「相続した不動産を売却する方法｜流れ・必要書類・税金をわかりやすく解説」

終活・相続の専門家カズです！いや〜、最近お客様から「親から家を相続したんだけど、何から手をつけていいかサッパリで…」なんてご相談をよく受けるんです。

わかります、その気持ち！亡くなった父親名義の家を売るには？なんて、いきなり言われても困っちゃいますよね。不動産相続売却の手順って複雑ですし、相続した不動産の売却で確定申告が必要かどうかなんて、普通は知らないですもん。

だからといって、相続した不動産を焦って売ってはいけないんですよ。実は、相続した土地を3年以内に売却するのと5年以内に売却するのとでは、税金が大きく変わる可能性があるんです。

この記事では、不動産相続売却の分割方法や注意点、相続不動産売却の3000万円控除といったお得な制度まで、僕、カズがユーモアを交えつつ、どこよりも分かりやすく解説していきますね！

相続した家を3年以内に売却するとどうなるか、不動産相続売却の税金や、確定申告が不要になるケースまで網羅しているので、ぜひ最後までお付き合いください！

不動産相続売却の基本｜知っておくべき流れと税金

相続発生から売却完了までの8ステップ【手順解説】

不動産相続売却と聞くと、「うわ、難しそう…」って思いますよね。でも大丈夫！全体の流れを掴んでしまえば、一つ一つの手続きは意外とシンプルなんです。僕のお客様にも、いつもこの8ステップでご説明しています。一緒に確認していきましょう！

ステップ1：相続の開始と遺言書の確認

まず、ご家族が亡くなられること（相続の開始）で、全てがスタートします。ここで最初にやるべきことは、初心者でも安心！遺言書書き方の完全手順を確認することです。もし、亡くなった方（被相続人）が遺言書を遺していた場合、原則としてその内容に従って財産が分けられます。自宅で保管されていることもあれば、公証役場や法務局で保管されているケースもありますね。

僕の経験上、遺言書が見つからなくて後で大騒ぎになるケースって結構あるんですよ。「タンスの奥から出てきた！」なんてことも。まずは落ち着いて、心当たりのある場所を探してみてくださいね。

ステップ2：相続人と相続財産の調査

次に、誰が相続人になるのか、そして他にどんな財産があるのかを確定させます。相続人を確定させるためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を全て集める必要があります。これが意外と骨の折れる作業で…。財産については、不動産以外にも預貯金、有価証券、借金など、プラスもマイナスも含めて全てリストアップします。

ステップ3：遺産分割協議

遺言書がない場合や、遺言書に記載のない財産については、相続人全員で話し合って分け方を決めます。これが「遺産分割協議」です。不動産のように物理的に分けられない財産の場合、「誰か一人が相続する」「売却して現金で分ける（換価分割）」「共有名義にする」といった方法があります。不動産相続売却を目指すなら、ここで「換価分割」を選択し、全員の合意を得ることが重要です。

注意！
遺産分割協議は、相続人全員の合意がないと成立しません。一人でも納得しない人がいると、話が進まなくなってしまいます。感情的にならず、冷静に話し合うことが成功の秘訣です。

相続財産の分け方で揉めてしまうと、相続放棄という選択肢を考えなければならないケースも出てきますので、慎重に進めましょう。

ステップ4：相続登記（名義変更）

遺産分割協議で不動産を相続する人が決まったら、法務局で名義変更の手続きを行います。これを「相続登記」と言います。亡くなった被相続人の名義のままでは、不動産を売却することはできません。2024年4月1日から義務化もされたので、必ず行う必要がある手続きですね。
詳しくは、不動産名義変更相続で損しないための注意点と費用相場を解説の記事も参考にしてください。
参考情報サイト：法務局「相続登記の申請の義務化について」
URL: https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html

ステップ5：不動産会社選びと査定依頼

いよいよ売却活動のスタートです！ここで重要なのが、パートナーとなる不動産会社選び。特に「不動産相続売却」は、通常の売却とは異なる知識が必要になるため、相続案件の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶのがおすすめです。複数の会社に査定を依頼して、対応や査定額を比較検討しましょう。

ステップ6：媒介契約と売却活動

依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類がありますが、不動産会社としっかりタッグを組んで進めたいなら、専任系の契約が良いかもしれません。契約後は、不動産会社が広告を出したり、内覧の対応をしたりして、購入希望者を探してくれます。

