土地売却の不動産会社の選び方｜査定額・実績・担当者を比較

こんにちは。土地や相続した不動産の売却について一緒に考える、カズです。

土地を売るとき、不動産会社は一番高い査定額を出した会社だけで決めないのが基本です。見るべきなのは、その土地に近い売却実績、査定額の根拠、想定する買主、販売方法、担当者の説明。

私は不動産の仕事を20年以上やっていますが、土地はマンション以上に個別条件の影響を受けます。接道、間口、形、高低差、境界、用途地域、古家の有無によって、買いたい人も売り方も変わるからです。

相続した土地なら、さらに名義や相続人、親が購入したときの資料、売却後の税金も関係します。だからこそ、最初から1社へ決め打ちせず、同じ条件で複数社の説明を比べるところから始めると判断しやすくなります。

• 土地売却で見るべき不動産会社の比較ポイント
• 高い査定額だけで決めてはいけない理由
• 大手と地元の不動産会社を比べる方法
• 相続した土地を売る前に確認すること

土地売却の不動産会社の選び方

土地売却では「有名な会社だから」「査定額が一番高かったから」だけで決めるのではなく、その土地をどう評価し、どんな買主へ販売するのかまで確認することが大切です。

土地売却はどこがいい？

土地を売る不動産会社に、全国共通で「ここなら必ず正解」という1社はありません。土地の場所や面積、使い方によって、相性のよい会社が変わるためです。

例えば住宅用地なら、その地域で家を探している個人や建売会社との接点が重要になります。一方、広い土地なら分譲会社、事業用地なら店舗や倉庫を探している法人へ提案できる会社が候補になるでしょう。

つまり、会社の知名度よりも売りたい土地と似た物件を扱った経験があるかを見る方が実務的です。

査定時には「この周辺で土地を売った事例はありますか」「この土地なら、どんな買主を想定していますか」と聞いてみてください。具体的な答えが返ってくるかどうかで、販売のイメージがかなり見えてきます。

査定額の根拠を比べる

複数社へ査定を頼むと、査定額に差が出ることがあります。ここで一番高い数字だけを見るのは避けたいところです。

査定価格は、その金額で必ず売却できると約束する価格ではありません。周辺の取引事例、現在の競合物件、接道、土地の形、面積、用途地域などを踏まえて、不動産会社が売却可能性を予測した数字です。

私なら「どの成約事例を参考にしたのか」「売出価格はいくらを想定しているのか」「実際の成約価格をどの程度と見ているのか」を聞きます。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の不動産取引価格や地価公示などを確認できます。自分でも周辺の取引を見ておくと、査定額の説明を聞くときの基準になります。

査定価格・売出価格・成約価格の違いは、不動産査定の仕組みと査定額の決まり方で詳しく解説しています。

土地の売却実績を確認する

不動産会社には、それぞれ得意分野があります。マンション売却の件数が多い会社でも、土地売却の経験が同じように多いとは限りません。

土地では、境界、越境、私道、セットバック、高低差、古家、造成など、現地を見なければ分かりにくい条件があります。相続土地なら、さらに名義や共有者の確認が必要になることもあるでしょう。

会社名を見るだけではなく、査定時に次の項目を確認してみてください。

必要に応じて土地家屋調査士、司法書士、税理士などへつなげられるかも確認しておくと安心です。全部を不動産会社だけで解決する必要はありません。

大手と地元はどう選ぶ？

大手だから高く売れる、地元の会社だから安心、と単純には決められません。

大手には広い顧客網や社内ネットワークを持つ会社があります。一方、地域密着型には、周辺の土地需要や地元の建築会社、購入希望者とのつながりに詳しい会社があります。

私なら会社の規模より、その土地を誰へ、どのように販売する予定なのかを聞きます。

例えば、自社の購入希望者だけに紹介するのか、不動産ポータルサイトへ掲載するのか、建築会社や分譲会社へも情報を出すのか。同じ査定額でも、販売方法が違えば売却活動の中身は変わります。

大手と地元で迷うなら、最初からどちらか一方に決める必要はありません。両方から査定や説明を受け、土地への見方を比べれば大丈夫です。

担当者と販売方針を見る

最終的には会社名だけでなく、実際に売却を担当する人を見てください。

質問へ即答できることより、分からないことを曖昧にせず確認してくれるかの方が私は大事だと思っています。

特に聞いておきたいのは「最初はいくらで売り出すのか」「どの買主層を狙うのか」「反響が少なければ、いつ価格を見直すのか」の3点です。

高い査定額を提示して媒介契約を取り、その後すぐに値下げを勧められる形では、売主側が振り回されてしまいます。査定時点から、売り出した後まで説明できる担当者かを確認しましょう。

1社だけの説明では、その査定額や販売方針が妥当なのか判断しにくいものです。まず複数社の査定を同じ条件で取り、価格だけでなく説明内容まで横並びにしてみてください。

＼ 土地に合う不動産会社をまとめて比較 ／

査定結果と各社の説明を見てから比較できます。

土地売却で迷わない不動産会社の選び方

候補の会社が見えてきたら、次は複数社の比較、媒介契約、相続土地なら名義や税金まで確認します。ここまで押さえておけば「査定額は高かったのに売れない」「契約後に思っていた売り方と違った」というズレを減らしやすくなります。

査定は2〜3社で比較する

土地売却では、1社だけの査定で決めるより、対応できる範囲で複数社の説明を聞いた方が判断しやすくなります。私なら、まず2〜3社程度を候補にして、なぜ価格差が出たのかを比べます。

ここで大切なのは「3,000万円、3,300万円、3,600万円だったから3,600万円の会社」という選び方をしないこと。

3,600万円と査定した会社なら「3,600万円で売れると考えた成約事例はどれか」「何か月程度を想定しているか」まで聞いてください。説明を並べれば、数字だけでは見えなかった違いが分かってきます。

