不動産を売却した確定申告は、スマホの「確定申告書等作成コーナー」からe-Taxで提出できます。
売却価格だけでなく、取得費・譲渡費用・適用する特例を入力するため、先に契約書や領収書をそろえてから始めるのが近道です。
この記事では、スマホ申告に必要なもの、入力手順、添付書類の送り方、パソコンや税理士を検討したほうがよいケースを順番に解説します。
土地や建物を売って譲渡所得（利益）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。損失の場合でも、マイホームの譲渡損失に関する特例などを利用するには申告が必要になることがあります。
売却した年分として、翌年の確定申告期限までに手続きしましょう。
- 不動産売却をスマホで申告する準備と手順
- 入力用にそろえる資料と、実際に提出する書類の違い
- スマホだけで進めにくいケースの判断基準
コンサルタント ＠KAZUスマホ申告は可能ですが、「売買契約書を撮影して全部アップロードすれば終わり」ではありません。まず譲渡所得を正しく計算し、必要な添付書類だけを確認することが大切です。
不動産売却の確定申告をスマホで行う準備と手順
国税庁は、土地や建物を売却した場合の譲渡所得申告について、スマホ作成とe-Tax提出に対応しています。
専用の「e-Taxアプリ」で申告書を作るのではなく、ブラウザで確定申告書等作成コーナーを開き、本人確認にマイナポータルアプリを使う流れです。
スマホ申告に必要なもの
- マイナンバーカード読取対応のスマートフォン
- マイナンバーカードとマイナポータルアプリ
- 利用者証明用電子証明書の暗証番号（数字4桁）
- 署名用電子証明書の暗証番号（英数字6〜16文字）
- 安定した通信環境と、申告データを保存できる空き容量
カードや電子証明書の有効期限が切れていると送信できません。暗証番号も含め、申告時期より前に確認しておくと安心です。
スマホ用電子証明書を登録済みの場合は、申告時のマイナンバーカード読み取りを省略できる場合があります。
入力前にそろえる書類
- 売却時の売買契約書
- 購入時の売買契約書、建築代金の資料、取得時の諸費用が分かる書類
- 仲介手数料、印紙代など譲渡費用の領収書
- 売却日、所在地、持分、不動産番号などが分かる資料
- 特例を使う場合に必要となる証明書類
これらは、すべてを一律に添付するためではなく、まず売却価格・取得費・譲渡費用を正確に入力するための資料です。
取得費が分からない、共有持分がある、相続した不動産を売却したなどの場合は、計算や必要書類が変わることがあります。
相続した不動産で、名義や売却後の整理まで含めて確認したい方は、相続不動産・空き家・売却相談で全体の進め方を確認できます。
スマホで入力してe-Tax送信する流れ
- 確定申告書等作成コーナーへ進み、所得税の申告書作成を開始する
- 提出方法でe-Taxを選び、マイナンバーカードでログインする
- 申告する所得で「土地や建物等の譲渡（売却）」を選ぶ
- 譲渡価額、取得費、建物の減価償却相当額、譲渡費用を入力する
- 利用する特例があれば、要件を確認して選択する
- 税額と申告書PDFを確認し、電子署名して送信する
- 受信通知、申告書PDF、入力データを保存する
税額を左右しやすいのは取得費です。購入金額が分からない場合は、売却価額の5％を概算取得費とする扱いがありますが、税額が大きくなることがあります。古い契約書、通帳、住宅ローン資料などを探し、建物の減価償却相当額も含めて画面の案内と照合してください。
添付書類の提出方法とスマホ申告の注意点
添付書類は送信後にPDFで追加提出する場合がある
確定申告書等作成コーナーで申告データを送信したあと、必要な添付書類をe-Taxソフト（WEB版）の「お知らせ・受信通知」からPDFで追加送信する場合があります。
必要な添付書類のうち、イメージデータ提出の対象となるものは、スマホで撮影したデータをPDFに変換して追加送信できます。
PDFは内容を目視確認でき、パスワードを設定しないなど、国税庁が示す要件を満たす必要があります。
一方、申告内容によっては添付を省略できる書類があります。特例の種類ごとに必要書類が異なるため、作成画面に表示される案内と申告年分の国税庁情報を確認してください。
PDFで提出した添付書類の紙原本は、e-Tax上の保存義務はありません。ただし、取得費や譲渡費用などの入力根拠となった資料は、税務署から確認を求められた場合に説明できるよう整理しておきましょう。
スマホだけで進めにくいケースと税理士へ確認したいケース
- 購入時の契約書がなく、概算取得費5％を使うか判断できない
- 共有持分や土地・建物の価格配分、建物の減価償却を判断できない
- 相続前の取得費や、複数物件ごとの取得費・譲渡費用を整理できない
- 3,000万円特別控除、空き家特例、譲渡損失特例、住宅ローン控除の関係を判断しにくい
取得費と譲渡費用の根拠がそろい、持分や適用する特例を判断できる場合は、スマホから進めやすい申告です。いずれかが曖昧な場合は、送信前に税務署または譲渡所得に対応する税理士へ確認しましょう。
税理士へ依頼する場合は、譲渡所得申告への対応可否、確認してもらえる特例、申告書作成の範囲、報酬を比べてから依頼先を決める方法があります。
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紹介後は、対応できる特例と申告報酬を確認してから依頼先を決めましょう。
不動産売却のスマホ申告まとめ
- 土地・建物の譲渡所得はスマホの作成コーナーから申告できる
- 申告書作成はブラウザ、本人確認にはマイナポータルアプリを使う
- 契約書や領収書は、まず正確な入力のためにそろえる
- 必要な添付書類は、送信後にPDFで追加提出する場合がある
- 取得費や特例に迷う場合は、送信前に税理士や税務署へ確認する
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