空き家売却を任せる不動産会社の選び方｜失敗しない比較ポイント

こんにちは。親の家や相続した空き家の売却を一緒に考える、カズです。

空き家を売ろうと思っても、大手の不動産会社、地元の不動産屋さん、空き家専門の買取業者など、相談先はいろいろあります。どこに任せればよいのか、迷うところですよね。

私は不動産の仕事を20年以上していますが、相続した空き家では親名義のままだったり、家財が残っていたりして、一般の住宅より売却の準備に手間がかかることがあります。

空き家売却を任せるなら、知名度や査定額だけでなく「似た物件の取扱実績」「査定額の根拠」「売主の費用負担」「売れない場合の対応」を比較できる不動産会社がおすすめです。

最初から1社に決めず、現状のまま複数社へ査定を頼んでから考えましょう。

この記事では、会社の選び分け、査定の見方、費用、相続した家の注意点を、実際に質問できる形で紹介します。

空き家売却の不動産会社はどう選ぶ？

まず決めたいのは、「できるだけ高く売りたいか」「売却時期や手間を優先したいか」です。ここが違うと、向いている会社も変わります。

仲介と直接買取の違い

仲介では不動産会社が買主を探し、直接買取では不動産会社自身が空き家を買います。「買取対応」と書いてあっても、実際は別の買主を紹介する仲介のことがあるので、契約書上の買主が誰になるのかまで確認してください。

ただし、仲介だから高く売れる、買取なら必ず早いとは限りません。土地の条件が悪ければ買取を断られることもあります。買取を中心に検討する方は、空き家買取業者の価格・費用・契約条件の選び方で詳しく確認できます。

大手・地元・専門会社の特徴

大手は幅広い販売網、地元の会社は地域の購入需要、空き家専門会社は古家や荷物がある物件への対応が期待できる場合があります。ただし、どの特徴も会社や担当者によって違います。

例えば築40年以上の実家なら、会社全体の取引件数より似た築年数・地域・接道条件の物件を扱ったかを聞く方が判断しやすいですよ。

避けたい会社の説明とは？

高額査定そのものが悪いわけではありません。ただ、「必ずこの価格で売れます」「先に解体しましょう」と、根拠や費用を示さず契約を急ぐ会社には慎重になりたいところです。

私なら、宅建業免許の情報を確認したうえで、担当者に次の3点を聞きます。「近隣の成約事例は？」「想定する買主は？」「売れなければ何を見直す？」。答えが具体的かどうかが大切です。

免許の有無は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」などで確認できます。なお、免許があることと、その空き家の売却を得意としていることは別の話です。

空き家売却で不動産会社を比べる基準

複数社に査定を頼んだら、金額だけを横に並べないでください。同じ物件、同じ荷物の状態、同じ引渡し時期という前提で比べます。

査定額が高い会社を選んでいい？

査定額は「このくらいで売れそう」という不動産会社の見立てで、成約の保証ではありません。例えば3社から1,800万円・1,600万円・1,450万円と提示された場合、最も高い1,800万円が正解とは限りません。

※金額は比べ方を説明するための仮の例で、実際の空き家相場ではありません。

その金額で買う人をどう見つけるのか。売出価格と成約が見込まれる価格は同じか。いつまで反応がなければ見直すのか。この3点まで聞いてみましょう。

比較するのは最終手取りと条件

実際に手元に残る金額は、売却代金－仲介手数料－片付け・測量等の費用－税金等を基に考えます。税金は個別条件で異なるので、売却査定とは分けて確認してください。

また、低価格の物件ほど仲介手数料の確認が欠かせません。800万円以下の宅地・建物には、一定の条件で売主・買主それぞれから受領できる仲介手数料の上限が税込33万円となる特例があります。通常の上限計算より高くなる場合があるため、媒介契約前に金額の説明を受けて合意しましょう。

例えば600万円の売買で通常の速算式による上限は税込26万4,000円ですが、特例が適用される場合の上限は税込33万円です。33万円を必ず支払うという意味ではありません。（出典：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」）

複数社の提案を見てから決める

不動産会社をまだ決めていないなら、まず現状のまま査定してもらい、価格の根拠と売却方法を比較するのがおすすめです。イエウールでは、物件の所在地や種類に対応した不動産会社へ最大6社まで無料で査定依頼できます。

＼ 空き家の査定額と会社の提案を比較 ／

査定依頼だけで売却契約は成立しません。依頼先から電話やメールが入ることがあるため、対応できる社数を選んでください。

一括査定の仕組みや連絡への備えは、不動産一括査定の比較方法と電話対応の注意点でも確認できます。

相続した空き家は売却前に何を確認する？

空き家の会社選びと並行して、名義・家財・建物・税金も確認します。ただし、全部終えるまで査定を待つ必要はありません。

親名義のまま・兄弟共有の場合

親名義のままでも査定相談は可能ですが、買主への所有権移転までには原則として相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化され、基本的には相続による取得を知った日から3年以内。古い相続にも経過措置があります。

兄弟など相続人が複数いるなら、誰が取得するか、家を売るかについての意思確認が先です。共有不動産全体の通常の売却には、原則として共有者全員の同意が必要になります。

私は、相続した家の相談では売却価格より先にここを確認するようにしています。「早く売りたい人」と「残したい人」がいると、買主が見つかっても契約へ進めません。詳しい期限と書類は相続登記の期限・必要書類・費用で確認してください。

