終活だよドットコム運営者の終活、相続、不動産の専門家、カズです。
親から譲り受けた大切な資産を売却したものの、税金のことが心配で夜も眠れないという方も多いのではないでしょうか。
相続したマンション売却の確定申告を適切に行うことで、本来払わなくても良い税金を抑えたり、払いすぎた分を取り戻したりすることが可能です。
この記事では、売却にかかる費用がいくらになるのか、譲渡所得税の計算や特例の適用、さらには必要書類の準備や書き方まで、専門家の視点で詳しく解説します。
相続したマンション売却の確定申告について、税理士に頼むべきか自分ですべきか迷っている方も、読み終える頃には自信を持って一歩踏み出せるようになりますよ。
マンション専門の複数社を比較することで、相場以上の高値売却が狙えます。手元に残る現金が増えれば、納税資金の不安が消えるだけでなく、将来のゆとりある生活も叶います。
【3分で判定】確定申告が必要かチェック
- 売却益が1円でも出る → 原則、確定申告が必要
- 特例を使って税金を0円にする → 税金が0でも「申告」が必要
- 赤字（譲渡損失） → 原則は義務なし。ただし要件次第で「申告した方が得」
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コンサルタント ＠KAZU多くの相談者は「利益が出ていないから大丈夫」と過信しがちです。しかし、税務署は法務局の登記情報から売却の事実を把握しており、申告漏れには非常に厳しい姿勢を見せます。まずは計算の土台を固めましょう。
- 納税義務が発生する譲渡所得の計算方法と利益の判定基準
- 相続した不動産特有の取得費加算や所有期間の引き継ぎルール
- マンション売却で損をした時に税金を取り戻す申告のメリット
- 失敗しないための必要書類の集め方と社会保険料への影響対策
相続したマンション売却の確定申告が必要なケースの判定
不動産を売却した後に、まず確認すべきなのは「自分に申告の義務があるかどうか」という点です。利益が出ている場合は法律で義務付けられていますが、損失が出た場合でも、実は申告したほうが得をするケースが少なくありません。
ここでは、判断の基準となる計算の仕組みを紐解いていきましょう。相続という予期せぬタイミングで手にした資産だからこそ、損をしないための「入り口」の判定が非常に重要になってきます。
不動産売却の税金は、当時の購入価格がわかる資料があるかで決まります。実家の金庫や古い封筒を徹底的に探してください。これだけで数十万、数百万円の節税になる可能性があるため、絶対に諦めないでくださいね。
【3分で判定】確定申告が必要かチェック
- 売却益が1円でも出る → 原則、確定申告が必要
- 特例を使って税金を0円にする → 税金が0でも「申告」が必要
- 赤字（譲渡損失） → 原則は義務なし。ただし要件次第で「申告した方が得」
迷ったらまずは「譲渡所得（税法上の利益）」を計算して、プラスかマイナスかを確定させましょう。
譲渡所得の計算方法と納税義務が発生する利益の境界線
マンションを売ったお金がそのまま利益になるわけではなく、税法上の「譲渡所得」を算出する必要があります。計算式は非常にシンプルで、売却代金から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額がプラスになれば、課税の対象です。
この結果が1円でもプラスなら、原則として確定申告を行わなければなりません。反対に計算結果がゼロ、もしくはマイナスであれば、所得税を納める必要はないため、法的な申告義務は発生しません。
ただし、特例を使って税金をゼロにする場合は、「特例を使います」という意思表示のために申告が必須となる点に注意しましょう。
もし、自分で行う申告の手順についてより詳しく確認したい場合は、マンション売却の確定申告を自分でする全手順の記事も参考にしてみてください。
譲渡所得計算の基本構造
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡価額 | マンションの売却代金 ＋ 固定資産税の精算金 |
| 取得費 | 被相続人の購入価格 ＋ 購入時の諸経費 － 減価償却費 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料 ＋ 印紙税 ＋ 登記費用など売却に要した費用 |
この計算で注意すべきは、「固定資産税の精算金」も収入に含めるという点です。慣習として買主から受け取るこのお金、実は税法上は「売却代金の一部」とみなされるんですよ。
ここを忘れると過少申告を指摘される可能性があるので、私としても口を酸っぱくして伝えているポイントです。
譲渡損失が出た際も申告するメリットと損益通算の活用
