親が元気なうちの実家対策相談｜施設入居・認知症・売却準備

親御様が元気なうちに、実家や不動産のことを家族で話し合えていますか？

親御様が老人ホームへ入居することになったり、一人暮らしを続けることが難しくなったりすると、実家をどうするかという問題が出てきます。

そのときになってから、次のような悩みを抱えるご家族は少なくありません。

• 親の家を売るべきか、空き家として残すべきか分からない
• 親が施設へ入った後の実家を誰が管理するのか決まっていない
• 親名義の不動産を子どもが売却できるのか分からない
• 認知症になった後でも売却できるのか不安
• 家族信託や成年後見について調べたが、違いが分からない
• 売却代金を老人ホーム費用や生活費に使いたい
• 親に実家の話を切り出しにくい

親御様が元気で、ご自身の希望を伝えられる段階であれば、売却、保有、賃貸、家族による利用など、複数の選択肢を比較できます。

不動産の名義、親御様の希望、今後の住まい、施設費用、家族の負担を確認しておくことで、急いで結論を出さずに済みます。

不動産歴20年以上の実務経験と、宅地建物取引士・FP・相続診断士としての知識をもとに、終活・相続・不動産コンサルタントのKAZUが直接対応します。

まだ売却を決めていない方や、親御様へ話す前に子どもだけで整理したい方もご相談いただけます。

初回相談無料／親御様の同席なしでも相談可能／売却未定でも大丈夫です

こんな状況になる前に実家対策を考えましょう

• 親の老人ホーム入居が決まった
• 親が自宅で一人暮らしを続けることに不安がある
• 親が入院し、退院後に自宅へ戻れるか分からない
• 親本人が実家の売却を考え始めている
• 子どもは誰も実家へ戻る予定がない
• 親の物忘れが増え、契約手続きが心配になってきた
• 固定資産税や家の修繕費が負担になっている
• 実家に荷物が多く、将来の片付けが不安
• 親名義の土地や収益不動産もある
• 兄弟姉妹で実家に対する考え方が違う

実家対策は、「認知症になったらすぐ売れなくなる」と不安をあおって急がせるものではありません。

大切なのは、親御様の意思を尊重しながら、今確認できることと、将来必要になる可能性があることを分けることです。

親が元気なうちに確認したい7つのこと

1．不動産の名義

最初に確認したいのは、土地と建物が誰の名義になっているかです。

親御様が住んでいる家でも、土地は父、建物は母、土地の一部は祖父名義のままといったケースがあります。

固定資産税の納税通知書だけでは正確な権利関係を確認できない場合があるため、必要に応じて登記事項証明書を取得します。

• 土地と建物の名義人
• 共有名義になっていないか
• 住宅ローンや抵当権が残っていないか
• 過去の相続登記が終わっているか

名義が複雑な場合は、司法書士へ確認する内容を整理します。

2．親御様が実家をどうしたいか

不動産対策では、親御様本人の希望が出発点になります。

• できる限り自宅で暮らしたい
• 施設へ入ったら売却したい
• 子どもや孫に使ってほしい
• 賃貸として残したい
• 売却代金を生活費や施設費用に使いたい
• 家族に負担を残したくない

親御様の希望を確認せずに、子どもだけで売却や解体を進めることはできません。

話し合いでは「売るか売らないか」だけを迫らず、今後の暮らしとお金を含めて確認することが大切です。

3．今後どこで暮らす予定か

施設へ入居したとしても、自宅へ戻る可能性があるのか、長期入居になるのかによって判断は変わります。

• 老人ホームへの入居期間
• 自宅へ戻る可能性
• 施設費用の見込み
• 自宅を残した場合の維持費
• 施設費用と生活費を何年分準備できるか

一時的な入院や短期入所の段階で、急いで実家を処分する必要はありません。

一方、長期的に戻る予定がなく、維持費が生活を圧迫する場合は、売却や賃貸を比較します。

4．実家を今後使う家族がいるか

子どもや孫が実家へ住む予定がある場合は、時期や費用負担まで具体的に確認します。

「将来使うかもしれない」という理由だけで残すと、何年も空き家になり、管理負担だけが続く可能性があります。

• 誰が使う予定か
• いつから使うのか
• 修繕費を誰が負担するのか
• 名義を変更する予定があるのか
• 兄弟姉妹は納得しているか

5．空き家にした場合の年間維持費

親御様が施設へ入居した後も、実家を所有している限り費用と管理の負担は続きます。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険
• マンションの管理費・修繕積立金
• 電気・水道などの基本料金
• 庭木・雑草・清掃の費用
• 雨漏りや設備故障の修繕費
• 空き家管理サービスの費用
• 遠方から通うための交通費

