再建築不可物件でも売却は可能です。まず、再建築可能となる条件を満たせるかを自治体と専門家へ確認し、難しい場合は仲介・隣地所有者への売却・専門買取を同じ条件で比較します。
解体や大規模リフォームを先に進めると、税負担や売却条件が不利になることがあるため、査定より前に工事を決めないことが大切です。
- 再建築不可になる原因と確認順序
- 仲介・隣地売却・専門買取の選び方
- 査定額と契約条件を比べるポイント
- 相続や共有名義がある場合の進め方
再建築不可物件とは？売る前に確認すること
再建築不可物件とは、現在の建物を解体したあと、原則として新しい建物を建てられない土地や建物です。
ただし、再建築不可と説明されても、原因、前面道路の扱い、敷地形状、自治体の基準によっては、条件を整えることで再建築可能になる場合があります。
接道義務と再建築不可になる主な原因
都市計画区域や準都市計画区域では、建物の敷地が、原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路へ2m以上接している必要があります。
接道間口が2m未満、道路に接していない、接している通路が建築基準法上の道路として扱われていないといった場合は、再建築できない可能性があります。（出典：e-Gov法令検索「建築基準法」）
一方、幅員4m未満でも建築基準法第42条第2項の道路として扱われる場合は、道路中心線から後退するセットバックによって建築できることがあります。
ただし、接道間口が2m未満の場合や、通路自体が建築基準法上の道路ではない場合は、セットバックだけでは解消できません。
ほかにも、建築基準法第43条第2項の認定・許可、隣地の一部取得、通路部分の権利整理などで再建築の可能性が生じる場合がありますが、適用条件は自治体や敷地状況によって異なります。
役所で道路種別と再建築条件を確認する
最初に自治体の建築指導担当へ確認し、その結果を不動産会社や建築士へ共有してください。登記上の地目や公図だけでは、建築基準法上の道路種別や再建築の可否を判断できないことがあります。
- 前面道路が建築基準法上の何条道路に該当するか確認する
- 接道間口、道路幅員、敷地との高低差や通路の権利関係を確認する
- セットバック、隣地の一部取得、認定・許可制度などの可能性を確認する
- 解体・片付け・リフォーム前の現状で査定を受ける
役所では「この道路は建築基準法上の何条道路か」「再建築に必要な条件は何か」「セットバックや認定・許可で解消できるか」を確認しましょう。
可能性がある場合は、改善費用、必要な期間、改善後の売却見込みを比較してから実施を判断します。
解体や大規模リフォームを先に決めない
住宅用地には固定資産税の課税標準を軽減する特例があります。建物を取り壊した場合や、管理不全空家・特定空家として市区町村から勧告を受けた場合は、特例の対象外になることがあります。
税額が一律に6倍になるわけではありませんが、土地の負担が増える可能性があります。（出典：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」）
固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の土地・建物の状態を基準に課税されます。解体時期によって翌年度以降の負担が変わる可能性があるため、工事契約の前に自治体の資産税担当へ確認してください。
また、2025年4月以降、木造2階建て住宅などで主要構造部の一種以上を過半にわたって修繕・模様替えする大規模な工事は、建築確認の対象です。
水回り設備の交換や内装変更など、確認申請が不要な工事もあります。再建築不可だから一切リフォームできないと決めつけず、工事前に建築士と自治体へ確認してください。
（出典：国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」）
再建築不可物件が売れにくい理由と価格を左右する条件
住宅ローンを利用できる買主が限られやすい
再建築不可物件は、建物が老朽化しても建て替えられない可能性があるため、金融機関の担保評価が低くなりやすく、住宅ローンを利用できる買主が限られる傾向があります。
そのため、現金で購入できる人、賃貸運用を考える投資家、隣地所有者などが主な買主候補になります。
