こんにちは！終活だよドットコムの運営者、終活・相続・不動産の専門家のカズです。
いま、「相続放棄した家 どうなる」と検索して、このページにたどり着いたあなたは、「親が亡くなったけど、家が古くてどうしようもない」「借金も多そうだから相続放棄したいけど、あの空き家はどうなっちゃうの？」と、大きな不安を抱えていらっしゃることでしょう。
特に2023年の法改正で管理義務の話も変わり、相続放棄した家に住み続ける場合や、相続人全員が放棄したら解体費用はどうなるのか、心配は尽きませんよね。
この記事では、相続放棄の専門家である私が、「相続放棄した家 どうなる」という疑問について、その最終的な3つのシナリオと、放棄しても残ってしまうかもしれない重大な責任について、どこよりも分かりやすく解説していきます。相続放棄した土地や家の問題も、この記事を読めばスッキリ解決できますよ。
相続放棄すべきか、それとも他の方法があるのか…
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- 相続放棄した家が最終的にどうなるか、3つのシナリオが分かる
- 2023年改正後の「保存義務」と「管理義務」の違いが分かる
- 固定資産税や住宅ローンなど、お金の問題の対処法が分かる
- 相続放棄以外に取るべき選択肢があるか判断できる
相続放棄した家 どうなる？3つの結末
相続放棄の手続きが家庭裁判所で受理されると、法律上は「初めから相続人ではなかった」ことになります。では、所有者がいなくなった家は、最終的にどうなるのでしょうか。その結末は、他の相続人の状況によって、大きく3つのシナリオに分かれます。
相続放棄は、借金などのマイナスの財産だけでなく、家や預貯金といったプラスの財産も一切合切手放す手続きです。この決断の先に何が待っているのか、まずは3つのシナリオをしっかり理解していきましょう。
コンサルタント ＠KAZU相続放棄は「オール・オア・ナッシング」が鉄則です。「家はいらないけど預金は欲しい」という選択はできません。借金が多いからと安易に放棄を選ぶと、後でプラスの財産が見つかっても手遅れになることがあります。まずは財産調査をしっかり行うことが、後悔しない相続の第一歩ですよ。
他の相続人が相続するケース
あなたが相続放棄をした場合、その相続権は次の順位の相続人に自動的に移っていきます。まさに「バトンタッチ」のようなイメージですね。
相続には法律で厳格な順位が定められています。
| 順位 | 対象者 | 備考 |
|---|---|---|
| 常に相続人 | 配偶者（夫または妻） | 配偶者は常に他の順位の相続人と一緒に相続人となります。 |
| 第1順位 | 子（子が亡くなっていれば孫） | 配偶者と第1順位がいる場合、この組み合わせで相続します。 |
| 第2順位 | 親（親が亡くなっていれば祖父母） | 第1順位の相続人が一人もいない場合に、権利が移ります。 |
| 第3順位 | 兄弟姉妹（兄弟姉妹が亡くなっていれば甥・姪） | 第1順位も第2順位も一人もいない場合に、権利が移ります。 |
例えば、亡くなった方（被相続人）に配偶者と子（第1順位）がいた場合、まずこの方々に相続権があります。もし、配偶者と子が全員相続放棄をすると、次に第2順位である被相続人の親（ご存命なら祖父母）に相続権が移ります。
さらに、第2順位の方々も全員相続放棄をすると、最終的に第3順位である被相続人の兄弟姉妹（亡くなっていれば甥・姪）へと相続権が移転していきます。
この場合、あなたが相続放棄した家は、次に相続権が回ってきた新たな相続人（例えば叔父さんや叔母さん）が、プラスの財産とマイナスの財産（家の管理責任や借金など）をすべて引き継ぐか、あるいはその人たちも相続放棄をするかを判断することになります。
相続財産清算人による売却
配偶者や第1～第3順位の相続人全員が相続放棄をした場合、または元々相続人が一人もいない場合、その家は法的に「相続人不存在」の状態となり、宙に浮いたような状態になります。
しかし、そのまま放置されるわけではありません。亡くなった方にお金を貸していた人（債権者）や、家が古くなって倒壊しそうで困っている近所の人など、法律上の「利害関係者」が家庭裁判所に申立てを行うと、「相続財産清算人（そうぞくざいさんせいさんにん）」が選任されます。
これは2023年の法改正で「相続財産管理人」から名称が変わったもので、多くの場合、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれます。