売却するか残すかを判断する際は、査定価格だけでなく、今後数年間の維持費も比較します。

6．購入時の契約書や費用資料

親御様が家を購入したときの書類は、将来売却する際の税金や物件確認に関係します。

• 購入時の不動産売買契約書
• 購入時の重要事項説明書
• 土地・建物代金の領収書
• 仲介手数料や登記費用の領収書
• 建築・増改築・リフォームの契約書
• 測量図・境界確認書
• 建築確認関係書類

親御様が保管場所を覚えているうちに、家族で確認しておくことをおすすめします。

書類が見つからない場合でも売却相談はできますが、税金計算や物件調査で追加確認が必要になることがあります。

7．家族の役割分担

実家対策では、不動産をどうするかだけでなく、誰が何を担当するかも決めておきます。

• 親御様と今後の希望を話す人
• 不動産や税金の資料を探す人
• 空き家を管理する人
• 施設費用や生活費を確認する人
• 不動産会社や専門家の窓口になる人
• 兄弟姉妹へ情報を共有する人

一人だけに負担を集中させず、確認した内容を家族で共有できる形にします。

実家には主に4つの選択肢があります

1．親御様が住み続ける

親御様が自宅での生活を希望している場合は、住み続けるために必要な支援と費用を確認します。

• 手すり設置や段差解消などの改修
• 訪問介護・訪問看護
• 見守りサービス
• 通院や買い物の支援
• 固定資産税・修繕費の負担

不動産を処分することだけでなく、自宅で暮らし続ける選択肢も含めて考えます。

2．親御様の退去後も保有する

施設入居後も、自宅へ戻る可能性がある場合や、家族が将来使う予定がある場合は、しばらく保有する方法があります。

保有する場合は、次の点を決めておきましょう。

• いつまで保有するか
• 誰が管理するか
• 維持費を誰が支払うか
• どの時点で売却を再検討するか

期限を決めずに残すと、建物の劣化や家族の負担が大きくなりやすいため、見直し時期を決めることが大切です。

3．賃貸として活用する

立地や建物状態によっては、賃貸として活用できる可能性があります。

ただし、想定家賃だけでなく、次の費用やリスクを含めて判断します。

• 入居前の修繕費
• 設備交換費用
• 管理会社への委託費
• 空室期間
• 入居者対応
• 将来売却するときの条件

親御様名義の家を賃貸する場合も、所有者本人の意思や契約能力を確認する必要があります。

4．生前に売却する

親御様が自宅へ戻る予定がなく、維持費を減らしたい場合は、生前売却が選択肢になります。

売却によって、次のようなメリットが考えられます。

• 空き家の管理負担を減らせる
• 固定資産税や修繕費の負担を減らせる
• 施設費用や今後の生活資金を確保できる
• 親御様本人の希望を売却条件に反映できる
• 家財整理や引渡し方法を家族で決めやすい

