こんにちは！終活だよドットコムの運営者で、終活・相続・不動産の専門家として活動しているカズです。
相続税対策について調べていると、「なぜマンションを持つと相続税対策になるの？」「現金で残すより本当に有利なの？」と気になる方は多いです。
特に、親が高齢になってきた方や、すでにマンションを相続する可能性がある方は、節税だけでなく「売るべきか、貸すべきか、残すべきか」まで考える必要があります。
結論からいうと、マンションは現金より相続税評価額を抑えやすく、相続税対策として有効な場合があります。ただし、査定額や節税効果だけで判断すると、あとで家族間の話し合いや売却時に困ることもあります。
この記事では、相続税対策でマンションが選ばれる理由、2024年以降の評価ルール、売却や家族への説明で失敗しない判断基準をわかりやすく整理します。
まず相場の目安を知りたい場合は、一括査定で複数社の評価を比べると、家族会議の材料になります。ただし、売るか残すか、税金や分割まで迷っている場合は、査定額だけでは判断しにくい点も押さえておきましょう。
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- マンションが現金より相続税評価額を抑えやすい理由
- 2024年以降のマンション評価ルールと注意点
- 査定額だけでなく手残りや家族分割まで見る判断基準
- 売る・貸す・残すを家族で話し合うための整理方法
コンサルタント ＠KAZU相続対策は「税金が下がるか」だけで決めると危険です。マンションは評価額を抑えやすい一方で、売却時期、修繕積立金、家族の分け方まで含めて考えることが大切です。
相続税対策でマンションが選ばれる理由
マンションが相続税対策で選ばれる大きな理由は、現金と不動産で相続税の評価方法が違うためです。
現金1億円は、相続税の計算上も原則として1億円です。一方、マンションは土地部分が路線価、建物部分が固定資産税評価額をもとに評価されるため、実際の売買価格より低く評価されることがあります。
たとえば、1億円で購入したマンションでも、相続税評価額が4,000万円〜6,000万円程度になるケースがあります。現金で持つより課税対象を圧縮できるため、相続税対策として検討されやすいのです。
ただし、「評価額が下がる＝必ず得」とは限りません。実際の相談でも、節税効果だけを見て購入したものの、将来の売却価格、修繕積立金、管理費、空室リスクを見落としていたケースがあります。
特に相続人が複数いる場合は、「誰が住むのか」「売って分けるのか」「賃貸に出すのか」で意見が分かれやすくなります。相続税対策としてマンションを持つなら、税金だけでなく出口まで考えておくことが大切です。
実勢価格と評価額の差が節税につながる
相続税対策でよく出てくる「評価額を下げる」という話は、実勢価格と相続税評価額の差を利用する考え方です。
実勢価格とは、実際に市場で売買される価格のことです。一方、相続税評価額は税金を計算するための価格で、路線価や固定資産税評価額をもとに算出されます。
都市部のマンションは、駅近、利便性、管理状態、眺望などによって市場価格が高くなりやすい一方、相続税評価額はそこまで高く反映されないことがあります。この差が、節税効果につながります。
| 資産の種類 | 時価（目安） | 相続税評価額（目安） | 考え方 |
|---|---|---|---|
| 現金・預貯金 | 1億円 | 1億円 | 額面通りに評価 |
| 自用マンション | 1億円 | 約4,000〜6,000万円 | 評価圧縮が期待できる |
| 賃貸マンション | 1億円 | 約3,000〜4,000万円 | 借家権などでさらに下がる場合あり |
（出典：国税庁『相続税のしおり』）
ただし、査定額が高くても「本当にその金額で売れるのか」「売却まで何か月かかるのか」「税金や仲介手数料を引いた手残りはいくらか」は別問題です。
コンサルタント ＠KAZU査定額は家族会議の材料になりますが、最終判断は手残り額、売却期間、相続人の意向まで並べて考えると失敗しにくくなります。
賃貸に出すと評価が下がる場合がある
マンションを第三者に貸している場合、自分の都合だけで自由に使えないため、建物や土地の評価が下がることがあります。
建物部分では借家権割合、土地部分では貸家建付地としての評価が関係します。自宅用より賃貸用マンションの方が、相続税評価額を抑えやすいケースがあるのはこのためです。
一方で、空室、家賃下落、修繕費、入居者対応などの負担もあります。「節税になるから貸す」と決める前に、家賃収入と将来の売却しやすさをセットで確認しておきましょう。
賃貸不動産を相続する場合の手続きや家賃収入の扱いは、賃貸不動産の相続｜手続き・相続登記・家賃収入・相続税を完全解説でも詳しく整理しています。
マンションは分けやすさと売りやすさも重要
相続では、税金だけでなく「どう分けるか」も大きな問題になります。
一戸建ては物理的に分けにくく、共有名義にすると将来の売却や管理で意見が割れやすくなります。
マンションも共有名義にすれば同じ問題は起きますが、市場性のある物件なら売却して現金化し、分ける選択肢を取りやすいのが特徴です。
