実家・空き家をどうするか迷っている方へ

相続した実家や、親御様の施設入居後に誰も住まなくなった家について、

• 売却した方がよいのか
• 将来のために残すべきか
• 賃貸として活用できるのか
• 古い建物を解体すべきか

と悩んでいませんか。

空き家の対応は、建物の古さだけで決めるものではありません。売却・保有・賃貸・解体の4つを比較し、査定価格、年間維持費、建物の状態、ご家族の意向を確認してから決めることが大切です。

家財の処分、リフォーム、解体を先に行うと、かけた費用を売却価格で回収できなかったり、選べる売却方法が減ったりすることがあります。

不動産業界で20年以上の実務経験がある、宅地建物取引士・FP・相続診断士のKAZUが、空き家の状況と今後の選択肢を直接整理します。

まだ売却を決めていない方や、何から確認すればよいか分からない方もご相談いただけます。

相続した実家・空き家はどうする？4つの選択肢を比較

相続した実家や空き家には、主に次の4つの選択肢があります。

• 空き家を売却する
• 空き家として残して管理する
• 賃貸として活用する
• 建物を解体する

選択肢	向いているケース	先に確認すること
売却	今後住む予定がなく、管理負担を減らしたい	査定価格・費用・手取り額
保有・管理	将来利用する予定が具体的に決まっている	年間維持費・管理する人・期限
賃貸	賃貸需要があり、必要な修繕費を回収できる	想定家賃・修繕費・空室リスク
解体	建物の傷みが大きく、土地として活用したい	解体費・接道・再建築・税金

どれを選ぶか迷っている場合は、片付け、修繕、解体を始める前に、現状のまま査定と費用確認を行いましょう。

現在の査定価格を複数社で比較したい方は、相続不動産の一括査定比較をご確認ください。

初回相談無料｜売却未定でもOK｜無理な営業はありません

こんな空き家のお悩みはありませんか？

• 親の家を相続したが、誰も住む予定がない
• 親の老人ホーム入居後、実家が空き家になっている
• 遠方にあるため、換気や庭木の管理ができない
• 固定資産税や管理費の負担が続いている
• 家具や家電、衣類などが大量に残っている
• 建物が古く、このまま売却できるか不安
• 売却・賃貸・解体のどれがよいか分からない
• 兄弟や親族で意見がまとまらない
• 庭木や雑草、建物の傷みについて近隣から連絡が来ている
• 不動産会社へ査定を依頼する前に相談したい

ひとつでも当てはまる場合は、費用のかかる処分や工事を始める前に、空き家の現状と選択肢を整理することが大切です。

相談したからといって、すぐに売却や契約を決める必要はありません。

親御様が元気で、老人ホーム入居や認知症に備えて実家を整理したい場合は、親が元気なうちの実家対策相談をご確認ください。

空き家を売る・残す・貸す・解体する場合の違い

1．空き家を売却する

今後ご家族が住む予定がなく、税金や管理の負担を減らしたい場合は、売却が有力な選択肢になります。

売却すると、固定資産税、火災保険、マンションの管理費・修繕積立金、庭木の手入れ、定期的な換気や通水など、保有中の負担をなくせる可能性があります。

売却を検討するときは、査定価格だけでなく、次の点を確認します。

• 現在の所有者と相続登記の状況
• 仲介と買取のどちらが合うか
• 家財を残した状態で売却できるか
• 修繕や解体が本当に必要か
• 売却に必要な費用と税金
• 費用を差し引いた後の手取り額

築年数が古い場合でも、現状のまま、または古家付き土地として売却できることがあります。

「古いから売れない」と決めつけず、まずは現在の状態で査定を受けましょう。

2．空き家として残して管理する

将来ご家族が住む予定が決まっている場合や、売却するかすぐに判断できない場合は、一定期間残して管理する方法があります。

ただし、誰も住んでいない家にも費用と管理の手間がかかります。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• マンションの管理費・修繕積立金
• 電気や水道などの基本料金
• 庭木、雑草、清掃の費用
• 雨漏りや設備故障などの修繕費
• 換気、通水、防犯対策の手間
• 遠方の場合の交通費や管理委託費

