こんにちは。親の家や相続した不動産の悩みを一緒に整理する、カズです。
マンションを売ろうとすると、「何月に売れば高く売れやすいのか」「2026年は今売るべきか」「大規模修繕の前と後ならどちらがよいのか」と迷う方は少なくありません。
私は不動産の仕事に20年以上関わってきましたが、マンションの売却時期は季節だけで決めない方がよいと考えています。
買主が動きやすい時期はあるものの、住宅ローンの残債、周辺相場、修繕計画、住み替え期限などによって、本当に売るべきタイミングは変わるからです。
この記事では、2026年にマンションを売るなら何を基準に判断すべきか、大規模修繕の前後をどのように比べればよいかを分かりやすく整理します。
- 2026年にマンションを売る時期の考え方
- 売却しやすい月と繁忙期の特徴
- 大規模修繕前後の売却判断
- 査定から売り時を判断する方法
2026年の売り時はいつか
2026年にマンションを売るなら、何月かだけで決めるのではなく、売却後の手残りが多くなる時期を選ぶことが大切です。
一般的には、転勤や進学、住み替えなどが増える春に向けて住宅を探す人が動きやすくなります。そのため、1月から3月はマンション売却でも意識されやすい時期です。
しかし、繁忙期に出せば必ず高く売れるわけではありません。同じマンションや近隣で売出物件が増えれば、買主から比較されやすくなることもあります。
逆に、繁忙期を過ぎていても、駅から近い、管理状態がよい、同じマンション内に競合物件が少ないなどの条件がそろえば、十分に売却を進められるでしょう。
そのため私は、2026年だから急いで売る、3月だから売るという考え方ではなく、直近の成約相場と自分の事情を合わせて判断することをおすすめします。
売却しやすい時期の考え方
1月から3月は動きやすい
1月から3月は、新年度に向けた転勤や進学、住み替えなどを理由に住宅を探す人が増えやすい時期です。
ただし、3月になってから査定を始めればよいとは限りません。査定、不動産会社選び、媒介契約、写真撮影、広告掲載、内覧、売買契約と段階を踏んで進めるためです。
春までの売却を希望するなら、希望する引渡し日から逆算し、余裕を持って査定を始めた方がよいでしょう。
4月でも売却は遅くない
「マンションは3月までに売らなければいけない」と考える方もいますが、4月から売却を始めても遅いとは限りません。
3月までに購入物件が決まらなかった人や、急いで転居する必要がなく時間をかけて探している人もいます。また、購入者の事情は転勤や入学だけではありません。
したがって、4月だから価格を下げるのではなく、まず近隣の売出物件と実際の成約事例を確認することが先です。
秋も売却を検討しやすい
春だけでなく、9月から11月ごろも住み替えを検討する人が動きやすい時期の一つです。
ただ、マンションによって購入希望者の層は異なります。ファミリー向け、単身者向け、投資用などで動き方が違うため、「秋だから売れる」と決めつける必要はありません。
結局のところ、何月かよりもその時点で同じ条件の売物件がどれだけあるかを確認することが重要です。
売却時期を決める4つの基準
住宅ローン残債を確認する
私なら最初に住宅ローンの残高を確認します。高く売れる時期を探していても、売却代金からローンを返済できるか分からなければ、具体的な売却計画を立てにくいからです。
査定価格だけを見るのではなく、ローン残債、仲介手数料などの売却費用を差し引き、最終的にいくら残るのかを考えてください。
住み替え期限を優先する
新居の購入や転勤などで期限が決まっているなら、繁忙期を待つことよりスケジュールを優先した方がよい場合があります。
数か月待って価格が少し上がったとしても、その間に住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税などの負担が続けば、最終的な手残りが増えるとは限りません。
周辺相場と競合を確認する
マンション売却では、同じ建物や近隣マンションの売出状況が大きな判断材料になります。
査定価格が高くても、その価格で買主が見つかる保証はありません。私は査定額そのものより、近隣で実際に売れた事例をどこまで具体的に説明してくれるかを確認します。
さらに、売れなかった場合にいつ価格を見直すのかまで聞いておくと、売却計画を立てやすくなります。
保有コストを計算する
空室のマンションでも、管理費や修繕積立金、固定資産税などは発生します。
例えば「修繕が終わるまで待った方が高く売れるかもしれない」と考えた場合でも、その間の保有費を差し引かなければ本当の損得は分かりません。
私は、今売った場合だけでなく、半年後や1年後まで保有した場合の費用も出して比較することをおすすめしています。
大規模修繕は前後どちらがいいか
大規模修繕の前と後のどちらが売り時かは、一律には決められません。確認したいのは、工事による見栄えの改善だけではなく、修繕積立金や一時金などの費用負担です。
大規模修繕前に売る場合
