売れない家はどうする？原因の見分け方と値下げ前の7つの対策

こんにちは。売れにくい実家や不動産の悩みを一緒に考える、カズです。

不動産の仕事を20年以上していると、「半年近く売っているのに決まらない」「また値下げを勧められた」「古い家だから解体した方がいいのかな」といった相談を受けます。

売れない家は、すぐ値下げするのではなく、問い合わせ・内見・条件交渉のどこで買主候補が止まっているかを見るのが先です。

問い合わせが少ないなら価格や広告、内見後に断られるなら建物状態や価格との釣り合い、話が進んで止まるなら権利や引渡条件を確認します。

家が売れない理由は一つではありません。だからこそ、先に何十万円もかけて片付けたり解体したりするより、今の販売状況を数字で確認してから手を打つ方が無駄を避けやすいですよ。

売れない家はどこで止まるかを見る

「売れない」とひとまとめにすると、何を変えればいいか分かりません。まずは販売活動を、問い合わせ、内見、条件交渉の3段階に分けて見てください。

問い合わせが少ない原因を確認する

問い合わせ自体が少ないなら、最初に見るのは売出価格と地域の需要です。今売りに出ている近所の家だけでなく、実際に取引された価格も確認します。売出価格は売主の希望を含むため、成約価格とは同じではありません。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格や成約価格を確認できます。土地面積、築年数、駅からの距離、接道などが近い事例と比べてみてください。

価格が大きく外れていないなら、次は写真、間取り図、紹介文、掲載先、想定する買主を見ます。古い家でも、リフォーム前提で探す人や土地を探している人など、誰に見せるかで伝える内容は変わります。

内見後に決まらない理由を聞く

内見まで入っているなら、少なくとも広告を見て「見てみたい」と思う人はいます。そこで申込みに進まないなら、室内の印象、修繕負担、残置物、周辺物件との価格差などが最後の壁になっているかもしれません。

担当者には内見件数だけでなく、購入を見送った理由を聞き取れているかまで確認してください。同じ理由が続いているなら、そこを直す意味があります。理由が毎回違うなら、大幅値下げ以外の方法も残っています。

古い家や荷物が多い家では、査定前に全部きれいにする必要があるとは限りません。片付けの範囲を詳しく知りたい方は、古い家の査定前にどこまで片付けるかを確認してください。

契約前で止まる条件を確認する

問い合わせや内見は入るのに、条件交渉から先へ進まない場合は、価格以外の問題も見ます。境界がはっきりしない、接道や再建築に不安がある、抵当権が残っている、引渡し条件が合わない、といったケースです。

相続した家なら、親名義のまま、兄弟との共有、遺産分割が未了といった事情もあります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内の申請が必要です。制度の詳細は法務省の相続登記に関する案内で確認してください。

相続した家に限った対策は、相続した家が売れないときの値下げ前の対策に分けて詳しくまとめています。

売れない家を値下げ前に動かす

原因の見当がついたら、お金のかからない確認から進めます。価格を下げる、家財を処分する、建物を解体する、といった後戻りしにくい判断はその後です。

販売活動を数字で確認する

まず不動産会社へ、問い合わせ件数、内見件数、見送られた理由、掲載している不動産情報サイト、今後の販売計画を聞きます。「もう少し様子を見ましょう」だけでは、今の方法を続ける理由が分かりません。

問い合わせがほぼないなら、価格や広告の見直しが中心。内見が複数あるなら、現地で感じる問題と価格の釣り合いを見る。このように、反響の数字から次の一手を決めると迷いにくくなります。

査定額の根拠を比べる

今の会社から出ている査定額や売出価格が妥当か分からない場合は、「いくらですか」だけでなく、なぜその金額なのかを聞いてください。比較した成約事例、想定する売却期間、成約予想価格、反響がなかった場合の見直し条件まで聞くと判断しやすくなります。

査定額と売出価格、実際の成約価格は同じ数字とは限りません。詳しい見方は、不動産査定の根拠を確認する5つの質問も参考にしてください。

別会社の査定で売り方を比べる

現在の会社だけでは原因を判断しにくいなら、別の不動産会社にも同じ条件で査定を依頼します。ここで比べたいのは、一番高い査定額ではありません。

• どの成約事例を基準にしたか
• どんな買主を想定しているか
• どれくらいの期間で売る計画か
• 売れなければ次に何を変えるか

会社によって得意な地域や物件種別、販売方法が違います。価格と販売計画を同じ条件で比べると、今の値下げ提案が妥当なのか、それとも売り方を変える余地があるのか見えやすくなります。

