賃貸不動産の相続｜手続き・相続登記・家賃収入・相続税を完全解説

賃貸アパートやマンションを相続したら、最初に確認したいのは「誰が相続するか」だけではありません。入居者との契約、家賃の入金、敷金・保証金、ローン、管理会社との契約も同時に動いているからです。

まずは①遺言書と相続人、②賃貸借契約と敷金、③家賃の入金状況、④ローン・保険、⑤管理会社と修繕状況を確認しましょう。相続放棄を検討する可能性がある場合は、原則3か月の期限があるため最優先です。

また、賃貸不動産では相続開始後も賃貸借契約が続き、遺産分割前の家賃は原則として各共同相続人に相続分に応じて帰属します。相続登記・確定申告・相続税だけでなく、「この物件を経営し続けるか、売却するか」まで判断できる状態にすることが大切です。

賃貸不動産を相続したら最初にやること

3か月・4か月・10か月・3年の期限を先に確認

賃貸不動産の相続では複数の期限が同時に進みます。すべての人にすべての手続きが必要とは限りませんが、まず期限だけは押さえておきましょう。

目安となる期限	主な手続き	ポイント
3か月以内	相続放棄・限定承認の検討	原則、自己のために相続開始があったことを知った時から
4か月以内	準確定申告	被相続人について申告が必要な場合
10か月以内	相続税の申告・納付	相続税の申告が必要な場合
3年以内	相続登記	不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年

相続放棄については裁判所「相続の放棄の申述」、準確定申告は国税庁「納税者が死亡したときの確定申告」で最新情報を確認できます。

契約書・家賃・ローンなどを一度に確認する

賃貸物件では、不動産の登記だけを調べても経営状態までは分かりません。次の資料を集めると、相続手続きと経営判断を同時に進めやすくなります。

確認する資料	分かること
登記事項証明書・固定資産税資料	名義、抵当権、土地・建物、評価額
賃貸借契約書・レントロール・賃料台帳	家賃、入居状況、更新時期、敷金・保証金
通帳・家賃入金履歴	実際の家賃収入、滞納、未収家賃
ローン資料・団信	残債、返済額、死亡時の保険適用
管理委託契約書	管理会社の業務範囲、管理料、今後の手続き
保険・修繕履歴	火災保険等の契約、大規模修繕の時期と費用

大家が亡くなっても賃貸借契約は原則そのまま続く

大家さんが亡くなったからといって、入居者との賃貸借契約が自動的に終了するわけではありません。賃貸人としての地位も相続の対象となり、家賃を受け取る権利だけでなく、修繕など貸主側の義務も引き継がれます。

特に確認しておきたいのが敷金・保証金です。退去時に返還が必要となる可能性があるため、各入居者からいくら預かっているのか、管理会社や契約書・台帳で確認しておきましょう。

入居者への通知は管理会社と相談して進める

新しい貸主や管理体制が決まったら、入居者へ所有者・連絡先・家賃振込先などを案内します。管理会社が入っている場合は、突然振込先だけを変更するのではなく、管理会社と連携して書面で案内すると混乱を防ぎやすくなります。

被相続人名義の銀行口座については、死亡後の取扱いが金融機関によって異なります。家賃受領や管理費・ローン等の支払いに支障が出ないよう、管理会社と金融機関の双方へ早めに確認してください。

相続開始後の家賃収入は誰のもの？確定申告まで整理

遺産分割前の家賃は原則として相続分に応じて帰属する

遺言等で帰属が決まっておらず、共同相続人による未分割状態にある賃貸不動産から相続開始後に生じる家賃は、原則として各共同相続人がその相続分に応じて取得します。

時期	家賃の基本的な扱い
相続開始前に発生済みの未収家賃	被相続人が持っていた債権として相続財産を確認する
相続開始後〜遺産分割前	原則として共同相続人が相続分に応じて取得する
遺産分割後	原則として物件を取得した人に、その後の家賃が帰属する

実務では代表者1人が家賃を受け取り、専用口座などで管理することもあります。ただし、代表者が全額を受け取っていても、未分割期間の不動産所得まで代表者1人の所得になるとは限りません。

