相続不動産に抵当権が残っていても売却できる？確認すべき順番

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相続不動産に抵当権が残っていても、売却することは可能です。

ただし、通常の不動産売買では、買主への引渡しに向けて抵当権を抹消できる状態にしておく必要があります。

親から相続した家や土地の登記事項証明書を見て、「抵当権が残っているけれど、このまま売れるの？」「住宅ローンがいくら残っているか分からない」と悩んでいませんか。

最初に確認したいのは、ローンが完済済みなのか、まだ返済が必要なのか、売却代金で完済できるのかという3つの点です。

抵当権の登記が残っているからといって、必ずしも借金が残っているとは限りません。反対に、売却代金だけでは完済できず、金融機関との調整が必要になる場合もあります。

この記事では、抵当権が残る相続不動産を売却できる条件、売却前に確認する書類、ローン残債がある場合の対応、抵当権抹消と決済の流れを順番に解説します。

抵当権が残っていても相続不動産は売却できる

抵当権が設定された不動産でも、売却の相談や価格査定を行うことはできます。

抵当権とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合に、金融機関などの債権者が担保となっている不動産から優先的に債権を回収できる権利です。

抵当権が付いた状態でも法律上は不動産の譲渡が可能ですが、買主が抵当権の負担を引き継ぐことには大きなリスクがあります。

そのため、通常の不動産売買では、売主が抵当権を抹消できることを確認し、買主への引渡しに合わせて抵当権抹消登記と所有権移転登記を行う方法が一般的です。

まずは、現在の状態に応じて必要な対応を確認しましょう。

住宅ローンが残っている場合でも、売却代金を使って決済日に完済できれば、通常の売却を進められる可能性があります。

一方、すでに完済していても、抵当権の登記が自動的に消えるわけではありません。金融機関から必要書類を受け取り、抹消登記を行います。

詳しい手続きは、法務局の抵当権抹消手続の案内でも確認できます。

売却前に確認する3つ｜登記・ローン残債・売却見込額

抵当権付きの相続不動産を売却する場合は、売却価格だけでなく、名義・残債・抵当権抹消の条件を確認する必要があります。

1．登記事項証明書で名義と抵当権を確認する

最初に、相続した土地と建物の登記事項証明書を取得してください。

登記事項証明書では、主に次の項目を確認します。

• 現在の所有者は誰か
• 土地と建物の両方に抵当権が設定されているか
• 抵当権者はどの金融機関・債権者か
• 登記上の債務者は誰か
• 抵当権の設定時期と債権額
• 通常の抵当権か根抵当権か

所有権に関する情報は主に権利部（甲区）、抵当権などの情報は主に権利部（乙区）で確認できます。

家族が「父の家」と思っていても、登記上は祖父など以前の所有者名義のままになっていることがあります。

また、登記上の債権額は、現在のローン残高を示すものではありません。抵当権の設定時に記載された金額だけを見て、現在の返済額を判断しないようにしましょう。

相続不動産の売却全体の流れは、相続不動産売却の完全ガイドでも確認できます。

2．金融機関にローン残高と団信の状況を確認する

登記上の抵当権者が分かったら、借入先の金融機関へ現在の返済状況を確認します。

相続人であることを確認できる書類などを求められる場合があるため、必要なものを事前に問い合わせてください。

金融機関へ確認したいのは、次の内容です。

• 現在のローン残高と返済状況
• 親が団体信用生命保険に加入していたか
• 団信による返済が可能か、保険金請求が進んでいるか
• 売却に伴う一括返済に必要な金額
• 一括返済の連絡期限と必要書類
• 完済後に抵当権抹消書類を受け取る方法