相続財産清算人の主な仕事は、残された財産（家など）を管理し、競売や任意売却といった方法で売却（換価）して現金化することです。そして、その現金から債権者への支払いや、清算人自身の報酬、かかった経費などを支払い、法的な清算手続きを完了させます。
申立てには高額な「予納金」が必要
相続財産清算人を選んでもらうには、申立ての際に裁判所へ「予納金（よのうきん）」を納める必要があります。これは清算人の報酬や管理費用に充てられるもので、財産の状況にもよりますが、数十万円から100万円程度になることも珍しくありません。
もし、債権者が「費用倒れになる」と考えて申立てをしなかったり、申立てがあっても予納金が納付されなかったりした場合、清算人は選任されません。その結果、家は法的に放置されたままとなり、後述する「保存義務」を負う人がずっと責任を負い続ける…という深刻な事態にもなりかねません。
最終的に国庫（国）のものになる
相続財産清算人が、家の売却や債権者への支払いなど、すべての清算業務を終えても、なお財産（売れ残った不動産や現金など）が残った場合、その財産は最終的に国（国庫）に引き継がれます。
ただし、これは非常に重要なポイントですが、「相続放棄＝即、国のものになる」というわけでは決してありません。これは多くの人が誤解している点です。
あくまで、相続人全員が放棄し、相続財産清算人による複雑な法的手続きがすべて完了し、それでも買い手がつかなかったり財産が余ったりした場合の、本当に「最終的」な行き先の一つに過ぎないのです。
「相続土地国庫帰属制度」との違いは？
2023年4月に「相続土地国庫帰属制度」という新しい制度がスタートしました。これは「相続した」不要な土地を国に引き取ってもらう制度です。
しかし、これは「相続放棄」とは全く別物です。相続放棄は財産を「引き継がない」手続きですが、この制度は一度「相続した」後で申請する手続きです。
また、この制度は原則として建物がある土地は対象外であり、更地にする費用や高額な負担金（管理費10年分など）が必要になります。相続放棄した家の解決策にはなりませんので、混同しないよう注意が必要ですね。
相続放棄の期限は3ヶ月以内
相続放棄を検討する上で、最も注意しなければならないのが「期限」です。この期限は非常に厳格です。
相続放棄は、原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時」から3ヶ月以内に、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申立て（申述）をしなければなりません。（民法第915条）
この3ヶ月は「熟慮期間」と呼ばれます。この期間内に、相続財産（プラスの財産とマイナスの財産）がどれくらいあるかを調査し、「相続する（単純承認）」「限定承認する」「相続放棄する」のどれかを選ぶ必要があるのです。
「知った時」から3ヶ月とは？
「知った時」というのがポイントです。例えば、亡くなった方と同居していた場合は「死亡日＝知った時」になることが多いでしょう。しかし、疎遠になっていて、亡くなってから数ヶ月後に役所からの通知で初めて死亡の事実を知った場合は、その「通知が届いた日」が起算点となります。
また、先順位の相続人（例えば「子」）が相続放棄をしたために、自分（例えば「兄弟姉妹」）に相続権が回ってきた場合は、「先順位の人が相続放棄したことを知った時」から3ヶ月となります。
この熟慮期間を過ぎてしまうと、原則として「単純承認」した（＝借金も家もすべて相続した）とみなされ、相続放棄は認められなくなってしまいます。
相続放棄が無効になる単純承認とは
3ヶ月の期限内であっても、相続人が特定の行動をとると、「私は相続する意思があります」と法律上みなされてしまい（これを『法定単純承認』といいます）、その後の相続放棄が一切認められなくなる可能性があります。
これが相続放棄における最大の「罠」とも言えるルールで、良かれと思ってやった行動が裏目に出ることがあります。特に注意が必要です。
【要注意】単純承認とみなされる行為の例
- 相続財産の処分 亡くなった方の預貯金を引き出して、葬儀費用や生活費「以外」に使うこと（例：自分の借金返済に充てる）。これは財産を消費した「費消」にあたります。また、家を売却したり、解体したりすることも典型的な処分行為です。
- 相続の意思表示とみなされる行為 亡くなった方の家を、自分名義に相続登記（名義変更）すること。これは相続する意思を公に示したものとみなされます。