買主候補が限られるほど、通常の居住用物件より販売期間が長くなることがあります。仲介を選ぶ場合は、再建築不可物件や投資用物件を扱った実績がある不動産会社へ依頼することが重要です。
接道状況・建物状態・改善可能性で価格が変わる
再建築不可物件の価格は、「通常の物件の何割」と一律には決められません。同じ再建築不可でも、立地、建物の利用可能性、道路条件、権利関係によって評価が大きく異なります。
- 駅からの距離や賃貸・事業用としての需要
- 接道間口、道路幅員、道路種別
- 建物を修繕して利用できる期間と状態
- 再建築可能となる条件を満たせる見込み
- 境界、越境、私道、通行・掘削承諾などの権利関係
- 残置物、雨漏り、傾き、設備不良などの負担
査定額だけで評価せず、どの条件を理由に金額が決まったのかを確認し、同じ現況・同じ売主負担で複数の売却方法を比較してください。
再建築不可物件の3つの売却方法
再建築不可物件の主な売却方法は、仲介、隣地所有者への売却、専門買取の3つです。
売却価格だけでなく、必要な期間、売主が負担する費用、残置物や測量の扱い、契約不適合責任までそろえて比較すると、実際の手取りと負担を判断しやすくなります。
仲介
時間をかけて投資家や現金購入者を探せる場合に向いています。売却価格を高められる可能性がある一方、融資が付きにくく、売却が長期化することがあります。
隣地所有者への売却
隣地と一体利用することで土地の価値が上がる場合に向いています。相手の購入意思や資金、境界、価格の根拠を整理して交渉する必要があります。
専門買取
現状のまま早めに整理したい場合に向いています。仲介より査定額が低くなる傾向がありますが、残置物や修繕、買主探しの負担を減らせる場合があります。
仲介で投資家などの買主を探す
高値で売れる可能性を残したい場合は、まず仲介を検討します。再建築可能へ改善できる見込みがある、現在の建物を利用できる、賃貸需要があるといった物件は、投資家や事業者から評価される可能性があります。
ただし、一般的な居住用物件と同じ販売方法では買主が見つかりにくいため、再建築不可物件、古家、投資用物件を扱える不動産会社かを確認してください。
査定時には、想定する買主、販売方法、売却までの見込み期間も質問します。
隣地所有者への売却を検討する
隣地所有者にとって、土地を取得することで敷地が広がる、接道条件が改善する、駐車場や庭として利用できるといったメリットがある場合は、一般の買主より高く評価される可能性があります。
一方で、売却を急いでいることが伝わると価格交渉で不利になることがあります。隣地へ直接話す前に、境界、面積、価格の根拠を整理し、関係悪化を避けるため不動産会社を通して交渉する方法も検討してください。
専門買取で現状のまま売却する
一般売却が難しい場合や、管理を長く続けられない場合は、再建築不可物件を扱う買取業者が現実的な候補です。買主探しが不要で、残置物がある状態や修繕していない状態でも相談できる場合があります。
ただし、買取会社によって対応地域、買取可能な権利関係、費用負担、契約条件が異なります。
「再建築不可物件を扱う」と明記している会社でも、査定額だけで決めず、最終的な受取額と契約書の内容まで比較してください。
査定額だけでなく契約条件まで比較する
最終受取額と売主負担をそろえて比べる
仲介と買取では、査定額の意味が異なります。仲介査定は市場で売れると予想される価格であり、その金額での売却を保証するものではありません。
買取査定は買取会社が提示する購入価格ですが、測量費、残置物処分費などが別途差し引かれることがあります。
- 査定額から差し引かれる費用と最終受取額
- 仲介手数料の有無と金額
- 残置物、測量、境界確認、解体をどちらが負担するか
- 契約不適合責任を免責する特約の範囲
- 手付金、契約、引渡し、入金までの予定
- 契約後に査定額が変更される条件の有無
査定を依頼するときは、登記事項証明書、公図、測量図、建築確認関係書類、固定資産税納税通知書、私道や通行・掘削承諾に関する資料があると、道路や権利関係を確認しやすくなります。
資料がそろっていない場合でも、分かる範囲を伝えて相談できます。
契約不適合責任の免責範囲を確認する
買取だから自動的に契約不適合責任が免除されるわけではありません。免責の対象となる不具合や責任の範囲を契約書へ具体的に明記してもらいましょう。
