こんにちは。親の家や相続した不動産の悩みを一緒に考える、カズです。
相続した実家を売りたいのに、登記簿を見るとまだ亡くなった親の名義。「この状態でも査定してもらえる？」「名義変更が終わるまで不動産会社には相談できない？」と迷いますよね。
先に結論を言うと、亡くなった人の名義のまま買主へ所有権を移すことはできないため、売却完了までには相続登記が必要です。
ただし、相続登記が終わるまで査定や売却相談まで待つ必要はありません。相続人や遺産分割の状況を確認しながら、司法書士による登記手続きと不動産会社による査定・売却準備を並行して進める方法があります。
- 名義変更前にできることとできないこと
- 相続した家を売却するまでの正しい順番
- 相続登記を放置した場合の期限と注意点
- 司法書士と不動産会社を並行して動かす方法
名義変更前でもできること
「名義変更していない＝売却について何もできない」と考える必要はありません。大切なのは、査定や準備と、買主へ所有権を移す手続きを分けて考えることです。
| やりたいこと | 相続登記前 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 売却相談 | できる場合が多い | 現在の名義や相続人を伝える |
| 価格査定 | できる | 売却を決める前の相場確認にも使える |
| 売却準備 | 進められる | 物件調査や必要書類の確認など |
| 買主への所有権移転 | そのままではできない | 相続登記が必要 |
査定と売却相談は先にできる
相続登記前でも、不動産会社へ「この家はいくらくらいで売れそうか」と相談し、査定を受けることはできます。むしろ売却を考えているなら、登記だけを先に終わらせるより、価格や売却方法も同時に確認した方が家族で判断しやすいことがあります。
相続人が複数いる場合、「家を誰が取得するのか」「売って現金を分けるのか」を話し合うときにも、市場価格の目安は役立ちます。査定の考え方は、相続不動産査定の進め方で詳しく確認できます。
所有権移転には相続登記が必要
一方、亡くなった親の名義を残したまま、その名義から買主へ直接所有権を移すわけにはいきません。相続した不動産を売却する場合は、売主となる相続人へ相続登記を行い、その後、売買による所有権移転登記を行います。
案件によっては、司法書士が相続登記と売買による所有権移転登記を同じ日に続けて申請できるよう準備することもあります。ただし、これは相続登記を省略して買主へ名義を飛ばすという意味ではありません。
法務省も、相続した不動産を売却する場合には相続登記が必要になると案内しています。制度については法務省の相続登記の申請義務化に関するQ＆Aで確認できます。
コンサルタント ＠KAZU私なら「相続登記が終わってから不動産会社を探そう」とは考えません。名義と相続人を確認したら、登記に必要な手続きと売却価格の確認を同時に始めます。買主が決まってから名義の問題が見つかる方が困るからです。
相続した家を売るまでの順番
名義変更をしていない家を売りたいときは、いきなり査定額だけを見るのではなく、「誰の不動産なのか」を先に確かめます。そのうえで登記と売却準備を並行すると、手戻りを減らしやすくなります。
登記簿で現在の名義を確認する
最初に登記事項証明書を取得し、土地と建物の名義を確認してください。家族では「父名義」と思っていたのに、実際には何十年も前に亡くなった祖父の名義が残っていることもあります。
また、土地と建物で所有者が違う場合や、住宅ローンを完済していても抵当権の登記が残っているケースもあります。まず登記簿を見る。ここが出発点です。
相続人と遺言書を確認する
次に、誰が相続人なのか、遺言書があるのかを確認します。遺言書がなく相続人が複数いる場合は、不動産を誰が取得するのかなどを相続人同士で話し合うことになります。
私が相談を受けるときも、価格より先に相続人を確認します。査定を取って買主候補まで見つかったあとで兄弟の一人が売却に反対すると、そこで話が止まってしまうからです。
取得者を決めて相続登記を進める
売却する方針が決まったら、その方法に合う形で不動産の取得者を決め、相続登記を進めます。遺言、遺産分割、法定相続などによって必要書類は変わります。
戸籍や遺産分割協議書、登録免許税など相続登記そのものを詳しく知りたい方は、相続した不動産の名義変更と相続登記の手順を確認してください。このページでは売却との順番に絞って解説しています。
