現場で毎日ご相談を受けている「終活だよドットコム」運営者のカズです。
「実家の認知症対策、そろそろ本気で考えなきゃ。でも、家族信託の登記費用って一体いくら取られるんだ？」そんなモヤモヤした気持ちで、スマホを握りしめているんじゃありませんか。
ネットを叩けば「初期費用が高すぎる」なんて脅し文句もあれば、「自分でやればタダ同然」みたいな無責任な記事も出てくる。正直、何が本当なのかサッパリ分からないですよね。
安心してください、とは言いません。まずは現実を見ましょう。この記事では、ブラックボックスになりがちな「家族信託の登記費用」の裏側を、全部ぶちまけます。
変な見積もりに騙されず、賢く予算を組めるようになるはずです。1000万円くらいの資産ならいくらかかるのか、司法書士の報酬は高すぎるのか、自分でやるとどうなるのか、税金はいくらなのか。皆さんが気になって仕方がない部分、現場の本音でお話ししますね。
結論：家族信託の登記費用は「税金＋司法書士報酬＋実費」の合算です。
値切れないのは登録免許税で、相場のブレは「報酬と設計の厚み」で決まります。
- 登記の税金（登録免許税）：土地0.3%／建物0.4%（固定資産税評価額ベース）
- 司法書士報酬：8万〜15万円/不動産1件が目安
- 公正証書：目的価額で決まる（本文で根拠付きで解説）
先に我が家の概算を知りたい方へ
親の認知症で資産が凍結する前に、登記費用を含めて「うちはいくら？」を無料で確認できます。
※個別事情で費用は変わります。最終判断は専門家に確認してください。
費用も大事ですが、一番のリスクは「親の認知症で資産が凍結すること」です。手遅れになる前に、初期費用も含めてまずは無料で診断してみませんか？
コンサルタント ＠KAZU「高いから」と家族信託を先送りにした結果、お父様が急に認知症になり、口座が凍結。結局、成年後見人をつけるしかなくなり、亡くなるまでの10年間で報酬総額が500万円を超えてしまった…そんな悲劇を私は見てきました。家族信託の初期費用は、確かに安くはない。でも、「資産凍結」という最悪の事態を防ぐための保険料だと思えば、実はものすごくコスパが良い投資なんです。
- 家族信託にかかる登記費用の正確な内訳と計算ロジック
- プロに依頼した際の報酬相場と、安すぎる見積もりに潜む罠
- 自分で登記手続きを行うことの致命的なリスク
- 成年後見制度と比較した際の長期的なコストパフォーマンス
ポイント：見積書は「実費」と「報酬」を分けて出してもらうと、適正か判断しやすいです。
家族信託の登記費用の相場と内訳
ここでは、皆さんが一番知りたい「結局、財布からいくら飛んでいくの？」という疑問に対し、家族信託の登記費用を3つに分解してお伝えします。どんぶり勘定じゃなく、中身を知ることが、適正価格を見抜くコツです。
まずは「何にいくら払うか」を分解して把握
| 区分 | 中身 | 誰に払う | 削れる？ |
|---|---|---|---|
| 実費（税金） | 登録免許税（信託登記） | 国 | 削れない |
| 実費 | 登記事項証明書・印紙・証明書等 | 役所/法務局等 | ほぼ削れない |
| 報酬 | 司法書士（登記申請・信託目録の整備） | 司法書士 | 内容次第 |
| 報酬/実費 | 信託設計・契約書作成／公正証書手数料 | 専門家/公証役場 | 設計次第 |
初期費用の相場と３つの構成要素
家族信託を始めるのにかかる初期費用。大きく分けると、この3つです。これらがごちゃ混ぜの見積もりが多いから、混乱するんですよね。
- コンサルティング・契約書作成費用（専門家報酬）：信託の設計図を描く費用
- 公正証書関連費用（実費）：公証役場に払う手数料
- 登記関連費用（実費＋報酬）：国への税金と司法書士への手数料
市場の相場でいうと、信託する財産の評価額の1.0%〜1.5%くらいが目安になります。例えば、ご実家（土地建物）と現金をあわせて3,000万円くらいの財産を信託するなら、総額で50万円〜80万円くらいは覚悟しておいたほうがいい。
「えっ、そんなにするの？」って思いましたよね。でもこれ、ただの書類代じゃないんです。家族信託トラブル事例を防ぐための、特注の防具を作る費用だと思ってください。
【注意】「格安パック」の罠 ネット広告で「家族信託一式20万円！」みたいな激安プランを見かけますが、よく見ると「登記費用（登録免許税）は別」「公正証書代は別」って小さく書いてあることがほとんど。
結局、トータルの支払いは相場通りになることが多いので、見た目の安さに飛びつかないよう、気をつけてください。
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登録免許税の計算方法と軽減税率
登録免許税（信託登記）の計算式
- 土地：固定資産税評価額 × 0.3%
- 建物：固定資産税評価額 × 0.4%
※土地0.3%は軽減措置の扱いで、適用期限があります（最新は国税庁資料で確認推奨）。
根拠：国税庁「登録免許税の税率の軽減措置」PDF
