マンションの登録免許税の計算と相続登記を専門家が解説

終活だよドットコム運営者の終活・相続・不動産の専門家、カズです。

マンションを相続すると、「登録免許税はいくらかかるのか」「名義変更を先にすべきか」「売るか残すかをいつ決めればいいのか」と不安になりやすいです。

特に相続マンションは、戸建てと違って建物だけでなく、敷地権という土地の持分も関係します。さらに、相続登記の義務化、司法書士費用、固定資産税、管理費、修繕積立金、売却時の査定額まで考える必要があります。

「相続登記前でも査定できるのか知りたい」「兄弟にどう説明すればいいか分からない」「査定額が高くても本当にその金額で売れるのか不安」という方も多いはずです。

この記事では、マンションの登録免許税の計算方法を整理しながら、売る・貸す・残す・手続きだけ先に進める場合の判断材料も分かりやすくまとめます。

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マンションの登録免許税の計算と相続登記の基本

マンションを相続したら、まず確認したいのは「相続登記にいくらかかるか」と「今後そのマンションをどう扱うか」です。登記だけ先に済ませても、管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険、売却時期の問題は残ります。

実際の相談でも、相続人同士で売る・残すの方向性が決まらないまま査定に進み、金額を見てから意見が割れるケースがあります。先に費用と家族の希望を整理しておくと、話し合いが進めやすくなります。

相続登記の義務化で変わる手続きと過料の注意点

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記は義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合に10万円以下の過料が科される可能性があります。

「まだ売るか決めていないから登記もしなくていい」と考える方もいますが、売却・賃貸・共有解消を進める場合でも、名義の確認は避けて通れません。

買主が見つかった後に相続登記や共有者確認で止まると、売却機会を逃すこともあります。

正当な理由としては、相続人が多く話し合いがまとまらない、遺言書の有効性で争いがあるなどが考えられます。ただし、「忘れていた」「面倒だった」だけでは通りにくいため、早めに状況を整理しておくと安心です。

（出典：法務省『知っていますか？相続登記の申請義務化について』）

固定資産評価証明書から評価額を読み取る

登録免許税の計算では、市場で売れる価格ではなく、自治体が管理する固定資産税評価額を使います。固定資産評価証明書や固定資産税の課税明細書を見て、「価格」または「評価額」の欄を確認しましょう。

注意したいのは、「課税標準額」ではなく「評価額」を使う点です。課税標準額は固定資産税の軽減措置が反映されていることがあり、登録免許税の計算とはズレる場合があります。

マンションの場合、建物の専有部分だけでなく、土地の持分である敷地権も合算します。評価額の見方は、不動産名義変更相続で損しないための注意点と費用相場を確認しておくと理解しやすくなります。

敷地権の割合から土地持分を計算する

マンションの登録免許税でつまずきやすいのが敷地権です。マンションの土地は区分所有者全員の共有になっており、自分の持分は登記事項証明書の「敷地権の割合」に記載されています。

計算式は、敷地全体の評価額 × 敷地権の割合です。たとえば敷地全体の評価額が2億円、敷地権割合が1万分の500なら、土地持分評価額は1,000万円になります。

土地が複数筆に分かれている場合は、それぞれの土地評価額に持分を掛けて合算します。古い団地型マンションでは、私道やごみ置き場などが別筆になっていることもあるため、見落とさないよう注意が必要です。

建物と土地を合算して税額を出す

建物評価額と土地持分評価額を合算したら、1,000円未満を切り捨てます。その金額に相続による所有権移転登記の税率0.4％を掛け、最後に100円未満を切り捨てた金額が登録免許税です。

ステップ	計算内容	結果例
1. 合算額	建物評価額＋土地持分評価額	15,400,800円
2. 課税標準額	1,000円未満を切り捨て	15,400,000円
3. 税額	課税標準額×0.004	61,600円
4. 納付額	100円未満を切り捨て	61,600円

ここで大切なのは、登録免許税だけを見て判断しないことです。相続後に住まないマンションなら、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、空室管理の負担も続きます。

登記費用と保有コストを分けて考えると、売る・貸す・残すの判断がしやすくなります。

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マンションの登録免許税と相続後の判断基準

登録免許税の計算が分かっても、それだけで相続マンションの方針は決まりません。売る、貸す、残す、いったん登記だけ済ませるなど、判断は家族構成や資金状況によって変わります。

親の老人ホーム費用や介護費用が続いている場合、マンションを残すことで管理費や税金の負担が増えることもあります。

一方で、すぐ売ると家族の気持ちが追いつかないケースもあります。だからこそ、金額と感情を分けて整理することが大切です。

100万円以下の土地に適用される免税措置

相続した土地の評価額が100万円以下の場合、一定の条件で登録免許税が免税になる制度があります。マンションでも、土地持分が小さい場合や、私道・ごみ置き場など別筆の土地持分がある場合に関係することがあります。