一方、売却後は実家へ戻れなくなる可能性があるため、住まい、資金管理、税金を含めて慎重に判断します。

親名義の家は、所有者である親の意思確認が基本です

親名義の不動産は、子どもが家族だからという理由だけで自由に売却できるものではありません。

売買契約、媒介契約、価格交渉などは、所有者である親御様の意思に基づいて進めることが基本です。

子どもが不動産会社との連絡や書類収集を手伝うことはできますが、契約を代理する場合は、本人の意思と代理権の範囲を確認する必要があります。

認知症になると不動産は売却できなくなるのですか？

認知症という診断名だけで、すべての契約が一律にできなくなるわけではありません。

不動産売却では、契約時に本人が売却内容、価格、相手方、売却後の生活などを理解し、自分の意思を示せるかが個別に確認されます。

判断能力が低下し、本人による契約が難しい場合は、家族が代わりに署名するだけでは売却を進められないことがあります。

状況に応じて、成年後見制度などを検討する必要があります。

だからこそ、親御様が元気なうちに「今すぐ売るか」を決めるのではなく、将来どのような状態になったときに、誰が何を確認するのかを整理しておくことが大切です。

家族信託・任意後見・法定後見の違い

認知症などによる判断能力の低下へ備える方法として、家族信託、任意後見、法定後見などが紹介されることがあります。

それぞれ目的と開始時期が異なり、すべての家庭に同じ方法が合うわけではありません。

方法	検討する時期	主な目的	主な注意点
家族信託	本人が内容を理解し契約できるうち	信頼する家族等へ財産の管理・処分を託す	契約設計、信託する財産、受託者の権限、費用を個別に確認する
任意後見	本人が契約できるうち	将来判断能力が低下したときに支援する人と内容を決める	公正証書による契約が必要で、任意後見監督人の選任後に効力が生じる
法定後見 現行制度	すでに判断能力が低下しているとき	家庭裁判所が選任した成年後見人等が本人を支援する	本人の利益を基準に運用され、希望した家族が必ず選任されるとは限らない
生前売却	本人が売却内容を理解し判断できるうち	不動産を現金化し、管理負担や施設費用へ備える	売却後の住まい、資金管理、税金を確認する必要がある

家族信託は、財産を信頼できる家族等へ託し、定めた目的に従って管理・処分してもらう仕組みです。

ただし、契約に書かれていないことまで自由にできる制度ではありません。対象不動産や売却権限を含め、専門家による個別設計が必要です。

任意後見は、本人が元気なうちに将来の支援者を決めておく制度ですが、契約した直後からすべての代理権が動き始めるものではありません。

法定後見制度を利用して成年後見人等が本人の居住用不動産を処分する場合は、施設入所前に住んでいた自宅なども含め、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。

老人ホーム入居前と入居後、いつ売るべきですか？

実家を売却する時期は、親御様の住まいと生活資金を最優先にして判断します。

比較項目	施設入居前の売却	施設入居後の売却
住まい	売却後の住まいを先に確保する必要がある	施設での生活が安定してから判断しやすい
親本人の負担	内覧や引越しが重なる場合がある	空き家であれば内覧しやすい場合がある
資金	売却代金を入居費用に充てられる可能性がある	入居費用を一時的に別資金で用意する場合がある
家財	生活に必要な物を分けながら整理する	必要な物を施設へ移した後に整理しやすい
意思確認	本人の希望を反映しやすい	判断能力が変化していないか確認が必要
維持費	売却後は維持費を減らせる	売却まで空き家の維持費がかかる

入居前に売る方がよい、入居後に売る方がよいと一律に決めることはできません。

施設入居後に実家が空き家となり、売却・管理・賃貸で迷っている方は、実家・空き家をどうするか迷っている方へも参考にしてください。

施設が合わず自宅へ戻る可能性、売却代金が必要になる時期、親御様の体調、家財整理に必要な期間などを比較します。

生前に実家を売却するときの費用と税金

売却価格がそのまま親御様の手元へ残るわけではありません。

物件によって、次のような費用が関係します。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 抵当権抹消などの登記費用
• 測量費用
• 家財整理・残置物処分費用
• 修繕・解体費用
• 住宅ローン残高の返済
• 譲渡所得に関する税金

親本人が自宅を売る場合の3,000万円特別控除

親御様がご自身のマイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

施設入居などによって過去に住んでいた家になっている場合でも、売却時期など一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。

ただし、すべての売却に自動で適用されるものではありません。

• いつまでその家に住んでいたか
• 売却する時期
• 売却相手との関係
• 他の税制特例との関係
• 一時的な利用や賃貸の状況

などの条件があるため、売却前に税理士または税務署へ確認してください。

相続後に売却する場合は別の制度になります

親御様が生前に自宅を売却する場合の制度と、相続後に空き家を売却する場合の制度は同じではありません。

相続後の空き家売却にも特別控除の制度がありますが、建築時期、利用状況、売却期限、売却金額など複数の要件があります。

「生前と相続後のどちらが必ず得」と税金だけで決めず、親御様の住まい、生活費、判断能力、家族の意向を含めて比較します。

売却代金は親御様の財産です

親名義の不動産を売却して得た代金は、原則として所有者である親御様の財産です。

施設費用、医療費、生活費、今後の住まいなど、親御様のためにどのように管理するかを確認します。

子どもの口座へ移したり、家族間で分けたりする場合は、贈与など別の税務問題が生じる可能性があるため、税理士へ確認してください。

家族会議で話し合う内容

家族会議では、いきなり「家を売るかどうか」を決めようとすると、親御様が不安になったり、兄弟姉妹の意見が対立したりすることがあります。

次の順番で確認すると話し合いやすくなります。

1. 親御様が今後どこで暮らしたいか
2. 自宅へ戻る可能性があるか
3. 家族が実家を使う予定があるか
4. 実家に年間いくらかかっているか
5. 施設費用や今後の生活費はいくら必要か
6. 売却・保有・賃貸それぞれのメリットと負担
7. 誰が実家管理と手続きを担当するか
8. 判断能力が低下した場合に誰へ相談するか

