終活だよドットコムの運営者、終活・相続・不動産の専門家のカズです。
実家を相続したけれど、遠方で管理できずに放置してしまっている…そんなお悩みはありませんか？ 放置している空き家が、将来とんでもない空き家放置リスクにつながるかもしれない、と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
「まだ大丈夫だろう」と思っていても、2023年の法改正によって状況は一変しました。今や「管理不全空き家」に指定されると、いきなり固定資産税が6倍になる可能性が出てきたのです。
それだけでなく、倒壊による損害賠償や火災のリスク、最悪の場合は行政代執行（強制解体）といった、空き家放置リスクは想像以上に深刻です。
この記事では、相続と不動産の専門家である私が、最新の法改正を踏まえながら、具体的な空き家放置リスクと、今すぐ取るべき対策について、どこよりも分かりやすく解説します。もう「見て見ぬふり」は終わりにして、一緒に対策を考えましょう。
放置リスクを回避する第一歩！
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- 空き家放置で固定資産税が最大6倍になる仕組み
- 2023年法改正「管理不全空き家」の恐怖
- 倒壊や火災で問われる所有者の法的な責任
- 解体や売却など具体的なリスク回避策
コンサルタント ＠KAZU私がこれまで見てきた中で最も多いのが、「いつかやろう」と先延ばしにしてしまうケースです。空き家問題は、風邪と違って寝ていても治りません。むしろ放置すればするほど「重症化」し、治療費（対策費用）が跳ね上がっていくのが現実です。手遅れになる前に、現状を把握することから始めましょう。
放置が招く深刻な空き家放置リスク
空き家を「ただそこにあるだけ」と放置してしまうこと。実はこれが、皆さんが思っている以上に深刻な「空き家放置リスク」の始まりです。空き家は人が住んでいる家に比べて、驚くべきスピードで老朽化が進みます。
物理的な老朽化（リスク1）だけでなく、換気がされないことによる湿気で柱が腐ったり、ネズミやハクビシンといった害獣の住処になって衛生環境が悪化したり（リスク2）、雑草が茂って景観を損ねたり（リスク3）、さらには不法侵入や放火といった犯罪の温床になる（リスク4）…。
これらのリスクは個別に発生するのではなく、連鎖的に悪化していきます。そして最終的には、法的な責任（リスク6）や金銭的な負担（リスク7）として、ある日突然、皆さんに襲いかかってくる可能性があるのです。
固定資産税が最大6倍になる仕組み
「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という話、聞いたことはありませんか？ これは決して都市伝説や脅し文句ではなく、「住宅用地の特例」という税制上の仕組みに基づいた、法的な根拠のある話です。
通常、私たちが住んでいる住宅の土地（住宅用地）には、固定資産税と都市計画税の大幅な減額措置が適用されています。空き家であっても、建物が存在する限りは原則としてこの特例が適用され続けているのです。
「住宅用地の特例」とは？
具体的には、土地の税額を計算する元となる「課税標準額」が、以下のように減額されています。
【住宅用地の特例による減額】
| 種類 | 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 一般住宅用地（200㎡超の部分） |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 課税標準額を $1/6$ に減額 | 課税標準額を $1/3$ に減額 |
| 都市計画税 | 課税標準額を $1/3$ に減額 | 課税標準額を $2/3$ に減額 |
しかし、後述する行政からの「勧告」を受けると、この「住宅用地の特例」が全て解除されてしまいます。
その結果、土地の税額が一気に元に戻ります。特に日本の住宅地に多い200㎡以下の「小規模住宅用地」の場合、課税標準額が「6分の1」から「1分の1（満額）」に戻るため、土地の固定資産税額が最大で6倍に跳ね上がるというわけです。もちろん、都市計画税も最大3倍になります。
これは所有者にとって、毎年数十万円単位の、非常に重い金銭的負担となります。
【シミュレーション：固定資産税（土地）はこう変わる】
※土地の評価額2,400万円 / 面積130㎡（小規模住宅用地）/ 固定資産税率1.4%の場合