- 危険な行為（判断が分かれる） 亡くなった方の預金口座から、家の固定資産税や公共料金を支払うこと。これは責任感からやってしまいがちですが、相続財産（預金）を使って相続債務（税金）を支払う行為であり、「財産の処分」とみなされ、単純承認が成立してしまうリスクが非常に高い行為です。絶対に避けてください。
- 形見分け 財産価値のない写真や手紙などは問題ありませんが、骨董品、貴金属、ブランド品など、明らかに財産価値のあるものを持ち帰ると「処分」とみなされる可能性があります。
これらの行為をしてしまうと、後から「実は莫大な借金があった」と判明しても、もう相続放棄はできなくなってしまいます。相続の開始後は、財産には一切手を付けない、というのが鉄則です。
相続放棄した家、どうなる？残る義務
「相続放棄が家庭裁判所に受理された！これで借金からも、あのボロボロの空き家の責任からも解放された！」……そう思うのは、残念ながらまだ早いかもしれません。
特に2023年4月1日の民法改正により、相続放棄後の家の管理に関するルールが変更され、放棄後も特定の人には重い「保存義務」が残ることが明確化されました。
コンサルタント ＠KAZU2023年の法改正は、相続の現場に大きな影響を与えました。簡単に言えば「家と無関係だった人は責任を負わないが、関わっていた（住んでいた、鍵を持っていた）人は、放棄しても管理しなさい」と、責任の所在がハッキリしたのです。知らなかったでは済まされない、重要な変更点ですね。
2023年改正で明確化された保存義務
2023年4月の民法改正で、これまでの「管理義務」という曖昧なものから、「保存義務」という名称に変更されました。（出典：e-Gov法令検索 民法第940条）
最大のポイントは、その責任を負う人が「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」と明確に限定されたことです。
「現に占有している」とは、その家を事実上支配している状態を指します。具体的には…
- その家に住み続けている（例：同居していた親が亡くなり、子が放棄した場合）
- 自分の荷物や家財道具をその家に置いたままにしている
- その家の鍵を保有・管理している（遠方に住んでいても鍵を持っているだけで該当する可能性）
- 定期的に見回りや草むしりなど、管理行為をしていた
もしあなたがこれに該当する場合、相続放棄をしても、次に管理する人（他の相続人や前述の相続財産清算人）に家を現実に引き渡すまで、家が倒壊したり火事になったりしないよう適切に保存（管理）する義務を負い続けます。
この保存義務を怠って家を放置すると、放棄した意味がなくなるほどの甚大なペナルティが発生するリスクがあります。
リスク1：第三者への損害賠償（不法行為）
最も深刻なリスクです。家の老朽化を放置した結果、台風で屋根が飛んで通行人にケガをさせた、家が倒壊して隣家を破壊した、漏電や放火で火災になり近隣に延焼した場合、保存義務者であるあなたが、被害者から数千万～数億円にもなる損害賠償を請求される可能性があります。
リスク2：「特定空き家」への指定（行政指導）
放置された家が倒壊の危険性や衛生上の問題（害虫・異臭の発生）を抱えると、行政（自治体）から「特定空き家」に指定されます。指定されると、行政は保存義務者であるあなたに対して、修繕や解体に関する「助言・指導・勧告・命令」を行います。
リスク3：行政代執行による「解体費用の強制徴収」
行政からの解体「命令」に従わない場合、最終手段として、行政が強制的に家を解体します（行政代執行）。その解体費用（数百万円）は、相続放棄によって相続債務を免れたはずの、保存義務者であるあなたに対して請求されます。
リスク4：債権者への損害賠償（債務不履行）
亡くなった方にお金を貸していた債権者にとって、家は（たとえ古くても）返済に充てるべき「資産」です。あなたが保存義務を怠って家が朽ち果て、資産価値がゼロになった場合、債権者は「本来、家を売却して回収できたはずの価値」について、あなたに損害賠償を請求する可能性があります。
固定資産税の納税通知書が届いたら
「相続放棄したのに、翌年になって役所から固定資産税の納税通知書が自分宛に届いた！」これは本当によくあるケースで、皆さんパニックになってしまいますが、慌ててはいけません。