国税庁は、遺産分割が確定するまでは各共同相続人が相続分に応じて不動産所得を申告すると案内しています。また、その後に遺産分割が成立しても、未分割期間中の所得の帰属はさかのぼって変更しません。

（参考：国税庁「不動産所得の収入計上時期」）

準確定申告は「被相続人について申告が必要な場合」

準確定申告は、亡くなった方の1月1日から死亡日までの所得について、相続人等が代わって行う手続きです。被相続人について確定申告が必要な場合は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告・納税します。

「賃貸不動産を相続した人は全員必ず準確定申告」という意味ではありません。被相続人の所得状況などから申告要否を確認してください。

相続人自身の不動産所得も確認する

相続開始後に自分へ帰属する家賃収入は、不動産所得として所得税の対象になります。確定申告が必要になるかは、ほかの所得や各種条件も含めて判定します。

不動産所得では、家賃収入から賃貸経営に必要な経費を差し引きます。代表的なものは次のとおりです。

• 固定資産税など賃貸経営に関係する租税公課
• 火災保険などの保険料
• 管理会社への管理委託料
• 修繕費
• 借入金の利子
• 建物等の減価償却費
• 賃貸経営のために直接必要となった専門家報酬など

修繕費になるか資本的支出になるかなど、支出内容によって処理が変わるものがあります。税務判断が必要な場合は税理士へ確認してください。

賃貸不動産の相続登記と名義変更

相続登記の一般的な流れ

1. 遺言書を確認する
2. 相続人と対象不動産を確定する
3. 必要に応じて遺産分割協議を行う
4. 遺産分割協議書など必要書類をそろえる
5. 法務局へ相続登記を申請する

戸籍、住民票、固定資産税評価証明書、遺産分割協議書など、必要書類は相続の形によって変わります。詳しい期限・必要書類・費用は、相続した不動産の名義変更（相続登記）の手順で整理しています。

賃貸不動産の相続税評価と相続税の基本

土地は貸家建付地として評価する

所有する土地にアパートや貸家を建てて第三者へ貸している場合、その土地は「貸家建付地」として評価するのが基本です。

貸家建付地の評価額 ＝ 自用地としての価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

• 自用地としての価額：路線価方式または倍率方式などで評価
• 借地権割合：国税庁の財産評価基準書で確認
• 借家権割合：該当年・地域の財産評価基準書で確認
• 賃貸割合：相続開始日時点の各独立部分の賃貸状況から計算

継続して賃貸していた部屋が相続開始日に一時的に空室だった場合などは、一定の条件を満たせば賃貸中として扱える場合があります。一方、実質的に空室となっている貸家は同じ扱いにならないことがあります。

（参考：国税庁「貸家建付地の評価」）

建物は貸家として評価する

建物についても、課税時期に貸家として使われている場合は借家権等を考慮して評価します。

貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）

なお、分譲マンション一室など「居住用の区分所有財産」は、2024年1月1日以後の相続等から独自の評価ルールがあるため、一棟アパートと同じ感覚で計算しないよう注意してください。

相続税評価額と実際に売れる価格は同じではありません。遺産分割や売却も検討する場合は、相続不動産の評価額と実勢価格の違いも確認しておくと判断しやすくなります。

2027年から一定の貸付用不動産は評価方法が変わる

相続税は賃貸不動産だけで判定しない

相続税は、アパートだけに税率を掛けて計算するものではありません。預貯金、株式、その他の不動産などを含めた課税価格を確認します。

相続税の基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

正味の遺産額が基礎控除以下であれば原則として相続税の申告・納税は不要です。一方、基礎控除を超え、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などを使うケースでは、結果として納税額が0円でも申告が必要になる場合があります。

貸付事業用宅地等は小規模宅地等の特例を使える場合がある

一定の要件を満たす貸付事業用宅地等は、200㎡まで50％減額できる場合があります。

ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供した宅地等は原則対象外となるなど条件があり、取得者が貸付事業を引き継ぐこと等の要件も確認が必要です。

