こんにちは！終活だよドットコムの運営者で、終活・相続・不動産の専門家のカズです。
相続した不動産をいくらで売却できるのか見当もつかず、何から手を付ければいいのか立ち往生していませんか。
相続不動産売却の相場の調べ方を知らないまま放置すると、遺産分割で親族と揉めたり、知らないうちに相場より数百万円も安く買い叩かれたりするリスクがあります。
終活だよドットコムの運営者で、相続と不動産の専門家をしているカズです。相続した実家が動かない買取の相談や、古いロレックス修理より売却を優先すべきか悩むような場面と同様に、不動産も現状を正しく把握することが第一歩です。
壊れたロレックス売れるのかと不安になるのと同じで、ボロボロの空き家でも適切な販路を選べば驚くような価値がつくケースは多々あります。
ロレックス買取価格や壊れたロレックス査定の相場が気になるように、相続不動産売却の相場の調べ方をマスターして、ご自身の資産を守る術を身につけていきましょう。
ロレックスジャンク買取のように、一見価値がなさそうな物件でも、プロの視点が入れば現金化への道は必ず見つかります。
私がこれまで数多くの現場で見てきた、ネットには載っていない「売却のリアル」を包み隠さずお伝えしますね。
コンサルタント ＠KAZU実家を相続した際、多くの人が「とりあえず近所の不動産屋」へ行き、担当者の言いなりで安く売ってしまう悲劇を私は何度も見てきました。まずは自分で相場の目安をつけ、複数のプロの意見を戦わせることが、親の大切な財産を守る唯一の防衛策です。
私が現場で見てきた中で、最も効率的に最高値の不動産会社を見つけられたのがこのサービスです。
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- 相続不動産の価値を決める4つの公的価格の使い分けがわかる
- ネットの無料ツールを駆使して自分で実勢価格を予測できるようになる
- 相続登記の義務化や税制特例など、損をしないための法的知識が身につく
- リビンマッチの一括査定を利用して最高値で売却する具体的な手順がわかる
相続不動産売却の相場の調べ方をマスターする基礎知識
不動産の相場を正しく把握するには、まず「どの価格を見ればいいのか」というルールを知る必要があります。不動産業界には、一つの物件に四つの価格が存在するという不思議な慣習があるからです。
実勢価格と一物四価の仕組みを正しく理解する
不動産業界でよく言われる一物四価とは、実勢価格、公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額を指します。
正直に申し上げて、初心者がこれらを混同すると、相続税の計算と売却希望価格がごちゃ混ぜになり、資金計画が根本から崩れます。
実勢価格とは「実際に市場で取引される価格」のこと。一方で路線価などは税金を徴収するための公的な基準に過ぎません。
現場でよくある勘違いが、「路線価がこれくらいだから、この値段で売れるはずだ」という思い込みです。
実際には、都心部なら路線価の1.5倍以上で売れることもあれば、地方の過疎地では路線価以下でも全く買い手がつかないという厳しい現実があります。
まずは以下の表で、それぞれの価格が持つ役割の違いを整理しておきましょう。
| 価格の種類 | 主な目的 | 目安（公示地価比） |
|---|---|---|
| 実勢価格 | 実際の売買市場価格 | 100〜150%以上 |
| 公示地価 | 土地取引の公的な指標 | 100% |
| 相続税路線価 | 相続税・贈与税の算定 | 約80% |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税の算定 | 約70% |
路線価図から土地の推定時価を計算する具体的方法
国税庁が公表している相続税路線価は、土地の価値を測る非常に便利な指標です。基本的には、路線価を0.8で割ることで、おおよその時価（公示地価相当）を算出できます。
例えば、路線価図を見て道路に「200C」と書かれていれば、1平方メートルあたり20万円という意味になります。これに面積をかけ、さらに0.8で割れば、その土地が市場でいくら程度と評価されているかのベースが見えてきます。
ただし、これはあくまで机上の空論。私が担当した現場では、形が極端に細長い「ペンシルビル」のような土地や、道路との間に大きな高低差がある土地は、ここからさらに2割以上評価が下がることもザラでした。
計算式を過信せず、あくまで「最低ラインの目安」として捉えるのがプロの鉄則です。より詳細な情報は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。（出典：国税庁『路線価図・評価倍率表』）