残す場合は、「誰が管理するのか」「年間いくらかかるのか」「いつまで残すのか」を決めておきましょう。

期限を決めずに保有を続けると、建物の劣化とご家族の負担が大きくなりやすいため、半年後や1年後など、見直す時期を決めることが重要です。

3．空き家を賃貸として活用する

立地や建物の状態によっては、空き家を賃貸住宅として活用できる可能性があります。

家賃収入を得ながら不動産を残せることはメリットですが、貸し出せば必ず利益が出るわけではありません。

賃貸を検討するときは、次の数字を確認します。

• 周辺の賃貸需要と想定家賃
• 入居前に必要な修繕費
• 水回り、給湯器、エアコンなどの設備交換費
• 管理会社へ支払う費用
• 固定資産税や保険料
• 空室期間中の負担
• 入居者退去後の原状回復費
• 将来売却するときの条件

古い戸建てでは、屋根、外壁、水回り、給湯器などにまとまった修繕費が必要になることがあります。

想定家賃だけで判断せず、修繕費、維持費、空室リスクを差し引いた収支で売却と比較しましょう。

4．空き家を解体する

建物の傷みが大きい場合や、土地として活用・売却したい場合は、解体も選択肢になります。

ただし、解体は査定や土地の条件を確認した後に判断することが重要です。

解体前には、次の点を確認します。

• 建物と付属物の解体費用
• 家財や残置物の処分費用
• アスベスト調査や除去などの追加費用
• 解体後の固定資産税等への影響
• 道路に接している状況
• 建物を再建築できる土地か
• 古家付きと更地のどちらが売りやすいか
• 買主側で解体する条件で売却できないか

建物を解体して更地にすると、住宅用地に対する固定資産税等の特例が適用されなくなり、土地の税負担が変わることがあります。

また、解体後に再建築が難しい土地だと分かっても、建物を元に戻すことはできません。不動産会社や専門家へ確認する前に解体を決めないようにしましょう。

空き家を売るか迷ったときの6つの判断ポイント

1．今後ご家族が住む予定は具体的に決まっているか

「いつか誰かが住むかもしれない」という理由だけで残すと、長期間空き家になる可能性があります。

誰が、いつから、どのように利用するのかを確認しましょう。具体的な予定がない場合は、一定期間だけ管理し、見直す期限を決める方法もあります。

2．空き家の年間維持費はいくらか

空き家を残すかどうかは、思い入れだけでなく、実際にかかっている費用も含めて判断します。

固定資産税、保険料、管理費、光熱費、庭木や清掃の費用、修繕費、交通費などを1年間分にまとめましょう。

年間維持費が分かれば、3年、5年と保有を続けた場合の負担も比較しやすくなります。

3．建物や土地はどのような状態か

建物の状態によって、現状売却、修繕後の売却、賃貸、解体のどれが適しているかが変わります。

• 雨漏りやシロアリ被害
• 屋根、外壁、床、柱の傷み
• 水回りや給湯器の状態
• 家具や荷物などの残置物
• 庭木、雑草、害虫の状況
• 境界や越境の有無
• 道路への接し方と再建築の可否

すべてを修繕してから売る必要はありません。まず現状を確認し、費用をかける価値があるかを判断します。

4．売却需要と賃貸需要があるか

同じ築年数や広さの家でも、地域によって売りやすさや貸しやすさは異なります。

駅からの距離、周辺環境、土地面積、駐車場、建物の状態、近隣の売買事例や賃貸事例を確認しましょう。

売却と賃貸を比較するときは、売却価格だけ、家賃だけを見るのではなく、必要な費用を差し引いた金額で比べることが大切です。

5．相続人や共有者の意向がまとまっているか

複数人で相続した空き家では、売却、賃貸、解体などを一人だけで決められないことがあります。

ご家族で話し合うときは、次の判断材料を揃えましょう。

• 現在の査定価格
• 年間維持費
• 必要な修繕費と解体費
• 賃貸した場合の収支
• 将来の利用予定
• 売却後に残る手取り額
• 保有を続ける場合に管理する人