（参考：国税庁「小規模宅地等の特例」）

アパート相続税のシミュレーション

基本的な考え方を、簡単なモデルケースで確認します。

• 貸家建付地：3,000万円
• 貸家：2,000万円
• 預貯金：4,000万円
• 正味の遺産総額：9,000万円
• 相続人：配偶者と子ども2人
• 実際の取得割合：配偶者1/2、子ども各1/4

1. 基礎控除
   3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
2. 課税遺産総額
   9,000万円−4,800万円＝4,200万円
3. 相続税の総額
   配偶者の法定相続分2,100万円に対する税額は265万円、子ども各1,050万円に対する税額は107.5万円。
   265万円＋107.5万円＋107.5万円＝480万円
4. 実際の取得割合で480万円を按分
   配偶者：240万円
   子ども：各120万円
5. 配偶者の税額軽減を適用
   この例で要件を満たせば配偶者分240万円は0円となり、子どもは各120万円。最終的な納税額は合計240万円となります。

これはあくまで単純化した例です。実際には財産評価、小規模宅地等の特例、生命保険、贈与財産、債務、二次相続などによって税額が変わります。

相続税全体の計算手順は、相続税計算の基本と具体例で詳しく解説しています。

相続したアパートは経営継続と売却のどちらを選ぶ？

相続税評価が低くなることと、賃貸経営を続けるべきかどうかは別問題です。相続した後は、節税効果よりも今後の手残りと管理負担で考えましょう。

確認項目	確認するポイント
現在の収支	家賃から管理費、修繕、税金、ローン等を引いて手元にいくら残るか
入居状況	空室率、滞納、周辺家賃とのずれ、募集力
修繕	外壁、防水、給排水、設備交換など今後の大きな支出
ローン	残債、返済額、金利、団信適用後の状態
管理負担	遠方管理、クレーム、管理会社の有無と管理料
相続人	単独所有にできるか、共有者間で方針が一致するか

収支が安定し、今後の修繕費も見通せており、管理会社を含む運営体制が整っているなら、経営継続を検討しやすくなります。

反対に、慢性的な赤字、大規模修繕、重いローン負担、遠方管理、相続人同士の意見対立などが重なる場合は、売却した場合の手取り額も比較した方が判断しやすくなります。

売却も含めて比較する場合は、相続不動産を売却するときの手順・税金・期限も参考にしてください。

借金が多い場合は相続放棄の期限を先に確認

物件を売却しても返済しきれないローンや、そのほかの債務が多い場合は、相続放棄も選択肢になります。ただし相続放棄は原則3か月以内です。

相続財産の処分・私的な消費などを行うと相続放棄に影響する可能性があるため、放棄を検討している段階では自己判断で財産を処分せず、家庭裁判所や弁護士・司法書士等へ確認してください。

詳しくは不動産を相続放棄するときの手続きと注意点で解説しています。

兄弟で賃貸不動産を相続するときのトラブル対策

賃貸不動産は預貯金のように簡単に分割できません。さらに毎月家賃が発生するため、「誰が経営するか」「修繕費を誰が出すか」「いつ売るか」まで意見が分かれやすい財産です。

特に「とりあえず兄弟で共有」にすると、将来、不動産全体を売却するときなどに共有者間の調整が必要になります。目先の分けやすさだけで共有を選ばず、出口まで考えておきましょう。

賃貸不動産の主な遺産分割方法

方法	向いているケース	主な注意点
現物分割	ほかにも不動産や預貯金があり、財産ごとに分けられる	各財産の価値を公平にそろえにくい
代償分割	1人が賃貸経営を引き継ぎたい	取得者に代償金を支払う資力が必要
換価分割	売却して現金で分けたい	売却費用・税金・売却条件の合意が必要
共有分割	共有する理由と将来の出口が明確	管理・売却・次の相続が複雑になりやすい