老人ホーム入居後の実家や、兄弟姉妹で意見が違うケースは、相続不動産・実家売却の相談事例で具体的な進め方を確認できます。

生前の実家対策相談で整理できること

初回相談では、制度の利用や売却をすぐに決めるのではなく、現在の状況から確認します。

• 不動産の名義と現在の権利関係
• 親御様へ確認する内容
• 老人ホーム入居後の実家の選択肢
• 売却・保有・賃貸の比較
• 現在の査定価格を確認する時期
• 空き家にした場合の維持費
• 売却費用と手取り額の確認事項
• 親御様が元気なうちに探す書類
• 家族で役割分担する内容
• 司法書士・税理士・弁護士へ確認する内容

ご相談後に、売却、家族信託、成年後見などを利用する必要はありません。

まずは、今できることと、将来必要になる可能性があることを分けます。

このようなご相談に対応しています

老人ホーム入居後、実家が空き家になる予定

親御様の施設入居が決まり、自宅へ戻る可能性、施設費用、空き家の維持費を確認しながら、売却・保有・賃貸を比較します。

親名義のマンションを将来売却したい

マンションの名義、住宅ローン、管理費・修繕積立金、現在の査定価格、売却時に必要な資料を整理します。

親の物忘れが増えて売却手続きが心配

診断名だけで判断せず、親御様の現在の意思、実家をどうしたいか、将来専門家へ確認する内容を整理します。

兄弟姉妹で実家への考え方が違う

売却価格、維持費、修繕費、施設費用、家族が使う可能性など、家族会議に必要な判断材料を揃えます。

家族信託が必要なのか分からない

不動産の管理・売却、預貯金管理、本人の希望など、何に備えたいのかを確認し、司法書士・弁護士へ相談する内容を整理します。

実家の売却代金を施設費用に充てたい

査定価格、売却費用、住宅ローン、税金、施設費用を確認し、売却後に親御様の手元へ残る金額を考えます。

KAZUがご相談内容を直接確認します

ご相談内容は、終活・相続・不動産コンサルタントのKAZUが直接確認します。

不動産業界で20年以上の実務経験があり、宅地建物取引士・FP・相続診断士などの資格と知識をもとに、親御様の実家対策、老人ホーム入居後の空き家、不動産売却、相続、生前対策のご相談に対応しています。

不動産・相続・終活を含む累計相談実績は1,500件以上です。

生前の実家対策相談で大切にしているのは、売却や特定の制度だけを勧めることではありません。

• 親御様の意思を優先します
• 売却だけを前提にしません
• 施設費用と今後の生活も確認します
• 査定価格だけで判断しません
• ご家族で話し合う内容を整理します
• 登記・税金・法律問題の相談先を分けます
• 相談後に契約を迫ることはありません