感情だけで話し合うのではなく、全員が確認できる共通の数字を用意すると、方向性を決めやすくなります。

6．いつまでに結論を出す必要があるか

空き家の対応には、相続登記、税制特例、建物の劣化、近隣への対応など、時期が関係するものがあります。

すぐに売却を決める必要はありませんが、何も決めずに放置するのではなく、今確認することと、後で決めてもよいことを分けましょう。

売却を決める前のご相談でも問題ありません

片付け・修繕・解体を先にしない方がよい理由

空き家を売ろうと考えたとき、家財の処分やリフォーム、解体を先に始める方がいます。

しかし、先に費用をかけることが、必ずしも高く売ることや早く売ることにつながるとは限りません。

荷物が残っていても査定できる場合があります

家具、家電、衣類、食器などが残っていても、不動産の査定自体はできる場合があります。

先にすべて処分するのではなく、次の方法を比較します。

• 売主が家財を処分してから引き渡す
• 処分費用を確認して売却条件に反映する
• 不動産会社の買取に現状のまま相談する
• 買主と残置物の処分条件を調整する

売却方法が決まってから家財整理を進めた方が、不要な処分費用を抑えられる可能性があります。

リフォーム費用を回収できるとは限りません

設備交換やリフォームを行っても、かけた費用と同じだけ売却価格が上がるとは限りません。

買主が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えることもあります。

修繕する場合は、修繕前と修繕後の査定価格、必要な工事費、売却しやすさを比較してから決めましょう。

解体すると古家付きで売る選択肢に戻せません

建物を解体すると、古家付き土地として売却する選択肢はなくなります。

さらに、解体費用、建物滅失登記、固定資産税等への影響、再建築の可否なども確認する必要があります。

解体を契約する前に、現状のまま売る場合と、更地にして売る場合の手取り額を比較してください。

相続した空き家を売却する場合の流れ

1．不動産の名義と相続人を確認する

登記事項証明書などで、土地と建物の現在の所有者を確認します。

亡くなった方の名義のままになっている場合は、相続人や遺産分割の状況を確認し、相続登記を進めます。

2．物件資料と建物の状態を確認する

次のような資料があれば、分かる範囲で用意します。

• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 購入時の売買契約書と重要事項説明書
• 登記識別情報通知または権利証
• 測量図、境界確認書、建築関係書類
• マンションの場合は管理規約や修繕資料
• リフォームや修繕の記録

すべての資料が揃っていなくても相談できます。所在が分からない資料も含めて確認する順番を整理します。

3．片付けや解体前に現状のまま査定を受ける

家財整理、修繕、解体を行う前に、現在の状態で査定を受けます。

土地と建物の価格だけでなく、現状のまま売れるか、どの程度の費用が必要かも確認しましょう。

4．仲介と買取を比較する

一般の購入希望者を探す仲介と、不動産会社が直接購入する買取では、価格、売却期間、内覧、契約条件などが異なります。

売却方法	主な特徴	向いているケース
仲介	市場で購入希望者を探す	期間をかけて売却価格を重視したい
買取	不動産会社が直接購入する	早く売りたい、荷物や建物状態に不安がある

査定金額だけでなく、売却までの期間、家財処分、修繕、契約条件を含めて比較します。

5．売却費用と手取り額を確認する

査定価格から必要な費用を差し引き、最終的に手元へ残る金額を確認します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 相続登記や住所変更などの登記費用
• 測量や境界確認に必要な費用
• 家財整理・残置物処分費用
• 修繕費や解体費
• 譲渡所得に関する税金