住宅ローンの場合、亡くなった親が団体信用生命保険に加入していれば、契約内容や保障条件に応じて、保険金によってローンが完済される可能性があります。

住宅ローンの相続や団信については、住宅ローンが残る不動産を相続したら？売却前に確認することで詳しく解説しています。

3．売却見込額と完済に必要な金額を比較する

ローン残高が分かったら、不動産会社の査定額と比較します。

ただし、査定額がローン残高を上回っているだけでは、問題なく売却できるとは限りません。

実際の売却価格が査定額を下回ったり、仲介手数料や登記関係費用などが必要になったりするためです。

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

※金額は計算方法を説明するための仮定です。実際の売却価格・費用・返済額を示すものではありません。

この例では、売却価格がローン残高を100万円上回っていても、諸費用まで含めると20万円が不足します。

そのため、売却前には次の計算を行ってください。

実際には、固定資産税等の精算、抵当権抹消登記費用、繰上返済手数料、譲渡所得に対する税金なども、個別の状況に応じて確認してください。

不動産会社の査定額は、実際の売却価格を保証するものではありません。複数社の査定額とその根拠を比較し、現実的に成約が見込める価格を確認することが大切です。

抵当権が残っている相続不動産でも、不動産会社へ査定を依頼することは可能です。

査定時には、抵当権が残っていること、相続登記の状況、ローン残高が分かっているかどうかを伝えましょう。

まだ売却価格の目安が分からない場合は、一括査定サービスを利用して複数社の査定額を比較する方法もあります。

＼ 残債と比較するための売却価格を確認 ／

査定額とその根拠を比較してから、売却するか検討できます。紹介される会社数は物件の条件などによって異なります。

相続不動産の抵当権を抹消して売却する3ステップ

抵当権が残る相続不動産の売却では、相続登記、金融機関への返済、抵当権抹消登記、買主への所有権移転登記を適切な順番で進める必要があります。

ステップ1．売主となる相続人を確定し、相続登記を進める

最初に、誰が不動産を相続し、売主となるのかを確認します。

遺言書や遺産分割協議の内容、相続人の権利関係などを確認し、必要な相続登記を進めてください。

亡くなった親の名義のままでも、不動産会社への査定依頼や売却相談は可能です。

ただし、被相続人名義の不動産を売却し、買主へ所有権を移転するには、原則として相続登記が必要です。

相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度ですが、それだけで売却に必要な所有権移転の登記を済ませられるわけではありません。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前の相続にも適用されるため、古い相続不動産についても申請期限を確認してください。

制度の詳細は法務省の相続登記義務化の案内をご確認ください。

相続登記前にできる売却準備や必要な手続きは、相続した家の名義変更をしていないと売却できない？売るまでの順番で詳しく解説しています。

ステップ2．金融機関へ一括返済と抹消条件を確認する

売却の可能性が高くなった段階で、金融機関へ一括返済の手続きと抵当権抹消に必要な条件を確認します。

買主が決まってから初めて連絡するのではなく、売却準備の段階で確認しておくと、決済日を調整しやすくなります。

特に確認したいのは、次の項目です。

• 一括返済に必要な金額と手数料
• 返済手続きに必要な事前連絡の期限
• 返済予定日に抵当権抹消書類を受け取れるか
• 残債がある場合、売却代金で完済できるか
• 売却代金だけで不足する場合の対応

金融機関によって必要書類や手続きにかかる日数が異なる場合があります。

売買契約を結ぶ前に、不動産会社と司法書士にも金融機関の条件を共有し、決済までの段取りを確認してください。

ステップ3．決済日にローン返済・抵当権抹消・所有権移転を行う

売却代金で住宅ローンを完済する場合、一般的には、買主から残代金を受け取る決済日に一括返済を行います。

その際、司法書士が登記に必要な書類や条件を確認し、抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記を進めます。

おおまかな流れは次のとおりです。

1. 相続登記を済ませ、売主の権利関係を確認する
2. 金融機関と一括返済日・返済額・抹消書類の受渡しを調整する
3. 司法書士が登記に必要な条件と書類を確認する
4. 決済日に買主から残代金を受け取り、ローンを完済する
5. 抵当権抹消登記と所有権移転登記を申請する