4つの方法の選び方は、不動産相続の分割方法4選で詳しく比較しています。

アパートの相続税が払えないときの対処法

相続税は原則として申告期限までに金銭で納付します。賃貸不動産の評価額は高いのに現預金が少ない場合は、早い段階で納税資金を確認してください。

延納・物納・売却を比較する

• 延納：相続税額が10万円を超え、金銭での一括納付が困難など一定の要件を満たす場合に年賦で納付する制度。利子税がかかり、期間・利率は財産構成などによって異なります。
• 物納：延納によっても金銭納付が困難な場合に、一定の相続財産で納める制度。対象財産や要件があります。
• 不動産の売却：不動産を現金化し、その代金から納税資金を確保する方法。期限に間に合うよう早めに査定・売却期間を確認します。

相続税を納めた人が相続した土地・建物などを一定期間内に売却した場合は、「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。対象期間は単純な「相続税申告から3年間」ではなく、国税庁が定める期間要件を確認してください。

（参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）

延納・物納・売却の違いは、相続税が払えない場合の対処法でも詳しく整理しています。

賃貸不動産相続についてよくある質問

相続したアパートが遠方にあり、自分で管理できません。どうすればよいですか？

現地の賃貸管理会社へ委託する方法があります。入居者募集、家賃管理、クレーム対応、清掃、退去対応など、どこまで委託できるかと管理料を確認しましょう。今の管理会社をそのまま引き継げるかも最初に確認してください。

被相続人が入居者と交わした賃貸借契約書が見つかりません。どうすればよいですか？

契約書が見つからないだけで、直ちに賃貸借関係がなくなるわけではありません。まず管理会社に契約書の控えがないか確認し、家賃の入金履歴、敷金・保証金、更新記録なども集めます。契約内容が確認できない場合は、入居者との間で内容を整理する必要があるため、不動産会社や弁護士等へ相談すると安全です。

相続放棄をすればアパートの管理責任はすべてなくなりますか？

一律に「相続放棄した人全員に管理義務が残る」というルールではありません。現行民法では、相続放棄時に相続財産に属する財産を現に占有している場合、相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで保存義務を負うとされています。個別事情で判断が変わるため、詳しくは不動産の相続放棄と残るリスクを確認してください。

相続したアパートの修繕やリフォーム費用は経費になりますか？

支出内容によって異なります。通常の維持管理や原状回復のための支出は修繕費として扱える場合がありますが、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする支出は資本的支出として減価償却する場合があります。工事名だけで判断せず、内容・金額・目的を確認してください。

相続したアパートの入居率が悪い場合、何から確認すればよいですか？

いきなりリフォームするのではなく、周辺家賃との比較、空室期間、問い合わせ数、内見数、設備、募集条件、管理状態を確認します。そのうえで家賃調整、募集方法、設備投資、修繕などの費用対効果を管理会社と比較してください。改善費用が大きい場合は、売却した場合の手取りとの比較も有効です。

賃貸不動産相続は「次に何をするか」を決めて終える

• 相続放棄を検討するなら原則3か月の期限を最優先で確認する
• 賃貸借契約書・敷金・家賃・ローン・管理会社を最初に確認する
• 遺産分割前の家賃は原則として相続分に応じて各相続人へ帰属する
• 準確定申告は被相続人について申告が必要な場合に原則4か月以内
• 相続税の申告・納付が必要な場合は原則10か月以内
• 相続登記は原則3年以内。古い未登記相続も期限に注意する
• 貸家建付地・貸家の評価は入居状況や物件形態によって変わる
• 2027年以後の相続では一定の貸付用不動産の評価見直しを確認する
• 経営継続か売却かは、家賃ではなく修繕・ローン等を引いた手残りで比較する
• 共有相続は将来の売却・管理・次の相続まで考えて判断する

悩みの内容によって相談先は変わる

困っていること	主な相談先
相続登記	司法書士
相続税・所得税	税理士
相続人同士の争い	弁護士
賃貸管理・入居者対応	賃貸管理会社
売却価格・売却方法	不動産会社

「誰に相談すればよいか分からない」という場合は、相続不動産の相談先と専門家の役割も参考にしてください。

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