ステップ7：売買契約の締結

購入希望者が見つかり、価格などの条件がまとまったら、「売買契約」を締結します。この際、買主から手付金を受け取るのが一般的です。契約書の内容は専門用語も多くて難しいですが、不明な点は必ず不動産会社に確認してくださいね。

ステップ8：残金決済と物件の引き渡し

最後に、買主から売買代金の残り（残金）を受け取り、同時に物件の鍵などを渡して引き渡し完了です。司法書士が同席し、所有権の移転登記もこの日に行われます。これで一連の不動産相続売却の手続きは完了です！お疲れ様でした！

不動産相続売却でかかる税金の種類と計算方法

「不動産を売却すると、税金がガッポリ取られるんじゃ…？」と心配される方、多いですよね。確かに税金はかかりますが、仕組みを理解すれば怖くありません！主に3つの税金と、利益が出た場合の税金について見ていきましょう。

① 登録免許税

これは、ステップ4の「相続登記（名義変更）」の際に法務局に納める税金です。税額は、不動産の固定資産税評価額 × 0.4% となっています。例えば、評価額が2,000万円の土地なら、8万円の登録免許税が必要になります。

② 印紙税

ステップ7の「売買契約」の際に、契約書に貼る収入印紙代のことです。売買金額によって税額が変わります。例えば、売買価格が1,000万円超～5,000万円以下の場合、軽減措置が適用されて1万円となります（2027年3月31日まで）。

③ 譲渡所得税（所得税・住民税）

これが一番気になる税金かもしれませんね！不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益に対してかかる税金です。計算式は以下の通り。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)

「取得費」とは、亡くなった親などがその不動産を購入したときの代金や手数料のことです。「譲渡費用」は、今回の売却にかかった仲介手数料などの経費を指します。この計算でプラスになった場合のみ、税金がかかります。詳しい相続税の計算方法については、別の記事でも解説しています。

そして、譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって変わります。ここが重要ポイントです！

所有期間	区分	所得税	住民税	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%
5年超	長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%

※復興特別所得税を含みます。

注目すべきは、相続の場合、亡くなった被相続人の所有期間を引き継げるという点です。つまり、お父様が30年前に購入した実家なら、あなたが相続してすぐに売却しても「長期譲渡所得」として扱われ、税率が低くなるんです。これは大きなメリットですね。

税金を抑える！知らないと損する3つの特例【3000万円控除など】

「税金の話、やっぱり難しい…」と思ったあなた、お待たせしました！ここからは、不動産相続売却の税負担をグッと軽くできる、魔法のような特例をご紹介します。これを知っているかどうかで、手元に残るお金が数百万円変わることもありますから、必見ですよ！

① 相続税の取得費加算の特例

これは、相続税を納税した人が使える特例です。「相続税を払った上に、売却益の税金まで…」という二重課税感を和らげるための制度ですね。

具体的には、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を、譲渡所得の計算上「取得費」に上乗せできるというもの。取得費が増えれば、その分利益（譲渡所得）が圧縮されて、結果的に譲渡所得税が安くなります。

② 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

通称「空き家特例」と呼ばれる、非常に強力な制度です。亡くなった親が一人で住んでいた実家（空き家）などを相続して売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで税金がゼロになる可能性もあるんです！

「空き家特例」の主な要件
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
・相続開始直前まで被相続人が居住していたこと。
・相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。
・売却代金が1億円以下であること。
・家屋付きで売る場合は耐震基準を満たす、更地で売る場合は家屋を解体する、などの条件があります。

要件が細かいので、自分が対象になるか専門家への確認がおすすめです。
参考情報サイト：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
URL: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

③ 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

こちらは、相続した家に自分自身が住んでいた場合に使える可能性がある特例です。例えば、親と同居していて、その家を相続して売却するようなケースですね。自分が住んでいるマイホームを売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという制度です。
空き家特例と似ていますが、適用対象が「自分が住んでいた家」という点が異なります。

これらの特例は、併用できるものとできないものがあります。どの特例を使うのが最も有利になるかはケースバイケースなので、不動産相続売却を進める際は、税理士などの専門家に相談するのが一番の近道ですよ。

失敗しない不動産相続売却の注意点と成功のコツ

【体験談】焦りは禁物！不動産相続売却でよくある失敗例

ここからは、僕がこれまで見てきた不動産相続売却での「あちゃー…」な失敗談を、こっそりお話しします。他人の失敗から学ぶことは多いですからね！ぜひ、ご自身のケースに置き換えて考えてみてください。

