こんにちは終活だよドットコムの運営者で終活相続不動産の専門家をしているカズです。
マンションの相続を控えて、市場価格より評価額が低い理由が気になり、不安を感じていませんか。
マンションの相続税評価額が安いという特徴を最大限に活かすには、令和6年以降の新しいルールを正しく理解することが不可欠です。
この記事では、土地の敷地権や最新の改正内容まで、専門家の視点で分かりやすく解説します。マンション相続税評価額が安いメリットを引き出すノウハウを掴めば、納得のいく資産設計ができるようになりますよ。
将来の売却相場や整理費用も併せて確認していきましょう。よろしければ、まずは無料査定で今の市場価値を確認するだけでも大丈夫です。
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- マンションの評価額が実勢価格より低く抑えられてきた構造的な理由
- 2024年と2026年の税制改正によって変わる新しい評価計算のルール
- 大阪府茨木市などの地価上昇エリアにおける具体的な相続対策の進め方
- 相続発生後の遺品整理や不用品回収にかかるリアルなコストと削減方法
これまでマンション相続は「節税の王道」と言われてきましたが、令和6年以降は計算ルールが大きく変わりました。
私は現場で「以前の知識のまま対策をしてしまい、思わぬ追徴課税に驚く方」を多く見ています。今の時代に大切なのは、単に安さを追うのではなく、改正後の区分所有補正率を正確に把握し、出口戦略まで見据えた資産設計を行うことです。
マンションの相続税評価額が安い理由と仕組みの解説
マンションがなぜ節税の切り札として重宝されてきたのか、その背景には日本の土地評価制度が持つ独特の構造があります。ここでは、初心者の方でも直感的に理解できるよう、評価額が低く抑えられるロジックを深掘りして解説していきます。
コンサルタント ＠KAZU専門家としての視点をお話しすると、マンション評価의「安さ」は、単なるラッキーではなく制度上の「歪み」を利用したものでした。令和6年の改正はこの歪みを正すものですが、それでも依然として現預金で持つよりは有利なケースが多いです。正しいシミュレーションさえ行えば、改正後も賢い資産承継は十分に可能です。
土地の敷地権割合が評価を圧縮するメカニズム
結論から申し上げますと、マンションの土地評価額が安くなるのは、一戸あたりの「土地の持ち分」が極めて小さくなるからです。
一戸建ての場合、その家が建っている土地すべての面積が評価対象になりますが、マンションは敷地全体を全居住者の専有面積割合で割った「敷地権」として計算します。
例えば、広大な敷地に建つ100世帯の大規模マンションを想像してみてください。敷地全体の評価額がどれほど高くても、それを100枚のパズルに分ければ、1枚あたりの評価は驚くほど小さくなります。
都市部の利便性が高いエリアほど、この敷地権割合による圧縮効果は絶大です。路線価が高い地域であっても、持ち分面積が数平方メートルであれば、相続税上の評価額は市場価格の1割以下になることさえあります。
| 比較項目 | 一戸建て住宅 | 分譲マンション |
|---|---|---|
| 土地の評価単位 | 敷地面積すべて | 敷地全体 × 敷地権割合（専有面積比） |
| 圧縮の仕組み | 路線価による減額（約2割） | 路線価 ＋ 持分面積の極小化 |
このような構造があるため、同じ1億円を出して資産を持つなら、広い土地の一戸建てよりも、土地持ち分が少ないマンションの方が相続税を抑えやすいという結果に繋がります。
建物評価額と市場価格の大きな乖離が生じる要因
建物部分の評価額が安くなる理由は、評価基準が「再建築コスト」に基づいている点にあります。相続税評価では各市町村が定める固定資産税評価額を採用しますが、これは一般的に建築費の6割から7割程度に設定されています。
しかし、実際のマンション市場では「ブランド」「眺望」「駅からの距離」といった付加価値が取引価格を大きく押し上げます。
税務上の計算にはこれらのプレミアム価値が反映されにくいため、市場で1億円で取引されている住戸でも、建物評価額が2,000万円程度という現象が頻繁に起こるのです。この価値のギャップこそが、多くの人がマンション相続を選ぶ最大の動機となってきました。
（出典：国税庁「マンションの相続税評価額の計算方法」）
タワーマンション節税が注目された背景と実態
タワーマンション節税がこれほどまでに普及したのは、かつての制度に「階層」という概念が欠落していたからです。
以前のルールでは、同じ床面積であれば2階の部屋も50階の部屋も相続税評価額は全く同じでした。ところが市場価格は、高層階になればなるほど、眺望やステータス性によって数千万円単位で跳ね上がります。
この「評価額は同じなのに市場価値だけが高い」という特性を突けば、高層階を購入するだけで資産の目減りを防ぎつつ、帳簿上の財産だけを大幅に減らすことができました。
かつては市場価格の2割程度の評価額で申告できるようなケースもあり、富裕層の間でスタンダードな手法となっていたのです。
しかし、あまりにも行き過ぎた節税策に対し、国は不公平感を是正するために新しい舵を切りました。
2024年改正の区分所有補正率による増税の影響