実際の相談でも、「長男は残したい、長女は売りたい」「固定資産税や管理費を誰が払うのか決まらない」という理由で話し合いが止まることがあります。
先に相場、維持費、売却した場合の手残りを整理しておくと、家族に説明しやすくなります。
もし共有名義になっていて売却が進まない場合は、複雑な権利関係に対応できる専門チームへ相談する方法もあります。査定額だけでなく、売れる可能性や現金化までの流れを確認しておくと安心です。
▶共有名義で売れない物件を専門チームに相談して即現金化する（ワケガイ）
改正後に失敗しないマンション相続の判断基準
2024年以降、マンション相続税対策は「買えば大きく節税できる」という単純な話ではなくなっています。特にタワーマンションなど、時価と評価額の差が大きすぎる物件は補正計算の対象になる場合があります。
新しいルールでは、評価額が時価に比べて低すぎる場合、一定の補正が入ります。以前のような極端な評価圧縮は難しくなりましたが、現金で持つより評価を抑えられるケースは今でもあります。
大切なのは、「相続税がいくら下がるか」だけでなく、「そのマンションを家族が持ち続けられるか」「売却しやすいか」「納税資金にできるか」まで確認することです。
コンサルタント ＠KAZU2024年の改正は、著しすぎる評価差を調整するためのものです。すべてのマンションが不利になったわけではありませんが、節税だけを目的にした直前購入は慎重に考える必要があります。
総則6項の否認リスクに注意する
相続税対策で特に注意したいのが、総則6項による否認リスクです。これは、形式上は評価ルールに沿っていても、税負担を不当に減らす目的が強いと判断された場合に、別の評価が使われる可能性があるというものです。
たとえば、相続直前に高額なマンションを購入し、すぐ相続が発生した場合、「節税目的が強すぎる」と見られることがあります。
否認リスクを下げるには、家賃収入を得る、家族の住まいとして使う、長期保有するなど、税金以外の合理的な理由を説明できる状態にしておくことが大切です。
コンサルタント ＠KAZU相続対策用のマンションは、購入理由を家族にも説明できるかが大切です。「税金が下がるから」だけではなく、収益性や売却しやすさも確認しましょう。
修繕積立金と管理状態を見落とさない
相続税評価額が低くても、管理状態が悪いマンションは将来の負担が大きくなることがあります。
特に、修繕積立金が極端に安い物件は注意が必要です。今は負担が軽く見えても、将来大幅に値上げされたり、一時金が必要になったりする可能性があります。
「親から相続したけれど、管理費や修繕積立金が毎月かかって負担になっている」「売ろうと思ったら大規模修繕の問題で買い手が慎重になった」というケースもあります。
修繕積立金の見方は、マンション修繕積立金はどこまで上がる？相場や値上げの限界をプロが解説も参考になります。
よくある質問
相続したマンションの相場を知りたいだけなら、一括査定で複数社の評価を比べると判断材料になります。高い査定額だけでなく、売却期間や担当者の説明力も確認しましょう。
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売る・貸す・残すを決める前に整理したいこと
マンション相続で後悔しないためには、次の点を家族で整理しておくことが大切です。
- 相続税や譲渡所得税を支払った後の手残り額
- 管理費、修繕積立金、固定資産税などの年間負担
- 相続人のうち誰が住む、管理する、費用を払うのか
- 賃貸に出した場合の家賃収入と空室リスク
- 売却する場合の相場、期間、必要書類、相続登記の順番
「査定額が高いから売る」「相続税が下がるから残す」と単純に決めるのではなく、家族が納得できる説明材料を作っておくことが重要です。
マンション相続の名義変更や必要書類に不安がある方は、マンション相続の名義変更は自分でできる？必要書類・期限・費用の全体像も確認しておくと、手続きの流れを整理しやすくなります。
相続税対策としてマンションを考える場合、査定額、評価額、税金、家族の希望がそれぞれ違う方向を向くことがあります。迷っている段階こそ、先に状況を整理しておくと安心です。
売却するか、貸すか、残すか。相続登記前でも相談できるのか。兄弟にどう説明すればよいのか。こうした悩みは、査定額だけでは判断しにくい部分です。
売却を決める前の相談でも問題ありません。家族で話し合う前に、税金・名義・査定額・今後の負担を一度整理しておくと、余計な手戻りを防ぎやすくなります。
正確な税務判断については、所轄の税務署または税理士等の専門家にご相談ください。不動産の価格や評価額は物件ごとに異なるため、最新の情報を確認しながら進めましょう。
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マンション相続や査定の考え方をあわせて確認しておくと、家族で話し合う材料をさらに整理しやすくなります。
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