらになりそうか、一度確認しておくと判断しやすくなります。
イエウールは、不動産の所在地などを入力して、条件に合う不動産会社へ最大6社まで査定を依頼できるサービスです。直接買取を保証するものではなく、仲介で売る場合の価格を比較する目的で利用できます。
＼ 買取を決める前に仲介の査定額も比較 ／
査定結果を比較してから、売却するかどうか決められます。
空き家買取で後悔しない対策
買取価格を見てすぐに契約するのではなく、売却前の確認をしておくことが大切です。
特に、片付けや解体にお金を使う前と、売買契約書に署名する前。この2つの段階で判断を間違えないようにしましょう。
片付けや解体は査定後に判断
空き家の売却でよく聞かれるのが、「家の中を全部片付けてから査定した方がいいですか？」という質問です。
私は、必ずしも先に片付ける必要はないと考えています。
査定するだけなら、家具や家電、生活用品が残っていても相談できることが多いためです。
相続した実家では、親の生活用品や家具が大量に残っていることも珍しくありません。
ただ、先に何十万円もかけて片付けたとしても、それだけ買取価格が高くなるとは限らないんです。
だから、まず現状のまま査定を取り、残置物の処分が必要か確認してください。
◆カズのワンポイントアドバイス
私なら、片付けや解体を始める前に査定を取ります。荷物を残した場合と、自分で処分した場合で価格がどう変わるかを聞いてみてください。先に大きな出費をしない方がいい場合もありますよ。
なお、査定前でも現金、通帳、権利証、貴重品、家族の思い出の品などは確認しておきたいところです。
残置物が多い家については、荷物が残った空き家を片付け前に査定する方法でも詳しく解説しています。
買取価格と契約条件を並べる
複数社の買取査定を取ったら、金額だけを比較しないようにしてください。
高い査定額が出ても、残置物処分や測量が売主負担になっていれば、最終的な手取りが少なくなる場合があります。
比較するときは、各社に同じ物件情報を伝えたうえで、次の項目を確認しましょう。
| 確認項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 買取価格 | 現地確認後の正式な価格か |
| 減額条件 | どのような場合に価格が変わるか |
| 残置物 | 誰が撤去し費用を負担するか |
| 解体・測量 | 必要性と売主負担の有無 |
| 決済時期 | いつ売却代金を受け取れるか |
| 責任範囲 | 契約不適合責任の取り決め |
| 取引方法 | 直接買取か仲介か |
「全部こちらで対応します」と説明された場合でも、その範囲を契約書で確認してください。
また、買取会社自身が買主になるのか、別の会社が仲介するのかも大切な確認事項です。
直接買取なら通常は仲介手数料がかかりませんが、別会社が仲介に入る場合は手数料が発生することがあります。
買取を選ぶ前に仲介の可能性も確認
古い空き家でも、土地の需要がある地域なら、仲介で買主が見つかる可能性があります。
逆に、建物の状態が悪かったり、接道条件に問題があったりすると、一般の買主を探すのが難しい場合もあるでしょう。
私は、次の順番で考えると判断しやすいと思っています。
- 仲介で売る場合の想定成約価格と期間を確認する
- 直接買取の価格・売主負担・決済時期を確認する
- 最終手取りと管理の負担を比べて決める
査定価格が高いというだけで決めるのではなく、売却できる見込みや期間についても説明を受けてください。
まだ査定を受けていないなら、まず仲介で売る場合の価格を知ることが、買取価格の妥当性を判断する材料になります。
一般的な戸建て・土地などの売却価格を比較したい場合は、複数社への査定依頼を検討できます。買取価格との差を確認してから、どちらの方法で進めるか考えてみましょう。
＼ 買取価格との差を確認してから売却を判断 ／
売ると決めていない段階でも、査定額の比較から始められます。
相続した空き家は名義と税金に注意
親から相続した空き家では、買取か仲介かを決める前に確認しておきたいことがあります。
名義や相続人の問題、売却時の税金によっては、良い査定価格が出ても、そのまま契約を進められない場合があるためです。
相続登記と家族の合意を確認する
私は相続した不動産の相談を受けるとき、現在の登記名義と相続人の状況を確認するようにしています。
「親の家を売りたい」という話でも、登記名義が亡くなった親のままだったり、兄弟で意見がまとまっていなかったりすることがあるんです。
共有名義の不動産全体を通常の売買で処分するには、原則として共有者全員の合意が必要になります。
また、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則3年以内に登記申請が必要です。
2024年4月1日より前に発生した相続も対象となり、以前から取得を知っていた未登記不動産は、原則2027年3月31日までに登記する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性もあります。
（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）
査定だけなら相続登記前でも相談できますが、売却を完了するには買主へ所有権を移転できる状態にする必要があります。
空き家の3,000万円控除も確認する
相続した空き家を売却するときは、税金にも気を付けてください。
一定の条件を満たす被相続人の居住用家屋と敷地等については、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、すべての相続空き家に使えるわけではありません。