免責特約を設ける場合でも、売主が把握している雨漏り、傾き、越境、境界、私道、通行・掘削承諾、設備不良、増改築履歴などを伝えなくてよいわけではありません。
把握している内容は、告知書や物件状況報告書へ記載し、契約前に買主へ説明してください。
一般の不動産会社で判断が難しい場合は、再建築不可物件を実際に扱う買取会社の条件も比較材料になります。
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＼ 再建築不可物件の買取条件を確認 ／
査定後に売却を決める必要はありません。査定額だけでなく、残置物、測量、契約不適合責任、引渡時期の条件も確認してください。
相続・共有名義の再建築不可物件を売る準備
査定で分かるのは、主に価格と売却条件です。実際に売却するには、現在の名義、相続人や共有者の合意、家財の扱い、管理できる期限などを別に整理する必要があります。
相続登記は、原則として相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。
2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象で、相続登記をしていない場合は原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料対象となる可能性があります。
（出典：法務局「相続登記の申請義務化」）
共有名義の場合は、物件全体を売却するために共有者全員の合意が必要です。
査定を受けることと売買契約を締結することは別ですが、売却方法、希望価格、費用負担、売却代金の分け方を早めに話し合っておくと手続きを進めやすくなります。
家族へ説明する順番や相談内容のイメージは、相続不動産・空き家・実家売却の相談事例｜KAZUの無料相談でも確認できます。
再建築不可物件の売却でよくある質問
再建築不可物件でも本当に売却できますか？
再建築不可物件でも売却できます。現在の建物を利用したい投資家、現金で購入できる買主、隣地所有者、再建築不可物件を扱う買取会社などが候補です。
ただし、一般的な住宅より買主が限られるため、物件に合った販売先を選ぶ必要があります。
建物を解体すれば売れやすくなりますか？
必ずしも売れやすくなるとは限りません。再建築できない土地では、利用できる建物を解体すると買主の活用方法が狭まり、住宅用地特例の対象外となって税負担が増える可能性もあります。
解体前の状態で仲介会社と買取会社の両方から条件を確認してください。
セットバックをすれば必ず再建築できますか？
セットバックだけで必ず再建築できるわけではありません。主に建築基準法第42条第2項道路の幅員不足へ対応する方法であり、接道間口が2m未満の場合や、接している通路が建築基準法上の道路ではない場合は、別の対応が必要です。
買取査定を受けると売却しなければなりませんか？
査定を受けただけで売却義務が生じるわけではありません。査定額、差し引かれる費用、残置物や測量の負担、契約不適合責任、引渡時期を確認し、仲介や隣地売却と比較してから判断できます。
再建築不可物件を売るときのまとめ
最初に再建築可能となる条件を満たせるか確認し、解体や大規模リフォームを決める前の現状で、3つの売却方法を比べるのが基本です。
高値で売れる可能性を残したい場合は仲介や隣地所有者への売却、早さや手間の軽減を優先する場合は専門買取を検討します。査定額の高さだけでなく、差し引かれる費用、売主の作業、契約不適合責任、引渡時期を含めた最終条件で判断してください。
今日から行う3ステップ
- 役所で道路種別、接道状況、再建築条件を確認する
- 解体せず、現状のまま仲介と買取の条件を集める
- 価格・費用・責任・引渡時期をそろえて比較する
再建築の可能性や査定額が分かっても、相続人の意向、共有名義、管理期限、家財の扱いが決まらないと売却を進めにくいことがあります。
KAZUへの相談では、売却を前提にせず、役所や不動産会社へ確認する内容、家族へ説明する順番、仲介・買取を比較するときの判断材料を整理できます。
＼ 解体や売却を決める前の相談でも大丈夫です ／
売却方針や家族の意見が決まっていない段階でも相談できます。
分かる範囲の状況を短く伝えたい方は、LINEから相談できます。
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