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相続した実家を売るか迷っている段階でも、査定を受けて問題ありません。査定は売却契約ではなく、家族で判断するための価格資料です。
ただし、査定額だけで結論を出さず、維持費、概算手取り、家族の意向、相続登記や税制の期限を並べて判断しましょう。最初は訪問を伴わない机上査定で相場の幅を確認し、売却を具体化した段階で訪問査定へ進めると負担を抑えられます。
- 査定額は「売れると保証された金額」ではない
- 売る・残す・貸すは、年間負担と概算手取りで比べる
- 売却には名義と相続人・共有者の合意確認が必要になる
相続した実家は売ると決める前でも査定してよい
迷っているときこそ、まず現在の市場価格を確認します。ただし、査定で分かることと、家族や相続人が決めることは分けて考える必要があります。
査定で分かるのは価格の目安と売却条件
不動産会社の査定価格は、周辺の成約事例や土地・建物の条件から算出した売却価格の提案です。実際の成約価格を保証するものではありません。
査定書を受け取ったら、金額の高さより、次の3点を同じ条件で確認してください。
- 提示額は売出価格か、成約予想価格か
- 参考にした成約事例は、立地・面積・築年数が近いか
- 想定売却期間と、価格を見直す時期・条件は何か
さらに、仲介手数料、測量、残置物処分、修繕・解体、税金の見込みを引いた「概算手取り」も確認すると、家族へ説明しやすくなります。
迷っている段階は机上査定から始める
机上査定は、所在地、面積、築年数、周辺事例などから概算価格を出す方法です。建物状態や境界、接道、残置物までは十分に反映できないため、方向性を決めるための初期資料として使います。
ただし、代償分割などで相続人間の精算額を決める場合は、一社の机上査定だけで金額を確定せず、複数社の査定や、必要に応じて不動産鑑定士による評価も検討します。
営業電話を避けたい場合は、申込時の備考欄へ「家族会議の資料として机上査定を希望します。連絡はメールを希望します」と記載しましょう。連絡方法は会社ごとに異なるため、希望どおりになるかも確認してください。
査定だけでは決まらないこと
誰が取得するか、売る・残す・貸すのどれを選ぶか、家族へどう説明するかは査定会社が決めることではありません。共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。自分の共有持分だけを処分する場合とは扱いが異なります。
放置する前に登記と税制の期限を確認する
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。詳しい要件は法務省の相続登記義務化案内で確認してください。
2024年4月1日より前に発生した相続で未登記の不動産も義務化の対象となり、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。
相続空き家の3,000万円特別控除も、築年、利用状況、売却期限、売却代金などに要件があります。2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋・敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、控除上限は1人当たり2,000万円です。適用可否は国税庁の特例要件を確認し、税務署または税理士へ相談しましょう。
管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、土地の住宅用地特例が外れることがあります。「固定資産税が必ず6倍」ではありませんが、小規模住宅用地では課税標準を6分の1とする軽減がなくなるため、負担が大きく増える可能性があります。
売る・残す・貸すを数字で比較する進め方
判断は査定額の高低だけでなく、今後の収入、支出、管理できる人をそろえて比較します。
| 選択肢 | 確認する数字 | 判断が変わる条件 |
|---|---|---|
| 売却 | 成約予想価格・概算手取り | 家族の合意と売却時期 |
| 保有 | 固定資産税・保険・管理修繕費 | 管理する人と保有期間 |
| 賃貸 | 想定家賃・改修費・空室費用 | 需要と貸せる建物状態 |
| 解体 | 解体費・更地後の税負担・土地価格 | 解体前後の手取り差 |
複数社へ査定を依頼するときは、同じ物件情報と同じ希望条件を伝えます。条件が違う査定額を平均しても、家族会議の基準にはなりません。
価格の幅と根拠をそろえると、「高い会社を選ぶ」ではなく、「どの価格なら、どの期間で売れる見込みか」を比較できます。
＼ 家族会議の前に価格の幅を確認 ／
売却を決める前の比較材料として利用できます。
査定後は家族会議で決める項目を分ける
査定で価格の目安を確認しても、家族の思い、名義、管理負担、税金まで自動的に整理されるわけではありません。次の順番で話すと、査定額だけの対立を避けやすくなります。
- 実家を使いたい人と、管理できる人がいるか
- 保有する場合の年間負担を誰が負うか
- 売却する場合の価格基準と時期をどうするか
- 登記・税務・親族調整を誰へ確認するか
よくある質問
今日から行う3ステップ
① 同じ条件で机上査定を取り、価格の幅と根拠を確認する
② 年間維持費と、売却・賃貸・解体の概算手取りを並べる
③ 数字と家族の意向を分けて話し、必要な専門家を決める
査定で価格は見えても、兄弟の意見、相続登記、片付け、売る時期まで一度に決めるのは難しいものです。KAZUへの相談では、売却を前提にせず、家族と確認する項目と次に相談すべき専門家を整理できます。
＼売却か管理か迷っている方へ／
※無理に売却を勧めるものではありません。整理のお手伝いです。
相談内容がまとまっていなくてもOK
売却未定でも、分かる範囲から整理できます。
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