大阪市のマンション売却相場【2026年最新】査定と会社選び

こんにちは。親の家や相続した不動産の悩みを一緒に整理する、カズです。

大阪市の中古マンション平均成約価格は、2026年9月時点で4,385万円です。ただし、中心6区では6,046万円、その他18区では2,897万円と差があり、市全体の平均額をそのまま自分の部屋の売却価格にはできません。

大阪市でマンションを売ろうとすると、「今はいくらで売れるのか」「査定はどこへ依頼すればいいのか」「大手と地元の不動産会社のどちらがよいのか」と迷いますよね。

私は不動産の仕事に20年以上関わってきましたが、初めて売却する方から最初に聞かれるのは、やはり「いくらで売れますか」という質問です。

もちろん価格は大切です。ただ、高い査定額だけで会社を選ぶと、売れない期間が長くなったり、値下げ後の手残りが想定より少なくなったりする可能性があります。

大阪市のマンション売却で重要なのは、最新の成約相場を確認し、自分の区・駅・マンションへ比較対象を絞り、複数社の査定根拠と販売方法を比べることです。

この記事では、近畿レインズの2026年9月度データを基に、大阪市24区の売却情報、査定会社の選び方、仲介と買取の違い、費用と手残り、相続マンションの注意点まで整理します。

大阪市のマンション売却相場

大阪市のマンション売却相場を知るなら、まず売出価格ではなく、実際に売買が成立した成約価格を確認しましょう。

近畿レインズ「マンスリーレポート2026年9月度」では、大阪市全域の中古マンション成約件数は383件、平均成約価格は4,385万円、成約㎡単価は73.47万円でした。

前年同月と比較すると、成約件数は26.8％減少しています。一方、成約㎡単価は1.3％上昇し、平均成約価格はほぼ横ばいでした。

2026年9月	大阪市の成約データ
成約件数	383件
平均成約価格	4,385万円
平均成約㎡単価	73.47万円
平均専有面積	59.69㎡
平均築年数	約26年5か月
成約件数の前年同月比	26.8％減少

出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート2026年9月度」（2026年10月確認）。

ここで注意したいのは、4,385万円があなたのマンションの査定額ではないという点です。

大阪市にはタワーマンション、高級住宅地の低層マンション、築年数が経過したファミリー向けマンション、投資用のコンパクト住戸などがあります。平均価格は、市場全体の動きを知るための数字です。

中心6区とその他18区の価格差

大阪市では北区・中央区・西区・福島区・天王寺区・浪速区を中心6区、それ以外をその他18区として分けて見ると、相場の違いが分かりやすくなります。

2026年9月	中心6区	その他18区
平均成約価格	6,046万円	2,897万円
成約件数	181件	202件
成約㎡単価	105.42万円	46.90万円
前年同月の成約件数比	30.1％減	23.5％減

中心6区とその他18区では、平均成約価格に3,149万円の差があります。これは各地域で取引された物件の構成も異なるためで、同じ広さ・築年数のマンションに必ず同程度の価格差があるという意味ではありません。

さらに、中心6区では同じ9月の新規登録物件の平均価格が7,849万円、成約した物件の平均価格が6,046万円でした。

ただし、この差額1,803万円は、同じ住戸が値下げして売れた金額ではありません。新規登録と成約は対象物件や面積、築年数などが異なるため、値引き率として使わないようにしてください。

実際に値下げが必要かどうかは、同じマンションや条件の近い物件の売出履歴と成約事例を比較して判断します。

大阪府全体の動きや大阪市以外の地域も含めて見たい方は、大阪でマンションを売却するときの相場と査定の考え方もあわせて確認してください。

大阪市24区から売却情報を選ぶ

大阪市全体の相場を確認したら、次はマンションがある区に絞りましょう。

同じ区でも、最寄り駅や徒歩時間、専有面積、築年数、学校区、管理状況によって売却価格は異なります。

以下の24区から該当する地域を選び、区別の記事で周辺環境や売却時の判断ポイントを確認してください。

中心6区から選ぶ

• 梅田・大阪、中津、天神橋筋六丁目周辺なら、大阪市北区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 本町、淀屋橋、心斎橋、谷町周辺なら、大阪市中央区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 四ツ橋、西長堀、九条、本町周辺なら、大阪市西区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 福島、野田、野田阪神周辺なら、大阪市福島区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 上本町、玉造、天王寺周辺なら、大阪市天王寺区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 難波、大国町、桜川、新今宮周辺なら、大阪市浪速区のマンション売却相場・査定を詳しく見る