※上記はあくまで一例です。実際の税額は評価額や自治体によって異なります。都市計画税が課税される地域では、さらに負担が増加します。
【シミュレーション：固定資産税（土地）はこう変わる】
※土地の評価額2,400万円 / 面積130㎡（小規模住宅用地）/ 固定資産税率1.4%の場合
| 状態 | 課税標準の計算 | 固定資産税額（年額） |
|---|---|---|
| 通常時 （特例 適用） | 2,400万円 × 6分の1 ＝ 400万円 | 400万円 × 1.4% ＝ 56,000円 |
| 勧告後 （特例 解除） | 2,400万円 × 1分の1 ＝ 2,400万円 | 2,400万円 × 1.4% ＝ 336,000円 |
| 比較 | 年額 280,000円の増額（＝6倍） | |
※上記はあくまで一例です。実際の税額は評価額や自治体によって異なります。都市計画税が課税される地域では、さらに負担が増加します。
新設「管理不全空き家」とは
この税金増額のリスクを、2023年12月13日に施行された改正「空家等対策特別措置法」が、さらに拡大させました。それが「管理不全空き家」という新しい区分の創設です。
（出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」）
従来、行政が「勧告」や「命令」といった強い措置を取れるのは、すでに「著しく危険」な状態にある「特定空き家」に限られていました。具体的には、以下のような状態です。
- 保安上の危険：建物が傾いている、外壁に大きな亀裂があり落下しそう
- 衛生上の有害：ゴミが放置され悪臭や害虫が大量発生している
- 景観の阻害：落書きだらけ、窓が全て割れている
- その他：立木が隣地にはみ出している、不法侵入が容易
しかし、今回の法改正では、その「特定空き家」になる手前の「特定空き家予備軍」とも言える状態、すなわち「管理不全空き家」に対しても、行政が早期に介入できるようになったのです。
具体的には、以下のような「著しく」危険とまでは言えなくても、近隣の生活環境に悪影響を及ぼし始めている状態が該当するおそれがあります。
【「管理不全空き家」と判断され得る状態】
- 壁や屋根、窓ガラスに破損や腐食が進行し始めている
- 敷地に雑草が茂りっぱなしで、管理されていない
- ゴミが散乱、放置されている
国土交通省の調査によれば、「特定空き家」が約1.2万戸であるのに対し、その予備軍である「管理不全空き家」は約7.8万戸も存在すると推計されています。つまり、行政が「固定資産税の増額」というペナルティを課せる対象が、一気に6倍以上に拡大したことを意味します。
「勧告」が税金増額の合図
ここが法改正の最も恐ろしいポイントです。ぜひ、覚えておいてください。
以前は、固定資産税が6倍になる「勧告」の対象は、「特定空き家」だけでした。しかし、法改正によって、「管理不全空き家」も「勧告」の対象に含まれたのです。
「まだ倒れるほどじゃないから大丈夫」と放置していた多くの空き家が、いきなり「管理不全空き家」として行政の介入を受け、それを無視すると「勧告」に至り、翌年度から固定資産税が6倍になるリスクに直面することになりました。
行政の介入は、以下のステップで段階的に行われます。
ステップ0：発見と調査
全ての始まりは、近隣住民からの「草がウチまで伸びてきた」「屋根が剥がれかけていて怖い」「不審者が出入りしている」といった苦情や通報です。これを受けて、行政が現地調査を開始します。
ステップ1：助言・指導
調査の結果、状態が悪いと判断されると、まずは所有者に対して「雑草を除去してください」「窓を修繕してください」といった「助言」や「指導」が行われます。この段階は法的な拘束力がない「行政指導」ですが、この時点で速やかに対応すれば、ペナルティを回避できます。
ステップ2：勧告
「指導」に従わない場合、行政は次のステップとして「勧告」を行います。これも「行政指導」ですが、非常に重い意味を持ちます。なぜなら、この「勧告」を受けた時点で、「住宅用地の特例」の解除が確定するからです。
ステップ3：命令
「特定空き家」の所有者が「勧告」にも従わない場合、さらに強い「命令」が出されます。これは法的拘束力を持つ「行政処分」であり、正当な理由なく違反すると50万円以下の過料（罰金）が科されます。
ステップ4：行政代執行（強制解体）
「命令」も無視し続けた場合の最終手段が「行政代執行」です。詳細は後述しますが、所有者にとって最も破滅的な結末です。
【勧告までの流れ】
- 近隣住民からの苦情や通報で行政が調査を開始（ステップ0）
- ステップ1：助言・指導（「草刈りしてください」など）