固定資産税評価額から売却価格の目安を逆算する
毎年4月から5月にかけて送られてくる固定資産税の納税通知書。あの中に記載されている「評価額」も、相場を知るための有力な手がかりになります。
この数字は公示地価の約70%を目安に設定されているため、評価額を0.7で割れば実勢価格に近い数字が導き出せます。通知書を紛失していても、役所で名寄帳（土地家屋課税台帳）を取得すればすぐに確認可能です。
建物評価における落とし穴
土地は通知書から逆算しやすいのですが、建物の評価額については注意が必要です。築20年を超えた木造住宅の場合、固定資産税評価額が数百万円残っていても、市場では「価値ゼロ（解体更地渡し前提）」と判断されることがほとんどです。
建物に価値があると思い込んで売り出し価格を高く設定しすぎると、何ヶ月も問い合わせがゼロという悲惨な事態を招きます。
国土交通省のデータベースで近隣の成約事例を見る
「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」というサイトは、相場調査の強い味方です。これは国土交通省が実際に取引した人へのアンケートを基に公開しているデータで、極めて精度の高い「真実の成約価格」を知ることができます。
近隣で、自分の物件と似た条件の土地が「平米単価いくらで売れたか」を生々しく知ることで、不動産業者が提示する「これくらいで売れますよ」という威勢のいい言葉が嘘か真かを見抜けます。
私が相談を受ける際は、まずこのサイトで直近1年の動向を叩き込み、地域ごとの「体感相場」を微調整しています。
レインズの公開情報で最新の取引単価を確認する
不動産業者専用のネットワーク「レインズ」の情報も、一部が一般向けに公開されています。それが「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。
ここでは、実際に成約した物件の単価がグラフ化されており、今の市場が「上がり調子」なのか「下落傾向」なのかが一目でわかります。
相続不動産を急いで売りたいときほど、このトレンド把握が重要です。下落局面なのに昔の高値にこだわって粘ってしまうと、結局1年以上売れ残り、最後は固定資産税や管理費の負担に耐えきれず大幅に値下げして手放すことになります。相場は常に動いている「生き物」だと自覚してください。
建物評価に影響する耐用年数と減価償却の考え方
建物の価値は、私たちが思っているよりもずっと早く目減りしていきます。木造戸建てなら法定耐用年数は22年。マイホーム用としての計算でも33年程度です。
築30年を超えれば、どんなに内装をリフォームして大切に住んでいても、銀行の担保評価や市場価値はほぼ「ゼロ」に近い扱いになります。
売却時の税金計算（譲渡所得）においても、購入価格から年数に応じた減価償却費を差し引く必要があるため、手残りの現金を計算する際にはこの知識が欠かせません。
古い家を「親との思い出があるから」と高く売り出しても、買い手は容赦なくリフォーム費用を値引き交渉してきます。現場では、感情を切り離して「箱」としての価値を冷静に見極める胆力が必要です。
補足・豆知識：建物の価値がゼロと判断されても、昭和56年以前の「旧耐震基準」の物件であれば、あえて解体せずに売ることで「空き家の3,000万円特別控除」が受けやすくなる場合があります。壊す前に必ず専門家に相談してください。
いくらで売れるか」の正解は、机上の計算ではなく、市場を熟知したプロたちの査定結果に隠されています。
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相続不動産売却の相場の調べ方で失敗しないための重要事項
相場の目安がついたら、次は「法的な罠」と「賢い売り方」に目を向けましょう。2024年を境にルールが大きく変わっており、無知なまま進めると罰金を払う羽目になります。
相続登記の義務化が不動産売却に与える影響と対策
2024年4月から、相続登記が義務化されました。これを知らずに「売る時にまとめてやればいいや」と放置していると、最大10万円の過料を科される可能性があります。何より、亡くなった方の名義のままでは不動産を売ることができません。
いざ良い条件の買い手が見つかっても、登記が済んでいなければ契約が白紙になることもあります。私が知るケースでは、兄弟間で登記の話し合いがつかず、その間に不動産バブルが弾けてしまい、結局相場が200万円も下がってしまった例があります。