注意：譲渡損失（赤字）でも、損益通算・繰越控除が使えるのは要件を満たす場合に限ります（例：買換えや住宅ローン残高など、制度ごとに条件あり）。「赤字＝必ず戻る」ではないので、当てはまる制度を確認してから申告判断をしましょう。
売却して赤字になったからといって、すぐに「申告不要」と決めつけるのはもったいないかもしれません。もし売却したマンションに相続人自身が住んでいた場合、その売却損を他の給与所得などと相殺できる「損益通算」という制度が利用できる可能性があります。
これによって、会社で源泉徴収された所得税が還付されたり、翌年以降の住民税が安くなったりする効果が期待できます。
投資用のマンションや、住まずに放置していた空き家の場合はこの特例は使えませんが、マイホームとして利用していたなら、あえて申告することで家計を助けるメリットを享受できるでしょう。
例えば、年収600万円の会社員の方が相続したマンション（旧居）を売って500万円の損失が出た場合、申告すれば所得を100万円として計算し直してくれるイメージです。
所得税が数万円〜十数万円単位で戻ってくることもあるので、面倒くさがらずに検討する価値は十分にありますよ。
取得費が不明な場合の概算取得費と実額を証明する資料
相続した物件で最も困るのが、被相続人がいくらで買ったか分からないという問題です。資料が全くない場合、売値の5%を取得費とする「概算取得費」というルールを適用しますが、これは非常に税金が高くなる計算方法と言えます。
売値の95%が利益とみなされてしまうため、何としても当時の購入金額を証明する証拠を見つけ出したいところです。
当時の売買契約書が見当たらない時は、通帳の出金記録や銀行のローン承認通知書、不動産会社のパンフレットなどが証拠として認められる場合もございます。地道な捜索が、最も確実な節税対策になることを覚えておいてください。
取得費の証拠になりやすい「探し物チェックリスト」
- 売買契約書／重要事項説明書／売渡証書
- 購入時の領収書（仲介手数料・登記費用・印紙代）
- 通帳の出金履歴／振込控え／銀行ローンの契約書・返済予定表
- パンフレット・価格表・当時の不動産会社からの書類
- 登記簿謄本（抵当権設定金額などの手がかり）
ポイントは「購入価格そのもの」だけでなく、購入時に支払った費用（諸経費）も取得費に近づけられる可能性があること。見つかった資料は1つのファイルにまとめて保管しましょう。
概算取得費（5%）を適用すると、利益が膨らみ所得税・住民税だけでなく、後の章で解説する健康保険料まで爆上がりする恐れがあります。契約書紛失時の対応については、諦める前に専門家に相談することを強く推奨します。
仲介手数料など譲渡費用として認められる経費の範囲
譲渡費用とは、売却のために直接支払ったコストを指し、これを漏れなく計上することで節税につながります。代表的なものには、不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代、さらには借入金の返済にかかる抵当権抹消の登記費用などが含まれます。
また、売却のために部屋を片付けた際の不用品処分費や、リフォームをしてから売り出した場合の工事費も認められるケースがあるでしょう。
一方で、所有している間に支払った管理費や修繕積立金、固定資産税などは維持費とみなされるため、経費には含まれないことを理解しておくのが賢明です。領収書は全て大切に保管し、一円単位で計上する準備を整えましょう。
正確な査定額を知ることで、確定申告の納税シミュレーションが確実になります。税負担を最小限に抑えつつ賢く売却し、家族全員が納得できる円満な相続を完了させましょう。
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経費に「できるもの」「できないもの」早見表
| 経費にできる（譲渡費用） | 経費にできない（維持管理費） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 固定資産税・都市計画税 |
| 売買契約書の印紙代 | 管理費・修繕積立金 |
| 抵当権抹消など売却に必要な登記費用 | 火災保険料・地震保険料 |
| 測量費・解体費（必要な場合） | 通常の維持補修の修理代 |
| 売却のためのハウスクリーニング代（状況次第） | 日常の維持目的の支出全般 |
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親の所有期間を引き継げる長期譲渡所得の税率優遇
不動産売却の税率は、その物件を何年持っていたかで約2倍もの差が生まれます。5年以下の「短期」なら約39%、5年を超える「長期」なら約20%となりますが、相続の場合は非常に有利なルールが存在します。
