成年後見制度で不動産売却できない？家庭裁判所の許可条件と手続きを解説

成年後見制度を利用していても、不動産を売却できないわけではありません。

ただし、本人の居住用不動産を処分する場合は、売却条件を整えたうえで家庭裁判所の許可を得る必要があります。まずは物件が居住用に当たるか、後見人等に売却権限があるかを確認しましょう。

実家を売る・残す・貸すなど、売却以外の選択肢から整理したい方は、親記事の実家・空き家をどうするか迷っている方へも参考にしてください。

成年後見でも不動産は売却できる

成年後見人は、本人の財産を管理し、本人の利益のために必要な契約を行えます。不動産についても売却できますが、物件の使われ方や後見類型によって必要な手続きが変わります。

居住用不動産は家庭裁判所の許可が必要

成年被後見人・被保佐人・被補助人の居住用不動産を、後見人等が本人に代わって売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに処分した場合、その処分は無効になります。

居住用不動産には、現在住んでいる自宅だけでなく、施設入居前に住んでいた家や、将来戻って暮らす可能性のある家も含まれます。空き家になっているという理由だけで、非居住用とは判断できません。

売却のほか、抵当権の設定、賃貸、賃貸借契約の解除、建物の取り壊しなども許可の対象になることがあります。

詳しい対象行為と申立方法は、裁判所「成年被後見人等の居住用不動産の処分についての許可」で確認できます。

売却が本人の利益になるか確認される

家庭裁判所は、単に買主が見つかったかではなく、売却が本人の生活と財産を守るために必要かを確認します。主な判断材料は次のとおりです。

• 介護費や施設費など、今売却する具体的な必要性があるか
• 売却後の住居や生活に支障が生じないか
• 売却価格や契約条件が本人にとって不利ではないか
• 本人が意思を示せる場合、売却についてどのように考えているか
• 売却代金を何に使い、本人名義の財産としてどう管理するか

相続人の都合や将来の相続対策ではなく、本人の現在と将来の生活を中心に説明できることが重要です。

非居住用不動産は原則としてこの許可手続きの対象外

本人の居住用ではない賃貸物件、山林、事業用地などは、居住用不動産処分許可の対象外となるのが原則です。

ただし、本人の生活歴や将来の利用可能性によって判断が変わるため、迷う場合は申立先の家庭裁判所へ確認してください。

また、成年後見監督人が選任されている場合、不動産の売却には監督人の同意が必要です。後見登記事項証明書で監督人の有無も確認します。

売却を進める順番と必要書類

居住用不動産の許可申立てでは、誰に、いくらで、どのような条件で売るのかを家庭裁判所が確認できる資料が必要です。許可だけを先に取るのではなく、次の順番で進めます。

1. 後見登記事項証明書や審判書で、後見人の権限、保佐人・補助人の不動産処分に関する代理権、後見監督人の有無を確認する
2. 物件が居住用不動産に当たるか家庭裁判所へ確認する
3. 査定を受け、売却理由、価格、売却後の住居と代金の使途を整理する
4. 買主と売却条件を調整し、売買契約書案などを用意する
5. 家庭裁判所へ居住用不動産処分許可を申し立てる
6. 許可後に契約を確定し、決済と引き渡しを行う

申立手数料は収入印紙800円で、別途、裁判所が指定する郵便切手が必要です。不動産会社、司法書士、弁護士などへ依頼する費用は別にかかり、審理期間も書類や個別事情によって異なります。

親族の賛成は法定要件ではないが、意向確認を求められることがある

親族全員の賛成が、家庭裁判所の許可を得るための法定要件というわけではありません。売却が本人の利益になると認められれば、反対する親族がいる場合でも許可される可能性があります。

ただし、申立先によっては親族の意向や同意書の提出を求められます。反対者がいる場合は、その理由も審理の材料になるため、必要書類は申立先家庭裁判所の書式で確認してください。

判断能力があるうちは別の備えも比較できる

本人に十分な判断能力がある段階なら、法定後見以外の方法も検討できます。ただし、制度によって開始時期と売却権限が異なります。

制度	利用する時期	不動産売却
法定後見	判断能力が低下した後	居住用は家庭裁判所の許可が必要
任意後見	判断能力があるうちに契約	契約上の代理権を確認し、任意後見監督人にも事前確認
家族信託	判断能力があるうちに契約	信託契約で受託者に与えた権限の範囲で行う

家族信託は、すでに本人が契約内容を理解できない状態では新しく設定できません。また、すべての財産や身上保護を任せられる制度ではないため、契約前に家族信託の落とし穴と注意点も確認してください。

成年後見の不動産売却でよくある質問

施設入居後に空き家となった実家も居住用ですか？

施設へ入る前に本人が住んでいた家や、将来戻る可能性のある家は、現在空き家でも居住用不動産に当たることがあります。住民票や現在の使用状況だけで判断せず、家庭裁判所へ確認してください。

許可が出る前に売買契約を結べますか？

許可前は売買契約書案を用意する方法や、家庭裁判所の許可を条件とする契約を検討します。条項が不適切だと買主とのトラブルにつながるため、契約前に不動産会社、司法書士または弁護士へ確認してください。

成年後見の不動産売却は権限と許可の確認から進める

成年後見制度を利用していても不動産は売却できますが、最初に後見人等の権限、物件が居住用に当たるか、後見監督人の有無を確認する必要があります。

その後、本人の生活を守る売却理由と条件を整え、必要な許可を得て進めましょう。

本人の判断能力、後見の類型、施設入居前の住まい、家族の意向が重なると、一般的な制度説明だけでは確認順序を決めにくいことがあります。

KAZUへの相談では、売却を急かすのではなく、現在の状況と次に確認すべき窓口を整理します。

法律上の判断や裁判所への代理手続きが必要な場合は、内容に応じて弁護士・司法書士などへの確認が必要です。

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