実家売却の確定申告は必要？税金・3,000万円控除と手続きを解説

こんにちは。相続した実家の売却と税金について一緒に考える、カズです。

私は不動産の仕事を20年以上やっていますが、相続した実家では「売れたら手続きは終わり」と思っていたところ、翌年になって確定申告で困るケースが少なくありません。

特に多いのが、親が昔いくらで買ったのか分からない、相続税を払ったから売却時の税金はかからないと思っていた、3,000万円控除を使えば申告もしなくていいと思っていた、というケースです。

実家を売却して譲渡所得が出た場合は、原則として確定申告が必要です。また、相続空き家の3,000万円特別控除や相続税の取得費加算など、申告を前提とする特例を使う場合は、特例を使った結果として税額が0円になっても確定申告を行います。

• 実家売却で確定申告が必要か判断する方法
• 親の購入価格が分からない場合の取得費
• 3,000万円控除と取得費加算の注意点
• 申告期限・必要書類・e-Taxの進め方

実家売却の確定申告が必要なケース

まず判断するのは、実家がいくらで売れたかではなく、税務上の利益である「譲渡所得」が出たかどうかです。

相続した家では、相続したときの評価額ではなく、原則として親が取得したときの価格や取得時期を引き継ぎます。そのため、売却価格だけを見ても申告が必要かどうかは分かりません。

必要・不要を3段階で判断

たとえば3,000万円で実家を売ったとしても、3,000万円全部が利益になるわけではありません。取得費や売却のために直接かかった費用を差し引いて計算します。

仲介手数料などを差し引いたうえで利益が残るなら、その譲渡所得について申告を考えます。

一方、計算結果がマイナスで、申告を要件とする特例も利用しない場合は、通常、その実家売却だけを理由に所得税の確定申告をする必要はありません。

取得費は親の購入額を引き継ぐ

相続した実家で一番つまずきやすいのが取得費です。

たとえば相続税評価額が2,000万円だったとしても、売却時の取得費が自動的に2,000万円になるわけではありません。原則として、亡くなった親が購入したときの土地・建物の購入代金や購入手数料などを基に計算します。

建物については、購入代金や建築代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。

さらに、取得時期も親から引き継ぎます。相続して半年後に売却したとしても、親が20年前に買った家なら「相続後半年だけ所有した」と考えるわけではありません。

この扱いは、国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」でも確認できます。

親の購入価格が不明な場合

古い実家では、親が買ったときの契約書が見つからないことも珍しくありません。

取得費が分からない場合は、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できる扱いがあります。3,000万円で売却した場合なら150万円です。

ただ、取得費が150万円になると譲渡所得が大きく計算される可能性があります。そのため、私は最初から5％と決めず、まず家の中の書類を探すようにしています。

• 親が購入したときの売買契約書
• 建築請負契約書
• 購入時の領収書
• 住宅ローン関係の資料
• 昔の通帳や振込記録

売却後に慌てて探すより、売却準備と一緒に確認しておく方がいいですよ。

長期と短期で税率が変わる

土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

相続した家では親の取得時期を引き継いで判定します。

上記は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせた一般的な目安です。実際の税額は取得費や特例によって変わります。

相続した家の税金そのものを詳しく確認したい方は、相続した家の売却税金と3,000万円控除・取得費加算も参考にしてください。

会社員でも申告が必要な場合がある

会社で年末調整をしているからといって、不動産売却の申告が自動的に済むわけではありません。

一定の給与所得者には、給与所得・退職所得以外の所得金額が20万円以下なら所得税の確定申告が不要となる制度があります。ただし、給与の受け取り方など複数の条件があり、特例の適用を受けるために申告する場合や、医療費控除など別の理由で確定申告をする場合は扱いが変わります。

また、所得税の確定申告が不要でも住民税の申告が必要になる場合があります。売却益が20万円以下だからと、その数字だけで判断しないでください。

実家売却の確定申告と特例・手順

ここからは、申告が必要だと分かった後に確認する内容です。

相続した実家では、空き家の3,000万円特別控除や取得費加算によって税額が大きく変わる可能性があります。同時に、売却した年、申告期限、用意する資料まで見ておくと流れが分かりやすくなります。

空き家の3,000万円控除

亡くなった親が住んでいた一定の家屋やその敷地を相続して売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。

2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、一人当たりの控除上限は2,000万円です。

ただし、親が住んでいた家なら自動的に使えるわけではありません。

現行制度では、一定の譲渡について2027年12月31日までが対象です。さらに、原則として相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

詳しい要件と必要書類は、国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で確認してください。

取得費加算も期限を確認

相続や遺贈で財産を取得し、その人に相続税が課税されている場合は、一定期間内に相続財産を売却すると、相続税額の一部を譲渡所得の取得費へ加算できる場合があります。

期限は、原則として相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。一般には「相続からおおむね3年10か月」と説明されます。

