不動産相続の分割方法4選！揉めずに分けるコツを解説

相続した家や土地をどう分けるか迷ったら、まず「誰かが住み続けたいか」「代償金を用意できるか」「売却して現金で分けることに全員が納得できるか」を確認しましょう。

不動産の遺産分割には、主に現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の4つがあります。複数の財産があれば現物分割、1人が家を残したいなら代償分割、誰も取得せず現金で分けたいなら換価分割が検討しやすい方法です。

共有分割も選択肢ですが、将来の売却や管理で共有者同士の調整が必要になるため、安易に「とりあえず共有」にせず、将来どう解消するかまで考えて選ぶことが大切です。

---

不動産相続の分割方法は4つ｜違いを比較

分割方法	向いているケース	主な注意点
現物分割	複数の不動産や預貯金を財産ごとに分けられる	取得する財産の価値を公平にそろえにくい
換価分割	誰も不動産を取得せず、売却代金を分けたい	売却費用や譲渡所得税、売却条件の確認が必要
代償分割	1人が実家や事業用不動産を残したい	代償金を支払う資力と評価額の合意が必要
共有分割	一時的な共有など、共有する理由と出口が明確	将来の売却・管理・次の相続で調整が複雑になりやすい

「どの方法が一番よい」と一律に決めることはできません。住み続けたい人の有無、ほかの相続財産、代償金の支払能力、不動産の時価、売却への賛否をそろえて比較することが重要です。

①現物分割：財産をそのまま分ける

現物分割は、遺産をそのままの形で各相続人が取得する方法です。例えば「長男が実家、次男が預貯金」「長女がA土地、次女がB土地」のように分けます。

土地が十分に広ければ、1筆の土地を複数に分ける「分筆」をして、それぞれが取得する方法もあります。

不動産を売らずに残せる一方、同じ面積でも接道・土地の形・使いやすさなどで価値が変わるため、面積だけで公平と判断しないことが大切です。

現物分割が向いているケース

• 複数の不動産がある
• 預貯金など不動産以外の財産も十分にある
• 土地を分筆しても利用価値を保てる

②換価分割：売却して現金で分ける

換価分割は、相続した不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。

誰もその家に住む予定がなく、相続人全員が売却に納得している場合は検討しやすく、不動産そのものより現金の方が分配を調整しやすいのがメリットです。

ただし、実際に分ける金額を考えるときは、売却価格だけでなく仲介手数料などの売却費用や、譲渡所得が出る場合の税金も確認します。

換価分割を考えている方は、相続不動産を売却する手順・税金・期限もあわせて確認しておくと、売却後にいくら残るか判断しやすくなります。

③代償分割：1人が不動産を取得し、ほかの相続人へ代償金を払う

代償分割は、相続人の1人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ金銭などを支払って相続分を調整する方法です。

「親と同居していた実家に住み続けたい」「家業で使っている土地を残したい」といった場合に検討しやすい方法です。

例えば、ほかの財産を考慮せず、3,000万円相当の実家を相続人2人で2分の1ずつ分けるケースなら、実家を取得する人がもう1人へ1,500万円を支払う考え方が基本になります。

実際の代償金は、ほかの遺産や相続割合、不動産の評価方法などによって変わります。「いくらの不動産として話し合うか」を先にそろえることが重要です。

評価額で意見が分かれている場合は、相続不動産の査定額と評価額の違いを確認し、同じ条件の査定資料を相続人全員で共有しましょう。

④共有分割：複数人の共有名義にする

共有分割は、1つの不動産を複数の相続人の共有名義にする方法です。兄弟2人なら、持分を2分の1ずつにするケースなどがあります。

共有そのものが必ず間違いというわけではありません。ただし、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の合意が必要で、管理や利用についても共有者間の調整が必要になる場面があります。

さらに共有者の1人が亡くなると、その持分が次の相続人へ引き継がれ、共有者が増えることがあります。

特に理由がないまま「今は決められないから共有」とするより、現物・代償・換価で整理できないかを先に検討した方が、将来の判断はシンプルになります。

---

どの分割方法を選ぶ？家族の状況別に判断

判断するときは、法定相続分だけを見るのではなく、不動産の市場価格、ほかの財産、相続人それぞれの希望、代償金の支払能力を並べて考えます。

特に「実家を残したい人」と「現金でもらいたい人」がいる場合は、不動産の価格をそろえないまま話し始めると意見が割れやすくなります。先に同じ資料を見ながら話せる状態を作りましょう。

---

不動産相続で揉めにくくする5つのステップ

分割方法だけ先に決めるのではなく、この順番で事実関係をそろえると、相続人それぞれが同じ条件で話し合いやすくなります。

STEP1：遺言書の有無を確認する

最初に、被相続人が遺言書を残していないか確認します。有効な遺言書がある場合は、まずその内容を確認したうえで手続きを進めます。

自宅などで見つからない場合は、法務局の「自筆証書遺言書保管制度」や、公正証書遺言の有無を確認する方法があります。

STEP2：相続人と相続財産を確定する

遺産分割協議を行う前に、「誰が相続人なのか」「どの財産が遺産なのか」を確認します。

相続人の確認では、被相続人の出生から死亡までの戸籍などを調べます。不動産は固定資産税の課税明細や登記事項証明書などから確認し、預貯金だけでなく借入金などの負債も確認しましょう。

