2000万円でマンションを売ったときの所得税・復興特別所得税・住民税は、この記事の試算では0円から約721万円です。
2000万円全体ではなく、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた「売却益」に課税されます。紙の売買契約書には、別途印紙税がかかります。
自宅の3000万円特別控除を使えれば税額は0円になります。一方、取得費が分からず、所有期間が短い場合は高額になりやすいため、売却前に購入時の資料と特例の適用条件を確認しましょう。
- 2000万円売却時の税額を3パターンで比較
- 取得費・所有期間・3000万円控除の確認方法
- 仲介手数料やローンを含む手取りの計算方法
2000万円でマンションを売却したときの税金
- 譲渡所得＝2000万円－取得費－譲渡費用
- 課税譲渡所得＝譲渡所得－適用できる特別控除
- 税額＝課税譲渡所得×所有期間に応じた税率
取得費には購入代金や購入時の仲介手数料などを含めます。ただし、建物部分は所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、購入価格をそのまま使うわけではありません。
譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税など、売るために直接かかった費用です。計算の基本は国税庁の「No.1440 譲渡所得」でも確認できます。
税額の目安は0円から約721万円
売却価格2000万円、譲渡費用80万円として計算した概算です。所得税・復興特別所得税・住民税の合計税率は、長期譲渡が20.315％、短期譲渡が39.63％です。
| 条件 | 課税譲渡所得 | 税額の目安 |
|---|---|---|
| 減価償却後の取得費1600万円 | 320万円 | 長期約65万円 短期約127万円 |
| 取得費不明で5％を使用 | 1820万円 | 長期約370万円 短期約721万円 |
| 3000万円控除を適用 | 0円 | 0円 |
同じ2000万円の売却でも、取得費・所有期間・特例の有無で税額は大きく変わります。共有持分、取得費加算、ほかの不動産の譲渡損益がある場合は、個別の計算が必要です。
取得費が分からないと税金が増えやすい
取得費が確認できないときは、売却価格の5％を概算取得費にできます。
2000万円なら100万円です。実際の取得額より低くなりやすいため、売買契約書、領収書、住宅ローン資料、購入時の通帳記録を先に探してください。
相続したマンションは、原則として親の取得費と取得時期を引き継ぎます。相続日からではなく、親が取得した時期から長期・短期を判定します。
コンサルタント ＠KAZU契約書が見つからなくても、当時の支払記録や購入価格を示す資料から取得費を確認できる可能性があります。概算取得費に決める前に、税務署や税理士へ使える資料を確認しましょう。
仲介手数料とローンを分けて手取りを計算する
2000万円の仲介手数料は、上限で税込72万6000円です。紙の売買契約書は、2027年3月31日までの軽減措置では印紙税1万円で、電子契約の電磁的記録には印紙税がかかりません。
抵当権抹消登記の登録免許税、司法書士報酬、引っ越し、残置物処分が必要なら別途加算します。抵当権抹消登記費用は手取りから差し引きますが、原則として譲渡費用には含めません。
住宅ローン残債は手取りから差し引きますが、譲渡所得の取得費や譲渡費用にはできません。
手取りは「2000万円－売却費用－譲渡所得税－住宅ローン残債」で確認します。売却費用80万円、長期譲渡の税金65万円、ローン残債500万円なら、概算手取りは1355万円です。
買主から受け取る固定資産税・都市計画税の精算金は、手取りに加わるだけでなく、譲渡所得の収入金額にも含めます。
固定資産税等の精算や管理費等の未払いもあるため、不動産会社には査定額だけでなく、費用項目を分けた概算手取り表を依頼すると比較しやすくなります。
所有期間と3000万円控除を確認する
売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えれば長期譲渡、5年以下なら短期譲渡です。売却日まで丸5年を超えていても、1月1日時点の判定では短期になる場合があります。
自分が住んでいる、または以前住んでいたマンションは、要件を満たせば居住用財産の3000万円特別控除を使えます。2000万円での売却なら、この控除を適用できれば課税譲渡所得は0円です。
親が住んでいたマンションを相続し、自分は住んでいなかった場合、マイホームの控除は原則使えません。また、被相続人の空き家に関する特例は、区分所有登記されたマンションが対象外です。
特例には売却期限、親族への売却、ほかの特例や新居の住宅ローン控除との併用制限があります。国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」で要件を確認してください。
売却前に確認する書類と確定申告
- 購入時・売却時の売買契約書と領収書
- 仲介手数料、購入時の登記費用、設備・改良費の証明書類
- 住宅ローン残高、管理費、修繕積立金の精算額
- 相続税を納めた場合は取得費加算の適用可否
譲渡益が出た場合や、3000万円控除などの特例を使って税額を0円にする場合は、原則として確定申告が必要です。申告期間は原則、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
譲渡損失だけで特例を使わない場合は申告不要となることがありますが、損益通算や繰越控除の特例を使う場合は申告します。
相続登記、共有者の意向、売却時期まで含めて整理したい場合は、相続不動産・空き家・売却相談で確認できます。
取得費の資料がない、複数の特例から選ぶ、共有者ごとに税額を分ける場合は、記事だけで正確な税額を確定できません。
購入・相続・居住・売却の時期と金額をそろえ、不動産売却の税務に対応できる税理士候補を比較すると判断しやすくなります。
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