こんにちは！終活だよドットコムの運営者で、終活・相続・不動産の専門家カズです。
マンションを相続することになったけれど何から手を付ければいいかわからないと不安を感じていませんか。
この記事を読めば相続のマンションの評価額の調べ方が完璧にわかり申告に向けた準備をスムーズに進められるようになります。
相続税評価額は市場での売買価格である実勢価格とは算出ロジックが異なるためまずはその違いを理解することが大切です。
相続税路線価計算マンションのルールや固定資産税評価額との関係など専門的な言葉も多くて難しそうに見えますが一つずつ紐解けば決して複雑ではありません。
2024年改正によるタワーマンションの評価適正化についても触れながらあなたの相続対策をしっかりとサポートしていきます。
相続のマンションの評価額の調べ方を知ることは無駄な税金を払わないための第一歩ですので私と一緒に確認していきましょう。
改正後の新ルールで評価額が上がっても、今の適正な市場価格を知れば納得のいく相続準備ができます。正確な価値を把握することで、親族間での不公平な争いを防ぎ、円満で笑顔の相続を叶えられます。
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コンサルタント ＠KAZUまずは「固定資産税の納税通知書」を探してください。そこに記載されている評価額が建物部分の基礎になります。土地の持分は登記簿謄本で確認できますので、この2枚を揃えるのが最初のミッションです！不動産相続は書類集めが8割と言っても過言ではありません。一歩ずつ、私と一緒に進めていきましょうね。
- 建物と土地で異なるマンション評価の基本構造
- 2024年1月から施行された新ルールと計算への影響
- 路線価や固定資産税評価額を用いた具体的な算定手順
- 評価額を大幅に下げられる小規模宅地等の特例の活用法
相続のマンションの評価額の調べ方と基礎知識
マンションの評価額を正しく把握するには、建物部分と土地部分を分けて考える必要があります。まずは評価の土台となる考え方を整理しましょう。
建物部分は固定資産税の評価額の調べ方で把握
建物部分の相続税評価額は、市町村が決定する固定資産税評価額と一致します。各自治体が3年に1度評価を見直しており、原則としてその評価額をそのまま使用できるからです。
毎年4月から6月頃に届く「固定資産税・都市計画税 課税明細書」を確認しましょう。注意点として、明細書には「課税標準額」という項目もありますが、これは軽減措置適用後の数値なので使用しません。
必ず「価格」または「評価額」と記載された欄を参照してください。
もし手元に明細書がない場合は、役所の窓口で「固定資産評価証明書」を請求するのが確実な調べ方です。本人確認書類や相続関係がわかる戸籍謄本などを持参すれば、300円から400円程度の手数料で取得できます。
また、同じマンション内であっても、専有面積（部屋の広さ）によって評価額は異なります。エントランスやエレベーターといった共用部分の価値は、すでに専有部分の面積割合に応じて按分され、評価額に含まれていることを覚えておいてください。
相続税マンション評価額算出方法の手順
マンション全体の評価額を導き出すには、建物と土地を別々に評価して合算する「積上げ方式」を採用します。
建物は前述の通り固定資産税評価額をそのまま使いますが、土地は敷地全体の価値に自分の持ち分（敷地権割合）を掛けて算出する手順です。
計算に必要な「敷地権割合」は、法務局で取得できる登記簿謄本（全部事項証明書）に記載されています。
不動産相続の手続きの流れを把握しておくと、どのタイミングで書類が必要になるか理解が深まります。
具体的な計算の流れは以下の通りです。
| ステップ | 作業内容 | 必要な資料 |
|---|---|---|
| 1 | 建物の評価額を確定する | 固定資産税課税明細書 |
| 2 | 土地の路線価を確認する | 国税庁「路線価図」 |
| 3 | 土地の敷地権割合を確認する | 全部事項証明書（登記簿） |
| 4 | 建物と土地の評価額を合計する | 電卓（または計算ソフト） |
このように、複雑に見える相続税マンション評価額算出方法も、情報をパーツごとに分けて収集していけば決して難しくはありません。
