マンション売却で譲渡益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。自分が住んでいたマンションなら、要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
ただし、控除で税額がゼロになっても申告は必要です。相続しただけのマンションには自動適用されず、住宅ローン控除との関係も確認しなければなりません。
この記事では、3000万円控除を使える条件、相続マンションとの違い、申告前にそろえる資料を順番に整理します。
- 確定申告が必要かを譲渡所得から判定できます
- 3000万円控除を使える条件と期限がわかります
- 相続マンションで混同しやすい特例を区別できます
- 申告前に集める資料と確認順序を整理できます
コンサルタント ＠KAZU3000万円控除は、売却価格から3,000万円を引く制度ではありません。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に適用します。
マンション売却で3000万円控除を使える条件
最初に、自分のマンションが居住用財産に当たるかを確認します。所有期間の長短だけで適用可否が決まる制度ではありません。
確定申告が必要かは譲渡所得で決まる
譲渡所得は、次の式で計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費には購入代金や購入時の手数料などを含め、建物部分は減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用は、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙代など、売却に直接かかった費用です。
計算結果がプラスなら、3000万円控除を使う場合も確定申告が必要です。マイナスで、譲渡損失の特例も使わない場合は、売却だけを理由とする申告は通常必要ありません。
3000万円控除を使える主な5条件
主な確認条件は次のとおりです。
- 売主本人が生活の本拠として住んでいたマンションである
- 転居後に売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売る
- 買主が配偶者、親子、生計を一にする親族など特別な関係者ではない
- 前年・前々年の特例利用や、買換え特例などとの重複制限に当たらない
- 控除目的の一時的な入居や、別荘としての利用ではない
転居後に賃貸へ出していても、売却期限内であれば適用余地があります。住民票だけでなく、実際に生活の本拠だったかで判断されるため、住所が異なる場合は戸籍の附票などの証明資料が必要です。
共有名義の場合は、共有者ごとに居住要件を判定し、持分に応じた譲渡所得を各自で申告します。控除額は共有者全員で3,000万円ではなく、要件を満たす共有者1人につき最高3,000万円です。
詳しい要件は、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」でも確認できます。
相続マンションは別制度として判定する
親が住んでいたマンションを相続しただけでは、相続人のマイホームとして3000万円控除を使うことはできません。
また、被相続人の居住用財産に対する空き家特例は、区分所有建物登記がされたマンションを対象外としています。戸建ての実家に使われる空き家特例と混同しないことが重要です。
相続後に相続人自身が生活の本拠として居住した場合は、自己居住用の要件を個別に判定します。ただし、控除を受けるためだけの一時的な入居は対象になりません。
相続マンションの取得費は、原則として被相続人の購入代金などを引き継いで計算します。相続税評価額をそのまま取得費にはできません。相続税を納めている場合は、取得費加算の特例も含めて確認しましょう。
空き家特例の対象要件は、国税庁の「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」で確認できます。
確定申告前に資料と税額を確認する順番
売却後に資料を探すと、取得費を十分に証明できず、課税額が増えることがあります。売買契約の前後から、購入時と売却時の資料を分けて保管しましょう。
申告に使う資料を先に集める
| 資料 | 確認する内容 |
|---|---|
| 売却時の売買契約書 | 売却価格・引渡日 |
| 購入時の契約書・精算書 | 取得費の実額 |
| 仲介手数料などの領収書 | 譲渡費用 |
| 確定申告書・譲渡所得の内訳書 | 申告内容と譲渡所得・特例の計算 |
| 戸籍の附票など | 住所が異なる場合の居住証明 |
購入時の契約書が見つからない場合は、住宅ローンの記録、通帳、分譲会社の資料なども探します。取得費が不明なときは売却価格の5％を概算取得費にできますが、実額より低いと税負担が増えやすいため、すぐに5％で決めないことが大切です。
住宅ローン控除と比較してから選ぶ
住み替えでは、新居に入居した年、その前2年または後3年以内に、旧居の3000万円控除などの譲渡特例を適用すると、新居の住宅ローン控除を受けられません。売却益に対する税額と、住宅ローン控除の総額を比較して選びます。
特に、次のいずれかに当てはまる場合は、申告前に税理士へ確認すると判断しやすくなります。
- 3000万円控除を使えるか居住実態の判断が難しい
- 購入時の契約書がなく、取得費をどこまで証明できるか分からない
- 住宅ローン控除との有利不利や、相続税の取得費加算の適用可否を確認したい
申告方法だけでなく、特例を使った場合と使わない場合の税額を比較することが重要です。 売却価格、購入資料、転居日、新居のローン状況をそろえると、相談がスムーズになります。
居住実態の判断や取得費の証明、住宅ローン控除との比較では、同じ売却価格でも申告結果が変わります。自分で判断しにくい場合は、不動産の譲渡所得に対応できる税理士を希望条件として伝え、対応分野と費用を比較してください。
居住実態や取得費の資料状況で税額が変わるため、申告前に不動産譲渡へ対応できる税理士を確認しておくと判断しやすくなります。
＼ 控除の適用可否と税額を相談できる税理士を探す ／
相談先を決める前に、対応分野と費用を比較できます。
相続や共有名義が絡むマンションは、税額だけでなく名義や家族の意向まで含めないと今後の進め方を決めにくくなります。KAZUへ相談すると、売却を前提にせず、査定前に確認することや家族で話し合う順番を整理できます。
＼ 相続マンションの進め方を一緒に整理 ／
売却するか決めていない段階でも相談できます。
短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。
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