借金などが見つかり、相続そのものを見直す必要がある場合は、相続放棄の期限や手続きも早めに確認してください。

STEP3：不動産の価格を確認する

不動産の分け方を決めるうえで重要なのが、いくらの不動産として話し合うかです。

• 市場価格の目安：遺産分割・売却判断で参考にする
• 路線価などの相続税評価額：相続税計算で使用する
• 固定資産税評価額：固定資産税や登録免許税などで使われる

目的によって使う価格が違うため、相続税評価額だけを見て「この家の価値は○万円」と決めないことが大切です。

遺産分割や代償金を話し合う場合は、相続不動産の査定ポイントと評価額の違いを確認し、市場価格の目安を家族で共有すると話を進めやすくなります。

STEP4：遺産分割協議を行い、内容を書面に残す

相続人と財産を確認したら、相続人全員で遺産の分け方を話し合います。全員が同じ場所に集まらなくても協議はできますが、最終的には相続人全員の合意が必要です。

遺産分割協議によって不動産の取得者などを決めた場合は、その内容を遺産分割協議書として残します。相続登記などの手続きで必要になります。

必要書類は、遺言の有無や分割内容などによって異なるため、「どのケースでも必ず同じ書類が必要」とは限りません。

STEP5：相続登記を行う

不動産を誰が取得するか決まったら、法務局で相続登記（不動産の名義変更）を進めます。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前の相続で、現在も相続登記をしていない不動産も義務化の対象です。法務省は、こうしたケースでは原則として2027年3月31日までの申請が必要と案内しています。

正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。遺産分割がまとまったら、そのまま放置せず登記まで進めましょう。

（出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

---

不動産相続の分割方法についてよくある質問

兄弟の1人が実家に住み続けたい場合は、どの分け方が向いていますか？

実家を取得する人がほかの相続人へ代償金を支払えるなら、代償分割が検討しやすい方法です。ただし、代償金の金額を決めるため、不動産の評価額について相続人全員が納得できる基準をそろえる必要があります。代償金の準備が難しい場合は、ほかの財産との組み合わせや換価分割も含めて検討します。

遺産分割協議に期限はありますか？

遺産分割協議自体に単純な「○か月以内」という期限が設定されているわけではありません。ただし、相続税の申告・納付は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。また、相続開始から10年を経過すると、原則として特別受益や寄与分などを反映した具体的相続分による調整に制限が生じます。相続登記にも期限があるため、長期間放置しない方が安心です。

相続人同士でどうしても話がまとまりません。どうすればいいですか？

当事者だけで合意できない場合は、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立てる方法があります。調停では、裁判官と調停委員が中立の立場で事情や意見を確認しながら、合意を目指して話し合いを進めます。既に相続人間で対立が強い場合は、弁護士へ相談することも検討してください。

土地と建物の名義が別々でも相続できますか？

土地と建物は別々の不動産なので、それぞれの登記名義と相続関係を確認します。例えば土地が祖父名義、建物が父名義のままなら、同じ遺産分割として単純に処理できるとは限らず、それぞれの相続関係を整理する必要があります。古い名義が残っている場合は、司法書士などへ登記関係を確認すると安心です。

現物分割と換価分割を組み合わせてもいいですか？

はい。遺産全体を1つの方法だけで分ける必要はありません。例えば、実家は1人が取得し、別の土地は売却して売却代金を分けるなど、財産ごとに複数の方法を組み合わせることもできます。大切なのは、相続人全員が分割内容に合意し、内容を明確にしておくことです。

---

まとめ：不動産相続は「誰が残したいか」から分割方法を考える

• 不動産相続の分割方法は、現物・換価・代償・共有の4つ
• 複数の財産を分けられるなら現物分割を検討する
• 1人が実家を残したいなら代償分割を検討する
• 誰も取得せず現金で分けたいなら換価分割を検討する
• 共有分割は費用負担・管理・将来の解消方法まで決めて選ぶ
• 分割方法を決める前に不動産の市場価格を共有する
• 遺産分割を長期間放置せず、相続登記まで進める

「誰が取得するか決められない」「兄弟で意見が違う」「売るか残すかから整理したい」という段階なら、相続不動産・空き家の30分無料相談で、現在の状況と次に確認することを整理できます。売却を決めていない段階でも相談できます。

▼あわせて読みたい関連記事▼

相続不動産の査定ポイント｜評価額の違いと家族会議での比べ方

相続した不動産の名義変更（相続登記）｜期限・必要書類・費用と手順

相続不動産売却の完全ガイド｜手順・税金・期限・必要書類と高く売るコツ

兄弟で相続した実家を売却する方法｜揉めない手順と合意の進め方

相続不動産の売却は誰に相談する？専門家ごとの役割を比較

相続税計算の基本と節税のコツを図解で徹底解説