北部と北東部から選ぶ

• 都島、桜ノ宮、京橋周辺なら、大阪市都島区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 新大阪、十三、西中島南方周辺なら、大阪市淀川区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 淡路、上新庄、相川周辺なら、大阪市東淀川区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 千林大宮、太子橋今市、森小路周辺なら、大阪市旭区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 京橋、蒲生四丁目、関目周辺なら、大阪市城東区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 横堤、今福鶴見、放出周辺なら、大阪市鶴見区のマンション売却相場・査定を詳しく見る

東部と南部から選ぶ

• 今里、緑橋、深江橋周辺なら、大阪市東成区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 北巽、南巽、鶴橋周辺なら、大阪市生野区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 阿倍野、昭和町、西田辺周辺なら、大阪市阿倍野区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 長居、あびこ、帝塚山周辺なら、大阪市住吉区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 駒川中野、針中野、東部市場前周辺なら、大阪市東住吉区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 平野、喜連瓜破、出戸、長原周辺なら、大阪市平野区のマンション売却相場・査定を詳しく見る

西部と湾岸部から選ぶ

• 塚本、御幣島、姫島、千船周辺なら、大阪市西淀川区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 西九条、千鳥橋、ユニバーサルシティ周辺なら、大阪市此花区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 弁天町、朝潮橋、大阪港周辺なら、大阪市港区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 大正駅周辺やバス利用エリアなら、大阪市大正区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 住之江公園、住ノ江、南港周辺なら、大阪市住之江区のマンション売却相場・査定を詳しく見る
• 天下茶屋、岸里、岸里玉出、花園町、新今宮周辺なら、大阪市西成区のマンション売却相場・査定を詳しく見る

大阪市の査定は平均で決めない

大阪市の平均成約価格は市場を見るための参考値です。自分のマンションの適正な売出価格を知るには、実際の成約事例を使った比較が欠かせません。

まず優先したいのは、同じマンションの成約事例です。

同じ建物なら、最寄り駅、周辺環境、共用部分や管理組合などの条件が共通するため、比較しやすくなります。

ただし、同じ建物でも階数、向き、角住戸、眺望、間取り、室内状態によって価格は変わります。数年前の成約事例なら、市況の変化も考える必要があります。

同じマンションの成約事例が少なければ、近隣で駅徒歩、専有面積、築年数、管理状況が近いマンションまで範囲を広げましょう。

国土交通省の不動産情報ライブラリでも、実際の取引価格情報を地域や物件種別などから確認できます。ただし、公開データだけでは同じ部屋の条件を完全に再現できるとは限りません。

査定では、次の5点を確認してください。

1. 同一マンションの直近成約事例があるか
2. 比較物件の駅距離・築年数・広さが近いか
3. 階数・向き・リフォーム歴をどう評価したか
4. 管理費や修繕積立金の負担をどう見ているか
5. 希望価格で売れるまでに何か月を想定するか