これは「台帳課税主義」という原則に基づいています。固定資産税は、その年の「1月1日時点」で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対して課税されます。
役所は、所有者が亡くなったことを把握しても、戸籍をたどって法定相続人を推定し、その一人であるあなたに通知書を送付してくることがあります。役所は、あなたが家庭裁判所で相続放棄の手続きを完了したことまでは、即座に把握できないのです。
この場合の正しい対処法と、絶対にしてはいけない行動をまとめます。
【納税通知書が届いた時の正しい対処法】
- 絶対に無視しない：無視すると督促が続き、法的には納税義務がないにもかかわらず、あなたの固有財産（給与や預金）が差し押さえられるリスクがあります。
- 絶対に故人の預金から払わない：前述の通り「単純承認」とみなされ、せっかく受理された相続放棄が無効になる可能性があります。
- 絶対に自分のお金で払わない：「相続財産」からではなく「自分のお金」から支払った場合、単純承認にはなりませんが、法的には「他人の税金を代わりに払った」ことになります。後で還付請求することも理論上は可能ですが、非常に困難です。
- すぐに役所の税務課に連絡する：電話で相続放棄した旨を伝え、家庭裁判所から発行された「相続放棄申述受理通知書」または「相続放棄申述受理証明書」のコピーを提出します。
これを提出すれば、役所はあなたの納税義務がないことを確認し、台帳の登録を修正します。
あわせて、「そもそも相続した不動産の名義（相続登記）をどうするか」という点も、2024年からの相続登記義務化で非常に重要になっています。
期限や過料のリスク、具体的な対策は、【要確認】相続登記義務化｜3年以内の期限と過料10万円を避ける5つの実践ポイントで詳しく解説していますので、こちらも必ず目を通しておいてください。
住宅ローンは団信の確認が重要
亡くなった方が住宅ローンを残していた場合、これが相続放棄の最大の動機になることが多いですが、ここで一つ、絶対に確認しなければならない重要事項があります。
それは「団体信用生命保険（団信）」の有無です。
もし団信に加入していれば、被相続人の死亡によって保険金が支払われ、住宅ローンの残債はすべて完済されます。保険会社に連絡し、死亡診断書などを提出すれば手続きが進みます。
この場合、どうなるでしょうか？
相続財産は「ローン（負債）がゼロになった、価値のある家（資産）」だけが残ることになります。
これを知らずに「借金があるから」と慌てて相続放棄をしてしまうと、本来もらえたはずのプラスの財産（ローン完済済みの家）をすべて失うことになり、取り返しのつかない大損をしてしまいます。
一方で、団信に加入していなかったり、ローンが団信の対象外（フラット35の旧制度や一部の事業性ローンなど）であったりする場合、住宅ローンの負債はそのまま残ります。
この場合は相続放棄が有力な選択肢となります。相続人全員が放棄した場合、債権者である金融機関は、抵当権を実行して家を「競売（けいばい）」にかけることになるでしょう。
連帯保証人の義務は消えない？
相続放棄において、最も危険な落とし穴、そして最も誤解が多いのが「連帯保証人」の問題です。
ケースA：亡くなった方が「他人の」連帯保証人だった場合
例：父が、友人の事業の借入の連帯保証人になっていた。
この「連帯保証人としての地位（債務）」はマイナスの財産です。したがって、相続放棄をすれば、この保証債務を引き継ぐことはありません。これはセーフです。
ケースB：亡くなった方が債務者で、「相続人自身が」連帯保証人だった場合
例：父が銀行から事業ローンを借りており、その際に子である「あなた」が連帯保証人として契約書にサインしていた。
これが最悪のケースです。
【最重要】相続放棄と連帯保証
この場合、相続放棄によって「相続人として」父の債務（借金）を引き継ぐ義務は免れられます。
しかし、あなたが「連帯保証人として」負っている債務は、父の相続とは全く無関係の、あなた個人の「契約」に基づく債務です。
分かりやすく言えば、あなたには「相続人としての借金」と「連帯保証人としての借金」の２つの支払い義務が発生していましたが、相続放棄で消せるのは前者だけ、ということです。
結論として、相続放棄をしても、連帯保証人としての支払い義務は一切消えません。銀行などの債権者は、相続放棄をしたあなたに対し、「連帯保証人」として全額の返済を堂々と請求することができます。
相続放棄の手続きや、放置した空き家のリスク。一人で悩んでいませんか？