修繕前に売却すれば、工事完了まで待つ必要がありません。すでに空室で管理費などを負担している場合は、早く売ることで保有コストを抑えられる可能性があります。
一方、修繕積立金の値上げや一時金の徴収、大規模修繕工事が予定されている場合は、購入希望者もその内容を確認します。
売却前には長期修繕計画、総会議事録、修繕積立金の残高や改定予定を確認しておくと安心です。
大規模修繕後に売る場合
外壁や共用廊下などが修繕されると、マンション全体の印象がよくなることがあります。内覧時の第一印象という意味では、修繕後にメリットが出るケースもあるでしょう。
ただし、工事費をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。
修繕完了を待つ間に発生する管理費や修繕積立金などを含め、待った場合の費用と査定価格の差を比較する必要があります。
工事中でも売却はできる
大規模修繕工事中だから売却できないわけではありません。ただし、足場や養生シートによって外観や眺望を確認しにくくなったり、工事音が発生したりする可能性があります。
そのため、工事期間、工事内容、完了予定時期を不動産会社と共有し、購入希望者へ分かりやすく説明できるよう準備しておきましょう。
相続マンションは時期より確認
相続したマンションの場合は、何月に売るかを考える前に登記名義を確認してください。
家族は親の名義だと思っていても、登記事項証明書を確認すると想定していた名義と違うことがあります。
さらに、購入時の売買契約書、管理費と修繕積立金、固定資産税、長期修繕計画なども確認しておきたいところです。
売るか残すか決まっていなくても構いません。まず現在の状態と保有費を把握すると、家族でも話し合いやすくなります。
査定で売り時を数字にする
売却時期で迷っているなら、最初から一社に決める必要はありません。私なら複数社の査定を取り、価格だけでなく査定根拠を比較します。
例えば3社へ依頼すると、同じマンションでも査定額に差が出ることがあります。しかし、一番高い査定額を提示した会社が一番高く売ってくれるとは限りません。
確認したいのは、近隣の成約事例、現在の競合物件、想定する売却期間、売出価格、価格を見直す基準です。
そのうえで、今売った場合の手残りと、大規模修繕後まで待った場合の手残りを比較すると、売り時を感覚ではなく数字で判断しやすくなります。
今売る場合と修繕後まで待つ場合を比べるには、まず現在の査定額の幅を確認しておくと判断材料をそろえやすくなります。
＼ マンション.naviで査定額を比較 ／
査定額を確認してから売却時期を考えられます。
マンション売却時期のFAQ
何月に売るのが一番いい？
一般的には1月から3月は住宅を探す人が動きやすい時期ですが、必ず一番高く売れるわけではありません。周辺相場、競合物件、ローン残債、保有費まで確認し、手残りで判断することが大切です。
4月から売り出しても遅い？
4月からでも遅いとは限りません。3月までに購入物件が決まらなかった人もいるため、月だけを理由に売却を延期する必要はないでしょう。直近の成約事例を確認して売出価格を決める方が重要です。
修繕工事中でも売却できる？
大規模修繕工事中でも売却できます。ただし、足場や工事音などが内覧へ影響する可能性があるため、工事内容と完了予定時期を購入希望者へ説明できるよう準備しておきましょう。
修繕後なら高く売れる？
大規模修繕後は建物の印象が改善する可能性がありますが、工事費や待った期間の維持費以上に売却価格が上がる保証はありません。修繕前後それぞれの査定額と保有費を比較して判断してください。
売り時は手残りで判断する
マンション売却では、「3月だから売る」「大規模修繕後まで待つ」と時期だけで決める必要はありません。
私なら、最初に登記名義、住宅ローン残債、管理費と修繕積立金、固定資産税、購入時の売買契約書、長期修繕計画を確認します。
次に複数の不動産会社から査定を取り、近隣の成約相場と現在の競合物件を確認。そのうえで、今売った場合と待った場合の手残りを比較します。
2026年のマンション売却で大切なのは、季節だけで売り時を決めず、自分のマンションにとって条件のよいタイミングを数字で判断することです。
早く決めることより、順番を間違えずに確認すること。その結果として手残りが多くなる時期が、そのマンションにとっての売り時だと私は考えています。
大規模修繕の予定、保有費、住宅ローン、住み替え期限が重なると、一般的な売り時だけでは判断しにくい場合があります。
KAZUへの相談では、売ることを前提にせず、今売る場合と待つ場合の条件を整理できます。
＼ 修繕前後の売り時を一緒に整理 ／
売却時期が決まっていない段階でも相談できます。
短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。
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