査定額が高い会社ほどよい会社とは限りません。実際に買主が検討する価格帯から大きく外れた売出価格では、売却が長引く可能性もあります。

査定先そのものに迷う場合は、マンション査定はどこがいいかを判断する基準も参考になります。

複数の査定結果を比較するメリットは、金額の高低だけでなく、その金額になった理由を比べられることです。

まずは自分の部屋を各社がいくらと評価するかを確かめ、根拠に納得できる会社を候補に残しましょう。査定を依頼しただけで、必ず売却する必要はありません。

＼ 大阪市の査定額と根拠を比較 ／

査定結果を見てから売却するか判断できます。

大阪市で不動産会社を選ぶ基準

大阪市でマンションを売却するとき、大手不動産会社と地元の不動産会社のどちらがよいかは、物件の特徴や担当者の販売方針によって異なります。

大切なのは会社名の知名度だけではなく、自分のマンションをどんな買主に、どのような方法で売るかを具体的に説明できるかです。

確認する質問	見るポイント
近隣の成約事例はありますか	査定根拠を具体的に示せるか
誰を買主として想定しますか	単身・ファミリー・投資家などを説明できるか
どこへ広告を出しますか	レインズや不動産ポータルの販売方針が明確か
反響が少ないときはどうしますか	値下げだけでなく原因確認の手順があるか
最終的な手残りはいくらですか	ローン残高や諸費用まで見ているか

例えば、北区や中央区の高額帯のマンションと、淀川区・東淀川区の駅周辺、城東区・鶴見区などのファミリー向け物件では、購入希望者の探し方が同じとは限りません。

また、会社の規模だけで販売力を決めつけることもできません。担当者個人の経験、対象物件の販売実績、情報公開の姿勢まで比較しましょう。

大手・地元会社・買取会社の違い

選択肢	比較したい特徴	確認点
大手仲介会社	広域での集客・店舗網・販売体制	対象マンションの担当実績
地元仲介会社	近隣の事情や地域の買主需要	広告範囲・他社との連携
買取会社	売却時期を決めやすい	買取価格・条件・契約内容

大手でも地域に詳しい担当者はいますし、地元会社でも広域の広告活動ができます。どちらか一方に決める前に、具体的な販売提案を比べてください。

媒介契約の種類も確認しておきましょう。

一般媒介は複数の不動産会社に依頼できます。一方、専任媒介や専属専任媒介では原則として依頼先が1社に限られます。

専任媒介では契約締結の翌日から7日以内、専属専任媒介では5日以内にレインズへ登録する義務があります。不動産会社の休業日などは日数に含まれません。

専任媒介を勧められたからといって悪いわけではありませんが、「専任なら必ず高く売れます」という説明だけでは不十分です。

契約前に広告の出し方、他社からの購入希望者への対応、販売活動の報告、価格を見直す時期まで確認しておくと安心です。

参考：近畿レインズ「媒介契約制度とは」

仲介と買取の違いも比較しましょう。

価格を優先し、一定の販売期間を取れるなら、まず仲介で一般の買主を探す方法があります。

一方、売却期限を決めたい、空室の維持費を早く止めたい、内覧対応を減らしたい場合には、不動産会社による買取も選択肢です。

買取価格は再販売のための費用やリスクなどを織り込むため、一般的に仲介での成約価格より低くなる傾向があります。ただし、仲介には売れるまでの期間が読みにくい面もあります。