売却を考えた瞬間に、まずは司法書士に名義変更を依頼するのが、損をしないための鉄則です。
3000万円特別控除を適用するための要件と期限
相続した実家を売るなら、絶対に活用したいのが「空き家の3,000万円特別控除」です。これを使えるかどうかで、手元に残る現金が600万円以上変わることも珍しくありません。しかし、この特例は要件が非常に厳しく設定されています。
- 昭和56年5月31日以前に建築された戸建てであること
- 相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと
- 相続から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
この期限を1日でも過ぎたら、数百万の控除は受けられません。正直、この特例を知らずに売却し、確定申告の時期になってから「そんな制度があったのか」と私のところに泣きつく人を何人も見てきました。税金の相談は、売る「前」に済ませるのが鉄則です。
事故物件や空き家の価値を下げる心理的瑕疵の判断
孤独死や事故が起きた物件、いわゆる「心理的瑕疵」がある場合、相場は3割から5割ほど一気に跳ね落とされます。告知義務を怠って売却すると、後で「契約不適合責任」を問われ、損害賠償で売却代金以上の支払いを命じられることすらあります。
国交省のガイドラインで「死後数日の自然死なら告知不要」といった基準も出ましたが、売買においては依然として非常にデリケートな問題です。
少しでも不安があるなら、正直に査定会社に話すべきです。隠して売る恐怖に怯えるより、事情を理解した上で買ってくれる業者を見つける方が、精神衛生上もよほど健全ですよ。
相続不動産売却の相場の調べ方についてよくあるご質問FAQ
ここでは、現場でよく聞かれる疑問をまとめました。不安な点は早めに解消しておきましょう。
匿名AI査定ツールを活用して手軽に概算を把握する
いきなり不動産会社に電話するのは怖い、営業の電話が来るのが嫌だ、という方は「HowMa」などのAI査定ツールを使ってみるのも手です。住所や広さを入れるだけで、数秒で推定価格が出ます。
ただし、これはあくまで「統計上の平均値」であることを忘れないでください。現場のゴミ屋敷状態や、隣の家との境界トラブル、日当たりの良し悪しなどは一切考慮されていません。
健康診断でいえば「身長・体重の測定」程度のものです。精密検査が必要なように、最終的な売却価格を知るにはプロによる「訪問査定」が欠かせません。
リビンマッチの一括査定でプロの評価を比較する
相続不動産売却の相場の調べ方において、最も確実で高値を目指せるのが「リビンマッチ」のような一括査定サイトの活用です。
最大6社程度のプロが、それぞれの販売網と自信を持って「うちならこの価格で売れる」という数字をぶつけてきます。
1社だけの言いなりになるのは、カモにされるのと同じです。複数の査定書を並べて「なぜ他社より高いのか」「なぜこの社は安いのか」と根拠を問い詰めることで、その業者の実力と誠実さが透けて見えます。
相続という複雑な事情（親族間の調整など）まで汲み取ってくれるパートナーは、比較してこそ見つかるのです。
相続不動産売却の相場の調べ方は一括査定が最適解
結局のところ、相続不動産売却の相場の調べ方で迷っている時間はもったいないです。自分で路線価を調べるのは「知識の武装」としては良いですが、実際にあなたにお金を払ってくれるのは、計算式ではなく「買主」です。
そして買主を連れてくるのは不動産会社。リビンマッチを活用して、地域の取引に精通したプロに査定を依頼すること。これが、最も早く、最も高く、そして最も安全に相続不動産を手放すためのゴールデンルールです。
専門家カズのアドバイス：不動産売却は、欲張りすぎても売れ残り、弱気すぎても損をします。特に相続物件は「早く現金化して楽になりたい」という心の隙を突かれがち。
一括査定で客観的な数字を複数手元に置くことで、心の余裕が生まれ、結果として有利な交渉ができるようになりますよ。
今日からできるアクションプラン
- 固定資産税の納税通知書（または名寄帳）を手元に用意し、評価額を確認する
- 相続登記が済んでいるか確認し、未了なら司法書士へ相談予約を入れる
- リビンマッチで一括査定を申し込み、3社以上の査定根拠を比較検討する
親から引き継いだ大切なバトンを、最高の形で次へ繋いでいきましょう。一歩踏み出せば、肩の荷がふっと軽くなるはずです！
＼秘密厳守で相談可能。まずは今の価値を知ることから始めましょう。 ／
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