今の会社だけでは判断しにくいときは、同じ物件条件で複数社の査定額と価格根拠を並べると、値下げ前の判断材料になります。

＼ 値下げ前に査定額と価格根拠を比較 ／

査定結果を見てから、価格や依頼先を決められます。

片付けや解体は査定後に決める

古い家では、「荷物を全部捨ててから査定ですよね」「解体した方が売れますか」と聞かれることがあります。でも、査定だけなら家財が残っていても相談できる会社があります。

先に片付けや解体へお金を使っても、その費用以上に売却価格が上がるとは限りません。私なら、現状のまま売る場合、片付けて売る場合、解体後に売る場合を比べてから決めます。

空き家なら、片付け・解体せずそのまま売却する方法で、現況売却と買取の考え方を確認できます。

仲介と買取を手取りで比べる

価格や販売方法を見直しても動かない場合や、売却期限を優先したい場合は買取も候補です。仲介は一般の買主を探すため高い価格を目指しやすい一方、成約時期は読みにくくなります。買取は再販売費用などが価格へ反映されるため低くなる傾向がありますが、条件が合えば売却時期を決めやすくなります。

比べるときは提示額だけでなく、仲介手数料、片付け、解体、測量、売れるまでの維持費などを差し引いた最終的な手取りで見てください。

それでも通常売却が難しく、「価格より所有を終わらせたい」という段階なら、売れない家を手放す方法と処分の順番へ進むと、買取以外の出口も確認できます。

仲介を続けるか、価格を見直すか、買取も含めて考えるか迷う段階では、別会社の査定をもう一度並べると判断しやすくなります。

＼ 仲介を続けるか決める前に比較 ／

売却を決める前の比較材料として確認できます。

売れない家に関するよくある質問

Q1. 何か月売れなければ値下げした方がいいですか？

A. 期間だけで一律には決められません。問い合わせや内見が少ないなら、まず価格の根拠、広告、販売活動を確認します。「3か月だから必ず値下げ」と決めず、反響を見て判断してください。

Q2. 荷物が残った家でも査定できますか？

A. 荷物が残っていても査定を相談できる会社はあります。まず貴重品や重要書類を確保し、現状の査定条件と片付け後の条件を比べてください。

Q3. 古い家は解体すれば売れやすくなりますか？

A. 必ずしもそうではありません。古家付き土地として買いたい人もいるため、解体費を払う前に、現況売却、更地売却、買取の条件を比較してください。

Q4. 媒介契約中でも別会社に査定を頼めますか？

A. 査定や意見を聞くこと自体はできます。ただし、他社へ売却を依頼できるかは現在の媒介契約の種類や内容で変わります。契約書を確認したうえで、今の会社の販売状況と他社の査定根拠を比べてください。

売れない家は3ステップで見直す

売れない家で最初にやることは、大幅値下げや解体ではありません。次の3つを順番に進めると、何を変えるべきか判断しやすくなります。

1. 反響を確認する：問い合わせ数、内見数、見送られた理由を聞く
2. 価格と売り方を比べる：成約事例、査定根拠、別会社の提案を並べる
3. 期限と手取りで決める：仲介を続けるか、値下げか、買取かを判断する

私が避けたいのは、「どうせ売れない」と決めつけて先に大きなお金を使うことです。あなたの家が止まっている理由は、本当に建物の古さでしょうか。

それとも価格、広告、売り方でしょうか。まず原因を一つずつ確認してみてください。

相続、共有、名義、境界などが重なり、一般論だけでは順番を決めにくい場合は、査定額だけで結論を出さない方が安心です。売却を決める前の状況確認から相談できます。

＼ 売却未定でも進め方から相談できます ／

値下げや買取を決める前の状況確認だけでも相談できます。

短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。

不動産の価格や売却期間は、地域、物件状態、市況、権利関係によって変わります。本文の考え方は一般的な目安として、正確な制度情報は国土交通省、法務省、法務局などの公式情報をご確認ください。

登記は司法書士、税金は税理士・税務署、法的な争いは弁護士など、必要に応じて各分野の専門家へご相談ください。