高い査定価格を提示された場合でも、必要な工事や処分費用が多ければ、手取り額が少なくなることがあります。

6．ご家族で方針を決めて売却を進める

査定価格、売却期間、必要な費用、手取り額を揃えたうえで、ご家族や共有者と話し合います。

方針が決まった後は、媒介契約、売却活動、売買契約、決済、引渡しの順に進めます。

空き家売却前に確認したい相続登記と税金

相続登記が終わっているか確認する

相続した不動産を売却するには、原則として亡くなった方から相続人への相続登記を行う必要があります。

相続登記の申請は2024年4月1日から義務化されており、義務化前に発生した相続で未登記の不動産も対象です。

名義変更が終わっていない場合や、相続人が複数いる場合は、司法書士へ確認する内容を整理します。

制度の詳細は、法務省「相続登記の申請義務化」をご確認ください。

購入時の契約書や領収書を探す

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金がかかることがあります。

税額を確認するときは、亡くなった方が不動産を購入した際の売買契約書や、購入費用・改良費に関する領収書などが重要になる場合があります。

捨てずに保管し、見つからない場合も自己判断で処理せず、税理士へ確認しましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除を確認する

相続した一定の空き家を売却した場合、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

ただし、建物の建築時期、被相続人の居住状況、売却期限、売却価格、相続後の利用状況など、適用要件が細かく定められています。

相続人が3人以上の場合は控除額の上限が異なります。また、親御様が老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の条件を満たせば対象になる可能性があります。

特例を利用できる可能性がある場合は、売却方法や解体時期を決める前に税理士へ確認しましょう。

制度の詳細は、国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。

個別の税額計算、特例の適用判断、確定申告は税理士へ相談する内容です。空き家相談では、税理士へ確認するために必要な資料や質問を整理します。

空き家相談で整理できること

空き家相談では、すぐに売却を勧めるのではなく、現在の状況に合わせて次の内容を整理します。

• 売却・保有・賃貸・解体の比較
• 空き家にかかっている年間維持費
• 現在の査定価格と売却後の手取り額
• 家財整理を始める時期と進め方
• 修繕や解体が本当に必要か
• 仲介と買取のどちらが合うか
• 相続登記や現在の名義
• ご家族や共有者と話し合う内容
• 売却費用と税金について確認する項目
• 司法書士、税理士、弁護士へ相談する内容

すべてを一度に決める必要はありません。

今すぐ確認すべきこと、費用をかける前に確認すること、後から決めてもよいことを分け、次に行うことを明確にします。

電話番号は任意｜フォームから突然お電話することはありません

終活・相続・不動産コンサルタントのKAZUが直接対応します

ご相談内容は、終活・相続・不動産コンサルタントのKAZUが直接確認します。

不動産業界で20年以上の実務経験があり、宅地建物取引士・FP・相続診断士としての知識をもとに、空き家、相続した実家、不動産売却、生前対策のご相談に対応しています。

空き家相談で大切にしているのは、売却だけを前提にしないことです。

• 売却・保有・賃貸・解体を比較します
• 査定価格だけでなく手取り額を確認します
• 年間維持費や管理負担も整理します
• ご本人とご家族の意向を確認します
• 不要な修繕や解体を急がせません
• 登記、税金、法律問題を適切な相談先に分けます
• 相談後に売却や契約を迫ることはありません

まだ結論が出ていない段階や、他社へ査定を依頼する前の段階でもご相談ください。

すでに不動産会社から査定を受けており、提示価格や売却条件に不安がある方は、不動産査定のセカンドオピニオンをご確認ください。

空き家・実家売却相談の流れ

1．相談フォームからご連絡ください

次の内容を分かる範囲でお知らせください。

• 空き家のおおよその所在地
• 戸建て、マンション、土地などの種類
• 現在の名義や相続登記の状況
• 誰も住んでいない期間
• 家財や荷物の有無
• 現在困っていること
• 売却予定の有無

