共有名義の不動産売却で税金はいくら？持分別の計算と確定申告

こんにちは。親の家や相続した不動産の悩みを一緒に考える、カズです。

私は不動産の仕事を20年以上やっていますが、共有名義の売却では「家がいくらで売れるか」だけでなく、誰にいくら入るのか、税金を誰が申告するのかまで最初に確認することが大切です。特に兄弟で相続した実家では、売却には全員が賛成していても、取得費や売却代金の分け方で話が止まることがあります。

共有名義だから特別な譲渡所得税が上乗せされるわけではありません。ただし、不動産全体を一括して申告するのではなく、原則として各共有者が自分の持分に対応する売却代金・取得費・譲渡費用をもとに譲渡所得を計算します。譲渡益が出れば各自で確定申告するのが基本です。

この記事では、共有名義の不動産売却でかかる税金、持分別の計算、3,000万円控除、相続した不動産の取得費、確定申告まで順番に見ていきます。

共有名義の不動産売却と税金の基本

最初に見るのは「共有だから税率が高くなるか」ではなく、誰がどの持分を、いつ・いくらで取得したかです。同じ不動産を同じ日に売っても、共有者ごとに取得時期や取得費、居住状況が違えば税額も変わることがあります。

共有名義でかかる主な税金

共有名義でも、売却時に関係する税金の種類そのものは通常の不動産売却と大きく変わりません。中心になるのは、売却によって利益が出たときの所得税・復興特別所得税・住民税です。

つまり「共有名義だから新しい税金が追加される」というより、一つの売却を共有者ごとに分けて税務処理するところが大きな違いです。

売却益は共有者ごとに計算する

共有の土地や建物を売った場合、各共有者は自分の持分について譲渡所得を計算します。共有のマイホームについて国税庁も、共有者の所有権持分に応じて譲渡所得を計算すると案内しています。

たとえば夫婦が2分の1ずつ所有する家を4,000万円で売れば、単純化すると各2,000万円が収入金額の基礎になります。ただし、取得費まで必ず機械的に2分の1になるとは限りません。購入・相続・贈与など、その人が持分を取得した経緯に沿って確認してください。

共有不動産全体を通常の売買で売るには、共有者全員が自分の持分を売却する意思をそろえる必要があります。売却方法や共有者の一人が反対している場合は、共有名義の不動産売却が難しい理由と解決方法で詳しく整理しています。

譲渡所得と税率を計算する

不動産の売却代金全額に税金がかかるわけではありません。基本は次の式で考えます。

取得費には購入代金や購入時の手数料などが含まれ、建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用は、仲介手数料や一定の測量費など、売却のために直接かかった費用が中心です。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで長期・短期を分けます。2026年分の一般的な税率は、長期譲渡所得が所得税15％・住民税5％に復興特別所得税を加えて実効約20.315％、短期譲渡所得が所得税30％・住民税9％に復興特別所得税を加えて実効約39.63％です。

共有者ごとに取得時期が違う場合は、一人が長期、もう一人が短期になることもあります。マイホームの軽減税率など別の特例が使える場合もあるため、上の税率は一般的な目安として見てください。

持分2分の1ずつの計算例

夫婦または兄弟が2分の1ずつ所有する不動産を4,000万円で売却し、物件全体の取得費が1,600万円、譲渡費用が200万円だったとします。ここでは両者の取得経緯が同じで、費用も2分の1ずつ負担し、特別控除なし、長期譲渡所得と仮定します。

これは仕組みを理解するための単純化した例です。実際には、各共有者の取得費、取得時期、費用負担、特例の適用で結果が変わります。

売却代金の分け方にも注意する

売却代金は、通常は各共有者の持分に対応して受け取る形が分かりやすいです。代表者の口座へいったん全額を振り込み、あとから共有者へ送金する場合も、誰の持分についていくら受け取ったのか記録を残しておきましょう。

また、固定資産税・都市計画税の未経過分を買主から精算金として受け取る場合、その精算金は譲渡所得の収入金額に含めて計算する扱いです。売買代金だけを見て申告額を決めないようにしてください。

持分が2分の1ずつなのに、合理的な精算理由もなく一方が売却代金の大部分を受け取るような場合は、贈与税の問題が生じる可能性があります。立替金や共有者間の債権債務を精算する事情がある場合も含め、持分と異なる割合で分配するときは送金前に税理士へ確認するのが安心です。

共有名義の不動産売却で税金を減らす確認点

共有名義の税金は、売却後に申告書を作る段階で初めて考えるより、契約前に取得費と特例を確認したほうが対応しやすくなります。ここからは「自分の場合も使えるのか」を左右する条件を見ていきます。

3,000万円控除は各人で判定

共有のマイホームを売った場合、居住用財産の3,000万円特別控除は共有者ごとに判定します。要件を満たす共有者については、共有者全員で合計3,000万円ではなく、共有者1人につき最高3,000万円の控除を受けられる場合があります。

ただし、家屋は一人の単独所有で敷地だけ共有している場合などは扱いが異なります。「共有なら全員が自動的に3,000万円使える」という制度ではありません。

共有マイホームの判定は、国税庁「共有のマイホームを売ったとき」で確認できます。

共同名義のマンションに絞って、必要書類や申告の分け方まで確認したい方は、共同名義マンション売却の確定申告を参考にしてください。

相続した共有不動産は取得費を確認

兄弟で相続した実家を共有名義のまま売却する場合は、通常の共有売却に相続特有のルールが加わります。

相続した土地・建物の取得費と取得時期は、原則として親など被相続人のものを引き継ぎます。相続時の固定資産税評価額や相続税評価額が、そのまま売却時の取得費になるわけではありません。