以前、担当させていただいたAさんの話です。お父様が亡くなり、地方にあるご実家を相続されたんですが、「早く現金化したい」「固定資産税を払いたくない」と、とにかく焦っていらっしゃいました。
地元の不動産会社1社だけに相談し、提示された査定額ですぐに売却を決めてしまったんです。

でも、売却が終わって数ヶ月後、近隣で同じような条件の物件が、Aさんの売却価格より500万円も高く売れたことを知りました。Aさんの物件は、相場よりかなり安く売ってしまっていたんですね…。

「何であの時、複数の会社に相談しなかったんだろう…」「カズさんの言うことを聞いておけばよかった」と、とても後悔されていました。

Aさんの失敗の原因は、「焦り」と「情報不足」です。相続税の納税期限や、維持費への不安から冷静な判断ができなくなっていたんですね。

他にも、こんな失敗例があります。

• 兄弟間で揉めて売却のタイミングを逃すケース：「売る」「売らない」で意見がまとまらず、ずるずると時間が経過。その間に不動産市場が冷え込み、いざ売ろうとした時には価値が下がってしまった。
• 特例を知らずに確定申告して多額の税金を払うケース：3000万円控除を使える条件だったのに、知らずに申告。後から気づいて修正しようとしても、手続きが非常に煩雑になってしまう。
• リフォームにお金をかけすぎて赤字になるケース：良かれと思ってお金をかけて綺麗にしても、その費用を上乗せして売れるとは限りません。買い手の好みに合わないリフォームは、逆効果になることも。

これらの失敗に共通するのは、「事前の準備と正しい知識があれば防げた可能性が高い」ということです。だからこそ、この記事を読んでくださっているあなたは、幸運なんです！

相続した不動産の売却、3年以内がお得って本当？期間の重要性

「相続した不動産は3年以内に売らないと損！」こんな話、聞いたことありませんか？これは、半分本当で、半分は少し誤解を生みやすい表現なんです。正確に理解して、有利に不動産相続売却を進めましょう。

この「3年」という期間が重要になるのは、主に先ほどご紹介した税金の特例が関係しています。

【期間が重要な特例のおさらい】

• 相続税の取得費加算の特例：相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却する必要がある。
• 空き家特例（3000万円控除）：相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要がある。

ね？どちらも「だいたい3年以内」というキーワードが絡んできますよね。これらの強力な節税特例を使うためには、この期間内に売却を完了させる必要がある、というわけです。だから、「3年以内がお得」と言われるんですね。

注意：「5年以内」との違いを理解しよう！
よく混同されるのが、譲渡所得税の税率が変わる「所有期間5年」のラインです。先述の通り、相続の場合は被相続人の所有期間を引き継ぐので、ほとんどのケースで長期譲渡所得（5年超）に該当します。したがって、不動産相続売却において、相続人が「相続してから5年待つ」ということに税制上のメリットはほとんどありません。むしろ、特例が使えなくなるデメリットのほうが大きいです。

不動産の売却は、買い手探しに時間がかかることもあります。特例の期限ギリギリになって慌てないように、相続が発生したら早めに計画を立てて動き出すことが、成功へのカギとなりますよ。

共有名義の不動産売却｜相続人全員の同意が必要な理由

遺産分割協議の結果、兄弟姉妹などで不動産を「共有名義」で相続する、という選択をされる方もいらっしゃいます。一見、公平に見えるこの方法ですが、将来その不動産を売却しようとするときに、大きな壁が立ちはだかる可能性があるんです。

それは、「共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が絶対に必要」という法律上のルールです。

例えば、3人兄弟で実家を3分の1ずつの共有名義にしたとします。その後、売却したくなったとしても、兄・弟・あなたの3人全員が「売却すること」と「売却価格」の両方に同意し、売買契約書に実印を押さなければ、売却はできません。一人でも「売りたくない」「その値段じゃ安すぎる」と反対すれば、話はストップしてしまいます。

これも実話なんですが、4人兄弟で相続した土地を売却しようとしたお客様がいました。3人は売却に賛成だったんですが、末の弟さんだけが「思い出の土地だから売りたくない」と一点張り。何年も説得を続けましたが合意は得られず、結局、土地はそのまま…。固定資産税だけが毎年かかり続ける、という状況になってしまいました。

このような事態を避けるため、僕がいつもおすすめしているのは、不動産相続売却を前提とするなら、共有名義はなるべく避けるということです。遺産分割協議の段階で、

• 代表者一人が相続して売却し、現金を分ける（換価分割）
• 誰かが他の相続人にお金を払って不動産を買い取る（代償分割）

といった方法を検討するのが賢明です。将来のトラブルの種は、早めに摘んでおくのが一番ですよ。

信頼できる不動産会社の選び方と付き合い方

さて、ここまで手続きや税金、注意点についてお話ししてきましたが、これら全てを円滑に進めるためには、優秀なパートナーの存在が不可欠です。そう、信頼できる不動産会社です！