専門家ごとの役割を整理します

不動産会社・宅地建物取引士

不動産査定、売却方法、仲介と買取、売却費用、売却スケジュールなどを確認します。

司法書士

不動産登記、名義関係、家族信託などについて、具体的な手続きや契約設計を確認します。

弁護士

成年後見、家族間の法的な争い、代理権、契約の有効性など、法律判断や交渉が必要な内容を相談します。

税理士

不動産売却の税金、3,000万円特別控除、贈与、確定申告などの個別計算・判断を相談します。

ケアマネジャー・介護関係者

親御様の生活状況、在宅介護、施設入居、必要な介護サービスなどを確認します。

KAZUが各専門家の業務を代行するものではありません。

現在の状況から、誰に何を相談すればよいかを整理します。

ご相談の流れ

1．相談フォームまたはLINEからご連絡ください

次の内容を分かる範囲でお知らせください。

• 親御様のお住まいの状況
• 実家・不動産の所在地
• 現在の名義
• 施設入居の予定
• ご家族が困っていること
• 親御様と話し合えている内容

すべて分からなくても問題ありません。

2．ご相談内容を確認します

フォームからのご相談にはメールで、LINEからのご相談にはLINEで、原則1〜2日以内にご連絡します。

電話番号は任意です。ご希望がない限り、突然お電話することはありません。

3．現在の状況を整理します

親御様の希望、今後の住まい、不動産名義、維持費、施設費用、ご家族の意向を確認します。

4．選択肢と確認する順番をご案内します

売却、保有、賃貸などの選択肢と、査定、資料確認、家族会議、専門家相談の順番をご案内します。

5．必要に応じて専門家への相談内容を整理します

家族信託、成年後見、登記、税金などについて、司法書士・弁護士・税理士へ何を確認するべきか整理します。

相談後に、売却や契約を依頼する必要はありません。

よくあるご質問

親本人が同席しなくても相談できますか？

はい。最初はお子様だけで、確認する内容や親御様への話し方を整理できます。

実際に売却や契約を進める際は、所有者である親御様の意思確認が必要です。

まだ老人ホームへ入ると決まっていなくても相談できますか？

はい。施設入居前や、将来の住まいを検討している段階からご相談いただけます。

親に売却の意思がなくても相談できますか？

はい。売却を説得するためではなく、親御様の希望を聞く前に家族側の確認事項を整理する相談も可能です。

親名義の家を子どもだけで売却できますか？

家族という理由だけで子どもが自由に売却することはできません。

親御様本人の意思確認や、代理する場合の権限確認が必要です。具体的な法律判断は司法書士・弁護士へ確認します。

親が認知症と診断されたら売却できませんか？

診断名だけで一律に決まるものではありません。

契約内容を理解し、自分の意思を示せる状態かを個別に確認します。本人による契約が難しい場合は、成年後見制度などの検討が必要になることがあります。

家族信託を利用すれば必ず実家を売却できますか？

必ず売却できると一律に言うことはできません。

信託契約の目的、対象財産、受託者の権限、契約時の本人の意思などによって異なります。具体的な設計は司法書士・弁護士等へご相談ください。

実家の査定だけ受けることはできますか？

はい。現在の価格を確認し、維持費や施設費用と比較するための査定も可能です。

査定後に売却する必要はありません。

老人ホーム入居前に家を売った方がよいですか？

親御様が自宅へ戻る可能性、施設費用、生活資金、売却に必要な期間によって異なります。

入居前・入居後それぞれの負担を比較して判断します。

家財が多く残っていても相談できますか？

はい。先にすべて処分する必要はありません。

必要な物を親御様と確認し、査定、売却方法、家財整理の順番を決めます。

税金についても相談できますか？

売却時に考えられる税金や、税理士へ確認するために必要な資料について一般的なご案内が可能です。

個別の税額計算、特例の適用判断、確定申告は税理士または税務署へご確認ください。

初回相談後に費用が発生しますか？

初回相談は無料です。

有料対応や専門家への依頼が必要な場合は、内容と費用をご説明したうえでご案内します。

親が元気なうちに、売却ではなく「確認」から始めましょう

実家対策というと、家を売る、家族信託を契約する、成年後見を利用するといった大きな決断を想像しがちです。

しかし、最初に行うことは、すぐに何かを契約することではありません。

• 親御様が今後どう暮らしたいか
• 実家の名義はどうなっているか
• 家族が実家を使う予定はあるか
• 年間の維持費はいくらか
• 施設費用や生活費はいくら必要か
• 購入時の書類は残っているか
• 家族の役割分担はどうするか

この7点を確認するだけでも、今後の選択肢が見えやすくなります。

親御様の希望を尊重しながら、ご家族にとって無理のない進め方を整理しましょう。

ご相談内容はKAZUが確認し、直接対応します。

親御様の同席なしでもOK／売却未定でもOK／無理な営業や契約の強要はありません

生前の実家対策・無料相談フォーム

現在分かっている範囲でご入力ください。

親御様の意思や今後の住まいがまだ決まっていない段階でもご相談いただけます。

ご相談内容を確認後、原則1〜2日以内にメールでご連絡します。

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簡単なご質問はLINEでも受け付けています

親御様の現在の状況、実家の所在地、困っていることなどを、分かる範囲でお送りください。

LINEからのご相談にはLINEでご返信します

参考にした公的情報

• 法務省｜民法等の一部を改正する法律について
• 法務省｜法定後見制度について
• 法務省｜成年後見登記制度
• 裁判所｜成年被後見人等の居住用不動産の処分許可
• 法務省｜信託制度のパンフレット
• 国税庁｜マイホームを売ったときの特例
• 国税庁｜過去に居住していたマイホームを売ったとき
• 国税庁｜被相続人が老人ホーム等に入所していた場合

この記事は一般的な情報提供を目的としています。判断能力、代理権、成年後見、家族信託、契約の有効性などの法律判断は司法書士・弁護士等へ、個別の税額計算や税制特例の適用判断は税理士または税務署へご確認ください。

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