荷物や解体は査定後に考える

「家の中を全部片付けてからでないと査定できませんよね」と聞かれることがありますが、家財を残したまま査定できることは多いです。

先に何十万円もかけて片付けたり、古い建物を解体したりする前に、現状で売る場合と、片付け・解体後に売る場合の手取りを比べましょう。

古家付きのまま売れる場合もあります。一方で、接道条件によっては再建築できない土地があり、解体で不利になる可能性も。再建築不可物件の売り方と解体前の確認事項を参考に、契約前に自治体や専門家にも確かめてください。

売却後の税金と特例を見落とさない

相続した家では、親の購入当時の契約書が見つからないこともあります。譲渡所得の計算では原則として親の取得費を引き継ぎ、取得費が不明な場合は売却価格の5％を概算取得費にできることがあります。

また、一定の相続空き家には最高3,000万円の特別控除がありますが、建築時期、居住状況、売却期限、耐震・取壊しなどに条件があります。2024年以降の一定の譲渡で相続人が3人以上なら控除上限が一人当たり2,000万円となる場合もあります。

現行制度の対象となる譲渡は2027年12月31日までですが、相続ごとの売却期限は別にあります。契約や解体の前に税理士へ確認してください。（出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

空き家売却の依頼から契約まで

ここまで確認できたら、不動産会社に同じ条件を伝えて査定を依頼し、売却の進め方を選びます。

依頼前に聞きたい7つの質問

ここで答えを濁す会社があれば、別の担当者や会社の意見も聞いてよいと思います。専任媒介などを結ぶ場合は、複数社への重複依頼の可否や契約期間も確認しましょう。

売れないときは原因から見直す

販売を始めて反応がない場合、すぐ値下げする必要があるとは限りません。広告への問い合わせが少ないのか、内見後に断られるのかで原因は違います。

写真や広告文、建物の状態、接道条件などを担当者へ聞き、改善策が出なければ買取査定や別会社への相談も候補です。相続した空き家が売れない原因と値下げ前の対策も役立ちます。

今の売り方が合っているか迷う場合は、売却価格だけでなく担当者の提案や費用負担も改めて比べてください。最初の会社に決める前でも、売却活動を見直すときでも比較材料になります。

＼ 費用と販売方針をもう一度比較 ／

同じ条件で比べることが大切です。対応会社数は地域や物件によって異なり、査定を受けても売却する義務はありません。

空き家売却の疑問と最終チェック

不動産会社へ連絡する前に、迷いやすい点も確認しておきましょう。

空き家売却のよくある質問（FAQ）

Q1. 空き家は大手と地元の不動産会社のどちらがいい？

A. どちらか一方が必ず有利とはいえません。大手の販売網、地元会社の地域情報を比べ、古い戸建てや同じ地域の成約実績と担当者の提案を確認してください。

Q2. 空き家の査定は無料で、すぐ契約が必要ですか？

A. 一般的な売却査定や紹介した一括査定サービスは無料で利用できます。査定依頼だけで媒介契約や売買契約が成立するわけではありません。依頼後の連絡方法を確認してから申し込みましょう。

Q3. 相続登記が済んでいなくても相談できますか？

A. 査定相談はできます。ただし、買主への所有権移転までには原則として相続登記が必要です。相続人の意向が一致していない場合も含め、司法書士などへ早めに相談しましょう。

Q4. 荷物や雨漏りがある空き家でも売れますか？

A. 売れる可能性はあります。現状のまま買う会社もありますが、価格や売主負担、契約不適合責任の範囲は物件ごとに違います。問題を隠さず伝え、見積もりと契約条件で比べてください。

空き家売却で不動産会社を選ぶ結論

空き家売却では「自分の物件に近い実績」「根拠のある査定」「手取りと責任範囲」「売れない場合の対応」の4つで不動産会社を選ぶのが私の考えです。

今日から動くなら、まず次の順番です。

1. 名義と状態を確認：登記名義、家財、雨漏りなど分かる範囲でメモする
2. 現状のまま査定：複数社に同じ情報を伝え、価格・期間・費用を比較する
3. 契約前に確認：相続人の合意と必要な登記、税の特例を専門家に確認する

親の家を手放すか迷っている段階であれば、査定額を家族で話し合う材料にするだけでも構いません。売るか残すか、まだ決めなくても大丈夫です。

相続人の意見が違う、名義が昔のまま、遠方で管理が難しいなど、一般論では決めにくい場合は状況をお聞かせください。何を先に確認するか、一緒に考えます。

＼ 売却を決める前に事情を相談 ／

売却するか未定でも相談できます。物件の状況が分かる範囲でお伝えください。

LINEでも空き家の名義や家財の状況など、今分かることから相談できます。

法律・税金・建築条件は個別事情で結論が変わります。正確な情報は公的機関の公式サイトで確認し、最終的な判断は司法書士・税理士などの専門家にご相談ください。

執筆：カズ｜終活・相続・不動産コンサルタント。宅建士・FP・相続診断士として、不動産業界で20年以上の経験をもとに、相続した実家や空き家に関する相談に対応しています。

あわせて読みたい

• 空き家売却の全手順と契約・税金の流れ
• 相続した家の売却税金と使える控除