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マンション売却の手残りは、「売却価格－住宅ローンの一括返済額－売却費用－譲渡所得税」で概算できます。まず想定売却価格と金融機関が算出した一括返済額を入れ、仲介手数料・印紙税・登記費用などを差し引いてください。
ただし、税金は購入時の価格や所有期間、特例の適用で大きく変わります。売却前は「費用を引いた金額」と「税引き後の金額」を分けてシミュレーションするのが安全です。
- 想定する売却価格
- 住宅ローンの一括返済額
- 購入価格と購入時の諸費用
- 売却までに必要な個別費用
マンション売却費用と手残りの計算方法
手残りは、次の2段階で計算すると見落としを防げます。
- 暫定手残り＝売却価格－住宅ローンの一括返済額－仲介手数料－印紙税－登記・引越し・片付けなど
- 税引き後の手残り＝暫定手残り－譲渡所得税・住民税
3,000万円で売れた場合の一次シミュレーション
売却価格3,000万円、住宅ローンの一括返済額1,000万円とします。仲介手数料を上限額で計算すると105万6,000円、紙の売買契約書の印紙税は軽減措置の対象なら1万円です。
3,000万円－1,000万円－105万6,000円－1万円＝1,893万4,000円
1,893万4,000円は最終手残りではなく、登記、引越し、片付け、ローン完済手数料、税金などを引く前の一次試算です。
最終手残り＝1,893万4,000円－登記・引越し・片付け等の実額－譲渡所得税・住民税
譲渡所得の申告は原則として売却した年の翌年に行います。決済時の入金額をそのまま使い切らず、税額を別枠で見込んでおきましょう。
仲介手数料・印紙税・登記費用を入れる
売却価格が400万円を超える通常の取引では、仲介手数料の上限を「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で速算できます。売買価格800万円以下の宅地・建物は、媒介契約時に説明と合意がある場合、仲介手数料の上限が33万円（税込）となることがあります。
登記費用には、抵当権抹消や住所変更の登録免許税と司法書士報酬などがあります。マンションは敷地権の筆数で登録免許税が変わることがあるため、概算時は司法書士の見積額を使うと確実です。
譲渡所得税は取得費から計算する
譲渡所得は、原則として「売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除」で計算します。建物の取得費は購入代金をそのまま使わず、構造と経過年数に応じた減価償却費相当額を差し引きます。
購入時の金額が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費にできますが、利益が大きく計算されやすくなります。売買契約書、領収書、購入時パンフレット、通帳、住宅ローン資料を先に探してください。
自宅として使っていたマンションは、要件を満たせば3,000万円特別控除の対象になる場合があります。税額がゼロになる場合でも特例の適用には確定申告が必要です。適用条件は国税庁のマイホームを売ったときの特例で確認し、相続や共有が絡む場合は税理士へ相談しましょう。
手残りのズレを防ぐ確認ポイント
査定額ではなく成約予想価格で比べる
査定額は売却保証額ではありません。各社へ「3か月程度で売る価格」「高値を狙う売出価格」「早期売却を優先する価格」を分けて聞くと、同じ条件で比較しやすくなります。
さらに、仲介手数料、想定売却期間、価格見直しの時期、追加で必要な片付けや修繕を一覧にしてください。査定額が高くても、長期化して管理費や住宅ローンの負担が増えれば、手残りが多いとは限りません。
手残りを計算するには、まず現実的な売却価格の幅が必要です。マンションに詳しい複数社の査定をそろえると、価格だけでなく売却期間や提案条件も比較できます。
＼ 売却前に手残り計算の基準額をそろえる ／
売却を決める前の相場確認として比較できます。
引渡しまでの維持費と精算項目を確認する
管理費・修繕積立金、駐車場代、固定資産税等は、売買契約で定めた基準日に応じて日割りまたは月割りで買主と精算する場合があります。精算方法と基準日は売買契約書で確認し、管理費等の滞納があれば管理会社と不動産会社へ伝えてください。
買主から受け取る固定資産税等の精算金は、譲渡所得の計算上、売却代金とともに収入金額へ含めます。
相続マンションでは、相続登記、残置物処分、遺産分割に伴う費用も別に必要です。片付けやリフォームを先に発注せず、「現状のまま売る場合」と「費用をかける場合」の手残りを比較してから決めましょう。
コンサルタント ＠KAZU不動産会社には「この査定額で売れたときの手取り概算を、費用項目ごとに書いてください」と依頼すると比較しやすくなります。
よくある質問
次にやること
- ローンの一括返済額と購入時資料を確認する
- 複数社から現実的な成約予想価格を取る
- 同じ費用項目で税引き前・税引き後を比べる
査定で価格の幅は分かっても、相続人ごとの分け方、親の施設費用、名義、売却時期までは決まりません。数字をそろえた後も判断が難しい場合は、KAZUへの相談で手残りと家族事情を分けて整理できます。
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