ただし、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算は、同じ譲渡部分について重ねて使うことはできません。

どちらも対象になりそうなら、「3,000万円という数字が大きいから」と決めず、取得費や相続税額を入れて比較してください。

売却時期に関係する3年・3年10か月の違いは、相続した家を売るタイミングと税制上の期限で詳しく解説しています。

申告期限は売却した翌年

土地・建物の譲渡所得は、原則として資産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに申告します。

2026年中の譲渡であれば、現在のルールでは原則2027年2月16日から3月15日までが申告時期になります。

ただし、年末に売買契約を締結して、引渡しが翌年になるケースは注意が必要です。

税務上の譲渡日は原則として買主へ資産を引き渡した日ですが、契約の効力発生日を譲渡日として申告できる場合があります。年をまたぐ取引では、「契約した年だから今年分」と自己判断しない方が安心です。

必要書類は2種類に分ける

確定申告の書類は、計算するために手元へ置く資料と、実際に提出・添付する書類を分けて考えると分かりやすくなります。

空き家特例では「被相続人居住用家屋等確認書」など、通常の譲渡所得申告とは別の書類が必要になります。

相続登記から売却・確定申告までの書類全体を確認したい方は、相続した不動産の売却に必要な書類も参考にしてください。

e-Taxでも確定申告できる

土地や建物を売却した場合の確定申告は、国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用してe-Taxで提出できます。

ただ、最初に画面を開くより、売却価格、取得費、譲渡費用、利用する特例を先に確認した方が進めやすいです。

スマホでの入力手順や添付書類の扱いは、不動産売却の確定申告をスマホでe-Tax提出する方法で画面に沿った流れを確認できます。

売却前なら査定額も確認する

まだ実家を売っていない場合は、税制だけでなく現在いくらで売れそうかも確認しておくと、最終的な手取りを考えやすくなります。

相続税評価額や固定資産税評価額と、実際の市場で売れる価格は別物です。査定額も会社によって考え方が違うため、1社の金額だけでは判断しにくいことがあります。

私は、売却前なら「査定価格」だけではなく、価格の根拠、想定する売却期間、片付けや解体の負担、費用を差し引いた手取りまで比べるようにしています。

査定サービス自体を比べたい方は、相続不動産の一括査定比較｜実家・空き家におすすめのサービスも確認してください。

まだ売却前で、現在の相場を複数社で比べたい場合は、一括査定を使う方法もあります。

＼ 売却前に査定額と価格の根拠を比較 ／

査定結果を確認してから、売るかどうかを判断できます。

実家売却の確定申告に関するFAQ

Q1. 実家を売却したら必ず確定申告が必要ですか？

A. 必ずではありません。譲渡所得が出た場合は原則として必要ですが、売却損で申告を要件とする特例を利用しない場合などは、通常は申告不要となるケースがあります。

Q2. 3,000万円控除で税金が0円なら申告不要ですか？

A. いいえ。相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには確定申告が必要です。控除後の税額が0円でも、申告をしなければ特例を適用できません。

Q3. 親の購入価格が分からなくても申告できますか？

A. できます。取得費が分からない場合は売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できます。ただし譲渡所得が大きくなる可能性があるため、購入時の契約書や建築資料などを先に探してみてください。

Q4. 兄弟共有の実家は誰が確定申告しますか？

A. 共有名義で売却した場合は、原則として各共有者が自分の持分に応じて譲渡所得を計算し、それぞれ必要に応じて確定申告します。売却代金を代表者一人が受け取ったからといって、その人だけが全額を申告するとは限りません。

Q5. 確定申告の期限を過ぎたらどうすればいいですか？

A. そのまま放置せず、できるだけ早く期限後申告を行います。状況によって延滞税や加算税が生じる場合もあるため、期限を過ぎたと気づいた時点で税務署または税理士へ確認してください。

実家売却の確定申告で迷わないために

実家売却の確定申告は、売却価格だけでは必要・不要を判断できません。

親の取得費、譲渡費用、所有期間、利用できる特例を確認して、譲渡所得を計算することが最初の一歩です。

まだ売却前なら、取得費と特例を確認したうえで現在の査定額を調べると、売却後にどのくらい残りそうか考えやすくなります。

すでに売却済みなら、査定や売り方ではなく確定申告の準備を優先してください。

また、税額計算や3,000万円控除などの適用可否は、税務署または税理士へ確認する分野です。一方、売却前の査定、仲介と買取、片付け、家族との進め方について迷っている場合は、不動産の部分から状況を確認できます。

＼ 売却前の進め方だけでも相談できます ／

売却を決めていない段階でも相談できます。

短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。

税金や特例の適用条件は、相続開始日、相続人、物件の状態、売却方法などによって変わります。正確な情報は国税庁などの公式サイトをご確認ください。最終的な税務判断は、税務署または税理士へご相談ください。