主な要件には、次のようなものがあります。
- 原則として1981年5月31日以前に建築された家屋
- 区分所有建物ではないこと
- 相続開始直前に原則として被相続人以外の居住者がいないこと
- 所定の耐震・取壊し等の条件を満たすこと
- 一定の合算ルールで売却代金が1億円以下であること
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
現行制度では、一定の要件を満たす2027年12月31日までの譲渡が対象です。
また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除限度額は一人当たり最高2,000万円になります。
一定の売却では、譲渡後、翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しを行う方法も認められています。
適用条件は細かいため、買取か仲介かにかかわらず、契約前に税理士へ確認しておきたいところです。
（出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）
また、親が購入した当時の売買契約書や領収書も探しておきましょう。
購入時の取得費が分からないと、譲渡所得の計算で不利になることがあります。取得費が不明な場合などに売却代金の5％を概算取得費とする方法もありますが、実額を確認できる資料がないか先に探すことが大切です。
税金の計算方法や特例については、相続した家の売却にかかる税金と3,000万円控除の条件も参考にしてください。
コンサルタント ＠KAZU相続した空き家は、売却価格だけを見て決めないことが大切です。名義、相続人、家の状態、取得費、税金を確認してから売却方法を考えると、あとで困ることを減らせると思います。
空き家買取が向く人と最終判断
空き家買取は、誰にとっても一番よい方法というわけではありません。
高値で売ることを優先するのか、管理や売却準備の負担を減らしたいのかによって、選ぶ方法は変わります。
買取が向いている人
買取を検討しやすいのは、価格よりも時間や手間を優先したい人です。
- 遠方に住んでいて空き家を管理できない
- 売却したい期限が決まっている
- 家財道具が大量に残っている
- 建物が古く修繕費をかけたくない
- 一般の買主が見つかりにくい
このような場合は、多少価格が低くなっても、早めに売却できることにメリットがあるかもしれません。
ただし、買取会社が対応できる物件なのか、残置物などの条件が合うかは確認してください。
仲介から検討したい人
できるだけ高く売りたい人は、仲介を先に検討する価値があります。
特に、住宅需要がある地域や、建物をそのまま使える家なら、一般の購入希望者を探すことで、買取より高く売れる可能性があります。
また、古い家でも土地として需要がある場合は、仲介で売却できるかもしれません。
時間に余裕があるなら、仲介の想定成約価格と販売期間を確認し、買取価格との差を比較してみましょう。
空き家買取のよくある質問（FAQ）
Q1. 買取査定を受けたら必ず売らなければいけませんか？
A. 査定を受けただけで売買契約が成立するわけではありません。提示された価格や条件に納得できなければ、売却しない判断もできます。
ただし、査定を依頼する際は、費用の有無や申込み条件を確認しておきましょう。
Q2. 遠方にある空き家でも買取査定できますか？
A. 対応地域内であれば、所有者が遠方に住んでいても査定を相談できる会社があります。
現地立会いの要否、鍵の受け渡し方法、契約手続きなどは会社によって違うため、最初に確認してください。
Q3. 仲介で売れなかった空き家は買取保証を使えますか？
A. 一定期間は仲介で販売し、売れなければ取り決めた条件で買い取る「買取保証」を扱う不動産会社もあります。
ただし、対象物件や地域、販売期間、保証価格などの条件は会社ごとに異なります。すでに販売中の物件が対象になるかどうかも、事前に確認が必要です。
空き家買取のデメリットと対策まとめ
空き家買取の大きなデメリットは、仲介より売却価格が安くなりやすいことです。
一方で、早く手放せる可能性があり、管理や売却準備の負担を減らせることはメリットになります。
私なら、最初の1社だけで決めず、仲介と買取の価格を比べてから判断します。
空き家を売る前の3ステップ
- 現状のまま査定する：片付け・解体前に価格を確認
- 仲介と買取を比べる：査定額・費用・期間・手取りを比較
- 契約条件を確認する：減額条件・責任範囲・家族の合意まで確認
空き家買取で後悔しないためには、買取の便利さだけでなく、仲介との価格差と売主が負担する費用を確認することが大切です。
まだ売却を決めていないなら、急いで片付けたり解体したりする必要はありません。まず自分の空き家がどのような条件で売れるのか確認してみてください。
なお、税金、相続登記、契約上の責任は個別事情によって変わります。正確な情報は公的機関の公式サイトで確認し、最終的な判断は税理士・司法書士・弁護士・不動産会社などの専門家へ相談してください。
相続人の意見がまとまらない、親名義のままになっている、買取価格に納得できないなど、一般論だけでは決めにくい事情もあると思います。
そんな場合は、売ることを前提にせず、現在の名義や家の状態、査定内容について相談してください。
＼ 売却未定でも空き家の条件から相談 ／
売却するか決めていなくても、現在の状況から相談できます。
LINEで相談したい方はこちらです。
所在地や家の状態など、分かる範囲から相談できます。
あわせて読みたい関連記事
この記事が気に入ったら
いいねしてね！