金融機関の抹消書類が用意できない場合や、予定していた返済ができない場合には、買主への引渡しに支障が生じる可能性があります。

そのため、売買契約前に金融機関・不動産会社・司法書士で抹消条件を確認し、決済日に向けて手続きを調整することが大切です。

抵当権の状態別｜売却前に必要な対応

抵当権が残っている理由によって、必要な手続きは異なります。

自分の不動産がどの状態に当てはまるのか確認してください。

ローンを完済しているのに抵当権が残っている場合

親が生前に住宅ローンを完済したものの、抵当権抹消登記をしていなかったケースです。

この場合は、金融機関から受け取った抹消関係書類が残っていないか探してください。

書類が見つからない場合は、抵当権者となっている金融機関へ問い合わせ、現在の取扱窓口や必要な手続きを確認します。

相続によって所有者が亡くなっている場合、完済した時期や現在の登記状況によって手続きが変わることがあります。

特に、親名義のまま長期間経過している場合は、相続登記と抵当権抹消登記の進め方を司法書士へ確認するとよいでしょう。

売却代金でローンを完済できる場合

売却代金や必要に応じた自己資金でローンを完済できる場合は、通常の売却を検討できます。

売却前に自己資金だけでローンを全額返済しなければ、査定や売却活動を始められないというわけではありません。

ただし、査定額だけで判断せず、売却見込額から諸費用を差し引いた金額と、金融機関への一括返済額を比較してください。

返済に必要な金額と抵当権抹消の条件を確認したうえで、不動産会社と販売価格や決済日の調整を進めましょう。

売却代金だけではローンを完済できない場合

売却価格がローン残高を下回る状態は、一般にオーバーローンと呼ばれます。

この場合でも、自己資金などで不足分を補い、金融機関へ完済できるのであれば、通常の売却を検討できます。

一方、売却代金と自己資金を合わせても完済できない場合は、金融機関の同意なしに通常どおり抵当権を抹消して売却することは難しくなります。

返済が難しい場合は、借入先の金融機関へ現在の状況を伝え、返済方法や売却の可否について相談してください。

状況によっては、金融機関などの債権者の同意を得て不動産を売却する「任意売却」が選択肢になることがあります。

ただし、任意売却が認められるか、売却後の残債をどのように返済するかは、借入状況や債権者との協議などによって異なります。

残債があるからといって、必ず任意売却になるわけではありません。まずは一括返済額・売却見込額・自己資金を確認し、通常売却で対応できるか判断しましょう。

根抵当権や古い抵当権が残っている場合

登記事項証明書に「根抵当権」と記載されている場合は、通常の住宅ローンの抵当権と同じように残高だけで判断しないようにしてください。

根抵当権は、一定の範囲に属する継続的な取引などから生じる債権を、極度額の範囲内で担保するものです。

現在の借入残高がゼロであっても、それだけで根抵当権を抹消できるとは限りません。

事業資金などに利用されていた場合は、金融機関へ担保の対象となる取引や抹消条件を確認してください。

また、何十年も前に設定された抵当権で、債権者が亡くなっている場合や金融機関が合併・廃業している場合もあります。

このような古い抵当権は、債権者の所在確認や必要書類の取得などに時間がかかる場合があります。

売却契約後に問題が分かると決済日へ影響する可能性があるため、抵当権者が不明な場合や抹消書類が見つからない場合は、売却前に司法書士へ相談してください。

売却前に確認する書類と相談先

抵当権が残る相続不動産を売却するときは、すべての手続きを自分だけで進める必要はありません。

現在の状況に応じて、確認する資料と相談先を整理しておきましょう。

書類がすべてそろっていなくても、分かっている範囲で不動産会社や司法書士へ相談することはできます。

ただし、ローン残高や抵当権抹消の条件が分からないまま、買主への引渡しができると約束しないようにしてください。

抵当権が残る相続不動産の売却相談

ここまで確認しても、「親のローンが残っているのか分からない」「相続登記も終わっていない」「売却代金で完済できるか不安」という方もいらっしゃると思います。

抵当権が残っている相続不動産では、売却価格だけでなく、相続人の権利関係や金融機関への返済、抵当権抹消の手続きが重なります。

そのため、売却するか決める前に、現在の状況と必要な確認事項を整理することも大切です。

終活だよドットコムでは、相続した実家や空き家について、売却を決めていない段階からご相談いただけます。

初回30分の相談は無料です。相談したことで、売却や契約を依頼する義務はありません。

例えば、次のような内容を一緒に整理できます。

• 抵当権が残る相続不動産で最初に確認すること
• 相続登記と売却準備の進め方
• ローン残債と査定額を比較するための確認事項
• 金融機関・司法書士・不動産会社のどこへ相談すべきか
• 売る・残すなどの選択肢を検討するための判断材料

