こんにちは！終活だよドットコムの運営者で、終活・相続・不動産の専門家として活動しているカズです。
相続について調べていると、多くの方が相続税対策にマンションがなぜ選ばれるのかという疑問に突き当たりますよね。
現金よりも評価額を抑えられる仕組みや2024年の改正による最新ルールを知ることで、納得感のある資産管理が可能になります。
この記事では専門家の視点から、節税効率を高める物件選びや否認リスクを避ける戦略を丁寧に紐解いていきます。
最後まで読めば、資産状況に合わせた最適な相続対策の方向性が見えてくるはずですよ。
資産の流動性を守りつつ笑顔で次世代へつなぐために、まずはご自身のマンションが持つ本当の価値を査定サイトなどで把握することから始めてもいいですね。
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- 現金や有価証券と比較して不動産の相続税評価額が低くなる具体的な仕組み
- 分譲マンションが一戸建てよりも相続税の圧縮効果が高い理由と土地持分の関係
- 2024年の税制改正によって導入されたマンション評価の補正計算と注意点
- 相続専門家が推奨する物件選びのポイントと総則6項による否認を避ける戦略
コンサルタント ＠KAZU相続対策は「節税額」だけでなく「資産の流動性」とのバランスが命です。マンションは一戸建てに比べて売りやすく分けやすいため、納税資金の確保や遺産分割協議を円滑に進めるための強力な武器になります。
相続税対策でマンションがなぜ選ばれるのか徹底解説
不動産を活用した相続対策の根幹には、時価と評価額のギャップがあります。ここでは、なぜ現金よりもマンションを持つことが税負担の軽減につながるのか、その論理的構造を解説します。
現金保有より不動産の方が評価額を抑えられる理由
結論から申し上げますと、現金は額面通りに評価されるのに対し、不動産は「評価の物差し」が変わるため、課税対象額を大幅に圧縮できるからです。
現金を1億円持っている場合、相続税の計算における評価額は文字通り「1億円」として計上されます。しかし、この1億円で不動産を購入すると、その評価額は時価の7割から8割程度に下がることが一般的です。
これは、相続税の評価が「路線価」や「固定資産税評価額」という基準で行われるためです。具体的な計算方法は、相続税計算の基本と節税のコツを図解で徹底解説した記事で詳しく紹介しています。
なぜ評価基準が低く設定されているのか
国税庁が定める財産評価の基準は、売買の目安となる公示価格の約80%程度になるよう調整されています。
これにより、購入した瞬間に資産の「見た目の金額」だけが目減りし、相続税の課税ベースを引き下げることが可能になります。まずは、ご自身の保有資産が現金に偏っていないか確認することが大切ですね。
実勢価格と路線価の評価乖離による資産圧縮の仕組み
土地の評価に用いられる「路線価」は、公示価格の8割程度を目安に設定されていますが、都市部の人気エリアでは実勢価格（時価）がこの基準を大きく上回ることが多々あります。
この実勢価格と評価額の乖離こそが、相続税対策の肝となります。特に需要の高い都市部マンションは、土地の持ち分が少ないため、建物部分の評価の低さと相まって、この乖離がさらに大きくなる傾向があります。
例えば、1億円で取引されるマンションの相続税評価額が4,000万円程度になることも珍しくありません。最新の動向は、マンション相続税評価額シミュレーションで確認しておくとより具体的です。
| 資産の種類 | 時価（目安） | 相続税評価額（目安） | 圧縮率 |
|---|---|---|---|
| 現金・預貯金 | 1億円 | 1億円 | 0% |
| 自用マンション | 1億円 | 約4,000〜6,000万円 | 約40〜60% |
| 賃貸マンション | 1億円 | 約3,000〜4,000万円 | 約60〜70% |
（出典：国税庁『相続税のしおり』）
賃貸運用で借家権割合を適用しさらに評価を下げる方法
購入したマンションを第三者に賃貸することで、評価額はさらに30%前後引き下げることができます。
これは「借家権」という考え方に基づいています。他人に部屋を貸している場合、オーナーは自分の都合で自由に部屋を使ったり追い出したりすることができません。
