こんにちは、終活だよドットコムの運営者で、終活・相続・不動産の専門家のカズです。
あなたは今、実家を売るのに必要なものは何だろうと、山積みになった書類や古い家財を前にして途方に暮れていませんか。
大切に守ってきた家をいざ手放そうと思っても、何から手をつけていいか分からず不安になるのは当然のことです。
実家の価値が分からず悩むのは、例えば壊れたロレックス買取いくらになるか調べて、ジャンク品でも価値があるのかと不安になる心理に似ているかもしれません。
壊れたロレックス相場を確認して、ロレックス修理より売却の方がお得ではないかと悩むように、古い実家も「こんなボロ家、売れるのかな」とロレックスジャンク買取のような感覚で諦めてしまいがちです。
しかし、壊れたロレックス売れるのと同じで、適切な手続きを踏めば実家も必ず動かせます。
もしロレックス動かない買取や壊れたロレックス査定で思った以上のロレックス買取価格がつくことを期待するなら、まずは土台となる書類を揃えることが先決です。
この記事を最後まで読めば、実家を売るのに必要なものがすべて把握でき、重たい心の霧が晴れることをお約束します。
相続や不動産の現場で私が実際に見てきた「失敗しないためのリアルな教訓」を込めて、具体的にお伝えしていきますね。
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コンサルタント ＠KAZU不動産売却の現場で私が最も多く目にするのは、書類一枚の不足で数百万円のチャンスを逃す方々です。「まだ先のことだから」と放置している間に、親御さんの認知症が進んだり、法改正でペナルティが発生したりする事例が後を絶ちません。特に実家売却は感情と法律が入り混じる複雑な作業。だからこそ、まずは「知ること」から始めてください。知識という武器さえあれば、どんなに古い家でも、たとえ遠方の物件であっても、必ず出口は見つかります。一人で抱え込まず、プロの視点を活用して一歩踏み出しましょう。あなたの決断が、家族の未来を明るく変える第一歩になりますよ。
- 実家売却の各フェーズで必要になる具体的な書類リスト
- 相続登記義務化や3000万円控除などの最新の法制度活用法
- 境界確定や遺品整理など現場で発生しやすいトラブルの回避術
- 不動産一括査定を利用して最短で売却を成功させる具体的な手順
実家を売るのに必要なものと整理しておくべき重要書類
実家の売却をスタートさせるには、まず「誰がその家の持ち主なのか」を証明する書類を揃える必要があります。ここを疎かにすると、買い手が見つかった後で取引がストップしてしまう大惨事になりかねません。
私がこれまで見てきた「書類不足で契約が流れた現場」の苦い経験をもとに、絶対に外せないポイントを深掘りします。
相続した実家の権利関係と登記済証の有無を確認する
不動産売却において、何をおいても最優先で確認すべきは「登記済証（権利証）」、または「登記識別情報」の現物です。
これがなければ、あなたは真の所有者として認められず、法務局での登記移転ができません。私が担当したあるお客様は、実家の物置の奥深くに権利証を隠したまま親御さんが亡くなり、家中をひっくり返して探すのに3ヶ月もかかりました。
結果、売却時期を逃してしまい、固定資産税だけを余分に払う羽目になったのです。
登記済証と登記識別情報の違い、分かりますか？
「権利証を探して」と言われても、世代によって形が全く違うので注意してください。平成17年（2005年）以前に取得された物件なら、いわゆる「権利証」と呼ばれる、朱色の公印が押された和紙のような書類です。
それ以降であれば、12桁の英数字が書かれ、目隠しシールが貼られた「登記識別情報通知」という味気ないA4サイズの紙になっています。
この違いを知らずに、「立派な和紙の書類がないから失くした！」と勘違いして、余計な司法書士費用を払ってしまうケースを現場で何度も見てきました。まずはどちらのタイプか、取得時期から推測して探すのが効率的です。
権利証を紛失してしまった場合
もし権利証が見当たらない場合、再発行は不可能です。司法書士に「本人確認情報」を作成してもらう必要がありますが、これには5万円から10万円程度の追加費用がかかります。
余計な出費を避けるためにも、まずは仏壇や金庫、大切な書類入れを真っ先に確認してください。
また、古い家だと「登記上の住所」が数十年前のままになっていることも珍しくありません。現在の住民票と繋がらない場合は、戸籍の附票などを取り寄せる必要があり、これが意外と手間取ります。
書類の名称だけを知っていても不十分で、その中身が現在のあなたの情報と一致しているかまでチェックするのがプロの視点です。