査定と売却条件を並行して確認する
登記の準備中でも、物件の査定、土地の境界、建物の状態、残置物、マンションなら管理費や修繕積立金などは確認できます。
さらに、仲介ならどのくらいの期間を想定するのか、買取ならいくらになるのかも比べておくといいですよ。登記完了を待ってからゼロから売却準備を始めるより、できる作業を並行した方が進めやすい場合があります。
契約と決済へ進む
売主となる相続人、登記手続き、売却条件が固まったら、買主との契約や決済へ進みます。決済では売買代金の受領、必要に応じた抵当権抹消、買主への所有権移転、鍵の引渡しなどを行います。
相続登記と売却を近い日程で進めたい場合は、不動産会社だけで判断せず、決済を担当する司法書士にも早めに予定と必要書類を確認してもらいましょう。
名義変更前に確認したいこと
「相続登記をすれば売れる」とだけ考えると、別の問題で止まることがあります。登記申請へ進む前に、家族と物件の状態も見ておきたいところです。
誰が売却に同意しているか
相続人が複数いるなら、誰が不動産を取得するかだけでなく、最終的に売るのか残すのかも確認します。共有名義にしたあと不動産全体を売却する場合は、共有者全員の意思確認が重要です。
「とりあえず兄名義にして、売れたら弟へ半分渡す」といった進め方は、遺産分割の内容や税務上の扱いにも関わります。換価分割などを予定している場合は、登記前に司法書士や税理士へ確認した方が安全です。
ローンや抵当権も確認する
住宅ローンなどの借入れが残っている場合は、売却代金で残債を返済できるか確認します。ローンを完済済みでも抵当権抹消登記が済んでいないケースもあるので、登記事項証明書を見てください。
土地なら境界や接道、建物なら雨漏りや増築、未登記部分なども売却条件に影響します。相続登記だけ終われば必ずすぐ売れるわけではありません。
私なら最初に見る5項目
現在の登記名義、相続人、遺言書の有無、遺産分割の状況、住宅ローン・抵当権の有無。この5つを先に確認してから、査定や売却方法を考えます。
相続登記を放置する注意点
まだ売るか決まっていなくても、名義変更を何年も放置するのはおすすめできません。現在は相続登記そのものに期限があるからです。
相続登記は原則3年以内
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請が必要です。
正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。また、2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。
施行前から相続したことを知っていた未登記不動産では、原則として2027年3月31日までの対応が必要になるため、古い実家ほど確認しておきたいですね。
相続人申告登記だけでは売れない
遺産分割がまとまらず期限までに通常の相続登記ができない場合、「相続人申告登記」を利用できることがあります。
ただし、これは自分が相続人であることなどを申し出て当初の登記申請義務へ対応する制度です。相続人申告登記をしただけでは売却のための所有権移転はできません。売却するなら、別途相続登記が必要になります。
相続登記の期限と、相続税の申告期限、売却時に使える税制上の特例の期限は別です。「登記まで3年あるから税金も3年後でよい」という意味ではありません。
司法書士と不動産会社を並行する
売却予定があるなら、司法書士には登記、不動産会社には価格と売却方法を確認し、必要に応じて双方に予定を共有しておくと進めやすくなります。
登記完了まで何もしない必要はない
司法書士が戸籍や遺産分割協議書などを確認している間に、不動産会社は査定、現地確認、売却時に問題になりそうな点の確認を進められます。
特に空き家は固定資産税だけでなく、保険、草刈り、修繕、マンションなら管理費・修繕積立金などの負担が続きます。半年、1年と持った場合の費用も見ておくと、いつ売るかを家族で話しやすくなります。
◆カズのワンポイントアドバイス
相続登記前の査定では「まだ故人名義です」と最初に伝えてください。相続人や遺産分割の状況も伝えておけば、登記完了の見込みを踏まえた売却スケジュールを考えてもらいやすくなります。
査定額だけで会社を決めない
複数社へ査定を頼むと金額が違うことがあります。ただ、最も高い査定額を出した会社が最も高く売ってくれるとは限りません。