特に土地の面積は、マンション全体のものと、ご自身の持ち分が明確に分かれている点に注目してください。なお、評価額を元にした納税額の目安については相続マンション売却の税金シミュレーションの記事で詳しく解説しています。
マンション相続税評価額実勢価格の乖離
一般的に、マンションの相続税評価額は、市場で実際に取引される価格（実勢価格）よりも低くなる傾向にあります。
これは、土地が路線価（公示地価の約8割）で評価され、建物が建築原価に基づいた固定資産税評価額で評価されるためです。
統計的には、従来の評価方法ではマンションの評価額は実勢価格の4割程度に留まることが多く、これが大きな節税メリットとなっていました。
一方で、あまりに大きな乖離は公平性を欠くとして、2024年から補正計算が導入されるきっかけとなりました。
例えば、都心のタワーマンションで1億円の売買事例がある部屋でも、相続税評価額を計算すると3,000万円から4,000万円ほどになるケースも珍しくありません。
このような実勢価格との差を把握しておくことは、相続税の申告だけでなく、将来的な売却を検討する際にも役立ちます。
ただし、相続税の申告書には「市場価格」ではなく、法に定められた方法で導き出した「評価額」を記載しなければならない点に十分注意しましょう。
相続税路線価計算マンションの土地評価
マンションの土地部分を評価する主役は「路線価」です。路線価とは、主要な道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格を指します。
国税庁が毎年7月1日に公表しており、以下の公式で計算を進めます。
正確な計算の数式
マンションの土地部分（敷地権）の相続税評価額は、以下の数式を用いて算出します。
土地の評価額 = （路線価×奥行価格補正率等）×敷地の全体面積×敷地権割合
国税庁のウェブサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で誰でも無料で閲覧可能です。
路線価図を見ると、道路に「400C」といった数字が書かれています。数字は千円単位なので、400なら40万円を意味します。
また、末尾のアルファベットは「借地権割合」を示しており、通常の所有権マンションであればアルファベットは無視して構いません。
相続税路線価計算マンションのプロセスにおいて、敷地全体の面積に路線価を掛けることで、まずは「そのマンションが建っている土地全体の価値」を算出します。
その後に自分の持ち分比率（敷地権割合）を掛けることで、正確な土地の評価額が求められるのです。ご自身で計算する場合は、単位の桁間違いに気をつけてくださいね。
マンション相続税評価額路線価で算出する
都市部の多くのマンションは路線価方式で評価しますが、郊外や地方では路線価が定められていない「倍率地域」も存在します。
この場合は、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出する「倍率方式」を利用します。倍率も国税庁のサイトで町名ごとに指定されており、計算自体は路線価方式よりもさらにシンプルです。
先ほどお伝えしたように、建物の評価が固定資産税評価額ベースであるのに対し、土地の評価は「路線価」か「倍率」かを確認することが最初の分かれ道となります。
マンション相続税評価額を計算する際、自分の住んでいる地域がどちらに該当するかは、路線価図で自分の住所を検索してみればすぐに判別できます。
もし道路に数字が書かれていなければ倍率地域です。倍率方式でも「敷地権割合」を掛ける考え方は変わりません。
土地の価値が比較的小さい地方のマンションであっても、固定資産税評価額に1.1倍から1.2倍程度の倍率を掛けるケースがため、納税額に影響する重要な数値となります。
2024年以降の相続のマンション評価額の調べ方
2024年1月からの改正により、マンションの評価額が実勢価格の6割に満たない場合、自動的に評価を底上げする「区分所有補正率」の適用が必須となりました。
これは、いわゆる「タワーマンション節税」を抑制し、戸建てとマンションの評価のバランスを整えるための新ルールです。
従来の建物評価額と土地評価額を合計した後に、一定の「評価乖離率」を算出し、その数値に基づいて補正を行います。
これにより、築年数が新しく階数が高いマンションほど、評価額が従来より大幅にアップする可能性が高まりました。