土地売却に欠かせない境界確定と測量図の入手方法
実家が戸建ての場合、「どこからどこまでが自分の土地か」という境界線が曖昧だと、ほぼ100％トラブルになります。
昭和の時代に建てられた家は、お隣さんと「だいたいこの辺が境目だよね」という口約束で済ませているケースが驚くほど多いのです。
しかし、現代の取引では、土地家屋調査士が作成した「確定測量図」がないと、買い手は怖くて手を出せません。住宅ローンの審査も通りませんから、売却の前提条件と言っても過言ではないでしょう。
隣人とのトラブルを避ける「確定測量」の威力
境界確定には、隣地所有者全員の立ち会いと署名捺印が必要です。これが曲者で、長年仲が悪かったり、隣人が行方不明だったりすると、年単位の時間がかかることもあります。
「境界なんてなんとかなる」と高を括っていると、決済直前で白紙撤回されるという、青ざめるような事態を招きます。測量費用は土地の広さにもよりますが、30万円から80万円程度かかるのが一般的です。
決して安くはありませんが、将来の訴訟リスクを数万円で買うと思えば、必要な投資と言えます。
現場では、境界標（地面に打たれた杭）が工事や風化でなくなっていることがよくあります。お隣さんが「いや、うちの塀はもう少しあっちだったはずだ」と言い出した瞬間、平和な売却プロジェクトは一変して戦場になります。
だからこそ、早い段階で土地家屋調査士を入れ、法的なお墨付きを得ることが「実家を売るのに必要なもの」の中でも特に重みを持つわけです。
固定資産税の納税通知書から実家の資産価値を知る
毎年4月から5月頃に届く「固定資産税納税通知書」を、ただの請求書だと思って捨てていませんか。実はこれ、実家の売却価格を予測するための最強のヒントが詰まったお宝書類なのです。
通知書の中にある「課税明細書」には、土地と建物の「評価額」が記載されています。不動産会社はこの評価額をベースに、周辺の取引事例を掛け合わせて査定価格を算出します。
| 記載項目 | チェックすべき理由 |
|---|---|
| 土地の評価額 | 市場価格の目安（概ね7割程度）を知るための基準値になります。 |
| 建物の評価額 | 築年数に応じた減価償却の進み具合や、資産価値の有無を判断します。 |
| 地目・面積 | 登記簿と差異がないか、公租公課の精算時に重要なデータとなります。 |
納税通知書が見当たらないときは？
役所の窓口で「固定資産公課証明書」や「評価証明書」を取得すれば代用可能です。ただし、取得には身分証明書や相続人であることを証明する戸籍謄本が必要になるため、あらかじめ準備しておきましょう。
また、この通知書を見ることで「未登記の増築部分」が見つかることもあります。昔、勝手にサンルームや物置を作っていませんか。
これらが登記されていないと、売却時に修正が必要になり、余計な登記費用が発生します。今のうちに通知書を引っ張り出して、実際の建物と見比べてみることを強くおすすめします。正確な現状把握こそが、賢い売却の第一歩です。
売買契約に必須となる印鑑証明書と実印の有効期限
不動産という大きな資産を動かす際、認印やシャチハタは一切通用しません。必要なのは、役所に登録された「実印」と、それを証明する「印鑑証明書」です。
ここで注意したいのが、印鑑証明書には「発行から3ヶ月以内」という厳しい有効期限がある点です。早めに準備しすぎて期限が切れてしまい、契約当日になって「ハンコが押せない！」とパニックになる方がいらっしゃいますが、これは非常にカッコ悪い上に相手の信用を失います。
実印の「紛失」という現場での悲劇
「実印なんて持ってるよ」と思っている方ほど危ないんです。いざ出そうと思ったら「これ、銀行印だったかな？」「最後に使ったの10年前だから、どこに仕舞ったか分からない」なんてことがザラにあります。
もし紛失していたら、役所で印鑑登録をやり直さなければならず、平日に時間を割くことになります。共有名義の場合は、相続人全員分の実印と印鑑証明書が必要です。
一人でも「面倒くさい」とへそを曲げたら、そこで試合終了です。書類を揃える段階から、関係者全員の足並みを揃えることが、何より実務的に大切なんです。
コンサルタント ＠KAZU正直に申し上げますと、家族間の「仲の良さ」を過信するのは禁物です。実家売却で最も揉めるのは、書類の準備ではなく「お金の配分」です。遺産分割協議書に全員の実印が揃うまで、誰が何と言おうと安心しないでください。私が関わった事例では、仲良し三兄弟がハンコを押す直前で「長男が親の介護費用を着服していた」という疑惑が浮上し、売却が4年もストップしたことがあります。その間に家はボロゴロになり、固定資産税だけが垂れ流されました。人間、お金が絡むと変わります。だからこそ、情に流されず、法的に不備のない書類をプロの指導のもと淡々と揃えることが、結果として家族の絆を守ることに繋がるのです。