複数社へ1社ずつ連絡するのが大変なら、一括査定を利用する方法があります。サービスそのものの違いや注意点は、相続不動産の一括査定サービス比較で確認できます。

媒介契約とREINSを確認する

仲介で土地を売る場合、不動産会社と媒介契約を結びます。主な種類は一般媒介、専任媒介、専属専任媒介です。

一般媒介は複数社へ依頼できますが、専任媒介・専属専任媒介は原則として1社へ売却を任せる契約です。どれが合うかは、土地の条件や自分がどこまで複数社とやり取りできるかでも変わります。

専任媒介・専属専任媒介では、指定流通機構のREINSへ物件を登録する仕組みがあります。さらに2025年1月からは、宅建業者による取引状況の登録が義務化され、売主は専用画面から「公開中」などの状況を確認できます。

詳しい仕組みは、国土交通省の不動産取引に関する消費者向け案内で確認できます。

媒介契約を結んだ後も会社任せにせず、販売状況、問い合わせ、内見、購入申込みの有無を定期的に確認してください。

相続した土地は名義を確認

相続した土地を売る場合は、通常の土地売却より確認する項目が増えることがあります。

私が相談を受ける中でも、「売りたい」と思っていた土地がまだ親名義だった、兄弟で売却方針が決まっていなかった、親が買ったときの資料が見つからなかった、ということは珍しくありません。

査定相談は相続登記前でもできますが、実際に売却して買主へ所有権を移すには、相続関係と登記を整える必要があります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。親名義のままの場合は、相続した不動産の名義変更と相続登記の手順も確認してください。

売却前に相場と手取りを確認

不動産会社を選ぶ前に、自分でも大まかな相場を見ておくと話を聞きやすくなります。

固定資産税評価額、相続税評価額、地価公示、不動産会社の査定価格、実際の成約価格は、それぞれ目的が違います。固定資産税評価額が2,000万円だから、2,000万円で売れるという意味ではありません。

さらに、最終的に大切なのは査定額だけではなく売却後にいくら残るかです。

土地によっては、仲介手数料のほか、測量、境界確認、古家の解体、登記などの費用が発生する場合があります。相続した土地を売って利益が出れば、譲渡所得に対する税金も確認が必要です。

相続土地の税金は、原則として被相続人の取得価額や取得時期を引き継いで計算します。昔の契約書や領収書が見つからない場合は税額に影響する可能性があるため、売却前から探しておくとよいでしょう。

税金の計算や使える可能性がある特例については、相続した土地を売却したときの税金と特例で詳しく解説しています。

ここまで確認したら、最後は査定額だけでなく、販売方法や費用まで含めて比べます。まだ1社しか査定を受けていないなら、同じ土地条件で別の会社の見方も確認しておくと判断しやすくなります。

＼ 最後に査定額と販売方針を横並びで確認 ／

まず査定と説明内容を比べ、依頼する会社を選べます。

土地売却のよくある質問（FAQ）

Q1. 土地の査定だけ頼んでも大丈夫ですか？

A. 査定を受けた時点で、その会社へ売却を依頼しなければならないわけではありません。査定額と根拠を確認してから、媒介契約を結ぶ会社を選べます。ただし、査定依頼時には売却予定時期や現在の状況をできるだけ正確に伝えてください。

Q2. 土地の境界が分からなくても査定できますか？

A. 概算査定を相談できる場合はあります。ただし、境界の状況は売却条件や買主の判断に影響するため、実際に売却を進める段階では確認が必要になることがあります。過去の測量図や境界確認書があれば、査定時に不動産会社へ見せてください。

Q3. 専任媒介と一般媒介はどちらがいいですか？

A. 一律には決められません。複数社へ同時に依頼したいなら一般媒介、窓口を1社にまとめて販売活動を任せたいなら専任媒介などが候補になります。土地の条件、販売方針、自分が対応できる連絡量を踏まえて選んでください。

Q4. 売却を頼んだ後に販売状況を確認できますか？

A. 確認できます。担当者から反響や問い合わせ、内見、価格交渉などの報告を受けてください。専任媒介・専属専任媒介でREINSに登録された物件では、売主専用画面から登録内容や取引状況を確認できる仕組みもあります。

土地売却の不動産会社の選び方まとめ

土地売却の不動産会社を選ぶときは、査定額の高さだけでなく、土地の売却実績、査定根拠、販売方法、担当者の説明を比べることが大切です。

私なら、次の3ステップで進めます。

• まず近隣の取引価格を見て、自分でも大まかな相場を確認する
• 次に2〜3社程度から査定と販売方針を聞き、査定根拠を比較する
• 最後に価格だけでなく買主候補・販売方法・費用・担当者を見て依頼先を決める

「この土地なら、なぜこの査定額なのか」「誰に向けてどう売るのか」を具体的に説明できる会社なら、売却後の動きもイメージしやすくなります。

土地の条件、登記、税金は物件ごとに結論が変わります。正確な制度情報は国土交通省、法務省、国税庁などの公式情報をご確認ください。個別の登記・税務・境界については、必要に応じて司法書士、税理士、土地家屋調査士などの専門家へ相談してください。

土地は同じ地域でも、接道や形、境界、名義などで売り方が変わります。「査定は取ったけれど、どの会社へ頼めばいいか決められない」という段階でも大丈夫です。今の状況を一緒に確認しながら、次に何を確認すればいいかを考えます。

＼ 売却を決める前でも相談できます ／

まだ売却する会社を決めていない段階でも相談できます。

フォームよりLINEの方が話しやすい場合は、こちらからでも大丈夫です。

査定額の見方や会社選びで迷っていることから相談できます。