相続不動産の評価額の調べ方｜土地・建物・遺産分割で使う価格の違い

相続した不動産の評価額を調べるときは、まず「何のための評価額か」を分けることが大切です。

相続税を計算するなら、土地は原則として路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額を使います。一方、遺産分割や売却価格を検討するときは、不動産会社の査定などによる市場価格（時価）も確認します。

つまり、「固定資産税評価額を見れば全部分かる」「路線価がそのまま売れる価格」というわけではありません。この記事では、相続した土地・建物の評価額を自分で確認する順番と、どの価格を何に使うのかを分かりやすく整理します。

---

相続不動産の評価額は目的によって使い分ける

不動産には複数の価格があり、目的によって見る数字が変わります。

価格	主な用途	主な確認先
実勢価格（時価）	売却・遺産分割の判断	成約事例・不動産査定など
公示価格	土地取引の指標	国土交通省
固定資産税評価額	固定資産税、建物の相続税評価など	課税明細書・評価証明書
相続税評価額	相続税・贈与税	国税庁の路線価・倍率など

相続税を確認したいのに不動産会社の査定額だけを見る、反対に遺産分割や売却を検討しているのに路線価だけを見る、といった使い方をすると判断を誤りやすくなります。

土地の相続税評価額は路線価方式か倍率方式で調べる

土地の相続税評価方法は、大きく路線価方式と倍率方式の2つに分かれます。

路線価がある地域は路線価方式

路線価方式は、道路ごとに設定された1㎡当たりの路線価を基に土地を評価する方法です。

基本的な考え方は次のとおりです。

路線価 × 各種補正率 × 土地の面積（地積）＝土地の評価額

整った形で条件が単純な土地なら「路線価×面積」で概算しやすいのですが、実際の評価では奥行、間口、不整形、角地などに応じた補正が入る場合があります。

路線価がない地域は倍率方式

路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛けて計算します。

固定資産税評価額 × 評価倍率＝土地の評価額

同じ市区町村の中でも路線価地域と倍率地域が分かれることがあるため、「郊外だから倍率方式」などと自己判断せず、国税庁の財産評価基準書で確認しましょう。

国税庁サイトで路線価・倍率を確認する手順

1. 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を開く
2. 相続開始年に対応する年分を選ぶ
3. 都道府県を選ぶ
4. 「路線価図」または「評価倍率表」を開く
5. 市区町村・町名から対象地を確認する

路線価図に「150D」と書かれている場合、数字の「150」は1㎡当たり150千円、つまり15万円を表します。アルファベットは借地権割合を示します。

なお、土地の評価は相続開始時、通常は被相続人が亡くなった時点の状況を基に行います。現在の路線価ではなく、相続が発生した年分を確認してください。

建物の相続税評価額は原則として固定資産税評価額

土地と違い、自宅など一般的な家屋の相続税評価額は比較的分かりやすく、国税庁では原則として固定資産税評価額に1.0を乗じて評価します。

つまり一般的な自用家屋なら、基本的には固定資産税評価額＝相続税評価額です。

不動産	基本的な相続税評価
土地	路線価方式または倍率方式
自用の建物	固定資産税評価額×1.0
賃貸中の建物・土地	借家権などを考慮して調整する場合あり
一定の分譲マンション	区分所有補正率を使う場合あり

賃貸アパート・貸家などは、借家権割合や賃貸割合などを考慮して評価額が調整される場合があります。単純に固定資産税評価額だけで判断しないでください。

分譲マンションは2024年以後の評価ルールにも注意

2024年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した一定の居住用区分所有財産、いわゆる分譲マンションでは、土地部分・建物部分に区分所有補正率を使って評価する場合があります。

マンションを相続した方は、一般的な戸建てと同じ計算だけで判断せず、国税庁の最新ルールを確認してください。

参考：国税庁「居住用の区分所有財産の評価」

固定資産税評価額は課税明細書で確認できる

土地の倍率方式や建物の評価で必要になる固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている課税明細書で確認できます。

「価格」「評価額」などの欄を確認してください。自治体によって様式や名称が異なり、「課税標準額」と固定資産税評価額が同じとは限らないため注意が必要です。

納税通知書が見当たらない場合は、不動産所在地の市区町村役場や都税事務所などで固定資産評価証明書を取得して確認できます。

相続不動産の評価額は自分でも概算できるが、補正が必要な土地に注意

路線価・土地面積・固定資産税評価額などがそろえば、自分でおおよその評価額を確認することはできます。

ただし、次のような土地では単純な掛け算だけで評価できない場合があります。

• 奥行が長すぎる・短すぎる
• 旗竿地など形が不整形
• 角地や二方路線・三方路線
• セットバックが必要
• 無道路地
• 賃貸中の土地・建物
• 一定規模以上の土地
• 分譲マンション

