相続した不動産の名義変更（相続登記）｜期限・必要書類・費用と手順

相続した土地や家の名義変更は「相続登記」といい、原則として不動産を取得したと知った日から3年以内に申請します。

自分でも手続きできますが、先に相続人と不動産を確定し、遺産分割の方法に合った書類をそろえることが大切です。

この記事では、期限、放置するリスク、必要書類、申請手順、費用を順番に整理します。2024年4月1日より前に発生した相続の期限や、期限までに遺産分割がまとまらない場合の対応も確認できます。

相続した不動産の名義変更は3年以内が原則

相続登記は、不動産を受け継いだ人を登記簿に記録する手続きです。相続そのものは死亡により発生しますが、登記をしなければ第三者に所有権を主張しにくく、売却や担保設定にも支障が出ます。

2024年4月より前の相続も義務化の対象

相続により不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に申請します。遺産分割協議で取得者が決まった場合は、協議成立日から3年以内の登記も必要です。

放置すると売却や共有関係の整理で止まりやすい

起こりやすい問題	具体的な影響
売却が進まない	買主への所有権移転登記の前に、原則として相続登記が必要です。
相続人が増える	相続人が亡くなると次の相続が発生し、合意や書類収集が複雑になります。
持分を処分される	他の相続人や債権者が法定相続分を登記し、処分や差押えに進む場合があります。
税務期限に間に合わない	相続税の申告期限は原則10か月で、登記とは別に確認が必要です。

名義変更をしていなくても、相続税が不要になるわけではありません。相続税の申告が必要か、遺産分割前でも使える特例があるかは、登記とは分けて確認してください。

相続登記を自分で進める手順・必要書類・費用

自分で行う相続登記の7ステップ

1. 固定資産税の課税明細書や名寄帳で不動産を確認する
2. 登記事項証明書で名義・地番・家屋番号を確認する
3. 戸籍を集めて法定相続人を確定する
4. 遺言書を確認し、必要なら遺産分割協議を行う
5. 遺産分割協議書と登記申請書を作成する
6. 登録免許税を計算し、収入印紙を用意する
7. 不動産所在地を管轄する法務局へ申請する

申請方法は窓口、郵送、オンラインがあります。窓口へ持参してもその場で審査が完了するわけではありません。登記手続案内を利用する場合は、予約の要否と相談範囲を管轄法務局へ確認しましょう。

必要書類は遺産分割・遺言の有無で変わる

主な書類	確認ポイント
登記申請書	相続、遺産分割、遺言など取得原因に合う様式を使います。
被相続人の戸籍一式	原則として出生から死亡まで連続する戸籍を集めます。
相続人の戸籍・住民票	取得者の住民票、相続人の現在戸籍などが必要です。
遺産分割協議書・印鑑証明書	協議による相続では、相続人全員の合意を証明します。
評価額を確認できる書類	申請年度の課税明細書や評価証明書を確認します。

遺言書がある場合、法定相続分で登記する場合、数次相続の場合では添付書類が異なります。申請書の様式と記載例は法務局の不動産登記申請書様式で確認してください。

費用と自分で進められるケースの判断基準

• 登録免許税：原則として固定資産税評価額を基にした課税価格の0.4％
• 書類取得費：戸籍、住民票、評価証明書、登記事項証明書などの発行手数料と郵送料
• 専門家報酬：司法書士へ依頼する範囲や相続関係、不動産数により異なる

例えば固定資産税評価額が2,000万円なら、登録免許税は原則8万円です。自分で申請しても登録免許税と書類取得費はかかり、節約できるのは主に専門家報酬の部分です。

なお、課税標準となる土地の価額が100万円以下の場合は、2027年3月31日までに行う相続登記について登録免許税が免税となる特例があります。建物は対象外です。

名義変更だけでなく、相続した実家を売る・残す・貸すなど今後の方針から迷っている場合は、実家・空き家をどうするか迷っている方へで判断の順番を整理できます。

相続関係がシンプルで、自分で申請したいものの、必要書類や申請書の作成に不安がある場合は、オンライン支援を利用して準備を進める方法があります。

司法書士による代理申請や個別の法務相談とは異なるため、利用条件と支援内容を確認してから選びましょう。

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申請は利用者本人が行うサービスです。相続人に未成年者がいる場合や、法定相続人以外が含まれる場合、不動産の名義変更以外の登記も必要な場合は対象外です。複雑なケースは司法書士へ確認してください。

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