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居住中のマンション売却写真では、大型家具まで撤去する必要はありません。家具は部屋の広さや暮らし方が伝わる範囲で残し、郵便物、洗剤、コード類などの細かな生活用品を画角から外すことが大切です。
モデルルームのような完璧さより、購入希望者が「ここで暮らせそう」と判断できる写真を目指しましょう。この記事では、撮影前の片付け順、スマホ撮影のコツ、不動産会社へ確認する質問を整理します。
- 家具は残しても、床・テーブル・水回りの小物は減らす
- 広角にしすぎず、水平・垂直と自然な明るさを優先する
- 査定額だけでなく、撮影と広告掲載の提案も比較する
居住中のマンション売却写真で生活感を抑えるコツ
撮影前に家全体を片付けようとすると、準備が進まなくなります。写真に写る範囲を決め、購入判断に影響しやすい場所から整えるのが現実的です。
大型家具は残し、細かな生活用品と個人情報を隠す
ソファ、ダイニングテーブル、ベッドなどの大型家具は、部屋の使い方や家具配置を伝える材料になります。一方、リモコン、郵便物、洗剤、コード類などの小物が多いと、床面や奥行きが見えにくくなります。
- 家族写真、氏名入り郵便物、学校名が分かる物を外す
- カレンダー、鍵、貴重品、防犯設備の詳細を写さない
- 片付かない荷物は撮影しない部屋や箱へ一時移動する
家具消しやバーチャルステージングを利用する場合も、傷、汚れ、設備の不具合、窓外の景観まで加工で隠してはいけません。加工画像であることが分かる表示や、現況写真も併せて掲載できるかを不動産会社へ確認してください。
不動産広告では、写真やCGによって実際より優良であると誤認させる表示は避ける必要があります。（出典：不動産公正取引協議会連合会「不動産の公正競争規約」）
撮影前はリビング・水回り・玄関を優先する
片付けは、次の順番なら短時間でも写真の印象を整えやすくなります。
- リビング：床とテーブルの上を空け、家具の輪郭を見せる
- キッチン：洗剤、調味料、布巾、ごみ箱を画角から外す
- 洗面・浴室：ボトル、歯ブラシ、洗濯物、バスマットを片付ける
- 玄関：靴を収納し、廊下までの視線を遮らない
- バルコニー・眺望：洗濯物を外し、手すりや窓の汚れを拭く
収納内を撮る場合は、容量が分かる程度に整えます。荷物を詰め込みすぎた状態なら無理に公開せず、内覧時に見せる方法でも構いません。
スマホ撮影は水平・垂直・自然な明るさをそろえる
高価なカメラより、部屋が傾かず、実際より不自然に広く見えないことが重要です。
- 昼間にカーテンを開け、室内照明も点灯する
- レンズを拭き、グリッド線を表示して柱や建具を垂直にする
- 入口や部屋の角から、腰から胸ほどの高さで撮る
- 超広角の多用を避け、部屋の形がゆがまない倍率を選ぶ
- 空間全体と設備・収納が分かる写真を役割別に撮る
明るさ補正は、白飛びや色の変化が起きない範囲にとどめます。暗い部屋を過度に明るくするより、撮影時間を変えて撮り直す方が実物とのずれを防げます。
撮影後は同じ場所の写真を見比べ、傾き、窓の白飛び、鏡やガラスへの写り込みを確認します。
広告の1枚目は外観か明るいリビングなど、その物件で最も伝わりやすい魅力を担当者と決めましょう。その後は似た写真を重ねず、各部屋の広さ、設備、眺望が分かる順に並べます。
写真に強い不動産会社を選び売却活動へつなげる
写真は査定額を直接決める項目ではありませんが、広告を見た人が内覧候補に残すかを左右します。不動産会社を選ぶ際は、査定額と一緒に撮影・掲載・改善の計画を確認しましょう。
査定額より先に担当者へ聞きたい3つの質問
媒介契約前に各社へ同じ質問をすると、撮影体制や売却提案の違いを比較しやすくなります。
- 居住中マンションの掲載例を2〜3件見せてもらえますか。誰が撮影し、何枚ほど掲載しますか
- 最初に表示する写真と、リビング・水回り・眺望の見せ方をどう考えますか
- 反響が少ない場合、いつ、何を基準に写真を差し替えますか
2025年の調査では、物件を契約した人が問い合わせ・訪問先となる不動産会社を選ぶ際、「写真の点数が多い」を最も多く挙げています。売買契約者だけを見ても同様に上位で、買い手側が十分な写真情報を重視する傾向が確認できます。（出典：不動産情報サイト事業者連絡協議会「2025年版 不動産情報サイト利用者意識アンケート」）
ただし、写真の枚数だけで媒介先を決めるのは不十分です。空間全体、設備、眺望をどのように撮り分け、反響が少ないときに改善できるかまで説明できる担当者を選びましょう。
査定額だけでなく、誰が撮影するか、何枚掲載するか、反響が少ない場合に写真を差し替えるかも会社によって異なります。媒介先を決める前に、査定額と写真・広告の提案を同じ条件で比べましょう。
＼ 査定額と写真・広告方針をまとめて比較 ／
売却を決める前に、査定額と提案内容を比べる材料として確認できます。紹介社数は物件条件によって異なります。
査定がそろった後は、金額だけでなく、写真の撮り直し、広告の掲載先、売出価格の根拠も比較してください。判断に迷う場合は、不動産査定のセカンドオピニオン｜査定額・売却条件を無料相談で確認項目を整理できます。
マンション売却の居住中写真でよくある質問
今日から行う3ステップ
- リビングと水回りの細かな生活用品を箱へ移す
- スマホのグリッド線を使って試し撮りする
- 査定時に掲載例・撮影枚数・写真の差し替え基準を質問する
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