近隣の成約事例、想定する売却期間、価格を見直す時期、仲介と買取の違いまで聞いてください。相続登記費用、仲介手数料、片付け、測量、税金などもあるので、売値ではなく最終的にいくら残りそうかを見ることも大切です。
相続登記と並行して売却準備を進めるなら、複数社の査定額だけでなく価格の根拠も比べておくと、家族で売却条件を決めやすくなります。
＼ 相続した実家の査定額と根拠を比較 ／
査定結果を見てから売却するか検討できます。
相続不動産売却全体の流れや税金、必要書類まで確認したい方は、親記事の相続不動産売却の完全ガイドへ戻ると全体像を確認できます。
売却へ進むための3ステップ
名義変更をしていない実家を売りたいなら、次の順番から始めてください。
まず：登記事項証明書で現在の名義を確認し、相続人・遺言書・遺産分割の状況を確認する
次に：司法書士へ相続登記の必要書類と進め方を確認しながら、不動産会社へ査定を依頼する
最後に：査定根拠、売却期間、費用、手元に残る金額を比べ、登記と売却の日程を合わせる
名義変更が終わっていないからといって、登記完了まで売却準備を止める必要はありません。一方、相続人や遺産分割が決まっていない状態で買主探しだけを急ぐのもおすすめできません。
名義と家族の方針を確認しながら、登記と査定を並行する。この進め方なら、売却直前になって「名義の問題で決済できない」という事態を避けやすくなります。
相続登記前の売却は、誰が取得するか、遺産分割がまとまっているかなどで進め方が変わるため、査定額だけでは判断しにくいことがあります。
名義、家族の方針、査定を取る時期をKAZUと一緒に確認しておくと、売ることを前提にせず次に何を進めるかを考えられます。
＼ 名義が未変更の段階でも状況を確認 ／
売却するか決まっていない段階でも相談できます。
短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。
相続不動産売却に関するよくある質問（FAQ）
名義変更前の相続不動産について、よく聞かれる疑問に回答します。
Q1. 親名義のまま査定できますか？
A. はい。相続登記前でも価格査定や売却相談はできる場合があります。査定依頼時に故人名義であること、相続人や遺産分割の状況を分かる範囲で伝えてください。
Q2. 親名義のまま契約できますか？
A. 売買契約の時期や条件は案件によって異なりますが、最終的に買主へ所有権を移転するには相続登記が必要です。契約を先行させる場合でも、相続関係や登記完了の見込みを司法書士と不動産会社へ確認してから進める方が安全です。
Q3. 相続登記と売却を同日にできますか？
A. 必要書類や相続人の合意など条件が整っていれば、相続登記と売買による所有権移転登記を同じ日に続けて申請できるよう司法書士が準備するケースはあります。ただし、相続登記そのものを省略することはできません。
Q4. 相続人申告登記をすれば売れますか？
A. 相続人申告登記だけでは売却できません。この制度は相続登記の申請義務へ対応するための仕組みで、売却する際には別途、所有権を取得した相続人への相続登記が必要です。
Q5. 名義変更は自分でもできますか？
A. 相続登記を自分で申請することは可能です。ただし、数次相続、相続人が多い、遺産分割でもめている、売却期限が決まっているといった場合は手続きが複雑になりやすいため、司法書士への確認をおすすめします。
名義変更前の家を売るまとめ
相続した家が亡くなった親の名義のままでも、査定や売却相談、物件調査などは先に進められます。ただし、買主へ所有権を移すまでには相続登記が必要です。
なので、「名義変更が終わるまで何もしない」のではなく、まず登記簿と相続人を確認し、司法書士へ相続登記を相談しながら、不動産会社にも相場と売却条件を確認していく方法が現実的かなと思います。
私なら、査定価格だけではなく、登記に必要な期間、家族の合意、維持費、売却費用、最終的な手残りまで見たうえで売却時期を決めます。相続不動産では、急ぐこと以上に順番を間違えないことが大切ですよ。
相続登記や売買に必要な手続きは、遺言書の内容、相続開始日、相続人の構成、遺産分割、物件の登記状況などによって変わります。正確な情報は法務省・法務局などの公式サイトをご確認ください。税務を含む個別案件の最終的な判断は、司法書士・税理士・弁護士など内容に合った専門家へご相談ください。
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