良い不動産会社を見つけることが、不動産相続売却の成否の9割を決めると言っても過言ではありません。では、どうやって見極めればいいのでしょうか？僕がいつもお客様にお伝えしているポイントは以下の3つです。

① 相続案件の実績を確認する

ただ「不動産売買が得意」なだけでは不十分です。相続ならではの複雑な権利関係や税金の特例について、きちんと知識と経験を持っている会社を選びましょう。「これまで、どのような相続物件を扱ってきましたか？」と、具体的な実績を質問してみてください。明確な答えが返ってくる会社は信頼できます。

② 複数の視点から査定額の根拠を説明できるか

ただ「〇〇〇〇万円です」と査定額を提示するだけでなく、「なぜこの金額になるのか」を、周辺の取引事例や市場の動向、物件の長所・短所などを踏まえて、ロジカルに説明してくれるかを見極めましょう。高い査定額で気を引こうとする会社よりも、根拠がしっかりしている会社のほうが信頼性は高いです。

③ 担当者との相性も大切

不動産の売却は、数ヶ月にわたる長い付き合いになります。報告・連絡・相談がスムーズで、あなたの不安や疑問に親身に寄り添ってくれる担当者かどうかも、非常に重要なポイントです。「この人になら任せられるな」と、直感的に思えるかどうかも大事にしてください。

専門家との連携もチェック！
不動産相続売却では、税理士や司法書士との連携が必須になる場面が多くあります。信頼できる不動産会社は、優秀な専門家のネットワークを持っていることが多いです。「税金のことで相談したいのですが、信頼できる税理士さんを紹介してもらえますか？」と聞いてみるのも、良い判断材料になりますよ。

面倒くさがらずに、最低でも3社程度には相談して、比較検討することをおすすめします。そのひと手間が、結果的に数百万円の差になって返ってくるかもしれませんよ。

不動産相続売却に関するよくある質問（FAQ）

確定申告は不要になるケースはありますか？

はい、あります。不動産を売却して利益（譲渡所得）が出なかった場合、つまり赤字だった場合は、原則として確定申告は不要です。ただし、「3000万円の特別控除」などの特例を使った結果、税金がゼロになる場合は、その特例の適用を受けるために確定申告を行う必要があります。申告しないと特例は使えないのでご注意ください。

亡くなった父名義のまま家は売れますか？

いいえ、売却できません。不動産を売却するためには、その不動産の所有者として法的に登記されている必要があります。まず、戸籍謄本などを集めて相続人を確定させ、遺産分割協議を経て、相続する人の名義に「相続登記」を行う必要があります。この名義変更手続きが完了して、初めて売却活動が可能になります。

遺産分割協議が終わらないと売却できませんか？

はい、その通りです。誰がその不動産を相続するのかが法的に確定していないと、売主が決まらないため売却はできません。相続人全員が参加する「遺産分割協議」で、誰が不動産を取得するのか（または売却して現金で分けるのか）を決定し、「遺産分割協議書」という書類を作成する必要があります。この合意形成が売却の第一歩となります。

まとめ：不動産相続売却を成功させる15のチェックリスト

お疲れ様でした！ここまで、不動産相続売却の全体像から細かい注意点まで、かなり詳しくお話ししてきました。最後に、これだけは忘れないでほしい！というポイントをチェックリストにまとめました。ぜひ、今後の手続きの際にご活用ください。

• 遺言書の有無を最初に確認する
• 相続人と相続財産の範囲を正確に把握する
• 遺産分割協議は相続人全員の合意が必須
• 売却前に必ず相続登記（名義変更）を済ませる
• 亡くなった人の名義のままでは売却できない
• 相続案件に強い不動産会社を複数比較する
• 査定額の高さだけでなく根拠を重視する
• 売却で利益が出たら譲渡所得税がかかる
• 相続の場合、親の所有期間を引き継げるので税率上有利
• 相続税の取得費加算の特例は3年10ヶ月以内が期限
• 空き家特例（3000万円控除）は3年以内の売却が目安
• 使える税金の特例がないか必ず専門家に確認する
• 将来のトラブル回避のため共有名義は慎重に検討する
• 焦りは禁物、冷静な判断が成功のカギ
• 不安な点は一人で抱えず専門家に相談する

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