終活だよドットコムの運営者、終活・相続・不動産の専門家のカズです。
2024年4月から始まった「相続登記義務化」について、「具体的にいつからなの？」「やらないとどうなるの？」「罰則や過料があると聞いたけど…」といった不安や疑問をお持ちではありませんか。特に、過去の相続をそのままにしている方や、手続きを自分でできるか、費用がいくらかかるか心配な方も多いと思います。
この記事では、そんな相続登記義務化に関する皆様の疑問をスッキリ解決します。3年の猶予期間や、過去の相続への遡及適用など、知っておくべき重要なポイントを、私、カズが専門家の視点から分かりやすく解説していきます。
今回の相続登記義務化は、所有者不明土地問題を解決するための大切な一歩です。この記事を読んで、ご自身の状況に合わせた最適な対策を見つけてくださいね。
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- 相続登記義務化の基本的なルール（いつから・罰則）
- 過去の相続や放置した場合のリスク
- 自分で登記する際の手続きと費用
- 相続人申告登記などの救済制度
相続登記義務化の基本と罰則
2024年4月1日から、これまで任意だった相続登記が義務化されました。これは日本が直面する「所有者不明土地」問題を解決するための大きな一歩です。ここでは、新しい制度の「なぜ？」「いつまでに？」「何を？」という基本的なルールと、皆さんが最も気になる罰則について詳しく見ていきましょう。
コンサルタント ＠KAZU相続登記義務化と聞くと、多くの方が「面倒だ」「罰金が怖い」と感じるかもしれません。ですが、この制度の本当の目的は、皆さんの大切な資産を守ることにあります。登記を放置すると、将来売却や活用ができない「塩漬け不動産」になるリスクの方がはるかに深刻です。この機会に、ご家族の資産状況を整理してみることをお勧めします。
相続登記はいつから義務化された？
相続登記の義務化は、2024年（令和6年）4月1日から施行されました。
この日から、不動産に関する登記制度が大きく変わりました。これまで「やった方が良い」けれど「義務」ではなかった相続登記（不動産の名義変更）が、法的に「やらなければならない」義務となったのです。
なぜ今、義務化されたのか？
この法改正の最大の背景には、日本社会が抱える深刻な「所有者不明土地」問題があります。
所有者不明土地とは、登記簿を見ても持ち主が誰か分からない、または分かっても連絡が取れない土地のことです。所有者が亡くなった後、相続登記がされないまま放置されたり、登記簿上の住所が古いまま更新されなかったりすることで発生します。
実は、所有者不明土地が発生する原因の約3分の2が、この「相続登記の未了」によるものとされています。この問題が、公共事業や災害復旧の妨げ、民間取引の停滞、さらには管理不全による土砂崩れなどの危険を招き、日本経済全体の足かせとなっていました。
今回の義務化は、これ以上問題を先送りせず、登記簿の情報を現実の状況にアップデートするための「根本的な治療」であり、罰則を科すこと自体が目的ではありません。（出典：法務省：所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し）
「3年以内」の正確なスタート地点
この法改正の核心は、「申請期限」が設けられたことです。具体的には、相続人は原則として「不動産を相続したことを知った日」から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
「知った日」というのがポイントで、単に「亡くなった日」から自動でカウントダウンが始まるわけではありません。この「知った日」とは、「① 自分が相続人であることを知り」、かつ「② その不動産の所有権を取得したことを知った日」の両方を満たした日を指します。
例えば、長年疎遠だった叔父が亡くなり、遺言書が見つかったとします。
- 叔父が亡くなった日（相続開始日）: 5月1日
- 自分が相続人だと知った日: 6月1日
- 遺言書で自分に不動産が遺贈されると知った日: 7月1日
この場合、①と②の両方を満たした「7月1日」から3年間の猶予期間がスタートします。
相続登記の罰則と過料について
新しい義務には、残念ながら罰則も設定されています。
正当な理由がなく、この3年以内の申請義務を怠った場合、「10万円以下の過料」（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。
ただし、ここで誤解してはいけないのは、「3年を1日でも過ぎたら即10万円！」というわけではない点です。過料は刑罰（罰金）とは異なり、あくまで行政上の秩序を保つためのものです。
過料が科されるまでの具体的な流れ
法務省は、いきなり過料を科すのではなく、以下のようなステップを踏むとしています。