「仲介ならいくらで、いつ頃売れそうか」「買取ならいくらで、いつ決済できるか」を同じ条件で確認することが大切です。

依頼先を決める前に各社の査定額と販売提案を並べると、希望価格や売却期限に合う会社を比較しやすくなります。

＼ 売却先候補の査定と提案を比較 ／

各社の提案を確認してから依頼先を検討できます。

大阪市で高く売るための確認点

大阪市でマンションをできるだけ有利な条件で売るためには、最初から大きなリフォーム費用をかけるより、買主が判断する材料をそろえることが大切です。

1．駅や周辺の再開発を確認する

大阪市では、梅田、新大阪、難波、天王寺、京橋、本町などの主要駅へのアクセスが購入希望者の比較条件になりやすいものです。

2026年11月20日には、うめきた公園ノースパークの開園エリア拡大が予定されています。また、なにわ筋線は2031年春の開業を目標に工事が進められています。

ただし、再開発や新線計画があるからといって、周辺すべてのマンション価格が必ず上昇するわけではありません。将来の期待と現在の成約価格は分けて考えましょう。

参考：大阪府・うめきた公園の開園エリア拡大、JR西日本・なにわ筋線

2．マンションの管理状態を整理する

中古マンションでは、室内の状態だけでなく、管理費、修繕積立金、長期修繕計画、大規模修繕の履歴なども購入判断の材料になります。

積立金の増額予定や一時金の負担がある場合は、売却前に把握しておきましょう。買主へ伝える情報を後回しにすると、契約直前に条件の調整が必要になることもあります。

3．売却前の全面リフォームは慎重に判断する

購入後に自分好みに改装したい買主もいるため、売却前の工事費用をそのまま売値に上乗せできるとは限りません。

まずは清掃、換気、不要品の片付け、設備の故障確認などから始め、リフォームが必要かどうかは査定結果と販売方針を見て判断しましょう。

4．設備の不具合や告知事項を確認する

雨漏り、給排水設備の不具合、過去の漏水、設備の故障など、知っている不具合は仲介会社へ伝え、買主への説明や契約条件を整理しましょう。

引渡し後に契約内容と異なる状態が判明すると、契約不適合責任をめぐるトラブルにつながる場合があります。自己判断で問題を隠したり、確認せずに「現状有姿だから責任はない」と考えたりしないことが重要です。

5．内覧後の反応を販売改善に使う

内覧が入っても購入申込みにつながらない場合は、単に価格を下げる前に理由を確認してください。

室内の印象、周辺物件との価格差、管理費の負担、駅からの距離、引渡し時期など、見送られた理由によって対策は変わります。

問い合わせ件数、内覧数、購入希望者の反応、競合物件の状況を担当者と確認し、価格変更の必要性を判断しましょう。

売却価格より手残りを確認する

マンション売却で最終的に重要なのは、査定額や売買価格だけでなく、住宅ローン残高と諸費用を差し引いた後にいくら残るかです。

売却手残りの基本的な考え方は「売却代金－住宅ローン返済額－売却諸費用－必要な税金」です。

例えば、売却価格が4,000万円、住宅ローン残高が2,500万円のケースを考えます。

手残り計算の例	金額
マンション売却価格	4,000万円
住宅ローン返済額	－2,500万円
仲介手数料の上限（税込）	－138.6万円
その他費用（仮定）	－20万円
概算手残り（税金等を除く）	1,341.4万円

※これは計算方法を示す仮定例です。仲介手数料は通常の住宅売買を想定した上限額であり、実際の請求額を保証するものではありません。その他費用20万円も仮定値です。譲渡所得税、ローン返済に伴う費用、引越し費用などは個別に確認が必要です。

売買価格が400万円を超える通常の取引では、仲介手数料の上限を速算式「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。ただし、手数料額は法定上限の範囲内で取り決めるものです。

参考：国土交通省・不動産取引に関するお知らせ

住宅ローンが残っていても、決済日に売却代金などで完済し、抵当権を抹消できれば通常は売却を進められます。

反対に、売却代金だけではローンを完済できない場合は、自己資金の準備や金融機関との調整が必要です。

譲渡所得税は、単純に売却代金全額にかかるものではありません。購入時の取得費、売却費用、所有期間、適用できる特例などを確認して計算します。

売却前には、登記事項証明書、住宅ローン残高、購入時の売買契約書、管理費・修繕積立金、固定資産税の資料などを用意しておくと、資金計画を整理しやすくなります。

相続マンションは名義から確認

親から相続した大阪市のマンションを売る場合は、査定価格だけでなく、現在の登記名義と相続人の状況を確認してください。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日などを基準に、原則3年以内の申請が必要です。

制度開始前の相続で登記が済んでいない場合も対象となり、原則として2027年3月31日が期限となるケースがあります。

参考：法務省・相続登記の申請義務化について

相続登記前でもマンションの査定を相談できる場合はあります。ただし、被相続人名義のままでは通常の所有権移転登記を進められないため、売却に必要な登記を司法書士などへ確認しましょう。

また、相続人が複数いる場合は、誰が所有するのか、共有名義にするのか、売却代金をどのように分けるのかを整理する必要があります。

マンションを空室のまま保有していても、管理費、修繕積立金、固定資産税などの負担は続きます。売るか残すか迷っている場合には、半年後・1年後の維持費まで含めて検討しましょう。