- （指導に従わない場合）
- ステップ2：勧告（期限付きの改善要求）
→ この時点でアウト！翌年度から固定資産税の特例が解除されます。
指導の段階で速やかに対応すれば回避できますが、通知を無視し続けることが最大のリスクとなります。
倒壊や飛散による損害賠償リスク
税金よりもさらに恐ろしく、そしてある日突然発生するのが、物理的な損害による賠償責任です。
もし、管理を怠っていた空き家が老朽化で倒壊したり、台風で屋根や外壁が飛散したりして、隣人や通行人にケガをさせたり、他人の家や車、ソーラーパネルなどを壊してしまった場合、所有者はその損害を全額賠償する責任を負います。
この根拠となるのが、民法第717条「土地工作物責任」です。この条文の恐ろしい点は、所有者に「過失」がなかったとしても、「自分は損害防止のために必要な注意を尽くしていた」と所有者自身が証明できなければ、責任を免れられない点にあります（実質的な無過失責任）。
長期間「放置」していた所有者が、これを証明するのは事実上不可能です。「台風が来るなんて知らなかった」「まさか倒れるとは思わなかった」という言い訳は一切通用しません。
過去の判例では、倒れたブロック塀で通行人が亡くなったケースなどで、数千万円単位の高額な賠償命令が出ています。火災保険や個人賠償責任保険に加入していても、「放置」という管理不전が原因と判断されれば、保険金が支払われない可能性も十分にあります。まさに人生を左右する深刻なリスクです。
火災で問われる所有者の重過失
「もし火事になっても『失火責任法』で、隣家への延焼責任は免除されるのでは？」と考える方もいるかもしれません。確かに、自宅で料理中にうっかり火を出してしまった、といった「軽過失」による失火は、隣家への損害賠償責任を負わないのが原則です。
しかし、空き家の場合は「重過失」が認められやすいのです。「重過失」とは、「ちょっと注意すれば火災を予見できたはずなのに、漫然と放置した」状態を指します。
この「重過失」が認められた場合、失火責任法の保護は一切適用されません。つまり、隣家の損害（数千万円～数億円にもなり得る）も全て賠償しなければならなくなるのです。
空き家所有者にとっての「重過失」とは、まさに「放置」そのものです。
【「重過失」と認定され得る空き家の状態】
- 放火を誘発：窓ガラスが割れ、門扉も壊れて誰でも容易に侵入できる状態であることを知りながら放置し、放火された。
- インフラの放置：老朽化による漏電の危険性があるのに、電気のブレーカーを落とすといった基本的な措置を講じず、漏電火災が発生した。
- 引火物の放置：敷地内に不法投棄されたゴミや枯れ草が大量に溜まっているのを認識しながら放置し、タバコのポイ捨てなどで引火した。
空き家を「放置」すること自体が、「火災の危険を予見できたのに何もしなかった」という「重過失」の強力な証拠になり得ます。倒壊リスクだけでなく、火災によっても人生が破綻するリスクを背負っているのです。
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強制解体（行政代執行）の費用
行政からの度重なる指導や勧告、そして「命令」にも従わず、放置を続けた場合の最終手段が「行政代執行（強制解体）」です。
これは、行政が所有者に代わって強制的に空き家を解体し、その費用を全額所有者に請求する措置です。解体費用は建物の規模や廃棄物の量によりますが、数百万円から、場合によっては1,000万円、2,000万円を超えることもあります。
なぜこれほど高額になるかというと、行政が業者を選定するため、所有者自身が「相見積もり」を取って費用を抑えるといったことが一切できないからです。残置物の撤去費用なども全て上乗せで請求されます。
そして、この行政代執行の費用請求は、税金や社会保険料と同じ「公法上の請求権」（租税等の請求権）として扱われます。何が言いたいかと言うと…
行政代執行の費用は、自己破産をしても支払い義務が免除されません。
これは、カードローンや住宅ローンなどの借金（民間からの借金）とは全く性質が異なります。一度この債務を負ってしまうと、税金滞納と同じように、文字通り、生涯にわたって国や自治体から支払いを求められ続けることになる、最も避けなければならない最悪のシナリオです。
空き家放置リスクを回避する対策
ここまで読んで、「もう打つ手なしか…」「こんなはずじゃなかった」と暗い気持ちになった方もいるかもしれません。でも、ご安心ください。深刻なリスクは、裏を返せば「今すぐ対策を打てば回避できる」ということです。