具体的な補正の判定には「築年数」「総階数」「所在階」「敷地持分狭小度」の4つの要素を用います。
例えば、総階数が多いタワーマンションで、かつ所有している部屋が高層階にある場合、市場価格と評価額の差が大きくなりやすいため、補正によって評価額が1.5倍から2倍近くに修正されることもあるのです。
相続のマンションの評価額の調べ方において、この新ルールの確認はもはや避けて通れません。もし精度の高い数字を匿名で知りたい場合は、マンション売却の机上査定ガイドを参考にAI査定を活用するのも一つの手です。
コンサルタント ＠KAZU2024年の改正は、特に都会のタワーマンションを持っている方には大きな影響があります。「去年まではこれくらいだったから」という経験則が通じないのが今回の怖いところです。国税庁のホームページにある「居住用の区分所有財産に係る評価乖離率の算出」の計算ツールなどを利用して、今のうちに新しい評価額を把握しておきましょう。事前の把握が、将来の「こんなはずじゃなかった！」という後悔を防ぎます。
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相続のマンションの評価額の調べ方と特例の活用
評価額の計算方法がわかったら、次は税金を安くするための「特例」についても学んでおきましょう。ここを知っているかどうかが、納税額に大きな差を生みます。
小規模宅地等の特例による土地評価の減額措置
「小規模宅地等の特例」は、自宅の土地の相続税評価額を最大80%も減額できる、非常に強力な制度です。
亡くなった方（被相続人）が自宅として使っていたマンションの土地について、一定の要件を満たす親族が相続する場合に適用されます。
マンションは敷地を多くの世帯で共有しているため、個人の持ち分面積は小さく、特例の限度面積である330平方メートルを下回ることがほとんどです。つまり、実質的に土地評価額のほぼ全額が8割引きになる大きなメリットがあります。
特例を受けるための主な要件は、以下の通りです。
- 配偶者が相続する場合（無条件で適用可能）
- 同居していた親族が相続し、申告期限まで住み続ける場合
- 持ち家のない親族（通称：家なき子）が相続する場合（一定の厳しい条件あり）
小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税がゼロになる場合であっても、必ず税務署に申告書を提出しなければなりません。
申告を忘れるとこの強力な減額が使えず、多額の税金を払うことになりかねないため注意が必要です。小規模宅地等の特例の詳しい要件をチェックして、ご自身が適用対象かどうか今のうちに確認しておきましょう。
共有部分の評価や登記簿謄本の読み方と注意点
マンションの評価において初心者が迷いやすいのが、エントランスやエレベーターなどの共有部分の扱いですが、これらは個別に計算する必要はありません。
建物部分の固定資産税評価額には、自分の部屋の広さに応じた共有部分の価値がすでに按分して含まれているからです。
ただし、正確な権利関係を知るために「全部事項証明書（登記簿謄本）」を正しく読み解く必要があります。マンションの登記簿は、表題部に「一棟の建物の表示」と、ご自身の「専有部分の表示」が分かれて記載されています。
注目すべきは、専有部分の表示欄にある「敷地権の割合」です。ここが「123456分の7890」のように端数まで細かく記載されています。
この分数を土地全体の面積に掛けることで、はじめて相続対象となる土地の面積が確定します。前述の通り、この数字が1桁でも間違っていると評価額が数百万、数千万円単位でズレてしまうため、必ず最新の登記簿謄本を取り寄せて確認してください。
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マンション相続税評価額の計算FAQ
注意点：相続税の申告には「亡くなった日の翌日から10ヶ月以内」という厳しい期限があります。
特にマンションが複数の地域にある場合や、2024年改正の対象となる物件がある場合は、評価額の調査だけで数ヶ月かかることも珍しくありません。
延滞税などのペナルティを避けるためにも、早めに資料収集を開始しましょう。
タワーマンションの評価水準と補正計算のルール
2024年の新ルールにおける最大の注目点は「評価水準」という考え方です。これは、算出した従来の評価額が、理論上の時価に対してどの程度の割合にあるかを示す指標です。