このようなケースでは評価方法によって相続税額が変わることがあります。申告が必要な場合や判断が難しい場合は、税理士や税務署などへ確認してください。

小規模宅地等の特例を使える場合もある

被相続人が住んでいた自宅の敷地など一定の宅地は、要件を満たすと「小規模宅地等の特例」により評価額を大きく減額できる場合があります。

例えば一定の特定居住用宅地等では、330㎡までの部分について80％減額できる制度があります。ただし、適用要件があるため「自宅なら必ず80％減る」と考えないでください。

参考：国税庁「小規模宅地等の特例」

遺産分割や売却では相続税評価額だけで決めない

相続税評価額は、相続税を計算するための価格です。遺産分割や実際の売却価格が自動的に相続税評価額で決まるわけではありません。

特に、誰か一人が実家を取得して他の相続人へ代償金を支払う場合などは、「どの価格を基準にするか」で結果が大きく変わります。

家族で話し合うときは、相続税評価額だけでなく、不動産会社による市場価格の査定なども確認し、同じ資料を相続人同士で共有すると判断しやすくなります。

▼遺産分割用の価格を確認したい方
相続不動産の査定ポイント｜評価額の違いと家族会議での比べ方

▼実際に売れる価格の目安を調べたい方
相続不動産売却の相場の調べ方とは？損をしない査定のコツ

評価額が分かったら相続税がかかるかを確認する

不動産の評価額が分かっても、その金額だけで相続税額が決まるわけではありません。

相続税は、不動産だけでなく預貯金・有価証券など対象となる財産を含めた正味の遺産額を基に判断します。

基礎控除額は次の式です。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば法定相続人が3人なら基礎控除は4,800万円です。ただし、債務や非課税財産、特例なども関係するため、「7,000万円の不動産なら相続税はいくら」と不動産だけを見て税額を決めることはできません。

▼相続税がかかるか確認したい方
土地の相続税はいくらまで無税？基礎控除・特例・申告要否を解説

▼具体的な相続税計算はこちら
相続税計算の基本と節税のコツを図解で徹底解説

相続不動産評価額のよくある質問

固定資産税評価額と相続税評価額は同じですか？

建物は原則として固定資産税評価額と同額ですが、土地は同じではありません。土地は路線価方式または倍率方式で評価します。

土地の路線価は何年分を見ればいいですか？

原則として相続が発生した年分の路線価を確認します。現在の路線価ではなく、被相続人が亡くなった年を確認してください。

相続不動産の評価額は自分で計算できますか？

条件が単純な土地や一般的な自用家屋なら概算はできます。ただし、不整形地、複数道路に面する土地、賃貸不動産、一定の分譲マンションなどは評価が複雑になるため、申告前に専門家へ確認した方が安全です。

遺産分割では路線価を使えば公平ですか？

路線価は相続税計算のための基準であり、市場価格とは異なります。代償分割や売却を検討する場合は、不動産査定などで現在の市場価格も確認し、相続人同士で評価基準を共有することが大切です。

相続不動産の評価額を調べた後にすること

ここまで確認できたら、次は目的に合わせて進みます。

1. 固定資産税の課税明細書を確認する
2. 土地は国税庁で路線価地域か倍率地域か確認する
3. 建物の固定資産税評価額を確認する
4. 相続税申告が必要そうなら税額・特例を確認する
5. 遺産分割や売却を検討するなら市場価格も確認する

相続登記も必要になります。まだ名義変更をしていない場合は、相続した不動産の名義変更（相続登記）の期限・必要書類・費用と手順も確認してください。

まとめ｜まず「何のための評価額か」を決める

• 相続税と遺産分割・売却では確認する価格が違う
• 土地は路線価方式または倍率方式で評価する
• 路線価方式では土地の形状などによる補正が入ることがある
• 建物は原則として固定資産税評価額で評価する
• 賃貸不動産や一定の分譲マンションは別の調整が必要な場合がある
• 遺産分割・売却を考えるなら市場価格も確認する
• 評価方法が複雑な場合は税理士など専門家へ確認する

---