重要なのは「どの対策が自分の状況に最適か」を正しく見極めることです。ここからは、相続と不動産の専門家として、具体的な解決策を分かりやすくご紹介します。
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コンサルタント ＠KAZU大切なのは「放置しない」という決意です。対策には大きく分けて「管理」「売却」「賃貸・活用」「解体」の4つがありますが、どれがベストかは空き家の状態や皆さんの状況（予算、他の相続人の意向など）次第です。一番ダメなのは「どうしたら良いか分からないから、何もしない」ことです。まずは選択肢を知ることから始めましょう。
相続した空き家の売却という選択
空き家放置リスクから最も確実かつ根本的に解放される方法は、「売却」して所有権そのものを手放すことです。所有者でなくなれば、税金も、管理責任も、倒壊リスクも、すべてゼロになります。
「売るべきか残すべきか」を本格的に検討したい方は、具体的な流れや必要書類、税金対策までまとめた 空き家売却の全手順と税金対策ガイド もあわせて読んでいただくと、より具体的なイメージがつかみやすくなります。
A. 現状のまま売却（仲介）
空き家の状態が比較的良い、または立地が良い場合は、リフォームなどはせず「現状のまま」で不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。時間はかかるかもしれませんが、市場価格で、より高く売れる可能性があります。
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B. 専門の買取業者に売却（買取）
「老朽化が激しい」「室内がゴミだらけ」「事件・事故があった」など、一般の買い手が見つかりにくい「訳あり物件」であっても、最近は専門の不動産買取業者が直接買い取ってくれるケースも増えています。彼らはリフォームや解体を前提に買い取るプロなので、売却までのスピードが非常に速いのが特徴です。仲介手数料が不要な場合も多く、面倒な手続きから早く解放されたい方に向いています。
▼他社で断られた物件でも諦めないで！▼
「こんな状態じゃ売れない…」と諦める前に、専門業者にご相談ください。あなたの物件に最適な売却先が見つかるかもしれません。
ただし、どちらの方法を選ぶにせよ、建物に価値がないと判断された場合は「解体して更地で売却」する方が売りやすいこともありますが、これには後述する大きな注意点があります。
賃貸や管理代行という対策
「売る気はない」「愛着がある家だから、いつか住むかもしれない」という場合は、「管理」を続ける必要があります。しかし、ご自身で定期的に通えない場合、あっという間に放置状態となり「管理不全空き家」に認定されてしまうリスクがあります。
空き家管理代行サービス
そこでお勧めするのが、月額数千円から数万円程度で利用できる「空き家管理代行サービス」です。専門業者が皆さんに代わって、以下のような管理を行ってくれます。
- 月1～2回の巡回、通風・換気
- 郵便物の確認・転送
- 簡易清掃、通水（下水管の悪臭防止）
- 庭木や雑草の状況確認、写真付きの報告書提出
月々の費用はかかりますが、これを「放置リスク（固定資産税6倍や賠償責任）を回避するための保険料」と考えれば、非常に合理的な選択です。少なくとも「管理不全」と認定されるリスクは大幅に低減できます。
賃貸・活用
立地が良い場合は、リフォームして賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る「活用」も一つの手です。ただし、これには多額の初期リフォーム費用（数百万円単位）がかかる点や、入居者が見つからない空室リスク、入居者トラブル対応の手間が発生するデメリットも考慮する必要があります。
解体費用の相場と注意点
倒壊、火災、害虫といった物理的なリスクを根本的になくすために、「解体」を選ぶ方も多いです。解体費用の相場（1坪あたり）は、あくまで目安ですが以下のようになります。
解体を具体的に検討されている方は、補助金の有無や固定資産税6倍を防ぐポイントまで詳しくまとめた 空き家解体費用の相場と補助金ガイド をセットで確認しておくと、無駄な出費を抑えやすくなります。
【解体費用の目安（1坪あたり）】
| 構造 | 費用相場（1坪あたり） | 30坪の家の場合 |
|---|---|---|
| 木造 | 3万円～6万円程度 | 90万円～180万円程度 |