この「権利の制限」を考慮して、建物の評価額から30%（借家権割合）を差し引くことが認められているのです。
さらに土地部分についても「貸家建付地」として評価が下がるため、自用よりも賃貸用の方が節税効果は高まります。将来の賃貸需要が気になる方は、賃貸不動産の相続手続き完全解説も参考にしてください。
敷地権割合の影響で一戸建てより節税効率が高い理由
マンションが一戸建てより相続対策に有利とされる最大の理由は、1戸あたりの「土地の持ち分」の少なさにあります。
一戸建ての場合、敷地面積がそのまま評価対象となりますが、マンションは建物全体の敷地を全住戸の専有面積割合（敷地権割合）で按分します。
高層マンションのように、狭い土地に多くの世帯が住む構造では、1戸あたりの土地評価額は極めて小さくなります。
一方で、市場価値は利便性や眺望によって高く維持されるため、戸建てよりも「評価額と時価の差」が大きくなり、結果として高い節税効率を実現できるのです。
小規模宅地等の特例を併用して土地評価を最大8割減
土地評価を劇的に下げるための切り札が「小規模宅地等の特例」です。この制度は、生活の基盤となる土地の相続税を軽減し、遺族が住む場所を失わないように配慮されたものです。
被相続人の自宅マンションを配偶者や同居親族が相続する場合、330㎡までの土地部分の評価額が80%減額されます。
マンションは1戸あたりの土地持ち分が小さいため、この330㎡という限度枠をフルに活用できるケースがほとんどです。
この特例を適用できるか否かで、最終的な納税額が数百万円から数千万円単位で変わることもあります。
【注意】 小規模宅地等の特例には、相続人の居住状況や所有継続期間など非常に厳しい要件があります。特に別居親族が適用を受ける「家なき子」特例は近年要件が厳格化されているため、自己判断は禁物です。
遺産分割がしやすく納税資金の確保に有利な換金性
相続対策において見落とされがちなのが「分けやすさ」と「売りやすさ」です。マンションはこの両面で一戸建てより優れています。
一戸建ては物理的に分割することが難しく、共有名義にすると将来的なトラブルの火種になります。
一方、マンションは区分所有のため、複数の物件を所有していれば「長男にA室、次男にB室」といった形で遺産分割がスムーズに進みます。
また、都心部のマンションは買い手が見つかりやすいため、相続税の納税期限までに売却して現金化することも比較的容易です。
もし相続した不動産が共有名義になってしまい、身動きが取れずお困りなら、複雑な権利関係に強い専門チームに相談するのが解決の近道です。他社で断られた物件でも、プロなら出口を見つけてくれます。
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2024年税制改正による評価乖離率の補正計算の影響
これまで「タワマン節税」として時価の2割程度まで評価を下げる手法が横行していましたが、2024年1月から大きなメスが入りました。
新基準では、評価額が時価の6割を大幅に下回るような「極端な乖離」がある物件に対し、強制的に時価の6割まで評価額を引き上げる補正が行われます。
これにより、以前のような極端な節税は難しくなりました。しかし、それでも現金で持つ（10割評価）よりは、依然として4割程度の評価圧縮が可能である点は無視できません。
最新のルールについては相続税の節税方法【初心者向け】完全ガイドでも詳しく解説しています。
コンサルタント ＠KAZU2024年の改正は、あくまで「著しすぎる乖離」をターゲットにしたものです。時価の6割から10割の範囲にある一般的な中低層マンションであれば、今回の補正計算による影響を全く受けないケースも多いため、過度に恐れる必要はありません。
相続税対策のマンションがなぜ有利か新基準で再定義する
法改正を経て、マンション相続対策は「ただ買うだけ」の時代から、物件の質と保有期間を精査する「戦略的運用」の時代へとシフトしました。
タワーマンション節税の規制後も残る有効な活用法
新基準においても、マンションが有効な資産クラスであることに変わりはありません。これからは、節税率の高さだけでなく、将来にわたって価値が落ちない「資産性」を最優先した物件選びが求められます。