具体的な登記手続きや相続放棄などの法律判断が必要な場合は、司法書士や弁護士など、相談内容に合った専門家へ確認する必要があります。

売却するかまだ決めていない方も、現在分かっている範囲でご相談ください。

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現在の状況を短く伝えたい方はLINEから相談できます。

相続不動産の抵当権に関するよくある質問

Q1．抵当権付きでも不動産会社へ査定を依頼できますか？

A．はい。抵当権が残っていても、査定を依頼することは可能です。

査定時には、相続登記の状況、抵当権が残っていること、住宅ローン残高が分かっているかどうかを伝えてください。

なお、査定を受けられることと、抵当権を抹消して買主へ引き渡せることは別の問題です。売却を進める際には金融機関の条件も確認しましょう。

Q2．相続すると親の抵当権は自動的に消えますか？

A．いいえ。相続しただけで、抵当権が自動的に消えるわけではありません。

借入が残っている場合は、まず債務の内容や返済状況を確認する必要があります。

すでに完済している場合でも、登記簿に抵当権が残っていれば、原則として抹消登記が必要です。

Q3．ローンが残っていても売却代金で返済できますか？

A．金融機関と手続きを調整し、決済日に売却代金などでローンを完済できる場合は、通常の売却を検討できます。

ただし、売却代金だけでなく、必要な諸費用や一括返済額も確認してください。

決済日に抵当権抹消書類を受け取れるかについても、金融機関と司法書士へ事前に確認する必要があります。

Q4．親が亡くなった後、団信で完済できれば売却できますか？

A．団体信用生命保険の保障条件を満たし、保険金によって住宅ローンが完済されれば、抵当権抹消を進められる可能性があります。

ただし、相続登記など売却に必要な手続きは別途確認してください。

団信の加入状況だけで完済を判断せず、金融機関へ保険金請求の状況と抵当権抹消の条件を確認しましょう。

Q5．売却しても住宅ローンが残る場合はどうすればよいですか？

A．まず、売却見込額と諸費用、一括返済額を確認し、不足分を自己資金などで補えるか検討してください。

完済が難しい場合は、売買契約を急がず、借入先の金融機関へ相談する必要があります。

状況によっては任意売却などを検討する場合もありますが、債権者の同意や売却後の残債の取扱いについて個別の確認が必要です。

Q6．抵当権の抹消費用は誰が負担しますか？

A．通常の不動産売買では、売主側の抵当権を抹消するための費用は売主が負担する取扱いが一般的です。

ただし、具体的な費用負担は売買契約の条件などによって異なります。登録免許税や司法書士報酬などを含め、売却費用の見積りで確認してください。

まとめ｜抵当権が残る相続不動産は抹消条件を確認して売却する

相続不動産に抵当権が残っていても、抵当権を抹消できる条件を確認すれば、通常の売却を進められる可能性があります。

大切なのは、抵当権が登記されているという理由だけで売却を諦めたり、反対にローン残高を確認せず売却契約を進めたりしないことです。

まずは次の順番で確認してください。

1. 登記事項証明書を確認する
   現在の名義人、抵当権者、債務者、抵当権の種類を確認する。
2. 金融機関へ返済状況を確認する
   ローン残高、団信、完済状況、抵当権抹消の条件を確認する。
3. 売却見込額と必要費用を比較する
   査定額だけでなく、諸費用を差し引いても完済できるか確認する。
4. 相続登記と決済までの予定を調整する
   不動産会社・金融機関・司法書士と手続きの順番を確認する。

抵当権が残っている理由が分からない場合や、相続登記・残債・売却時期などが重なっている場合は、売却するか決める前に必要な確認事項を整理しましょう。

なお、抵当権抹消、相続登記、相続放棄、任意売却などは個別事情によって必要な手続きが変わります。具体的な登記や法律上の判断は、司法書士や弁護士など適切な専門家へ確認してください。

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