- 【把握】法務局の登記官が、職務上（例：別の登記申請があった時など）で義務違反の事実を把握します。
- 【催告】登記官から義務違反者（相続人）に対し、「相当の期間」を定めて登記をするよう「催告」の通知が（通常、書留郵便などで）届きます。
- 【通知】この催告で定められた期限内に、「正当な理由」もなく申請がなされない場合に限り、登記官は地方裁判所に事件を通知します。
- 【決定】通知を受けた裁判所が、最終的に過料を科すか否か、およびその金額を（事情を考慮して）決定します。
つまり、政府の目的は罰金を徴収することではなく、あくまで「登記をしてもらうこと」にあります。万が一、催告の通知が来てしまっても、そこで速やかに対応すれば最悪の事態は避けられる可能性が高いのです。
「正当な理由」とは？
催告に応じられなくても、過料が科されない「正当な理由」とは何でしょうか。法務省は、具体的な例として以下のようなケースを挙げています。
【正当な理由として認められる可能性が高いケース】
- 相続人が極めて多数にのぼり、戸籍謄本などの必要書類の収集に時間がかかっている。
- 遺言の有効性や遺産の範囲について、裁判などで争っている（係争中）。
- 申請義務者（相続人）本人が、重病や深刻な経済的困窮状態にある。
- 相続人の中にDV被害者が含まれており、その人の住所を探索する必要がある場合。
ただし、「相続登記が義務化されたことを知らなかった」「仕事が忙しくて忘れていた」「費用を払いたくなかった」といった理由は、正当な理由として認められない可能性が極めて高いので、注意が必要です。
やらないとどうなる？放置リスク
専門家である私の視点から申し上げると、10万円の過料（罰則）は、実は最大のリスクではありません。もちろん、払わなくていいお金を払うのは嫌ですが、それ以上に深刻な事態が待っています。
相続登記を「やらないとどうなるか」、その本当のデメリットは「過料以外」の私法上のリスクにあります。
1. 不動産の売却・活用が一切できない
これが最も直接的なダメージです。相続登記が完了していない（故人の名義のまま）では、その不動産は法的にあなたの所有物だと証明できません。
その結果、
- 不動産を売却したくても、買い手が見つかっても、契約ができません。
- アパート経営など、賃貸に出すこともできません。
- その不動産を担保にして、銀行から事業資金や教育ローンの融資を受けることもできません。
「いずれ売却も視野に入れている」という方へ
相続した不動産を売却する具体的な流れや必要書類をまとめたガイド もあわせて読んでおくと、「登記が終わった後にどう動けばいいか」がイメージしやすくなります。
まさに、価値があるはずの資産が「凍結（塩漬け）」された状態になってしまうのです。
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2. 権利関係が爆発的に複雑化する（最大のリスク）
これが最も恐ろしいリスクであり、所有者不明土地問題の元凶です。
相続登記を放置している間に、相続人の一人（例えばあなたの兄弟）が亡くなった場合、どうなるでしょうか？ その人の権利（持分）は、さらにその子供たち（あなたの甥や姪）へと引き継がれます。これが「二次相続」です。
さらに放置して、その甥や姪が亡くなれば「三次相続」が発生し、権利はさらにその配偶者や子供たちへ…と移っていきます。
【放置が招く悲劇】
最初は、父が亡くなり、相続人は母と子供3人（合計4人）だったとします。この時点なら、話し合いも比較的簡単です。
しかし、登記をせず30年放置した結果、二次相続・三次相続が発生し、相続人がネズミ算式に増え、15人、20人となるケースも全く珍しくありません。
いざその不動産を売却しようと思っても、法律上、その「相続人全員」の同意と実印（遺産分割協議書への押印）が必要になります。しかし、中には面識もない遠い親戚や、連絡先すら分からない人も出てきます。「売却には協力するが、ハンコ代として高額な金額を要求する」といったトラブルも頻発します。
こうなると、事実上、その不動産は「誰も売れない・動かせない」負の資産となってしまうのです。
10万円の過料は避けられても、数千万円の価値があるかもしれない資産が、法的に「動かせない負債」に変わってしまうこと。これこそが、相続登記を怠る最大のデメリットです。
過去の相続も遡及適用の対象
「うちは何十年も前に亡くなった祖父の代から名義変更していないけど、昔のことだから関係ないよね？」
そう思っている方は、非常に注意が必要です。今回の義務化で最も重要なポイントは、2024年4月1日より前に開始した相続（過去の相続）であっても、まだ相続登記が完了していない不動産すべてに、この義務が「遡及（そきゅう）適用」される点です。
前述の通り、所有者不明土地問題の多くは、過去数十年にわたって放置されてきた未登記の不動産が原因です。すでに発生してしまっている問題を解決しなければ、この法改正の意味がありません。