令和6年（2024年）から導入された「区分所有補正率」は、これまでの節税メリットを大きく制限するものです。
新しいルールでは、マンションの評価額を市場価格の60%に満たない場合、強制的に評価額を60%まで引き上げる補正が行われます。
具体的には、従来の路線価や固定資産税評価額をベースにした計算結果に対し、市場価格との乖離を埋めるための倍率を掛け合わせます。
これにより、これまで市場価格の3割程度で済んでいた評価額が、最低でも6割まで引き上げられることになりました。
実質的な増税となりますが、これは一戸建て住宅（約6割）とのバランスを整えるための適正化と言えます。今後はこの補正後の数値を前提とした、より緻密な納税資金準備が必要です。
具体的な減税テクニックについては、相続税の節税方法完全ガイドで詳しく解説しています。
新しい計算方法で変わる評価乖離率の判定基準
新制度の肝となるのが「評価乖離率」の算出です。これは、築年数や階数などのデータを用いて、そのマンションが市場価格とどれくらい離れているかを数式で弾き出すものです。
乖離率を決定する主な4つの指標
- 築年数：新しいほど乖離率が高くなりやすい傾向にあります。
- 総階数：タワーマンションのような高層建築ほど評価が上がります。
- 所在階：高層階ほど評価額を押し上げる補正がかかります。
- 敷地持分狭小度：土地の持ち分が少ないほど、評価額が引き上げられます。
以前は曖昧だった評価の基準が数値化されたことで、申告の透明性は高まりましたが、節税効果は間違いなくマイルドになりました。
ご自身のマンションがどの程度の補正を受けるかは、マンション相続税評価額シミュレーションを使って事前に予測しておくことが非常に重要です。
早めの現状把握が、将来の「こんなはずじゃなかった」を防ぐ唯一の方法です。
相続開始5年以内の取得を制限する2026年改正
さらなる大きな転換点が、令和8年（2026年）から始まる「5年ルール」です。
これは、相続が発生する直前の5年以内に取得した貸付用マンション（投資用物件）について、路線価評価を認めず「取得価額（実価）」での申告を義務付けるものです。
亡くなる直前に現金から不動産へ組み換えて評価を下げる、いわゆる「駆け込み節税」が通用しなくなります。
賃貸マンションを経営して相続税対策を行う場合は、少なくとも相続発生の5年以上前からスタートさせるという時間的な戦略が不可欠です。
今後は、目先の節税だけでなく、長期的な運用利回りや空室リスクも含めた総合的な判断が求められるようになります。
不動産投資を節税目的で始めるなら、まずは「5年」という壁を意識してください。令和8年改正以降は、直前の対策が通用しなくなります。
私はお客様に対し、健康なうちから余裕を持って資産を組み換えておくこと、および万が一の時のために生命保険の非課税枠を併用しておくことを強くおすすめしています。
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マンション相続税評価額が安い物件の整理と売却
評価額の安さを活かした相続ができたら、次のステップはその資産をどう守り、次世代へ繋ぐかです。相続後の実務には、専門知識だけでなく地域ごとのマーケット感覚も重要になります。
コンサルタント ＠KAZU相続したマンションを空き家のまま放置するのは、資産価値を下げる一番の要因です。管理費や修繕積立金、固定資産税は住んでいなくてもかかり続けます。売却するのか、賃貸に出すのか、あるいはご自身で住むのか、相続後3ヶ月以内には方向性を決めるのがベストです。
茨木市の地価動向から見るマンション相続の戦略
大阪府茨木市は、JRと阪急の2路線が利用できる交通の要所であり、近年マンション価格が右肩上がりで推移しています。
特にJR茨木駅周辺の再開発が進むエリアでは、中古マンションの需要も非常に旺盛です。このようなエリアでは市場価格が高騰しているため、相続税の新ルールによる「評価額の引き上げ」の影響をダイレクトに受けやすい傾向があります。
しかし、裏を返せば「高く売れる資産」であることも間違いありません。相続税を支払うために売却を検討する場合、茨木市のような人気エリアなら早期の現金化が期待できます。
小規模宅地等の特例を最大限に活用して納税額を抑えつつ、適切なタイミングで売却活動を開始することが、手残りの資産を最大化する戦略となります。
地元の相場感に明るい不動産会社と連携し、最新の取引事例をチェックしておくことをおすすめします。
マンション相続税評価額が安いことに関するよくあるご質問FAQ
マンション相続税評価額が安いことについてよくあるご質問FAQ
改正後の今、正確な市場価格を知ることは円滑な遺産分割の鍵です。プロの査定で公平な取り決めができれば、親族間のトラブルを防ぎ、感謝し合える温かい承継が実現するはずです。
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相続後の遺品整理にかかる費用相場と業者の選び方
相続の手続きが終わると直面するのが、家の中に残された荷物の整理です。
マンションの場合、共用部分の養生やエレベーターの使用制限など、一戸建てとは異なる手間が発生します。信頼できる業者を選ぶには、まず複数の会社から訪問見積もりを取ることが基本です。