例えば、再開発が予定されているエリアの駅近物件などは、評価額が補正されたとしても、売却時には時価が上昇している可能性があります。
節税という「守り」だけでなく、資産増加という「攻め」を組み合わせることが、令和時代の新常識です。
相続 税 対策 マンション なぜについてよくあるご質問FAQ
マンション専門の会社同士を競わせることで、市場の最高値を引き出せます。1円でも高く売るための適正相場がわかり、手元に残る現金が増えることで、相続税の支払いや老後の資金計画にゆとりが生まれます。
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総則6項の否認リスクを避けるための経済的合理性
相続対策で最も恐ろしいのは、ルール通りに申告したはずなのに、国税庁の「伝家の宝刀」である総則6項によって否認されることです。
これは、評価額が実勢価格と著しく乖離しており、かつ主目的が「過度な租税回避」であると判断された場合に適用されます。
回避するためのポイントは、不動産を購入する「理由（経済的合理性）」を明確にすることです。
単に税金を下げるためだけでなく、家賃収入による老後資金の確保や、親族の居住用として長期保有する姿勢を示すことが、当局に対する最大の防衛策となります。
貸付事業用宅地等の「3年以内規制」と事業的規模
賃貸用マンションの土地評価を50%減額できる「貸付事業用宅地等」の特例には、厳しい時間制限があります。相続開始前3年以内に貸付を始めた物件は、原則としてこの特例が使えません。
いわゆる「駆け込み対策」の封じ込めです。基本的には「思い立ったらすぐ行動」し、3年以上の運用実績を作ることが王道です。
負動産を避けるための修繕積立金と資産価値の確認
相続税が安くなっても、物件の価値が暴落しては本末転倒です。対策として選ぶ物件が「負動産」にならないよう注意しましょう。
特に修繕積立金が極端に安い物件は注意が必要です。将来の負担を軽くするため、マンション修繕積立金の値上げ限界についても学んでおきましょう。
二次相続まで見据えた家族ぐるみの長期的な承継計画
配偶者が相続する際の「一次相続」だけでなく、次に配偶者が亡くなる「二次相続」まで計算に入れるのがプロの視点です。
一次相続の時点で、収益マンションを子供に直接相続させたり、生前贈与で資産を若年層にシフトさせたりすることで、家族トータルの納税額を最小化する視点を持ってください。
マンションナビを活用し相続税対策がなぜ重要か学ぶ
相続税対策でマンションがなぜこれほど重要視されるのか、その理由は「評価の圧縮」「特例の適用」「高い流動性」という3つの大きなメリットを同時に享受できるからです。
しかし、新基準や総則6項のリスクがある今、正確な資産価値の把握が不可欠です。
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一戸建てとは評価基準が異なるマンション特有の強みを正しく反映した査定が受けられます。確かな資産価値を知ることで、親族間の遺産分割も円満に進み、将来の不安を安心へと変えて、次の一歩を踏み出せます。
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コンサルタント ＠KAZU終活の第一歩は「今の資産を知ること」です。マンションを活用した対策を検討する際も、まずは手持ちの不動産がいくらで売れるのか、新しく買う物件の資産価値はどうかを客観的に把握することから始めましょう。
今日からできるアクションプラン
- 現在の所有資産（現金・不動産・株式など）の一覧表を作り、相続税の概算を把握する
- 気になるエリアのマンションの「時価」と「固定資産税評価額」を比較し、圧縮率をシミュレーションする
- 「節税」だけでなく「将来の家賃収入」や「売りやすさ」を基準に、家族で候補物件を話し合う
大切な資産を次の世代へ笑顔でつなぐために、まずは小さな一歩から始めていきましょう。応援しています！
※正確な税務判断については、所轄の税務署または税理士等の専門家にご相談ください。また、不動産の価格や評価額は物件ごとに異なるため、公式サイトや査定サービス等で最新の情報をご確認ください。
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