そのため、この「過去の相続」分を解消することこそが、法改正の「本丸」と言えます。
親や祖父母の代から相続手続きを放置している自覚がある方は、まさに今回の義務化の対象者となります。「ウチは古いから関係ない」は通用しません。
「相続登記をきっかけに、空き家も整理してしまいたい」という方へ
空き家売却の全手順を専門家が解説！法改正と税金対策 では、相続登記後にどのようなステップで空き家を売却していくかを、具体的な手順と注意点付きでまとめています。
猶予期間はいつまで？
過去の相続に遡及適用されるとは言っても、「法律ができたから、明日までに登記しろ」と言われるわけではありません。それではあまりに酷ですよね。ちゃんと「猶予期間」が設けられていますので、ご安心ください。
2024年4月1日より前に発生した過去の相続（かつ、まだ登記していないもの）については、
「2027年（令和9年）3月31日まで」
に相続登記を申請すれば、義務を果たしたことになります。
つまり、法改正の施行日（2024年4月1日）から丸々3年間の猶予期間が与えられているのです。
この「2027年3月31日」が、過去の相続を放置してきた方々にとっての、実質的な最終期限となります。
時間はまだありますが、先ほどのリスク（二次相続・三次相続）でお話しした通り、相続関係が複雑な場合の戸籍収集や遺産分割協議には、想像以上に時間がかかるケースも多いため、早めに準備を始めることを強くお勧めします。
相続登記義務化の具体的な対策
義務化の基本とリスクが分かったところで、次はいよいよ「じゃあ、具体的にどう動けばいいの？」という対策についてです。3年以内に登記を完了するのが理想ですが、それが難しい場合の救済策や、自分で手続きする場合の費用、そして「価値のない土地」を相続してしまった時の対処法まで、具体的な方法を見ていきましょう。
ちょっと待ってください！その不動産、本当に相続できますか？
もし親御さんが認知症になってしまったら、
相続登記どころか、実家の売却も、預金引き出しも「すべて凍結」されてしまいます。
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コンサルタント ＠KAZU相続手続きで最も時間と労力がかかるのが「戸籍収集」と「遺産分割協議」です。特に戸籍は、故人の出生から死亡まで全て集める必要があり、本籍地が移動していると全国の役所に請求することも。相続人が多いほど話し合いも難航しがちです。まずは「相続人が誰か」を確定させる戸籍集めからスタートし、早めに専門家（司法書士など）に相談するのが賢明な判断と言えるでしょう。
救済策、相続人申告登記とは
「相続人が多くて、3年以内に遺産分割協議がまとまりそうにない…」
「戸籍を集めているうちに、期限が来てしまいそうだ…」
こうした困難なケースのために、義務化と同時に「相続人申告登記」という新しい救済制度（いわば「裏ワザ」的な措置）が創設されました。
これは、難しい手続き（遺産分割協議や全ての戸籍収集）が完了していなくても、「私が相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで、ひとまず「相続登記の義務を果たした」とみなしてもらえる簡易的な手続きです。
この申出が受理されると、登記官が職権で、その不動産の登記簿に「この人は相続人の一人ですよ」という情報（申出人の氏名や住所など）を「付記」します。
この制度には、明確なメリットとデメリット（限界）があります。
| メリット（利点） | デメリット（限界・注意点） |
|---|---|
| 過料を回避できる（義務を履行したことになる） | 名義変更ではない（売却・処分はできない） |
| 相続人の一人から単独で申請できる（全員の協力不要） | 根本的な解決の先送り（いずれ本登記が必要） |
| 登録免許税が無料（0円） | 登記簿に住所・氏名が公示される（誰でも閲覧可能） |
| 必要書類が簡易（最低限の戸籍でOK） | 遺産分割成立後、3年以内に再度登記義務発生 |
メリットの詳細
最大のメリットは、相続人間で揉めている場合でも、相続人の一人（あなた）が単独で申請できることです。他の相続人のハンコは一切不要です。そして、登録免許税もかからない（無料）ため、費用をかけずに、ひとまず3年以内の義務をクリアし、過料のペナルティを回避できます。
デメリットと「二度手間」のリスク
一方で、最大のデメリットは、これが「名義変更」ではない点です。あくまで「私が相続人です」と申告した情報が付記されるだけで、不動産の名義は亡くなった被相続人のままです。したがって、この登記をしても不動産を売却したり、担保に入れたりすることはできません。
これは「問題の解決」ではなく、あくまで「ペナルティ回避」のための一時的な措置（時間稼ぎ）です。この申出の後、無事に遺産分割協議が成立した場合、今度はその成立日から3年以内に、改めて「通常の相続登記」（持分移転登記）を行う「追加的義務」が発生します。
