共有名義の不動産は、売却方針、利用方法、税金や修繕費の負担が曖昧なままだと、親族間のトラブルへ発展しやすくなります。
不動産全体を売るには原則として共有者全員の同意が必要ですが、登記上の自分の共有持分だけなら単独で売却できます。
ただし、無断の持分売却は家族関係を悪化させるおそれがあるため、まず事実と数字をそろえて解決方法を比較しましょう。
共有名義で起こりやすい3つのトラブル事例
共有名義の問題は、誰か一人が悪いというより、共有者ごとに立場や負担が違うことで起こります。よくある対立の形を知ると、自分たちが先に決めるべきことが見えやすくなります。
1．売りたい人と残したい人で意見が分かれる
「維持費がかかるので売りたい人」と「実家を残したい人」が対立する事例です。不動産全体の売却には、持分の大小にかかわらず共有者全員の合意が必要です。
反対理由を一括りにせず、価格、売却時期、居住、仏壇や家財、代金の分け方に分けて確認してください。査定額だけで話すより、売却後の概算手取りと退去時期まで示した方が合意点を探しやすくなります。
共有物全体の変更に関する原則は、e-Gov法令検索の民法で確認できます。
2．一人だけが住み、税金や修繕費で揉める
一人の共有者だけが住み続け、ほかの共有者が固定資産税や修繕費を負担していると、不公平感が生まれます。反対に、居住者が管理や修繕を一人で担い、負担を抱えている場合もあります。
賃料相当額を請求できるか、誰がどこまで費用を負担するかは、持分、使用の経緯、共有者間の合意などで判断が変わります。感情的な請求を始める前に、次の内容を書面へまとめましょう。
- 現在の居住者と利用開始の経緯
- 固定資産税、管理費、修繕費を支払った人と金額
- 今後の利用期間と退去予定
- 費用負担や使用料について過去に交わした合意
3．相続で共有者が増え、話し合いが止まる
共有者が亡くなると、その持分は相続人へ引き継がれます。配偶者や子など複数人が相続すれば、共有者が増えることがあります。
連絡先が分からない人や、面識のない親族が加わると、売却や管理の合意を得にくくなります。
さらに、自分の共有持分だけを第三者へ売却すると、その買主が新しい共有者になります。法律上は他の共有者の同意が不要でも、利用方法や費用負担を巡る交渉が新たに始まる可能性があります。
共有者の所在が分からない場合は、裁判所の決定を利用できる制度があります。ただし、要件や申立て方法は状況により異なるため、裁判所の共有に関する手続案内を確認し、弁護士や司法書士へ相談してください。
実際の申立先や必要書類は、不動産所在地を管轄する裁判所へ確認してください。
円満解決に近づく2つの手順
最初から「売る・売らない」を決めようとすると、話し合いが対立しやすくなります。まず現状を共有し、その後に解決方法を同じ条件で比較する順番が大切です。
1．名義・利用状況・負担額を同じ資料にそろえる
登記事項証明書で共有者と持分割合を確認し、相続登記、居住者、賃貸状況、住宅ローン、税金、修繕費を一つの資料へまとめます。
相続登記や遺産分割が終わっていない場合は、売却方法より先に、現在の名義人と相続人を整理してください。
不動産会社へ査定を依頼するときは、査定額だけでなく、想定売却期間、必要経費、概算手取り、価格を見直す時期も確認します。片付けや修繕を先に行わず、現状のまま売る場合との手取り差を比べることも重要です。
2．全体売却から順番に解決方法を比較する
共有関係を解消する方法は、次の順番で検討すると、価格と家族関係の両方を比較しやすくなります。
- 共有者全員で不動産全体を売却する
- 住み続けたい共有者がほかの持分を買い取る
- 自分の共有持分だけを売却する
- 協議が難しい場合は共有物分割請求を検討する
相続後、遺産分割がまだ終わっていない不動産は、通常の共有名義と手続が異なります。相続人間で分け方が決まらない場合は、共有物分割請求ではなく、家庭裁判所の遺産分割調停・審判を検討します。
共有物分割請求では、現物での分割、特定の共有者による取得と金銭精算、競売などが検討されます。希望どおりの方法になるとは限らないため、裁判は最後の手段として、先に任意の買取や全体売却を比較しましょう。
売却方法ごとの必要な同意や注意点は、共有名義の不動産売却の流れと解決策で詳しく確認できます。
共有名義は、査定額だけでは解決方法を決められません。反対理由、居住状況、相続登記、費用負担によって、先に確認すべきことや相談先が変わるためです。
KAZUへの相談では、分かっている情報をもとに、共有者へ確認する項目と、不動産会社・司法書士・弁護士・税理士のどこへ何を相談するかを整理します。
＼ 売却を決める前の状況整理でも相談できます ／
共有者の意見や売却方針が未整理でも、分かる範囲から相談できます。
共有者、持分、利用状況の3点だけでも送れます。
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