こんにちは。終活だよドットコムの運営者で、終活・相続・不動産の専門家として活動しているカズです。
タワーマンション相続税評価が国税庁の改正によって大きく変わったというニュースを耳にし、ご自身の資産がどうなるのか不安を感じていませんか。
実際に新しいルールが適用されたことで、従来の評価方法とは正反対の結果になるケースも増えています。
この記事では、タワーマンション相続税評価を国税庁がどのように見直したのか、具体的な計算の仕組みや増税リスクを回避するポイントを丁寧に解説します。
ルールを正しく把握すれば、将来の税金に対する不安を解消して納得のいく準備が進められるはずです。まずはマンション査定で資産価値を無料でチェックして、大切な家族を守るための第一歩を踏み出すだけでもOKですよ。
「今の評価額なら相続税はかからないはず」と安心していませんか？改正後の評価額を正しく知ることで、想定外の増税リスクを回避できます。
たった60秒の入力で、あなたのマンションの「本当の市場価値」と高値売却の可能性を無料でチェックしましょう。
マンション専門9社に一括無料査定依頼（高値売却をサポート）
＼全国対応・分譲マンションに特化！最大9社査定額を一括で比較／
- 国税庁が導入したタワーマンションの新評価ルールの仕組み
- 相続税評価額が市場価格の6割まで引き上げられる具体的な計算方法
- 節税メリットが減少する物件の特徴と見極めポイント
- 新ルール適用下でも有効な不動産相続の対策と活用術
コンサルタント ＠KAZUタワマン節税は「終わった」のではなく「ルールが明文化された」と捉えましょう。改正によって評価額は上がりますが、それでも現金相続より有利な面は残っています。まずは自分の物件の「評価乖離率」を把握することから始めてくださいね。
タワーマンション相続税評価を国税庁が改正した背景
なぜ今、長年親しまれてきた評価方法が変わることになったのでしょうか。その裏側には、これまでの「当たり前」を覆す大きな出来事がありました。制度の成り立ちから紐解いていきましょう。
マンション相続税評価改正と国税庁の統計分析
国税庁が今回のマンション相続税評価改正に踏み切った最大の理由は、「時価（実際に売れる価格）」と「相続税評価額」の間に生じているあまりにも大きな差を是正するためです。
これまでのルールでは、建物の評価は固定資産税評価額をベースにしていました。
しかし、国税庁の調査によると、マンションの評価額は平均して市場価格約4割程度、特に人気のタワーマンション高層階にいたっては2割以下になるケースも珍しくありませんでした。
この不公平感を解消するため、国税庁は膨大な取引データを統計的に分析し、より実態に近い評価が行われるよう舵を切ったのです。
具体的には、過去の取引事例から「どのような要素が時価と評価額の差を生んでいるか」をAIのような統計手法で導き出しました。
その結果、これまでの画一的な評価では捉えきれなかった「タワーマンションならではの価値」を数式化することに成功したわけですね。
従来の評価方法と市場価格との乖離の実態
これまでの評価方法では、1階でも50階でも、専有面積が同じであれば建物の評価額はほぼ同じでした。しかし、実際のマーケットでは眺望の良い高層階ほど価格が高騰します。
また、一戸建てに比べてマンションは1戸あたりの土地持ち分が極端に小さくなるため、土地の路線価評価も低く抑えられがちです。
この「建物の階数による価値の差」と「土地持ち分の小ささ」が、時価と評価額の乖離を生む大きな要因となっていました。
一戸建ての評価額が時価の約6割程度であることを考えると、マンションだけが突出して節税に有利な状況となっていたのです。以下の表で、一戸建てとマンションの評価水準の差を比較してみましょう。
| 物件種別 | 従来の評価水準（対時価） | 改正後の目標水準 |
|---|---|---|
| 一戸建て住宅 | 約6割（0.6） | 維持（約0.6） |
| 一般のマンション | 約4割（0.4） | 0.6へ引き上げ |
| タワーマンション高層階 | 約2割〜3割 | 0.6へ引き上げ |
最高裁判決が導いた総則6項適用の衝撃
今回の改正の決定打となったのが、2022年の最高裁判決です。この事案では、約14億円で購入したマンションを約3億3,000万円と評価して申告した相続人に対し、国税庁が「総則6項（通達の定めにより難い場合の評価）」を適用して約12億7,000万円で再評価しました。
最高裁は国税庁の主張を認め、「著しい乖離を意図的に利用した過度な節税は認められない」という判断を下しました。
この判決は実務家に大きな衝撃を与えました。「通達通りに計算しても否認される可能性がある」という不安定な状態を解消するため、国税庁は誰でも客観的に計算できる新しい一律のルールを設ける必要に迫られたのです。（出典：国税庁「マンションの相続税評価額の算定方法の改正について」）
評価水準を時価の6割に引き上げる計算の仕組み
新しいルールでは、従来の評価額に「区分所有補正率」という独自の係数を掛け合わせます。
この仕組みの狙いは、どんなに時価と評価額が離れていても、強制的に時価の6割（評価水準0.6）まで評価額を引き上げることにあります。