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相続放棄した家についてよくあるご質問FAQ
相続放棄した家がどうなるか悩む前に
なお、相続した家を売却する場合は、売却そのものだけでなく「税金の特例」をどう使うかで、手取り額が数百万円レベルで変わるケースもあります。具体的なシミュレーションや節税のポイントは、【衝撃】相続した家 売却 税金で数百万円得する“裏ワザ”とは？で詳しく解説しています。
ここまで読んで、相続放棄した家がどうなるか、そのリスクの大きさに驚かれたかもしれません。相続放棄は、借金から逃れられる強力な手段である一方、プラスの財産もすべて失い、場合によっては「保存義務」という重い責任が残る、諸刃の剣です。
特に「家（空き家）だけが問題」という場合、相続放棄が本当にベストな選択肢か、冷静に考える必要があります。
例えば、借金がそれほど多くなく、家を売却したお金で返済できる可能性はありませんか？ 家が「訳あり物件（事故物件や再建築不可など）」であっても、専門の買取業者に依頼すれば、相続放棄をせずに手放せる（売却できる）ケースも増えています。
例えば、借金がそれほど多くなく、家を売却したお金で返済できる可能性はありませんか？ 家が「訳あり物件（事故物件や再建築不可など）」であっても、専門の買取業者に依頼すれば、相続放棄をせずに手放せる（売却できる）ケースも増えています。
「相続した家を売却して整理したい」という場合は、手続きの全体像を一度押さえておくと安心です。具体的な流れや必要書類、注意点をまとめて知りたい方は、相続不動産 売却 手続きの完全ガイドもあわせてチェックしてみてください。
相続放棄以外の選択肢
| 選択肢 | 概要 | メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|---|---|
| 単純承認 | すべてを相続する | プラス財産が多ければ当然の選択。 | 無限の負債を背負うリスクがある。 |
| 限定承認 | プラス財産の範囲内でマイナス財産を相続する | 家など特定の財産を残したい場合に有効。負債が不明確でも安心。 | 相続人全員の合意と共同申述が必須。手続きが極めて複雑で、実務上稀。 |
| 相続分の譲渡 | 自分の相続権を他の相続人などに譲る | 遺産分割協議から離脱できる。 | 債権者との関係では相続人の地位が残るため、借金の支払い義務からは逃れられない。 |
このように、他の選択肢も存在しますが、限定承認はハードルが非常に高く、相続分の譲渡は借金の問題を解決できません。だからこそ、最初の「相続放棄」が重要になってくるわけです。
コンサルタント ＠KAZU相続放棄は、一度行うと原則として撤回（取り消し）ができません。熟慮期間の3ヶ月はあっという間です。「どうしよう…」とお一人で悩んでいる間に期限が来てしまうのが一番怖いです。まずは財産状況を正確に把握すること、そして相続や不動産に詳しい専門家に相談することが、最良の解決策を見つける近道ですよ。
訳あり不動産や相続・遺品整理をまとめて整理したい方へ
訳あり不動産・相続・遺品整理の総合ガイド｜孤独死・共有名義・再建築不可まで状況別にやさしく解決 では、このページを含む関連テーマを「状況別」に一覧でまとめています。
【相続放棄で悩んだら今すぐすべきアクションプラン】
- 金融機関に連絡し「団信」の有無と「負債総額」を調査する。 （まずはプラスとマイナスの財産を把握しましょう）
- 家の鍵を持っているか、荷物を置いているかなど「占有」の事実を確認する。 （自分が「保存義務」を負う可能性があるか確認します）
- 相続放棄の期限（3ヶ月）をカレンダーに書き込む。 （期限が迫っている場合は、すぐに専門家に相談してください）
相続の問題は、先延ばしにしても良いことは一つもありません。
今日できることから一つずつ行動していきましょう！
＼ 相続問題は専門家への相談が解決の近道です。まずは無料相談 ／
この記事でお伝えした内容が、あなたの不安を少しでも和らげるお役に立てれば幸いです。訳あり不動産や相続放棄した家がどうなるか、遺品整理など、相続に関するお悩みは「終活だよドットコム」が全力でサポートします。
最終的な判断や法的な手続きについては、必ず弁護士や司法書士などの専門家にご相談ください。あなたの状況に合わせた最適なアドバイスが、きっと見つかるはずです。
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