こんにちは。親の家や相続した不動産の悩みを一緒に整理する、カズです。
相続した実家や土地を売りたいと思っても、「不動産会社へ行けばいい？」「名義変更は司法書士？」「税金は税理士？」と、最初の相談先から迷いますよね。
結論から言うと、売却価格や売り方は不動産会社、相続登記は司法書士、税金は税理士、相続人同士で争いがあるなら弁護士と考えると分かりやすいです。
ただ、相続不動産では複数の問題が同時に出てくることがあります。そこでこの記事では、相談先ごとの役割だけでなく、あなたが最初にどこへ相談すれば前へ進みやすいのかまで説明します。
- 相続不動産の悩み別に選ぶ相談先
- 不動産会社・司法書士・税理士・弁護士の違い
- 無料で相談できる窓口の選び方
- 売却へ進む前に確認したいこと
相続不動産は誰に相談する？
まずは「相続だから司法書士」「売るから不動産会社」と決めるのではなく、いま何が決まっていないのかを基準に相談先を選びましょう。
| 相談したいこと | 主な相談先 |
|---|---|
| いくらで売れそうか知りたい | 不動産会社 |
| 仲介と買取を比較したい | 不動産会社 |
| 相続登記を進めたい | 司法書士 |
| 相続税について確認したい | 税理士 |
| 売却後の譲渡所得税を確認したい | 税理士 |
| 兄弟など相続人同士で争っている | 弁護士 |
| 何から始めればよいか分からない | 状況を確認できる不動産・相続の相談窓口 |
売却そのものを考えているなら、不動産会社が中心になります。ただし、名義が整っていなければ司法書士、税金の確認が必要なら税理士というように、途中で専門家が変わることがあります。
相続不動産の売却手順や税金、期限まで含めた全体像は、相続不動産売却の完全ガイドで詳しく解説しています。
不動産会社へ相談すること
「実家を売りたい」「土地の価格を知りたい」という段階なら、不動産会社への相談が中心です。
売却価格と売り方を相談する
不動産会社では、周辺の成約事例や土地・建物の状態などを確認しながら、売却できそうな価格を査定します。
さらに、一般の買主を探す仲介と、不動産会社などが直接購入する買取のどちらが向いているかも相談できます。
私なら査定額だけではなく、想定される売却期間、価格を見直すタイミング、売却に必要になりそうな費用まで確認します。
◆カズのワンポイントアドバイス
査定額が一番高い会社が、一番高く売ってくれる会社とは限りません。近隣の成約事例などを使って「なぜこの査定額なのか」を説明してくれるかまで比べてください。
売却前でも査定は相談できる
相続登記がまだ終わっていなくても、物件価格について相談できる場合があります。
兄弟で「売るか残すか」を話し合っている段階なら、先に相場を把握しておくことで判断材
料になることもあります。
ただし、査定価格と実際の成約価格は同じではありません。相続税評価額や固定資産税評価額とも目的が違います。
査定を受けるときの考え方は、相続不動産査定の進め方でも詳しく解説しています。
売却を考えているなら、複数社の査定根拠を比べておくと、不動産会社へ相談するときの判断材料になります。
＼ 相続した実家の査定額を比較 ／
売ると決めていない段階でも査定額を比較できます。
司法書士へ相談すること
不動産の名義が亡くなった親のままになっているなど、登記に関する問題は司法書士の専門分野です。
相続登記を相談する
相続によって不動産を取得した場合、相続登記が必要になります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。
制度開始前の相続についても対象になるため、昔相続した実家が親や祖父母の名義のまま残っているなら、一度登記事項証明書を確認してみてください。
相続登記の期限や最新制度については、法務省の相続登記の申請義務化に関する案内でも確認できます。
戸籍や登記書類も相談できる
司法書士へ依頼すると、相続登記に必要となる戸籍の収集や登記申請などを依頼できる場合があります。
特に、複数の不動産がある、古い相続が残っている、相続人が多いといった場合は、自分だけで書類を集めるより専門家へ依頼した方が進めやすいこともあります。
相続人同士で「誰が不動産を取得するか」「売却代金をどう分けるか」などについて争いがある場合は、司法書士だけで解決できるとは限りません。代理交渉や紛争解決が必要なら弁護士への相談を検討します。
税理士へ相談すること
相続した不動産では、相続時の税金と売却時の税金を分けて考える必要があります。ここを確認する専門家が税理士です。
相続税について相談する
相続財産が一定額を超える場合は、相続税の申告が必要になる可能性があります。
不動産については売却価格をそのまま相続税の計算に使うわけではありません。土地の評価方法や特例なども関係するため、申告が必要か判断しにくい場合は税理士へ確認するとよいでしょう。
相続税には申告期限もあるため、「そのうち確認しよう」と長期間そのままにしないことが大切です。
売却後の税金を相談する
相続した不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得に対して税金がかかる場合があります。
ここで重要なのが、親が不動産を購入したときの資料です。相続では原則として被相続人の取得費を引き継ぐため、昔の売買契約書や領収書が税額に影響する可能性があります。
さらに、相続税の取得費加算や一定の相続空き家に対する特別控除など、条件によって検討できる制度もあります。
◆カズのワンポイントアドバイス
私は相続した実家の相談を受けると、古い契約書だからと捨てずに、一度購入時の書類を探してもらいます。売却価格だけでなく、売却後にいくら残るかを見るためにも大切な資料です。
弁護士へ相談した方がよい場合
相続人の間で意見が分かれている場合は、売却価格を調べるだけでは問題を解決できないことがあります。
相続人同士で争いがある