仲介手数料などの費用と売却後の手残り額を把握する
「実家が3000万円で売れた！」と喜んでも、その全額が懐に入るわけではありません。不動産会社に支払う仲介手数料、印紙税、登記費用、そして忘れてはならないのが譲渡所得税です。
特に2024年7月からは、これまで不動産会社が扱いづらかった低価格な空き家についても、仲介手数料の上限が33万円（税込）まで引き上げられる特例が拡充されました。
これは売主にとってはコスト増ですが、逆に言えば「今まで断られていた地方の家も動かせるようになった」というメリットでもあります。
| 項目 | 概算費用 | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円 | 不動産会社への成功報酬（800万円以下は最大33万円） |
| 印紙税 | 5,000円〜2万円 | 売買契約書に貼付する印紙代 |
| 登記費用 | 2万円〜5万円 | 住所変更や抵当権抹消などにかかる費用 |
| 譲渡所得税 | 利益の約20%〜39% | 売却益が出た場合にかかる税金（所有期間による） |
特に親が数十年前に購入した土地の場合、当時の契約書を紛失していると、購入価格が分からず「売却価格の5%」を取得費として計算されるという、恐ろしい税金の落とし穴があります。
これだと利益が過大に評価され、多額の税金を毟り取られることになります。実家の押し入れの底から、茶色く変色した売買契約書が見つかれば、それは数十万円、数百万の節税効果を生む「ダイヤの原石」だと思ってください。
もし契約書がない場合でも、当時の通帳の記録やパンフレットなどで対抗できる場合もありますが、これは専門的な知識が必要です。
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実家を売るのに必要なものの準備を円滑に進めるコツ
書類が揃っても、売却をスムーズに進めるには「タイミング」と「制度の活用」が不可欠です。2024年から始まった新しいルールを知っているかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わってきます。
ここからは、プロの私が現場で使っている「裏技」に近い知識をお伝えします。
空き家売却の税金を節税する3000万円控除の要件
実家売却の救世主とも言えるのが「空き家の3000万円特別控除」です。これを利用すれば、売却益から最大3000万円を差し引けるため、ほとんどのケースで譲渡所得税がゼロになります。
ただし、この特例には「昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の家であること」や「相続から3年目の年末までに売ること」など、非常に厳しい条件があります。
2024年改正がもたらした驚きの緩和
私が支援したケースでは、たった1週間の差でこの期限を過ぎてしまい、数百万円の税金を支払うことになった方がいました。
また、2024年の改正により、買主側で解体や耐震改修を行う場合でも適用されるようになりましたが、これには契約書への特約の記載など、テクニカルな段取りが必須です。
以前までは「売主が更地にしてから渡す」のが鉄則でしたが、今は「現状渡しでも条件を満たせばOK」になったのは非常に大きいです。
ただし、譲渡した年の翌年2月15日までに工事を完了させる必要があるなど、スケジュールの縛りがキツいです。これは絶対に独断で進めず、税理士や不動産会社のプロと一緒に組んで進めてください。
遺品整理や家財処分をスムーズに終わらせるコツ
「実家を売るのに必要なもの」は、書類だけではありません。「空っぽの家」という状態も、立派な必要条件です。内覧に来た人が、足の踏み場もないようなゴミ屋敷や、前の住人の生活感が漂う仏壇を見て「ここに住みたい！」と思うでしょうか。
答えはノーです。遺品整理は、精神的にも肉体的にも最も過酷な作業ですが、ここを乗り越えない限り、良い条件での売却は望めません。
遺品整理のぶっちゃけ話
自分でやろうとすると、思い出の品に手が止まり、1年も2年も終わらないのが関の山です。私は、プロの遺品整理業者を入れることを強くおすすめします。
費用は10万円から50万円程度かかりますが、業者なら1〜2日で完璧に片付けてくれます。その間にあなたは、もっと生産的な「相続手続き」や「不動産査定」に時間を使えるのです。
また、家財を処分する過程で、先ほどお伝えした「紛失したはずの権利証」や「昔の売買契約書」が見つかることもよくあります。宝探しのような感覚で、思い切ってプロの力を借りながら片付けを進めてみてください。すっきりした家は、それだけで資産価値が上がったように見えるものです。