| 鉄骨造 | 4万円～7万円程度 | 120万円～210万円程度 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 6万円～9万円程度 | 180万円～270万円程度 |
ただし、この費用は様々な要因で大きく変動します。
- 立地：重機が入れない、前面道路が狭くトラックが停められない場所は、人件費がかさみ高額になります。
- 残置物：家の中にタンスや家電などのゴミ（残置物）が多いと、その処分費用が別途上乗せされます。
- その他：アスベスト（石綿）が使われている場合や、地中からコンクリートガラなどが見つかった場合も、追加費用が発生します。
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解体費用を抑えるには、家の中の「残置物」を減らすことが重要です。どこから手を付けていいか分からないゴミ屋敷や、大切な遺品の整理は、専門家の力を借りるのが一番の近道です。
まずは家の中の片付けや遺品整理をどうするかで悩んでいる方は、費用の目安や内訳を整理した 遺品整理の料金相場と費用内訳の完全ガイド に目を通しておくと、「どこまで自分でやって、どこからプロに頼むか」が決めやすくなります。
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【解体する前に知るべき最大の注意点】
この記事で何度も触れてきた重要な点です。建物を解体して更地にすると、その土地は「住宅用地」ではなくなります。その結果、「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
これは、「勧告」を受けた場合と全く同じ結果です。「危険だから自腹で解体したのに、なぜか翌年から税金が上がった！」と慌てないためにも、解体は「その後の土地の活用法（売却、駐車場経営、アパート建設など）とセットで計画する」ことが鉄則です。
活用できる解体補助金とは
高額な解体費用ですが、自治体によっては負担を軽減するための補助金・助成金制度が用意されている場合があります。
ただし、制度は自治体ごとに全く異なり、条件も限定的なことが多いです。「老朽危険家屋解体撤去補助金」といった名称で、以下のような条件が付いていることが一般的です。
- 旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）の木造住宅であること
- 自治体による「危険度判定」で一定以上のスコアが出ること
- 危険なブロック塀の撤去を伴うこと
- 税金を滞納していないこと
これらの補助金は年度ごとに予算が決まっており、申請が殺到すると早期（年度の早い時期、4月～6月頃）に締め切られることもあります。また、最も重要な注意点として、補助金は「解体工事の契約前・着工前」に申請しなければ、絶対に受理されません。
まずは、ご自身の空き家が所在する「市区町村名 ＋ 空き家 解体 補助金」といったキーワードで、自治体の公式ウェブサイトを検索し、最新の情報を確認してみてください。
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解体費用は業者によって100万円以上の差が出ることもあります。「補助金を使いたい」「いくらかかるか不安」という方は、まず無料の見積もり比較サイトで相場を知ることから始めましょう。
空き家の解体費用についてよくあるご質問FAQ
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総括：待ったなしの空き家放置リスク
ここまで解説してきた通り、空き家放置リスクは、もはや「もったいない」というレベルの問題ではありません。ここまでお読みいただいた皆さんは、「何もしないこと（放置）」がいかに「最も高くつく、最も危険な選択肢」であるか、ご理解いただけたと思います。
- 法改正により「管理不全空き家」が新設され、行政介入のハードルが劇的に下がりました。
- 税金リスクとして、固定資産税が最大6倍になる「勧告」の対象が、予備軍にまで広がりました。
- 賠償リスクとして、倒壊（民法717条）や火災（重過失）で、いつ数千万円の責任を問われてもおかしくありません。
- 最終リスクとして、強制解体（行政代執行）の費用は、自己破産しても生涯ついて回る債務となります。
もはや、空き家所有者にとって「何もしない（放置する）」という選択肢は、経済合理的に見ても最も高くつく、最も危険な選択肢となってしまったのです。
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