国税庁も、相続や贈与で取得した土地・建物について、被相続人などの購入代金や購入手数料を基に取得費を計算し、取得時期も引き継ぐと案内しています。詳しくは国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」で確認できます。

親の購入価格が分からない場合は、売却代金の5％相当額を概算取得費として使えることがあります。ただし、実際の取得費よりかなり低くなると譲渡所得が大きくなるため、売買契約書、建築請負契約書、領収書、通帳、住宅ローン関係資料などを先に探してください。

相続した家の税金全体、相続空き家の3,000万円控除、相続税の取得費加算については、相続した家の売却でかかる税金と特例で詳しく解説しています。

相続税の取得費加算も確認する

相続や遺贈で財産を取得し、その人に相続税が課税され、一定期間内に売却した場合は、相続税額のうち一定額を譲渡所得の取得費へ加算できることがあります。

一方、一定の被相続人居住用家屋とその敷地を売却する場合は、いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除を使える可能性があります。2024年1月1日以後の譲渡で対象財産を取得した相続人が3人以上の場合、空き家特例の控除上限は1人あたり2,000万円です。

同じ不動産の譲渡で、相続税の取得費加算と相続空き家の特別控除は併用できません。どちらが有利かは取得費、相続税額、譲渡益などで変わるため、該当しそうなら売買契約前に税理士へ確認してください。

売却前に手取りを共有する

共有者同士で話し合うときは、売却価格だけでなく「最終的に一人いくら残るのか」まで同じ表で見ると話が進みやすくなります。

査定額は税務上の評価額とは別です。固定資産税評価額や相続税評価額だけで売却価格を決めず、市場でいくらで売れそうかを別に確認してください。査定価格・売出価格・成約価格の違いは、不動産査定額の決まり方と比較ポイントで確認できます。

共有者全員で不動産全体の売却を検討しているなら、税金だけでなく手取り額を話し合うためにも、現在の査定額を1社だけで決めず比較しておくと判断しやすくなります。

＼ 売却前に共有不動産の査定額を比較 ／

査定を依頼しただけで売却が決まるわけではありません。共有者同士で手取りを比べる材料として確認できます。

確定申告は共有者ごとに行う

共有名義の不動産を売って譲渡益が出た場合は、原則として各共有者が自分の持分について確定申告します。代表者一人が全員分を一つの申告書にまとめる形ではありません。

各自で確認するのは、持分に対応する譲渡価額、その人の取得費、負担した譲渡費用、利用する特例などです。共有者全員の数字を一度一覧にし、その合計が売買契約書や領収書の金額と合っているか確認してから個人別に分けるとミスを減らせます。

スマホやe-Taxでの入力手順を確認したい方は、不動産売却の確定申告をスマホでe-Tax提出する方法も参考にしてください。

共有名義の不動産売却と税金のよくある質問

Q1. 共有者の一人だけ譲渡益が出ることはありますか？

A. あります。共有者ごとに持分の取得時期や取得費が違えば、同じ不動産を同時に売っても、一人は譲渡益が出て、別の人は利益が出ないケースがあります。全員を同じ計算で処理しないことが大切です。

Q2. 3,000万円控除は共有者の一人だけ使えますか？

A. 共有のマイホームでは共有者ごとに要件を判定するため、一人だけ要件を満たすケースもあります。家屋と敷地の所有関係や居住状況で扱いが変わるため、共有者全員が自動的に使えると考えないでください。

Q3. 代表者の口座で代金を受け取れば代表者だけ申告しますか？

A. いいえ。振込先を代表者の口座にしただけで、不動産の所有持分や各共有者の譲渡所得が代表者へ移るわけではありません。各共有者の持分に応じた金額を確認し、分配と精算の記録を残してください。

Q4. 自分の共有持分だけを売った場合も税金はかかりますか？

A. 自分の共有持分を売って譲渡所得が生じれば、その持分の売却について所得税・住民税等が問題になります。持分だけの売却は不動産全体の売却とは価格形成や買主候補が異なるため、売却方法と税金を分けて考えてください。

共有名義の不動産売却と税金のまとめ

共有名義の不動産売却では、共有名義だから税率が上がるのではなく、共有者ごとに持分・取得費・取得時期・特例を確認することが重要です。

• 登記事項証明書で共有者と持分を確認する
• 各共有者の購入・相続資料から取得費と取得時期を確認する
• 売却見込額と費用を入れて共有者ごとの手取りを試算する

この3つを先にそろえておくと、家族で「いくらで売るか」「売ったあと一人いくら残るか」を話しやすくなります。

税額が大きい、取得費が分からない、3,000万円控除や取得費加算を使いたい場合は、売却後ではなく契約前に税理士へ確認してください。共有者間で売却そのものについて争いがある場合は弁護士など法律の専門家への相談が必要です。

＼ 共有者ごとの条件を一緒に確認 ／

売却を決める前の段階でも、確認する順番や不動産の売り方を一緒に考えられます。

文章で状況を伝えたい場合は、LINEからでも相談できます。

税金の正確な適用可否は国税庁の公式情報をご確認ください。個別の税額計算・申告は税理士へ、法的な紛争や権利関係の判断は弁護士など適切な専門家へご相談ください。