相続登記の義務化に伴う罰則を避けるための手続き
2024年4月から、相続登記がついに義務化されました。これまでは「名義変更しなくても固定資産税さえ払っていれば問題ない」という風潮がありましたが、今後は放置すると10万円以下の過料を科される可能性があります。
何より、親名義のままでは実家を売ること自体ができません。売却の第一歩は、この名義変更から始まると考えてください。
最寄りの役所で全国分が揃う「広域交付制度」
戸籍謄本を取り寄せる際も、2024年に始まった「広域交付制度」のおかげで、本籍地に行かなくても最寄りの役所で一括取得できるようになりました。これは大きな進歩です。
かつてのように全国の役所に郵便振替を送って返信を待つ、あの地獄のような手間はもうありません。この便利な制度を使い倒して、さっさと名義変更を済ませてしまいましょう。
法務省の発表（出典：法務省『知っていますか？相続登記の申請義務化について』）によると、正当な理由なく怠った場合の過料は現実的なリスクです。法を味方につける者が、最終的に勝利するのです。
土地や建物の売却相場をプロの査定で正確に調べる
いくら書類が完璧でも、価格設定を間違えれば実家は一生売れません。自分の家を過大評価する「思い入れバイアス」は禁物です。
逆に、早く手放したい一心で、二束三文で買い叩かれるのも悔しいですよね。そこで活用すべきなのが、複数の不動産会社による一括査定です。1社だけの言いなりになるのは、目隠しをして綱渡りをするようなものです。
査定額の根拠を詳しく聞いてみてください。「このエリアは最近、若い世代の移住が増えているから強気で行けます」とか、「建物は古いですが、南向きの土地なので更地にすればすぐ売れます」といった具体的な戦略を提案してくれる会社こそ、あなたのパートナーに相応しい。
逆に、根拠もなく高い数字を提示してくる会社には注意してください。後で「売れないので値下げしましょう」と言われるのがオチです。
不動産会社の裏側の事情を知るには、プロの目利きが必要です。リアルな相場を知ることが、あなたの財産を守る最大の防壁になります。
実家 売るのに必要なものについてよくあるご質問FAQ
コンサルタント ＠KAZUここまで読んでくださったあなたは、すでに「実家を負債ではなく資産に変える」ための入り口に立っています。不動産売却は、長いマラソンのようなものです。最初の一歩は重たく感じるかもしれませんが、正しいルートさえ分かれば、あとは一つずつ書類をチェックし、期限を守るだけ。私が現場で見てきた成功者は、決して「特別な知識」があったわけではありません。ただ、面倒なことを後回しにせず、プロの力を借りて淡々と進めた人たちです。毎年の固定資産税の通知書に溜息をつく日々を終わらせるチャンスは、今ここにあります。未来のあなたが「あの時動いて良かった」と笑えるよう、今の決断を大切にしてくださいね。
実家を売るのに必要なものはリビンマッチの査定で解決
実家を売るのに必要なものについて詳しく解説してきましたが、これらをすべて自分一人で完璧にこなそうとするのは、正直に申し上げて無謀です。法律は変わり続け、不動産市場は生き物のように動いています。
そこで、私が自信を持っておすすめするのが「リビンマッチ」の不動産一括査定サービスです。リビンマッチを使えば、一度の入力で複数の優良企業から査定を受けられるだけでなく、実家売却に必要な書類のアドバイスや、複雑な特例の活用法についてもプロから直接聞くことができます。
何より、複数の会社を比較することで「あなたの味方になってくれる誠実な担当者」を見つけられるのが最大のメリットです。一人で書類と格闘する時間はもう終わり。
まずは、あなたの実家がいま一体いくらで売れるのか、その「現実」を知ることから始めてみませんか。査定を依頼したからといって、必ず売らなければならないわけではありません。
現在の資産価値を知ることは、あなたのこれからのライフプランを立てる上でも、最高の判断材料になるはずです。
今日からできるアクションプラン
- 実家の「登記済証（権利証）」がどこにあるか、仏壇や金庫を今すぐ確認する
- 今年の「固定資産税納税通知書」を引っ張り出し、土地と建物の評価額をメモする
- リビンマッチで一括査定を申し込み、プロの視点から見た実家の相場を把握する
あなたの思い出が詰まった実家を、新しい未来への資金に変える旅。その第一歩を、今ここから踏み出しましょう。私、カズも心から応援しています！
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