この特例は自動で反映されるものではなく、申請書で根拠を示す必要があります。少額に見えても、複数の土地が絡むと計算が複雑になりやすいため、固定資産評価証明書と登記事項証明書をセットで確認しましょう。

数次相続で注意したい登記の順番

父が亡くなった後に名義変更をしないまま母も亡くなった、というように相続が重なる状態を数次相続といいます。

この場合、誰から誰へ権利が移ったのかを整理しないまま売却話を進めると、後で相続人確認が止まることがあります。

兄弟の一人が反対している、共有名義になっている、相続人が遠方にいる場合は、査定額だけを先に出しても話し合いが進まないことがあります。

価格だけでなく、売る理由、残す負担、分け方の考え方を整理してから家族に説明すると落ち着いて進めやすくなります。

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司法書士へ依頼するか自分で申請するか

相続人が一人で、必要書類も揃っているなら、自分で相続登記を進める選択もあります。

ただし、遺産分割協議書が必要な場合、戸籍が複数自治体にまたがる場合、共有者が多い場合は、司法書士へ依頼した方が結果的に早いこともあります。

比較項目	自分で申請	司法書士に依頼
専門家報酬	0円	7万〜10万円前後
実費	評価額×0.4％＋実費	評価額×0.4％＋実費
時間	数週間〜数ヶ月	面談と書類確認中心
向いている人	相続人が少なく書類が簡単	相続人が複数・共有・売却予定あり

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もし売却も視野に入れているなら、登記だけでなく、売却時期・査定額・残債・管理費の滞納有無・修繕積立金の状況も確認しておきましょう。

登記が終わっても、売れる条件が整っていなければ次の手続きで止まることがあります。

売る・貸す・残すを決める前の確認事項

相続マンションを売るか残すか迷うときは、まず年間負担を見える化しましょう。固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険、室内の片付け費用、遠方からの交通費まで含めると、想像以上に負担が続くことがあります。

また、古いマンションでは修繕積立金の値上げ、空室期間、賃貸に出す際のリフォーム費用も判断材料になります。

解体はマンションでは基本的に個人判断できませんが、室内リフォームや残置物処分を先に進めて、後から費用を回収できないケースはあります。

相続したマンションは、登記・査定・売却の順番を間違えると手戻りが起きやすいです。

売却を決める前に、家族への説明材料として「登記費用」「今後の維持費」「売った場合の手残り」「残した場合の負担」を整理しておきましょう。

よくある質問

マンションの建物評価額はどこで確認すればいいですか？

毎年届く固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書、または市区町村で取得する固定資産評価証明書で確認できます。登録免許税の計算では「評価額」または「価格」の欄を確認しましょう。

相続登記前でも査定や相談はできますか？

査定相談や相場確認はできる場合があります。ただし、実際に売却へ進むには相続人の確定、遺産分割協議、相続登記などが必要です。先に「何をどの順番で進めるか」を整理しておくと安心です。

登録免許税を計算する際に端数が出たらどうすればいいですか？

課税標準額は1,000円未満を切り捨て、算出された税額は100円未満を切り捨てます。計算に不安がある場合は、申請前に法務局や司法書士へ確認すると手戻りを防ぎやすくなります。

家族会議前に整理したいこと

マンションの登録免許税の計算と相続登記は、あくまで入口です。本当に大切なのは、その後にマンションをどう扱うかを家族で納得して決めることです。

査定額だけを見て「高いから売ろう」「思ったより安いから残そう」と決めると、管理費や税金、売却期間、兄弟への説明でつまずくことがあります。

売却するかどうかを決める前に、費用・名義・家族の意向・今後の負担を整理しておくと判断しやすくなります。

マンション特化の専門会社を比べることで、市場価格の目安を把握できます。

査定額は、売却を急ぐためではなく、相続人同士で冷静に話し合う材料として活用しましょう。
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相続マンションの登記や売却で迷う方は、次の記事もあわせて確認しておくと、家族で話し合う材料を整理しやすくなります。

• マンション相続登記申請書の書き方｜義務化後の必要書類を専門家が解説
• マンション相続の名義変更は自分でできる？必要書類・期限・費用の全体像
• 相続したマンション売却の確定申告ガイド！節税のコツを専門家が解説
• 【プロ解説】マンション査定でどこまで見る？評価基準と高値売却術
• 【要確認】相続登記義務化｜3年以内の期限と過料10万円を避ける5つの実践ポイント

査定額の目安を知るだけなら一括査定で十分な場合もあります。ただし、相続登記前、共有名義、兄弟への説明、親の施設費用、売るか残すかの判断まで迷っている場合は、査定額だけでは決めにくいことがあります。

売却するかどうかを決める前に、まず状況・費用・家族への説明材料を整理しておくと、焦らず判断しやすくなります。

相続したマンションや実家の扱いで迷っている方は、売却を決める前の段階でもご相談ください。
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