相続税評価額と実際の売却価格の違いが分からない場合は、相続したマンションの評価額を調べる方法で違いを確認できます。

相続登記、共有名義、住宅ローン、税金など複数の問題が重なっているときは、査定依頼の前に相談内容を整理しておく方法もあります。

KAZUへの相談では、売却を前提にせず、大阪市のマンションについて名義・売却後の手残り・家族で確認する順番などを一緒に整理できます。

＼ 売るか決める前の相談でも大丈夫 ／

売却するか決まっていない段階でも相談できます。

短く状況を伝えたい方はLINEから相談できます。

大阪市で最初にやること

大阪市でマンション売却を考え始めたら、いきなり1社へ任せる必要はありません。私なら、次の順番で進めます。

1. 登記名義と住宅ローン残高を確認する
2. 管理費や修繕積立金など保有中の負担を確認する
3. 大阪市全体から自分の区、駅、近隣マンションへ相場を絞る
4. 同一・近隣マンションの成約事例を確認する
5. 複数社へ査定を依頼し、金額と根拠を比べる
6. 仲介か買取かを希望価格と期限で選ぶ
7. 媒介契約後は問い合わせと内覧後の反応を見る
8. 売買契約後にローン完済や引渡し準備を進める

買主が住宅ローンを利用する場合には、売買契約後も融資審査の結果や契約上の期限を確認する必要があります。

また、引渡し前には管理費等の精算、抵当権抹消手続き、鍵や関係書類の準備などが必要です。

私は早く決めることより、順番を間違えないことが大切だと思っています。自分の部屋ならいくらか、売却後にいくら残るか、いつまでに売りたいかを整理して進めましょう。

大阪市のマンション売却FAQ

Q．査定を頼んだら売る必要はありますか？

いいえ。査定を依頼しただけで売却義務が生じるわけではありません。相場確認や会社比較の段階でも利用できます。ただし、査定依頼後の連絡方法や個人情報の取扱いは、サービスの申込条件を確認してください。

Q．大阪市の平均価格で売値を決めてよいですか？

平均価格だけでは決められません。中心6区とその他18区で価格帯が異なり、同じ区内でも駅距離、築年数、面積、階数、管理状態で差があります。同じマンションや条件の近い物件の成約事例を優先しましょう。

Q．査定は一番高い会社へ頼めばよいですか？

必ずしもそうではありません。査定額の根拠となる成約事例、広告方法、想定販売期間、価格変更の考え方を比較してください。査定額は成約価格を保証するものではありません。

Q．相続したマンションも査定できますか？

相続登記前でも査定相談ができる場合があります。ただし、売却を完了するためには必要な名義変更や相続手続きがあるため、登記名義と相続人の状況を確認しておきましょう。

Q．仲介と買取はどちらがよいですか？

販売期間を取って価格を優先するなら仲介、売却時期や手間を優先するなら買取が候補です。売却価格だけでなく、諸費用、手残り、契約条件、決済日まで比較して判断してください。

まとめ

• 2026年9月の大阪市中古マンション平均成約価格は4,385万円
• 中心6区の平均成約価格は6,046万円、その他18区は2,897万円
• 市全体の平均ではなく、24区から自分の地域へ相場を絞る
• 査定額は同一・近隣マンションの成約事例で確かめる
• 不動産会社は査定根拠と販売方法を比較する
• 売出価格と成約価格、売却後の手残りを区別する
• 仲介と買取は価格と売却期限の両方で検討する
• 相続物件は登記名義と維持費を先に確認する

大阪市はひとつの相場で語れる市場ではありません。まずは自分の区と最寄り駅、築年数、専有面積まで条件を絞り、近い成約事例を確認することが大切です。

そのうえで、複数社の査定額と根拠、販売方針を比較すれば、希望価格と売却期限に合う売り方を選びやすくなります。

相続、共有名義、住宅ローンなどの問題がある場合は、売るかどうかを決める前に手続きや手残りを整理しておきましょう。

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