評価水準が0.6（60%）を下回る場合は、そのマンションの評価が「市場価格に比べて低すぎる」と判断され、0.6になるまで数値を引き上げる補正が行われます。
逆に、市場価格が下落して評価水準が1.0を超えてしまった場合には、評価額を下げる調整も行われるようになりました。
この判定には以下の「4つの指数」を掛け合わせる複雑な算式を用います。
- 築年数指数：新しいほど評価が上がりやすくなる
- 総階数指数：総階数が多い（タワー型）ほど評価が上がりやすくなる
- 所在階指数：自分の部屋が上の階にあるほど評価が上がりやすくなる
- 敷地持分狭小度指数：専有面積に対して土地の持ち分が小さいほど評価が上がりやすくなる
相続のマンションの評価額の調べ方において、これらの情報を全て揃えるのは少し手間がかかりますが、いずれも登記簿謄本や管理規約などで確認可能です。
改正の背景には「公平な課税」という目的があるため、特に高層階を所有している方は、このルールが適用されることを前提に資金計画を立てておく必要があります。
申告が必要な遺産総額と基礎控除額の判定方法
算出したマンションの評価額がそのまま納税額になるわけではありません。まず、全ての遺産を合計した金額が「基礎控除額」を超えているかどうかを確認します。
基礎控除額は「3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）」で算出され、この金額以下であれば相続税はかからず、申告も不要です。
詳細はマンション相続税かからない場合の記事で解説していますが、相続人が3人の場合、合計4,800万円までは非課税となります。
ただし、一点だけ非常に重要なポイントがあります。先ほどお伝えした「小規模宅地等の特例」などを使って評価額を大幅に下げた結果、基礎控除以下になるという場合は、「特例を使います」という申告をしなければならないという点です。
これを「申告要件」と呼びます。申告をせずに「控除以下だから何もしなくていい」と思い込んでいると、後から税務署に「特例は認められないので、そのままの評価額で課税します」と言われ、多額の税金を払うリスクがあります。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 | 備考 |
|---|---|---|
| 1人 | 3,600万円 | マンション＋現預金の合計で判定 |
| 2人 | 4,200万円 | 配偶者控除なども別途あり |
| 3人 | 4,800万円 | 特例適用前の額で超えるか確認 |
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相続のマンションの評価額の調べ方の悩みは解消
ここまで読んでくださったあなたは、相続のマンションの評価額の調べ方について、かなり深い知識を得られたはずです。
建物は固定資産税の通知書、土地は路線価と敷地権割合、そして2024年からの新ルール。これらを一つずつ丁寧にクリアしていけば、決して恐れることはありません。
相続は手続きの多さに目がいきがちですが、まずは正確な「評価」を行うことが、その後の遺産分割協議や納税を円滑に進めるための最大のポイントです。
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この記事を参考に、まずは手元の書類を整理するところから始めてみましょう。応援しています！
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コンサルタント ＠KAZU相続は一生に何度も経験することではありません。不安になるのは当然です。もし計算が不安だったり、2024年改正の影響が心配なときは、税理士さんの無料相談などを利用するのも賢い選択ですよ。また、他の手続きについても知りたい方は、相続に必要な書類リストなどの記事も参考にしてみてくださいね。一歩踏み出すあなたを応援しています！
正確な情報は国税庁の公式サイトや地方自治体の窓口をご確認ください。最終的な税務判断や具体的な計算については、必ず税理士や管轄の税務署にご相談いただくようお願いいたします。
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