すべて分からなくても問題ありません。

2．ご相談内容を確認してご連絡します

相談フォームにご入力いただいた内容をKAZUが確認し、原則としてメールでご連絡します。

フォームへ電話番号を入力していない方へ、突然お電話することはありません。

3．空き家の現状とご家族の意向を整理します

建物の状態、現在の名義、維持費、家財の状況、ご家族の利用予定などを確認します。

分からない項目がある場合は、どの書類や窓口で確認するかをご案内します。

4．選択肢と進める順番をご案内します

売却、保有、賃貸、解体のうち検討できる選択肢と、費用をかける前に確認することを整理します。

相談後に売却や契約を依頼する必要はありません。ご家族で検討するための材料としてご利用ください。

空き家相談についてよくあるご質問

空き家を売るか決めていなくても相談できますか？

はい。売却を決める前に、保有、賃貸、解体との違いを確認するためのご相談も可能です。

現在の状況を整理した結果、すぐに売却せず、一定期間管理するという判断になることもあります。

家具や荷物が残っていても相談できますか？

はい。家具、家電、衣類などが残っている状態でも、相談や査定ができる場合があります。

先にすべて処分せず、売却方法と家財整理費用を確認してから進めましょう。

建物が古くても売却できますか？

古い建物でも、現状のまま、または古家付き土地として売却できる場合があります。

建物の築年数だけで判断せず、土地の需要、建物状態、接道状況などを含めて査定を受けることが大切です。

解体してから相談した方がよいですか？

いいえ。解体すると元に戻せないため、先に現状での査定価格、解体費用、土地の条件、固定資産税等への影響を確認してください。

古家付きで売る場合と、更地にして売る場合の手取り額を比較してから決めましょう。

相続登記が終わっていなくても相談できますか？

はい。相続登記前でも、査定や売却方法、今後確認する手続きについて相談できます。

実際に売却を進めるには原則として相続登記が必要になるため、司法書士へ確認する内容も整理します。

遠方にある実家や空き家でも相談できますか？

はい。物件所在地やご相談内容によって対応できる範囲は異なりますが、遠方の実家についても、まずは現在の状況をお知らせください。

現地で緊急に対応することと、今後の管理や売却について検討することを分けて整理します。

兄弟や親族で意見が違っていても相談できますか？

はい。査定価格、年間維持費、修繕費、解体費、将来の利用予定など、ご家族で話し合うための判断材料を整理します。

法的な争いや交渉の代理が必要な場合は、弁護士へ相談する内容を分けて確認します。

兄弟や親族で意見がまとまらない場合の具体例は、相続不動産・空き家の相談事例も参考にしてください。

査定を依頼したら売却しなければなりませんか？

いいえ。査定は、現在の価格や選択肢を確認するためのものです。

査定後に売却を依頼する必要はありません。保有や賃貸を含めて、ご家族で検討できます。

初回相談に費用はかかりますか？

初回相談は無料です。

費用が必要な手続きや専門家への相談をご案内する場合は、内容を分けてご説明します。

空き家は、何も決めていない段階での相談が大切です

空き家の問題は、時間がたてば自然に解決するものではありません。

誰も住んでいなくても税金や管理費がかかり、換気や通水が行われなければ建物の劣化も進みます。

一方で、焦って片付け、修繕、解体を進めると、必要のなかった費用がかかる可能性があります。

大切なのは、すぐに売却を決めることではなく、次の点を確認して選択肢を比べることです。

• 今後誰かが住む予定はあるか
• 1年間でいくら維持費がかかっているか
• 現在いくらで売却できる可能性があるか
• 賃貸として活用できるか
• 修繕や解体は本当に必要か
• 相続人やご家族の意向はまとまっているか

この6点を確認するだけでも、次に進む方向が見えやすくなります。

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