それは、亡くなった親の所有期間をそのまま子が引き継げるという点です。たとえ相続した直後に売却しても、親が5年以上所有していれば「長期譲渡所得」の低い税率が適用されます。
このルールのおかげで、多くの相続マンション売却では税負担を大幅に抑えることが可能です。売却のタイミングを検討する際は、親がいつその物件を購入したのかを登記簿謄本で正確に把握することから始めましょう。
もし兄弟や親族との共有名義になっていて、意見がまとまらず売却が進まない場合は、自分の権利分だけでも買い取ってもらえる専門サービスに相談してみるのも手です。
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相続したマンション売却の確定申告で活用すべき節税特例
ただ計算するだけでなく、国が用意している「特例」を賢く使うことが、手元に残る現金を増やす鍵となります。
マンション特有の注意点や、期限付きの強力な制度について詳しく見ていきましょう。特例は「知っているかいないか」だけで結果が大きく変わる、まさに情報戦の側面があります。
マンションの場合、空き家特例の適用ハードルが非常に高いのが現実です。耐震基準を満たしているか、昭和56年以降の建物かなど、事前の確認が不可欠。甘い見積もりで資金計画を立てないよう注意しましょう。
私の経験上、最も多い失敗は「売却してから特例の存在を知り、要件を満たせていなかった」というパターンです。特にマンションは土地と建物が一体化しているため、戸建てとは異なる独自の制約があります。契約前に必ずチェックしてくださいね。
相続税額を取得費に加算して譲渡所得を圧縮する仕組み
相続税を既に支払っている方には、非常に強力な味方となるのが「取得費加算の特例」です。これは、支払った相続税のうち、売却したマンションに対応する金額を「経費」として上乗せできる制度です。
相続税と所得税の二重課税を防ぐ目的があり、譲渡所得を直接減らせるため節税効果が非常に高いのが特徴と言えるでしょう。
適用するには、相続開始から3年10ヶ月以内に売却を完了させるという厳しい期限がある点には注意してください。売却活動が長引くとこのチャンスを逃してしまうため、早めの行動が何よりも重要となってきます。
期限に注意：取得費加算の特例は相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件です。売却活動が長引くと適用できないため、早めにスケジュールを逆算して動きましょう。
さらに詳しく節税方法を知りたい方は、相続税の節税方法完全ガイドも合わせて読んでおくと、全体的な税負担を減らすヒントが見つかりますよ。
この特例の詳細な適用要件や計算方法については、国税庁の公式サイトで正確な情報を確認することができます。（出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）
相続したマンションで3000万円控除を適用する難しさ
「空き家の3,000万円特別控除」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、マンションの場合は慎重な判断が求められます。
この制度は、亡くなった方が一人で住んでいた実家を売った際に、利益から3,000万円を引けるという素晴らしいものですが、適用の条件が非常に厳しいのです。
特に、昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の建物であることが条件であり、かつ売却までに耐震改修を行うか、建物を取り壊す必要があります。
マンションの一室だけを壊すことは不可能ですし、建物全体の耐震補強も個人では難しいため、多くのマンションでこの特例の適用は非現実的と言わざるを得ません。期待しすぎず、他の手段を検討するのが現実的です。
もし、建物に大きな問題を抱えていて一般の不動産会社に断られてしまった場合は、訳あり物件に特化した買取プロに相談してみるのが近道です。
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マンションにおける適用外となる主な理由
- 区分所有建物の除外規定： 制度の趣旨として「古い空き家を壊して更地にする」ことを推奨しているため、一室のみの解体ができないマンションは対象外になりやすい。
- 耐震改修の困難さ： 建物全体の耐震診断や工事が必要となるため、一区分所有者の判断では実施できない。
申告時に必要な売買契約書や領収書などの必要書類一覧
確定申告をスムーズに進めるためには、書類の事前準備が欠かせません。まず必須となるのが、売却時と購入時それぞれの「売買契約書」のコピーです。
次に、仲介手数料や印紙代などの領収書、さらには相続登記の際にかかった登録免許税の納付書なども用意しましょう。
