相続したマンションを売却して譲渡所得（利益）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。利益がなくても特例を使うときは申告が必要になり、赤字なら原則不要です。
判断のポイントは、売却価格ではなく、取得費・譲渡費用・特例を反映した後の金額です。親の購入資料が見つからない場合は税額が大きく変わるため、売却年のうちに書類を集めておきましょう。
- 譲渡所得がプラスなら原則として確定申告が必要
- 税額が0円でも特例を使う場合は申告が必要
- 取得費は親の購入代金を基に減価償却を反映して計算
- 分譲マンションは相続空き家の3,000万円控除が原則対象外
相続マンション売却で確定申告が必要か判断する方法
- 売却代金と固定資産税等の精算金を確認する
- 親の購入代金など取得費の資料を探す
- 仲介手数料など売却に直接かかった費用を集計する
- 特例を使う場合は要件と添付書類を確認する
譲渡所得がプラスなら原則として申告が必要
確定申告の要否は、次の式で計算した譲渡所得で判断します。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除
| 計算結果 | 確定申告 |
|---|---|
| 譲渡所得がプラス | 原則必要 |
| 特例を使って0円 | 必要 |
| 譲渡所得がマイナス | 原則不要。ただし居住用の特例等は個別確認 |
固定資産税・都市計画税の未経過分として買主から受け取った精算金も、譲渡価額に含めます。一方、住宅ローン残債を売却代金から返済しても、譲渡所得から差し引くことはできません。
取得費と譲渡費用を混同しない
相続したマンションの取得費は、相続時の評価額ではなく、原則として親が購入した代金や購入手数料を引き継ぎます。建物部分は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
| 区分 | 主な内容 |
|---|---|
| 譲渡価額 | 売却代金、固定資産税等の精算金 |
| 取得費 | 親の購入代金、購入手数料、一定の登記費用等 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、売買契約書の印紙代、売却に直接必要な費用 |
管理費、修繕積立金、固定資産税、通常の修理費は、原則として譲渡費用ではありません。領収書を集めるときは、「所有中の維持費」か「売却のために直接必要だった費用」かで分けてください。
親の売買契約書が見つからない場合は、売却代金の5％を概算取得費とする方法があります。ただし、利益が大きく計算されやすいため、通帳、住宅ローン資料、当時のパンフレット、仲介会社の記録なども探しましょう。
相続時に支払った一定の登記費用等は取得費に含められる場合がありますが、概算取得費を使う場合は加算できません。（出典：国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 購入時の仲介手数料や登記費用の領収書
- 通帳の出金履歴・住宅ローン契約書
- 販売パンフレット・価格表・仲介会社の保管資料
所有期間も親の取得日を引き継ぎます。相続した日からではなく、親が取得した日から数えて長期譲渡所得か短期譲渡所得かを判定します。
特例と必要書類を申告前に確認する
相続マンションでは、取得費加算の特例と3,000万円控除を混同しやすい点に注意が必要です。使える制度を先に確認してから申告書を作成しましょう。
取得費加算の特例は売却期限から逆算する
相続税が課税された方は、売却したマンションに対応する相続税の一部を取得費へ加算できる場合があります。適用には確定申告が必要です。
期限に注意：譲渡期限は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。一般には相続開始から3年10か月以内が目安ですが、契約日ではなく譲渡日を含めて税理士や税務署へ確認してください。
詳しい要件は、国税庁の公式情報を確認してください。（出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）
相続空き家の3,000万円控除は分譲マンションが原則対象外
被相続人の居住用財産に使える「相続空き家の3,000万円特別控除」は、区分所有建物登記がされた建物を対象外としています。そのため、一般的な分譲マンションは、親が住んでいたという理由だけでは利用できません。
一方、相続人自身が居住していたマンションを売った場合などは、別の居住用財産の特例を検討できることがあります。
制度名を混同せず、誰がいつ住んでいたかを整理してください。（出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）
必要書類は売却年のうちにまとめる
申告時には、譲渡所得の内訳書に加え、売却額・取得費・譲渡費用・特例の根拠となる資料が必要です。状況により添付書類が異なるため、次を一つのファイルへまとめてください。
- 売却時と購入時の売買契約書
- 仲介手数料・印紙代などの領収書
- 登記事項証明書または不動産番号が分かる資料
- 相続税申告書の控え
- 特例ごとに指定された計算明細書・確認書類
税務だけでなく、相続人への説明や売却後の資金配分も整理したい場合は、相続不動産・空き家・売却相談で売却全体の進め方を確認できます。
取得費の根拠が弱い、相続税の取得費加算を使いたい、居住用の特例に該当するか迷う場合は、申告書を提出する前に譲渡所得へ対応できる税理士へ確認すると安全です。
相談時は、売却契約書と相続税申告書の有無を伝えると条件を整理しやすくなります。
取得費や特例の適用を自分で判断しにくい場合は、譲渡所得に対応できる税理士へ申告前に確認しておくと整理しやすくなります。
＼ 譲渡所得に対応できる税理士を探す ／
依頼前に、譲渡所得への対応範囲と費用を確認してください。
相続マンションは、税額だけでなく共有者への説明や売却後の資金配分まで含めると、一般論だけでは進め方を決めにくいことがあります。
KAZUへの相談では、売ることを前提にせず、名義・家族の意向・売却後の資金配分を整理し、次に確認することを一緒に整理できます。
＼ 売却後の状況整理だけでも相談できます ／
売却後の資金配分や家族への説明整理だけでも相談できます。
短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。
▼あわせて読みたい記事▼
この記事が気に入ったら
いいねしてね！