参考：法務省「信託目録」関連
費用の中で絶対に値切れないのが、国に納める税金「登録免許税」。これは誰がやっても、プロでも素人でも1円単位で同じ金額がかかります。でも、いいニュースがあるんです。
家族信託で名義を変えるときは、普通の売買や贈与に比べて、税率がものすごく優遇されています。
| 登記の原因 | 土地の税率 | 建物の税率 |
|---|---|---|
| 家族信託 | 0.3% | 0.4% |
| 売買 | 1.5% | 2.0% |
| 生前贈与 | 2.0% | 2.0% |
計算の元になるのは「実際に売れる値段」じゃありません。毎年春に役所から届く、あの固定資産税の通知書に載っている「評価額」です。
例えば、評価額2,000万円の土地を信託する場合、税金は6万円（2,000万×0.3%）で済みます。もしこれを生前贈与で移転しようとしたら、なんと40万円もかかってしまう。この税金の安さこそが、家族信託を選ぶ大きなメリットなんです。
司法書士の報酬相場と業務範囲
登記の手続きを代行する司法書士への報酬は、不動産1件につき8万円〜15万円くらいが相場です。「申請書を出すだけで10万円？」って思うかもしれません。でも、ここには「信託目録」っていう、めちゃくちゃ複雑な書類を作る料金が含まれています。
信託目録には、誰が誰にどんな権利を与えるかを事細かに書いて、登記簿に載せなきゃいけません。ここを一歩間違えるとどうなるか。
将来、家を売ろうとした時に「この書き方じゃ売却できません」って銀行や買主から断られて、不動産が塩漬けになるリスクがある。司法書士の報酬は、そうした未来のトラブルを未然に防ぐための技術料なんですよ。
見積書でここを見れば「安物買い」を避けられます
- 登録免許税（実費）と報酬が分かれているか（合算だけだと比較不能）
- 「信託目録」作成・記載内容の調整が報酬に含まれるか
- 修正回数（追加条項・変更）に追加費用が発生する条件が書かれているか
- 「格安一式◯万円」なのに、公正証書代・登録免許税が別になっていないか
- 将来の売却を想定した不動産会社/金融機関目線のチェックが入るか
この5つが揃っている事務所は、後で揉めにくいです。
公正証書の作成手数料と必要性
公正証書の基本手数料（目安）
目的価額（ざっくり：信託する財産額）で基本手数料が決まり、正本・謄本や枚数で加算があります。
| 目的価額 | 基本手数料 |
|---|---|
| 1,000万円超〜3,000万円以下 | 26,000円 |
| 3,000万円超〜5,000万円以下 | 33,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 49,000円 |
家族信託の契約書は、法律上は自分たちで作った私文書でも有効とされています。でも、実務では公正証書にするのが当たり前。
なぜなら、公正証書で作っていないと、ほとんどの銀行で信託口口座（お金を管理する専用口座）を作らせてもらえないからです。
公証役場に払う手数料は、信託する財産の額で決まります。財産が3,000万円なら約2.3万円、5,000万円なら約2.9万円くらい。これも制度を使うための「必要経費」として割り切ってください。
ランニングコストと維持費の有無
ここが家族信託の最強のメリットなんですが、基本的にランニングコストはゼロにできます。受託者を家族（お子さんなど）にお願いする場合、報酬を「無し」にするのが一般的だからです。
一方で、弁護士や司法書士を「信託監督人」として付ける場合は、月額1〜2万円程度の報酬がかかります。でも、家族仲が良くて揉める心配がないなら、監督人を付けずに自分たちだけでやるケースが大半。
つまり、最初の費用さえ乗り越えれば、その後の維持費はかからないんです。
費用は誰が払うのが一般的か
「このお金、親が払うの？それとも管理する子供？」ってよく聞かれますが、結論は「親（委託者）の財産から払う」のが一番合理的です。
家族信託は「親の財産を、親のために守る仕組み」なんですから、その費用を親が出すのは当たり前ですよね。実際には、親の預金から初期費用を出して払うか、一時的に子が立て替えて、あとで信託財産から精算する形をとります。
これを子が全額負担しちゃうと、税務署から「親への贈与じゃないか？」って疑われるリスクもあるので、親のお金を使うことを強くお勧めします。
コンサルタント ＠KAZUぶっちゃけて言います。兄弟がいる場合、「誰が費用を出すか」で揉めることが本当によくあるんです。「長男が勝手に進めたんだから長男が払え」って次男が言い出して、話がストップするパターン。だからこそ、「親の財産を守るためだから、親のお金から出すよ」って最初に宣言して、領収書もしっかり保管しておく。これが、余計な骨肉の争いを避けるコツです。
家族信託の登記費用に関する注意点
ここからは、安く済ませようとして失敗するパターンや、見落としがちな税金のリスクについてお話しします。
登記は「通す」より「将来売れる形」にするのが難所です。
