相続した土地の売却税金シミュレーション｜計算方法と特例を解説

こんにちは。相続した実家や土地の売却を一緒に考える、カズです。

不動産の仕事を20年以上していると、「親から相続した土地が3,000万円で売れそうだけど、税金はいくらかかりますか？」という相談をよく受けます。

まず知っておきたいのは、3,000万円で売れたから3,000万円に税率を掛けるわけではないということです。

相続した土地の税金は、親が買ったときの取得費、売却にかかった費用、所有期間、使える特例によってかなり変わります。

この記事では土地に絞り、3,000万円・5,000万円で売却したケースを使って実際に計算していきます。建物付きの実家を売却する場合は減価償却も関係するため、相続した家を売却したときの税金と3,000万円控除もあわせて確認してください。

• 相続した土地の売却税金の計算方法
• 3,000万円・5,000万円で売った場合の税額目安
• 取得費が分からない場合の5％ルール
• 取得費加算や3,000万円控除が使える条件

相続した土地売却の税金シミュレーション

最初に計算の仕組みを押さえておきましょう。売却価格だけでは税額は分かりません。取得費、譲渡費用、特別控除を順番に差し引き、残った利益へ税率を掛けます。

売却価格すべてに税金はかからない

土地を売却したときの基本的な計算式は次のとおりです。

例えば、5,000万円で売却した土地の取得費が3,000万円、譲渡費用が200万円なら、特例を使わない場合の譲渡所得は1,800万円です。

5,000万円－3,000万円－200万円＝1,800万円

この1,800万円に長期または短期の税率を掛けて税額を計算します。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、土地を売るために行った測量費、売却のための建物解体費などが含まれる場合があります。

一方、固定資産税や普段の維持管理費などは、払ったからといってすべて譲渡費用にできるわけではありません。

取得費は親の購入価格を引き継ぐ

相続した土地で特に間違えやすいのが取得費です。

相続したときの土地評価額が、そのまま売却時の取得費になるわけではありません。

原則として、亡くなった親などが土地を購入したときの購入代金や購入手数料などを引き継ぎます。

例えば相続税評価額が2,500万円でも、親が1,200万円で取得した土地なら、売却時の取得費を単純に2,500万円とはできません。

また、所有期間についても相続した日から数え直すのではなく、親など被相続人が取得した時期を引き継ぎます。

国税庁も、相続した土地・建物について被相続人の取得費と取得時期を引き継ぐことを案内しています。（出典：国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）

取得費不明なら5％で計算できる

親が何十年も前に購入した土地や、先祖代々の土地では、取得費が分からないこともあります。

その場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できる場合があります。

3,000万円で売った土地なら150万円、5,000万円なら250万円です。

ただし、5％しか取得費を差し引けないと課税される利益がかなり大きくなるケースがあります。

長期と短期で税率が違う

2026年中に土地を売却する場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。

長期は所得税15％、住民税5％に復興特別所得税を加えた約20.315％。短期は所得税30％、住民税9％に復興特別所得税を加えた約39.63％です。

親が20年前に取得した土地を今年相続して今年売却した場合でも、原則として親の取得時期を引き継ぐため、「相続して1年以内だから短期」とはなりません。

相続土地売却の税金シミュレーション実例

では、実際の数字で比べてみましょう。ここでは分かりやすくするため、すべて長期譲渡所得、特別控除なしとして計算します。

3,000万円で売却したケース

売却価格3,000万円、取得費1,500万円、譲渡費用100万円とします。

同じ3,000万円の土地でも、取得費が分からず5％の150万円を使った場合はどうなるでしょうか。

今回の単純計算では、取得費1,500万円を確認できるケースとの差は約274万円です。

取得費の資料を探す意味が大きいことが分かると思います。

5,000万円で売却したケース

次は売却価格5,000万円、取得費3,000万円、譲渡費用200万円として計算します。

取得費が分からず、売却価格の5％にあたる250万円を使う場合は次の計算です。

条件によっては税額が500万円以上変わることもあります。

※上記は長期譲渡、記載した譲渡費用、特別控除なしという前提の概算です。実際の税額は個別条件によって異なります。

短期譲渡なら税額はさらに変わる

先ほどの5,000万円売却、取得費3,000万円、譲渡費用200万円で、課税譲渡所得が1,800万円だったケースを短期譲渡で計算すると、概算は次のとおりです。

1,800万円×39.63％＝約713万3,400円

長期なら約365万6,700円なので、同じ売却価格でも所有期間の区分で大きな差が出ます。

ただし相続土地では、親など被相続人の取得時期を引き継ぐことを忘れないでください。

売却価格が未定なら査定額を使う

税金シミュレーションで意外と困るのが、「そもそも土地がいくらで売れるか分からない」というケースです。

固定資産税評価額や相続税評価額は、実際の売却価格とは目的が違います。

土地の市場価格は、接道、間口、土地の形、面積、用途地域、周辺の成約事例などによって変わります。相続税評価額をそのまま売却予定額として計算すると、手取り額の想定がずれることがあります。

価格の違いについては、相続不動産の査定価格と相続税評価額の違いで詳しく解説しています。

まだ売却価格が分からないなら、税金を細かく計算する前に、まず市場でいくらくらいになりそうか確認する方が現実的です。

相続不動産の査定サービスの違いは、相続不動産の一括査定サービス比較でも確認できます。

税金の概算を出すためにも、まず売却予定額の幅を知っておくと計算しやすくなります。

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査定だけでも確認でき、売却契約を決めてから申し込む必要はありません。