結論から言えば、乖離が激しい物件ほど、この補正率が大きくなります。
もし計算された評価水準が0.6未満であれば、0.6に達するまで評価額が加算されます。
一方で、このルールは公平性を期すため、評価額が時価を超えてしまっているような築古物件などに対しては、評価額を下げる「下方修正」の機能も持っています。
これにより、マンションと一戸建ての評価バランスを整える構造になっているのです。相続税計算の基本と節税のコツを図解で徹底解説した記事も参考にすると、より理解が深まりますよ。
築年数や総階数が評価額に与える具体的な影響
新ルールの計算式には、時価に影響を与える4つの大きな変数を組み込まれています。
まず「築年数」ですが、建物が新しいほど時価との乖離が大きくなりやすいため、築浅物件ほど評価額が引き上げられる傾向にあります。次に「総階数」です。これは建物の高さそのものを指します。
建物の階数が高い（高い建物である）ほど、一戸あたりの土地持ち分が薄まり、時価との差が開きやすいという統計的な事実に基づいています。
そのため、いわゆるタワーマンション（一般的に20階建て以上）になればなるほど、この変数が評価額を押し上げる要因として強く作用します。
先ほどお伝えしたように、これらはすべて過去の取引データから導き出された「市場の現実」を反映したものです。
「新ルールのせいで相続税が払えなくなるかも…」と一人で悩む必要はありません。税金のプロに相談して、あなたに最適な節税プランを一緒に見つけましょう。
相談しやすい相続専門の税理士を無料で探す【税理士ドットコム】
敷地持分狭小度の補正による増税のリスク
4つの変数の中で特に注意が必要なのが「敷地持分狭小度」です。これは、マンション全体の敷地面積に対して、自分が所有する専有面積がどのくらいの割合かを示す指標です。
タワーマンションのように、1つの敷地に何百世帯も住んでいる場合、1戸あたりの土地は文字通り「猫の額」ほどしかありません。
この土地持ち分が小さければ小さいほど、評価額を大きく引き上げる補正がかかるようになっています。高層階で眺望が良く、かつ土地の持ち分が極めて少ないという典型的なタワーマンションの部屋ほど、改正後の増税リスクが高まります。
計算上は、評価額が従来の2倍から3倍に跳ね上がるケースも珍しくありません。事前のシミュレーションがいかに重要かがお分かりいただけるでしょう。
詳細なシミュレーション方法については、マンション相続税評価額シミュレーション改正後の計算ガイドをぜひチェックしてください。
補足：この新ルールは2024年（令和6年）1月1日以降の相続や贈与から適用されています。それ以前に取得した物件であっても、今相続が発生すれば新ルールが適用される点に注意してください。
タワーマンション相続税評価は国税庁の新ルールで激変
ここからは、具体的にどのような物件が対象になり、私たちの相続実務がどう変わるのかを深掘りしていきましょう。実地での注意点を専門家の視点で詳しくお話しします。
所在階による補正率が評価額を押し上げる理由
計算式の3つ目の変数である「所在階」は、まさにタワーマンションの階数差を反映するものです。同じマンション内でも、1階と50階では市場価格が全く異なりますよね。
国税庁の新ルールでは、上の階に行けば行くほど数値が加算され、評価額が上がるよう設計されています。
注意：所在階の判定では、メゾネットタイプのように複数の階にまたがる場合、下の階を基準にします。また、登記簿上の表記が「地階」であれば、地上1階のような造りでも0階として計算されるなど、実務的な細かい判定ルールが存在します。
二世帯住宅や低層物件が除外される条件
全てのマンションがこの厳しい新ルールの対象になるわけではありません。国税庁は、時価との乖離が少ない物件を対象から除外しています。具体的には、以下の条件に当てはまる場合は従来の評価方法となります。
新ルールの対象外となる物件
- 地階を除く階数が2以下の低層物件（平屋や2階建て）
- 専有部分が3室以下で、その全てをオーナーや親族が居住用として使っている建物（二世帯住宅など）
- 不動産業者が販売目的で保有している棚卸資産
つまり、一般的な小規模なアパートや低層マンションについては、これまで通りの評価方法が維持される可能性が高いのです。ご自身の所有物件が「区分所有」の形態をとっているかどうか、まずは登記簿を確認してみましょう。名義変更についてもマンション相続の名義変更は自分でできるか解説した記事が役立ちます。
小規模宅地等の特例を併用した相続税対策の行方
「マンションの評価が上がったら、もう節税は無理なの？」と絶望する必要はありません。「小規模宅地等の特例」は、新ルール適用後の評価額に対しても引き続き使うことができます。
この特例は、自宅として使っていた土地の評価を最大80％減額できる非常に強力な味方です。
仮に新ルールで土地の評価額が2倍に跳ね上がったとしても、そこから80％を引くことができれば、現金で持っているよりも大幅に税負担を抑えられます。
ただし、前述の通り評価のベース自体が底上げされているため、特例を使っても基礎控除を超えてしまうケースが増えるのは避けられません。以前よりも「特例頼み」の設計は危うくなっていると言えるでしょう。