遺品整理は単なるゴミ捨てではなく、大切な思い出を扱う作業です。料金の安さだけで選ぶと、不法投棄や貴重品の紛失といったトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
「遺品整理士」の資格を持つスタッフが在籍しているか、作業後の清掃まで含まれているかを確認しましょう。また、貴金属や家電などの買取を行っている業者を選べば、作業費用を大幅に抑えることができます。
捨ててしまう前にちょっと待ってください！ゴミだと思っていた遺品の中に、思わぬお宝が眠っているかもしれません。処分する前にプロに査定してもらうだけで、整理費用を丸ごと浮かせられる可能性がありますよ。
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2トントラックでの残置物撤去に必要な料金の目安
マンションの片付けで最も一般的に使われるのが2トントラックです。2LDKから3DK程度の広さであれば、2トントラック1台から2台分程度の荷物量になることが一般的です。
荷物量別・撤去費用の目安表
| 状況 | 主な荷物 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 標準的な2LDK | 大型家具数点、家電、段ボール数十箱 | 10万円 〜 20万円 |
| 物が多いケース | 長年の家財、趣味の品、大量の衣類 | 20万円 〜 35万円 |
| ゴミ屋敷状態 | 足の踏み場がない、大量の廃棄物 | 50万円以上〜 |
上記の金額はあくまで一般的な目安ですが、マンションの階数や駐車スペースの有無、さらには「ゴミ屋敷」のような特殊な状況によっては、人件費が加算されることがあります。
特に2トントラックでの搬出は、大型家具を解体せずに運べるため効率的ですが、作業員が2名以上必要になることを考慮しておきましょう。
財産評価基本通達6項による否認リスクを避ける方法
マンションの評価を「安く」することに固執しすぎると、税務署から「総則6項」という伝家の宝刀を抜かれるリスクがあります。これは、評価額が時価とあまりにも乖離しており、著しく不当な節税とみなされた場合に、税務署の裁量で評価額を「時価」に引き上げるという恐ろしいルールです。
実際に、過去には13億円で購入したタワマンを3億円で申告したケースが最高裁で否認されました。
リスクを避けるためには、単なる節税目的だけでなく、「家族を住まわせるため」「老後の住み替えのため」といった経済的な合理性を明確にしておくことが大切です。
新ルールである程度評価額が適正化されたとはいえ、極端なスキームには常に当局の厳しい目が注がれていることを忘れてはいけません。
不動産小口化商品の時価評価移行と今後の注意点
数万円から都心のビルなどの所有権を持てる「不動産小口化商品」も、これまではマンションと同様に低い評価額が適用されていました。
しかし令和8年の改正では、これらに対しても非常に厳しい措置が取られます。保有期間を問わず、原則として時価評価への移行が検討されています。
これにより、節税だけを目的として小口化商品を購入するメリットは事実上消失することになります。
これからは節税効果という「おまけ」を期待するのではなく、その不動産自体がどれだけの収益を生み、どれだけの資産価値があるかという本質的な部分で投資判断を行う必要があります。
マンション相続は「手続きをして終わり」ではありません。その後の管理や片付け、および売却までがセットです。
特に遠方の実家を相続する場合、立ち会いなしで作業してくれる遺品整理業者の活用は非常に有効です。私は不動産と終活の両面から、皆様が「相続して良かった」と思えるような最適な資産の整理法をいつも提案しています。
マンション相続税評価額が安い悩みは終活だよで解決
ここまで見てきた通り、マンションの相続税評価額が安いという時代の恩恵は、2024年と2026年の改正によって大きな転換点を迎えました。
しかし、制度が変わっても、マンションが持つ「資産の流動性」や「管理のしやすさ」という魅力が失われるわけではありません。
これからの相続対策は、単なる評価額の低さを追うのではなく、改正後のルールに基づいた正確な計算と、早めの準備、および相続後のスムーズな整理・売却のサイクルを構築することが成功の鍵となります。
まずはご自身の物件が、新ルールでどれくらいの評価額になるのかを正しく把握することから始めましょう。最新のAI技術を使ったマンションナビのAI査定なら、誰にも知られずに無料で市場価格をチェックできます。
この記事が、あなたの円滑な資産承継の一助となれば幸いです。最終的な判断や具体的な申告については、必ず税理士などの専門家にご相談くださいね。
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今日からできるアクションプラン
- 現在のマンションが「2024年新ルール」でいくらの評価になるか試算する
- 2026年の5年ルール施行に備え、貸付用不動産の取得時期を再確認する
- 相続後の片付けに備え、不用品回収や遺品整理の相場を把握しておく
未来の自分や家族のために、今から一歩ずつ準備を進めていきましょう！応援しています！
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