特例で税額が変わるケース

相続した土地では、通常の計算だけで終わらないことがあります。特に確認したいのが、相続税の取得費加算と、相続した実家に関係する空き家の3,000万円特別控除です。

相続税の取得費加算を使う場合

相続税を納めた人が、一定期間内に相続した土地を売却した場合、その土地に対応する一定額の相続税を取得費へ加算できることがあります。

例えば先ほどの5,000万円のケースで、取得費へ加算できる相続税が400万円あると仮定します。

取得費加算なしでは約365万6,700円だったため、この条件なら約81万2,600円の差になります。

ただし、納めた相続税を全額そのまま取得費へ加算する制度ではありません。

売却した財産に対応する金額を所定の方法で計算します。また、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することが主な要件の一つです。

空き家の3,000万円控除

親が住んでいた家と土地を相続したケースでは、「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」を使える場合があります。

一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

例えば、売却価格4,000万円、取得費500万円、譲渡費用200万円とすると、控除前の譲渡所得は3,300万円です。

特例なしなら同じ条件で約670万円になるため、適用できるかどうかはかなり重要です。

ただし、単に相続した更地を売っただけで3,000万円控除が使える制度ではありません。

1981年5月31日以前に建築された一定の被相続人居住用家屋、相続直前の居住状況、相続後の利用状況、売却期限、1億円以下の譲渡価額など複数の要件があります。

2024年1月1日以後の譲渡で、この特例の対象財産を取得した相続人が3人以上の場合は、一人あたりの控除限度額は2,000万円です。

現行制度の対象となる譲渡期限は2027年12月31日まで。詳しい条件は必ず公式情報を確認してください。（出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

2つの特例は同時に使えない

相続税の取得費加算と、被相続人居住用財産の3,000万円特別控除は、同じ土地の譲渡について重ねて使うことはできません。

両方の候補になる場合は、どちらを使った方が税額を抑えられるか比較する必要があります。

売却前に確認したい4項目

税率だけ覚えても、自分の税額は出せません。売却前に次の4項目をそろえると、かなり現実に近いシミュレーションができます。

親の取得費を探す

最優先は取得費です。

売買契約書、領収書、購入時の仲介資料、通帳、住宅ローン関係資料などが残っていないか確認してください。

取得費が分かれば、5％の概算取得費を使う場合より税負担が小さくなるケースがあります。

現実的な売却価格を出す

次に必要なのが売却価格です。

税金を計算したいからといって、固定資産税評価額や相続税評価額をそのまま売却価格へ入れないようにしましょう。

不動産会社の査定も成約価格の保証ではありませんが、複数社の査定理由を比較すれば、売却価格の現実的な範囲は見えてきます。

名義と相続人を確認する

土地の税金を計算できても、名義が亡くなった親のままでは、そのまま通常の売買決済を完了することはできません。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として相続による所有権取得を知った日から3年以内に申請します。

兄弟などの共有名義になっている場合、土地全体を通常売却するには原則として共有者全員の意思を合わせる必要があります。

売却後の確定申告も確認する

土地を売って譲渡益が出た場合は、原則として売却した年分の確定申告が必要です。

また、空き家の3,000万円控除や取得費加算など、特例を利用する場合は申告や所定の書類が必要になります。

税額が結果的に0円になるから申告も不要、とは限りません。

相続土地売却の税金に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 固定資産税評価額を土地の取得費にできますか？

A. 原則として、固定資産税評価額をそのまま売却時の取得費にはしません。相続した土地では、親など被相続人が購入したときの取得費を引き継ぎます。取得費が分からない場合は、売却価額の5％を概算取得費として使える場合があります。

Q2. 更地を相続した場合も3,000万円控除を使えますか？

A. 単に更地を相続しただけでは、被相続人居住用財産の3,000万円特別控除が使えるとは限りません。一定の被相続人居住用家屋とその敷地等を相続し、家屋の建築時期、利用状況、取壊し、売却期限などの要件を満たすケースが対象です。

Q3. 売却価格が決まっていなくても税金をシミュレーションできますか？

A. 概算はできます。不動産会社の査定などから売却価格を複数パターン設定し、取得費・譲渡費用・税率を入れて計算します。例えば「3,000万円で売れた場合」「3,500万円の場合」というように幅を持たせると、売却前でも手取り額を考えやすくなります。

相続した土地売却の税金シミュレーションまとめ

相続した土地の売却税金は、売却価格だけでは決まりません。

売却価額－取得費－譲渡費用－特別控除で課税譲渡所得を求め、所有期間に応じた税率を掛けるのが基本です。

特に取得費が分からない場合は要注意。5％の概算取得費を使える一方、課税される利益が大きくなり、税額が数百万円変わるケースもあります。

売却を考えているなら、まず次の順番で進めてみてください。

1. 親が購入したときの契約書や取得費資料を探す
2. 現在の土地の売却価格を査定で確認する
3. 特例の期限と税額を売買契約前に確認する

税金だけで売却時期を決める必要はありません。ただ、相続した土地では特例に期限があるため、「売ってから税金を考える」より、売却前に一度数字を出しておく方が安心です。

正確な税額や特例の適用可否は、国税庁の最新情報を確認し、最終的には税務署または税理士へ相談してください。

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