特例を受ける場合には、相続税の申告書の写しや、被相続人が住んでいたことを証明する住民票の除票など、自治体や税務署から取り寄せる書類も増えてきます。
直前になって慌てないよう、売却が決まった段階で一つのファイルに全ての関連書類をまとめておくことを強くおすすめします。正確な書類が揃っていれば、税務署とのやり取りもスムーズに進むはずです。
申告書を作成する前に、手元に「登記簿謄本（全部事項証明書）」も用意しておきましょう。土地と建物の面積や取得した日付を正確に記載する必要があるためです。法務局まで行かなくてもオンラインで請求可能ですよ。
申告書の作成手順と税務署への提出期限に関する注意点
申告書の作成は、国税庁のウェブサイトにある「確定申告書等作成コーナー」を利用するのが最も効率的で間違いが少ない方法です。
画面の指示に従って数値を入力していけば、複雑な計算や税率の適用も自動で行ってくれます。完成した申告書は、マイナンバーカードを使ってe-Taxで送信するか、印刷して税務署に郵送することで提出が完了します。
期限は売却した翌年の3月15日までですが、この時期は税務署が非常に混雑するため、早めの作業を心がけてください。
期限を過ぎてしまうと、延滞税などの余計な出費が発生するだけでなく、特例の適用自体ができなくなる恐れがあるため、スケジュール管理は徹底しましょう。
どの査定サイトを使えばいいか迷っているなら、マンション一括査定のおすすめをチェックして、信頼できる会社を見つけてください。
複雑な計算や特例の適用に自信がない場合は、プロの税理士に相談するのが一番安心です。無料で自分にぴったりの相談相手を見つけることができますよ。
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申告の準備と並行して、物件の「正確な市場価値」を把握しておくことも重要です。マンションに特化した一括査定なら、税金計算のベースとなる売却価格の目安がすぐに見えてきます。
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売却益による国民健康保険料の増額リスクと回避策
意外と盲点なのが、確定申告によって「所得」が増えることで、翌年の社会保険料が跳ね上がるというリスクです。
特に、国民健康保険や後期高齢者医療制度に加入している方は、譲渡所得が保険料の算定基準に含まれるため注意が必要となります。
数百万円の売却益が出た結果、保険料が上限まで上がってしまうケースも珍しくありません。対策としては、3,000万円の特別控除などの特例を適用して「税法上の所得」をゼロにできれば、保険料への影響を回避できます。
会社員の方であれば健康保険料への影響はありませんが、リタイア世代のご両親が売主となる場合は、税金だけでなく手残りの額をトータルでシミュレーションしておくことが大切です。
相続したマンション売却の確定申告についてよくあるご質問FAQ
ここでは、読者の皆様からよく寄せられる質問にお答えしていきます。
相続したマンション売却の確定申告は終活だよにお任せ
相続したマンションの売却と、その後の確定申告は、相続における最後の大きなハードルです。ここまで見てきた通り、正しい知識を持って準備を進めれば、税金の負担を最小限に抑え、大切な資産を賢く守ることができます。
取得費の資料探しから特例の判断、さらには社会保険料への影響まで、一つずつ丁寧に対応していきましょう。もし自分だけで判断するのが難しいと感じたら、専門家の力を借りるのも一つの手です。
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確定申告は相続という大きなイベントの「完走証」のようなものです。一つずつ丁寧に手続きを進めることで、大切な資産を次の世代やご自身の生活へ確実につなげられます。最後まで一緒に頑張りましょう。
あなたはどっち？「売却前」「売却後」で最短ルートが変わります
売却前の方（これから売る）
税金計算の前提になる「売却価格の目安」を固めると、納税資金の不安が一気に減ります。
売却後の方（もう売った）
取得費・譲渡費用・特例の判定がカギです。不安が強い場合は税理士に要点だけ確認するのも手です。
今日からできるアクションプラン
- まずは実家や自宅にある「物件購入時の売買契約書」があるか探し出す。
- 亡くなった親がそのマンションを「いつ購入したか」を登記簿謄本で確認する。
- 売却にかかった仲介手数料や印紙代の領収書を一つのファイルにまとめる。
一歩ずつ進めば大丈夫です。あなたの素敵な新生活や、ご家族の明るい未来のために、今できることから取り組んでいきましょう！
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