相続マンション売却の税金シミュレーション｜手取り・取得費・特例を解説

相続したマンションの売却税は、売却価格ではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた利益にかかります。

5,000万円で売却しても、減価償却後の取得費2,000万円なら概算税額は約568.8万円、取得費不明で売却額の5％を使うと約924.3万円です。

まず親の購入資料を探し、特例を使わない税額と使える場合の税額を分けて計算しましょう。税金と売却費用を引いた手取りまで確認すると、相続人への分配額も話し合いやすくなります。

相続マンション売却の税金をシミュレーション

税額と手取りは別の式で計算する

ローン残債は売却後の手取りを減らしますが、譲渡所得を計算する取得費や譲渡費用にはなりません。税額と手取りを同じ式で計算しないことが大切です。

売却価格5,000万円、譲渡費用200万円（仲介手数料・印紙税など）、特別控除なし、長期譲渡所得として比較します。

取得費2,000万円なら課税譲渡所得は2,800万円で、所得税・復興特別所得税・住民税は約568万8,200円です。

計算項目	取得費2,000万円	取得費不明・5％
取得費（建物は減価償却後）	2,000万円	250万円
課税譲渡所得	2,800万円	4,550万円
概算税額	約568.8万円	約924.3万円
税・費用控除後	約4,231.2万円	約3,875.7万円

取得費が分からないだけで、この例では手取りに約355.5万円の差が出ます。税・費用控除後の金額には、ローン残債、抵当権抹消費用、司法書士報酬などを含めていません。

査定額は成約額ではありません。不動産会社には「高値を狙う価格」だけでなく、「標準的な成約予想価格」と「その価格での概算手取り」を同じ条件で出してもらうと、家族会議の数字がぶれにくくなります。

税率は相続日ではなく親の取得時期で判定する

取得時期は相続によってリセットされず、被相続人の取得時期を引き継ぎます。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えれば長期20.315％、5年以下なら短期39.63％です。

計算の基本は、国税庁「譲渡所得の計算のしかた」でも確認できます。

取得費不明なら5％計算の前に資料を探す

取得費が不明な場合は、売却額の5％を概算取得費にできます。ただし、相続時の評価額や固定資産税評価額を、そのまま購入時の取得費にはできません。

売買契約書がなくても、購入時の通帳、住宅ローン資料、分譲時パンフレット、価格表、仲介会社や分譲会社の記録が手がかりになります。建物部分は減価償却費相当額を差し引くため、土地と建物の内訳も確認してください。

業務に使われていないマンションで実額の取得費を使う場合は、相続人が負担した相続登記費用などを取得費に含められることがあります。一方、売却額の5％を概算取得費として使う場合は、これらを追加できません。

特例と確定申告で確認すべきこと

取得費加算と3,000万円控除を混同しない

• 取得費加算：相続税が課税された人が、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合に検討します。一般には相続開始から約3年10か月が目安です。
• マイホームの3,000万円控除：相続人自身の生活拠点として実際に居住し、売却時期などの要件を満たす場合に検討します。控除目的だけの一時的な入居は対象になりません。
• 相続空き家の3,000万円控除：区分所有建物は対象家屋から除かれるため、一般的な分譲マンションには使えません。

取得費加算の要件は、国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」で確認できます。特例ごとに期限や併用関係が異なるため、売買契約前に税務上の適用可否を確認してください。

申告前に書類と計算根拠をそろえる

譲渡益が出た場合や特例を使う場合は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告します。期限日が休日なら翌開庁日です。

売却・購入時の契約書、仲介手数料や印紙税の領収書、相続税申告書、登記事項証明書などをまとめましょう。共有で相続した場合は、各共有者が原則として自分の持分に応じて計算・申告します。

取得費の資料が不足している、複数の特例が候補になる、共有者ごとの税額が異なる場合は、一般的なシミュレーションだけでは最終税額を確定できません。

譲渡所得に対応できる税理士候補を比較し、必要書類、申告対応の範囲、報酬を確認して選ぶ方法があります。

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相続登記前でも税金の試算はできますか？

売却予定額、親の取得費、売却費用、相続税の有無が分かれば概算できます。ただし、実際に売却するには相続人と持分を確定し、原則として相続登記を済ませます。

兄弟で相続した場合、税金は誰が申告しますか？

共有者それぞれが、自分の持分に応じた譲渡収入、取得費、譲渡費用を基に申告します。相続税額や居住状況が異なれば、適用できる特例や税額も同じとは限りません。

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