賃貸マンションの評価額計算における実務の注意点
投資用としてマンションを貸し出している場合、これまでは「貸家建付地」や「貸家」としての評価減が適用されてきました。新ルールでもこの減額は維持されますが、計算の順番が非常に重要です。具体的には以下のステップで計算します。
賃貸マンションの評価手順 まず新ルール（区分所有補正率）を使って、自用としての評価額を時価の6割ベースに引き上げる その補正後の金額に対して、借地権割合や借家権割合（通常30％）を掛けて減額する
結論として、元々のベースが上がっているため、賃貸による30％控除の効果があったとしても、最終的な納税額は改正前より確実に高くなります。
賃貸不動産の相続手続きについても、改めて流れを整理しておきましょう。相続発生時に慌てないよう、今のうちにシミュレーションをしておくのが賢明です。
「貸しているマンションの評価が上がりすぎて、手残りが減るかも…」と不安なら、一度プロに診断してもらいませんか？
「売却・活用・解体」など、あなたの空き家・賃貸物件に最適な解決プランを無料で提案してもらえます。
空き家の解決方法を無料診断してもらう（公式タウンライフ空き家解決）
タワーマンション相続税評価についてよくあるご質問FAQ
＼全国対応・分譲マンションに特化！最大9社査定額を一括で比較／
改正後の不動産投資における節税効果の再定義
今回の改正で、不動産投資の考え方は大きく変わりました。これまでは「相続税を減らすこと」が最大の目的だった方も多いですが、今後は「不動産としての純粋な収益性とリセールバリュー」を重視すべきです。
評価額が時価の6割に固定された今、無理に節税効果だけを狙って値下がりリスクのある物件を買うのは本末転倒と言えるでしょう。
むしろ、改正の影響を受けにくい一棟アパートや、評価水準が元々6割に近い都心の一戸建てなど、投資対象を分散させる動きが加速しています。
相続税対策として不動産を持つ価値は依然として高いですが、その「質」が問われる時代になったのです。資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが、結果として最大の相続対策になります。
現金化や贈与戦略を見直すための出口戦略
もし、シミュレーションの結果として将来の税負担が重すぎることが判明した場合は、早めの売却（現金化）や贈与戦略の変更も検討しましょう。
例えば、相続時精算課税制度を活用して、将来さらに値上がりが予想される物件を今のうちに次世代へ移転させるのも一つの手です。
共有名義でお困りなら、他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」のような専門サービスに相談するのも解決への近道です。
また、タワーマンションを売却して、より管理の手間が少なく、かつ小規模宅地等の特例が使いやすい小規模な住宅へ買い替える「資産の組み換え」も有効な出口戦略となります。
いずれにせよ、現在の正確な資産価値を知らなければ、冷静な判断は下せません。専門家と相談しながら、複数のシナリオを用意しておくことをお勧めします。
タワーマンション相続税評価の国税庁対策はマンションナビ
ここまで解説してきた通り、新ルールの鍵を握るのは「時価との乖離」です。自分が持っているマンションが今マーケットでいくらなのか、そして国税庁が想定する「6割」の基準がどこにあるのかを把握することが、全ての対策の出発点になります。
そんな時、心強い味方になるのが「マンションナビ」です。複雑な計算や市場動向を自分で一から調べるのは至難の業ですが、専門的なツールを活用すれば、客観的なデータを元に最適な終活・相続プランを立てることができます。まずはマンションナビのAI査定を使って、現状を正しく知る。そこから、あなたの大切な家族を守るための本当の準備が始まります。
コンサルタント ＠KAZU改正後の実務では「登記簿謄本」の確認が命です。所在階や総階数、地階の有無などは全て登記上の記載で判定されます。思い込みで計算せず、必ず最新の資料を揃えてから、マンションナビなどで時価をチェックしましょう。
「改正後の評価額が怖くて夜も眠れない…」そんな不安を抱えたままにしていませんか？
マンション専門のプロ9社が、あなたの資産を正しく評価し、最高値での売却を徹底サポートしてくれます。
今すぐ無料で資産価値をチェックする（マンションナビ専門査定）
＼全国対応・分譲マンションに特化！最大9社査定額を一括で比較／
今日からできるアクションプラン
- 所有しているマンションの「登記簿謄本」を取り寄せ、正確な階数と土地持ち分を確認する
- マンションナビなどの査定サイトを使い、現在の「市場価格（時価）」がいくらか把握する
- 時価の60％と、手元にある固定資産税納税通知書の評価額を比較して、乖離の度合いを掴む
相続は「知っているか知らないか」で、家族に残せる資産の額が大きく変わります。早めに対策を始めて、心に余裕を持って終活を進めていきましょう！やる気を出して、まずは第一歩からです！
▼あわせて読みたい関連記事▼
この記事が気に入ったら
いいねしてね！
