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不動産会社から提示された査定額を見て、「なぜこの金額になったのか」「本当にこの価格で売れるのか」と疑問に感じていませんか？
不動産査定の金額は、担当者の感覚だけで決まるものではありません。周辺の成約事例、土地や建物の状態、市場動向、販売戦略などを組み合わせて算出されます。
ただし、同じ不動産でも、比較する取引事例やプラス・マイナス評価、想定する売却期間が違えば、会社ごとに査定額が変わります。
この記事では、不動産査定の仕組み、査定額を算出する方法、会社によって金額が違う理由、査定結果を比較するときの具体的な確認項目を分かりやすく解説します。
- 査定価格・売出価格・成約価格・買取価格の違い
- 机上査定・AI査定・訪問査定の使い分け
- 査定額を算出する3つの代表的な方法
- 不動産会社によって査定額が違う理由
- 査定書で確認する具体的な質問項目
コンサルタント ＠KAZU査定額は、売却を保証する金額ではありません。金額の高さだけで会社を決めず、「どの事例と比較し、どの条件を評価したのか」まで確認することが大切です。
不動産査定の仕組み｜査定額はどう決まる？
不動産の価格には、査定を受けてから売却が完了するまでに、いくつか異なる数字が登場します。
それぞれの意味を区別しておかないと、査定額を実際に受け取れる売却代金だと誤解してしまう可能性があります。
査定価格・売出価格・成約価格は別の金額
- 査定価格：不動産会社が周辺相場や物件条件から予測した「売れそうな価格」
- 売出価格：査定結果や売主の希望を参考に、実際に市場へ出す価格
- 成約価格：買主との交渉を経て、最終的に売買契約が成立した価格
- 買取価格：不動産会社が買主となり、直接買い取る場合に提示する価格
査定価格が3,000万円でも、必ず3,000万円で売れるわけではありません。3,200万円で売り出して反響が少なければ、価格を見直し、最終的に2,900万円で成約することもあります。
反対に、需要が高い地域や競合物件が少ない時期であれば、査定価格を上回る条件で成約する可能性もあります。
査定方法と3つの価格算出法
机上査定は、所在地、土地面積、延床面積、築年数、間取り、過去の取引事例などをもとに、現地を確認せず概算価格を出す方法です。
AI査定も机上査定の一種で、蓄積された取引データなどから推定価格を自動算出します。短時間で相場を確認しやすい一方、室内の状態、眺望、日当たり、騒音、境界、接道状況など、現地でなければ分からない条件は十分に反映されない場合があります。
訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を確認し、建物の状態、リフォーム履歴、道路との関係、土地の形状、周辺環境などを加えて査定します。
| 査定方法 | 向いている段階 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| AI査定 | 匿名性や早さを重視して概算相場を知りたい | 個別の物件状態が反映されにくい |
| 机上査定 | 売却未定の段階で複数社の価格を比較したい | 入力情報や比較事例によって金額が変わる |
| 訪問査定 | 売出価格や売却計画を具体的に決めたい | 担当者による現地確認と説明を受ける必要がある |
売却するか決めていない段階では机上査定で相場を確認し、売却を具体的に進める段階で訪問査定を受けると、負担を抑えながら判断できます。
査定額を算出する代表的な方法は、取引事例比較法・原価法・収益還元法の3つです。
取引事例比較法は、査定する物件と条件が近い過去の成約事例を選び、取引時期、駅からの距離、面積、階数、方角、建物状態などの違いを補正して価格を求める方法です。マンションや住宅地の査定で広く使われます。
原価法は、同じ建物を現在建築した場合の費用から、築年数や劣化による価値の減少分を差し引いて価格を求める方法です。戸建ての建物部分を評価するときなどに使われます。
収益還元法は、物件から将来得られる家賃収入や維持費、利回りなどをもとに価格を求める方法です。賃貸マンション、アパート、事業用物件など、収益を生む不動産の評価で使われます。
取引事例比較法・原価法・収益還元法は、不動産価格を考える代表的な手法です。なお、不動産会社が売却のために行う無料査定と、不動産鑑定士が行う鑑定評価は、目的と制度が異なります。
裁判、遺産分割、税務上の証明などで正式な評価が必要な場合は、不動産会社の査定ではなく、不動産鑑定士による鑑定評価が必要になることがあります。鑑定評価の制度については、国土交通省の不動産鑑定評価基準も確認してください。
査定額の違いを見抜く比較方法
会社によって査定額が違う主な理由は、次の4つです。
- 比較対象として選ぶ成約事例が違う
- 日当たり、眺望、建物状態などの評価が違う
- 得意な地域や物件種別、保有する購入希望者情報が違う
- 早期売却または高値売却など、想定する販売戦略が違う
同じ物件を査定しても、最近の高値成約事例を重視する会社と、現在売り出されている競合物件や売却期間を慎重に見る会社では、査定結果が異なります。
高い査定額ほど良いとは限らない
査定額が高い会社ほど、高く売ってくれるとは限りません。
媒介契約を獲得するために、相場より高い査定額を提示し、売却開始後に値下げを提案する会社もあるためです。
査定書を受け取ったら、金額を見るだけでなく、次の4つを担当者へ質問してください。
- どの成約事例と競合物件を比較しましたか？
取引時期、所在地、面積、築年数、階数、方角、建物状態など、査定物件との違いも確認します。 - どの条件をいくらプラス・マイナス評価しましたか？
眺望、日当たり、接道、土地形状、室内状態などの評価理由と金額を確認します。 - 売出価格・成約予想価格・想定売却期間はいくらですか？
査定額だけでなく、実際に売り出す価格と成約を予想する価格を分けて聞きます。 - 価格を見直す時期と判断基準は何ですか？
問い合わせ数、内覧数、競合物件の動きなど、値下げを判断する条件を事前に確認します。
査定額の仕組みを理解したら、1社の金額だけで判断せず、複数社の査定額と価格根拠を並べて確認することが大切です。
＼ 複数社の査定額と価格根拠を比較 ／
売却を決める前の相場確認として利用できます。
媒介契約後はレインズの取引状況も確認する
専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社からレインズへの登録証明書が交付されます。
登録証明書に記載されたURL、確認用ID、パスワードなどを使うと、売主自身が登録内容や取引状況を確認できます。
販売中であるにもかかわらず「売主都合で一時紹介停止中」と表示されている場合など、説明を受けていない登録状況があれば、担当者へ理由を確認してください。
レインズの売主専用画面については、国土交通省の案内でも確認できます。
査定前に準備しておく書類
書類がすべて揃っていなくても査定を依頼できますが、次の資料があると物件情報を正確に伝えやすくなります。
- 登記事項証明書または登記識別情報通知
- 購入時の売買契約書や重要事項説明書
- 土地の測量図、公図、境界確認書
- 建物図面、間取り図、建築確認済証、検査済証
- 固定資産税納税通知書
- リフォームや修繕の履歴が分かる資料
- マンションの管理費、修繕積立金、管理規約が分かる資料
相続した実家などで書類の所在が分からない場合は、手元にある固定資産税納税通知書や物件の所在地が分かる資料から査定を始め、必要な書類を不動産会社へ確認するとよいでしょう。
査定を受けたら3つの数字を並べて判断する
査定結果を受け取ったら、最初に査定価格・売出価格・成約予想価格の3つを並べてください。
次に、それぞれの金額について、比較した成約事例、現在の競合物件、プラス・マイナス評価、想定売却期間を確認します。
最後に、査定額の高さだけでなく、価格の根拠を具体的に説明できるか、売れなかった場合の見直し基準が明確かを比較して、依頼する会社を判断しましょう。
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