例えば、兄は「実家を売りたい」、弟は「残したい」という状態では、不動産会社だけで売却を進めることは難しくなります。
遺産分割について代理交渉が必要な場合や、遺産分割調停・審判、遺留分など法律上の争いが発生している場合は、弁護士への相談が適しています。
共有不動産全体を通常の方法で第三者へ売却する場合も、原則として共有者全員の合意が必要です。「誰が売却に同意しているのか」を価格より先に確認してください。
無料相談はどこでできる？
まだ正式に依頼するか決めていないなら、無料相談を利用して入口だけ確認する方法もあります。
不動産会社の売却相談
不動産会社では、売却相談や査定を無料で受け付けているところが多くあります。
ただし、その会社が実際に売却を担当する可能性もあるため、一社の査定額だけで判断せず、複数社の査定根拠や販売方法を比べる方が納得しやすいでしょう。
公的な相談窓口
登記については法務局の登記手続案内、税金については税務署や国税局の電話相談など、公的な窓口を利用できる場合があります。
司法書士会や弁護士会などでも無料相談を実施している地域があります。ただし、相談時間、予約の要否、無料になる範囲は窓口によって異なります。
利用前に各機関の公式サイトで最新の受付条件を確認してください。
相談前に確認したい5つのこと
相談先が決まらないときほど、専門家を探す前に現在の状況を確認してみてください。私なら次の5つから見ます。
- 登記事項証明書で現在の名義を確認する
- 相続人と遺言書の有無を確認する
- 家族が売却に同意しているか確認する
- 住宅ローンや抵当権の有無を確認する
- 親が購入したときの契約書を探す
全部そろわなくても大丈夫です。分からない項目があること自体が、どの専門家へ相談するかを決める手掛かりになります。
◆カズのワンポイントアドバイス
相続不動産では「誰に相談するか」より先に、「何が分からないのか」を見つけるのがコツです。名義なのか、価格なのか、税金なのか、家族の合意なのか。ここが分かれば相談先はかなり絞れます。
複数の専門家が必要なケース
相続不動産では、一人の専門家だけで最後まで完結しないケースも珍しくありません。
例えば、親名義の実家を相続して売却する場合、司法書士が相続登記を行い、不動産会社が売却を担当し、売却後の譲渡所得を税理士へ確認するという流れになることがあります。
さらに兄弟間で売却方針がまとまらなければ、弁護士が必要になる可能性もあります。
そのため、何でも一人に任せられる専門家を探すより、必要なところで専門家を使い分けると考えた方が現実的です。
相続不動産売却のよくある質問
最後に、相続した実家や土地の相談先についてよくある疑問へ答えます。
Q1. 最初は不動産会社でいいですか？
A. 売却したい気持ちが固まっており、まず価格や売却方法を知りたいなら不動産会社へ相談して大丈夫です。ただし、名義や相続人が分からない場合は、登記事項証明書などを確認し、必要に応じて司法書士へつなぐ方が進めやすいでしょう。
Q2. 相続登記前でも査定できますか？
A. 相続登記前でも価格査定を相談できる場合があります。ただし、買主へ所有権を移転するには権利関係を整える必要があります。査定と売却手続は分けて考えてください。
Q3. 相続税がなくても税理士は必要ですか？
A. 相続税が発生しなくても、不動産を売却して譲渡所得が生じれば所得税・住民税が関係する可能性があります。取得費が分からない場合や特例を検討する場合などは、売却前または確定申告前に税理士へ確認すると安心です。
Q4. 無料相談だけでも大丈夫ですか？
A. 無料相談を用意している不動産会社、士業団体、公的窓口などがあります。まず相談範囲と費用を確認し、その場で依頼を決める必要があるのかも事前に聞いておきましょう。
Q5. 兄弟が売却に反対しています
A. 共有不動産全体を通常の売買で第三者へ売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。話し合いで解決できず、遺産分割や共有関係をめぐる紛争になっている場合は、早めに弁護士へ相談してください。
相談先に迷ったときの進め方
相続不動産の相談先は、肩書から選ぶ必要はありません。あなたが今困っていることから逆算すると分かりやすいですよ。
- まず、名義・相続人・遺言・家族の売却意向を確認する
- 次に、売却を考えるなら不動産会社で相場と売却方法を比較する
- 必要に応じて、登記は司法書士、税金は税理士、紛争は弁護士へ相談する
相続した家では、いくらで売れるかだけでなく、登記費用、仲介手数料、残置物処分、測量や解体、税金などを差し引いた最終的な手残りまで確認すると判断しやすくなります。
そして、相続した家をすぐ売るべきか、少し保有するのか迷っているなら、半年・1年保有した場合の固定資産税や管理費なども一度数字にしてみてください。
相続不動産は、最初からすべてを決める必要はありません。名義と家族の状況を確認し、相場を知り、必要な専門家へつなぐ。この順番で進めると、次に何をすればよいかが見えやすくなります。
名義・相続人・税金・家族の意向が重なると、どの専門家から相談するかは一般論だけでは決めにくいことがあります。
KAZUへの相談では、売ることを前提にせず、今の状況と次に確認する専門家・売却の進め方を一緒に整理できます。
＼ 相談先が決まっていなくても大丈夫です ／
売却するか決まっていない段階でも相談できます。
短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。
相続・税金・登記・不動産取引は、相続開始日や家族関係、物件の状況などによって扱いが変わります。制度や相談条件は変更される場合があるため、正確な情報は法務省・国税庁などの公式サイトをご確認ください。個別案件の最終的な判断は、司法書士・税理士・弁護士など該当する専門家へご相談ください。
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