だからこそ、今のうちに“我が家のケース”で設計と費用感を確認しておくと安心です。
自分で登記申請を行う際のリスク
「司法書士代がもったいないから、自分で登記できませんか？」という相談、実はけっこう多いんです。でも、私は自分での手続き（DIY）は絶対に勧めません。
なぜなら、法務局は書類の形式しか見ませんが、銀行や不動産会社は「中身」を見るからです。素人が見よう見まねで作った登記は、不備が多くて、いざ家を売ろうとした時に、買主側の司法書士から「この内容じゃリスクが高すぎて取引できません」ってNGを出されることがある。
家族信託の落とし穴にはまり、目先の10万円をケチったせいで、数千万円の不動産が売れなくなる。これこそ「安物買いの銭失い」の典型じゃないでしょうか。
成年後見制度との費用対効果の比較
「家族信託は高いなぁ」と感じる方は、比較対象を「何もしない場合」じゃなく、「成年後見制度を使う場合」に置いてみてください。
| 比較項目 | 家族信託 | 法定成年後見制度 |
|---|---|---|
| 初期費用 | 約50万〜100万円 | 約20万円〜 |
| 月額費用 | 0円 | 月額2万〜6万円 |
| 10年間の総額 | 約100万円 | 約500万円以上 |
もし親御さんが認知症になってから10年長生きされたら、成年後見制度だと報酬だけで500万円以上が消えていきます。成年後見制度で不動産売却できないリスクもある中、家族信託は最初の出費こそ大きいですが、親御さんが2年以上長生きされれば、お釣りが出るくらい安く済む計算になります。
成年後見制度になってしまうと、毎月の費用だけでなく、実家を自由に売れないなどの制約も発生します。元気な今のうちに、家族信託のプロに相談しておくのが正解です。
登録免許税以外の税金の取り扱い
登記費用以外にも、税金の落とし穴があります。普通、不動産の名義を変えると「不動産取得税」がかかりますが、家族信託の場合は形式的な移転なのでかかりません。
ただし、県税事務所に「これは信託ですよ」って届出をしないと、間違って請求書が来ちゃうことがあるので注意です。
もっと怖いのは「贈与税」。設計をミスして、親（委託者）以外の人も利益を受けるような形にしちゃうと、信託した瞬間にドカンと贈与税がかかります。
こういう事故を防ぐためにも、税金のことが分かる専門家に入ってもらうのは必須なんです。
信託設計や税務で失敗しないためには、相続全般に強い専門家のサポートが不可欠です。まずは無料相談で不安を解消しておきましょう。
費用の支払い時期と手続きの流れ
費用はいつ払うんでしょうか。だいたいこんな流れになります。
- 契約する時：専門家へ着手金（報酬の半分くらい）
- 公証役場に行く日：公証人の手数料（現金払いが多い）
- 登記を申請する時：登録免許税（全額）
- 全部終わった後：専門家への残金
こんなふうに支払いはバラバラですが、特に「登録免許税」と「公証人手数料」は現金で用意しなきゃいけないことが多いので、事前にお金を準備しておきましょう。
家族信託の登記費用についてよくあるご質問FAQ
将来、実家を売却する予定があるなら、今の価値を知っておくことも重要です。たった60秒で机上査定ができるので、目安を把握しておきましょう。
家族信託の登記費用の総まとめ
今回は、みんなが悩む「家族信託の登記費用」についてお話ししました。結論、最初に100万円近くかかることもありますが、それは将来の資産凍結や、成年後見制度で何百万円も払うのを防ぐための「必要コスト」です。
家族信託は、ただの手続きじゃありません。親御さんが元気なうちに、家族で「これからどうしていこうか」を話し合って、想いを形にするプロジェクト。
費用だけに気を取られず、「家族の安心」という価値に目を向けて考えてみてください。
「まだ大丈夫」と思っているうちに、親の判断能力が低下してしまうケースが後を絶ちません。相談は無料です。後悔する前に、家族の資産を守る第一歩を踏み出してください。
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専門家カズの「最後のアドバイス」
「そのうちやろう」と思っている間に、親が転倒して入院、あっという間に認知症が進んでしまった…という悲しいケースを、私は嫌というほど見てきました。
お金の問題はなんとかなりますが、失われた「親の意思」は二度と戻りません。少しでも心配なら、今日が一番若い日。まずは見積もりだけでも取ってみることをお勧めします。
▼今日からできるアクションプラン▼
- まずは固定資産税の通知書を引っ張り出し、実家の「評価額」をチェックしてみる。
- だいたいの費用を知るために、地元の「家族信託専門」の司法書士事務所に無料相談の予約を入れる。
- 親御さんに「最近、近所で空き家が増えてるみたいだけど、うちはどうする？」って軽く話題を振ってみる。
未来の安心は、今の小さな一歩から始まります！
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