話し合いが可能な状況であれば、最初から通常の相続登記を目指す方が、結果的に「二度手間」にならずに済みます。
自分でできる？必要書類一覧
相続登記は、司法書士に依頼せず「自分で」行うこと（DIY登記）も可能です。ただし、私も仕事柄よく見ますが、最大のハードルは「書類収集」です。
特に「被相続人（故人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本」は、収集に非常に手間がかかります。
なぜ戸籍収集は大変なのか？
人は、結婚や転籍（本籍地の移動）で、戸籍が新しく作られます。例えば、Aさんが「①東京で生まれ」→「②結婚して横浜に本籍を移し」→「③定年後に大阪に本籍を移して」亡くなった場合、
- 大阪市の役所（死亡時の戸籍）
- 横浜市の役所（結婚時の除籍）
- 東京都の役所（出生時の改製原戸籍）
というように、過去の本籍地すべてに遡って戸籍を請求する必要があります。これが全国に散らばっていると、郵送でのやり取りだけでも1〜2ヶ月かかることはザラです。
自分で挑戦する場合、一般的に必要となる書類は以下の通りです。（※これは遺産分割協議を行う、最も一般的なケースを想定しています）
【ケース別】相続登記の主な必要書類（遺産分割協議の場合）
被相続人（亡くなった方）関連
- 出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍（各本籍地の役所）
- 住民票の除票 または 戸籍の附票（最後の住所地の役所）
相続人（全員）関連
- 戸籍謄本（現在のもの）（各本籍地の役所）
- 印鑑証明書（各住所地の役所）
不動産を取得する相続人 関連
- 住民票（住所地の役所）
その他
- 遺産分割協議書（相続人全員が実印で押印したもの）
- 固定資産評価証明書（最新年度）（不動産所在地の役所）
- 登記申請書（法務局のサイトで作成可）
これらの書類を一つでも不備なく揃えるのは、慣れていないと大変な作業です。法務局は平日の日中しか開いていませんし、少しの記載ミスでも補正（修正）を求められます。時間がない方や、相続関係が複雑な方、書類集めに自信がない方は、初めから司法書士に依頼することをお勧めします。
登記にかかる費用と登録免許税
相続登記にかかる費用は、大きく「実費」と「専門家報酬」に分かれます。
1. 実費（自分でやっても必ずかかる費用）
これは、司法書士に依頼しようが自分でやろうが、必ず発生する費用です。
- 登録免許税（国に納める税金） 登記申請時に法務局に（収入印紙で）納める税金です。税額は、「不動産の固定資産税評価額 × 0.4%」で計算されます。 （例1）評価額1,000万円の土地・建物 → 1,000万円 × 0.4% = 4万円 （例2）評価額2,500万円のマンション → 2,500万円 × 0.4% = 10万円 この「固定資産税評価額」は、毎年春に送られてくる固定資産税の「納税通知書」に記載されています。
- 書類取得費用 戸籍謄本（1通450円）、除籍・改製原戸籍（1通750円）、住民票（1通300円前後）などの発行手数料です。相続関係が複雑だと、これだけで1万円を超えることもあります。
【期間限定】登録免許税の免税措置（アメとムチ）
相続登記を促進するため、政府は強力な「アメ」も用意しています。
2027年3月31日までの期間限定で、「相続した土地の評価額が100万円以下」の場合、その土地の登録免許税（評価額の0.4%）が免除（無料）になる特例措置があります。
この期限、どこかで見覚えがありませんか？ そう、前述した「過去の相続」の遡及適用における猶予期間（2027年3月31日まで）と全く同じ日付です。
これは偶然ではありません。「価値が低い土地（100万円以下）だから、税金（登録免許税）を払うのが惜しくて放置してきた」というのが、所有者不明土地が発生した大きな理由の一つです。
そこで政府は、「2027年3月31日までに登記しろ（ムチ）」と義務を課す一方で、「その期限までなら、価値が低い土地の登録免許税は免除する（アメ）」という、非常に強力な政策的誘導を行っているのです。
2. 専門家報酬（司法書士に依頼した場合）
相続登記は司法書士の独占業務です。もし、これらの複雑な手続きを専門家である司法書士に依頼した場合、報酬（手数料）が発生します。
報酬は事務所や案件の難易度によって異なりますが、一般的な相場で約7万円～10万円程度が目安です。これに加えて、戸籍収集の代行（1万～3万円程度）や、遺産分割協議書の作成（1万～3万円程度）をオプションとして依頼すると、その分の費用が加算されます。
相続登記や相続税について、誰に相談すればいいか迷っていませんか？
登記は司法書士、税金は税理士と、分野によって専門家が異なります。相続税の計算や節税対策について不安がある場合は、相続に強い税理士に相談してみましょう。
費用はかかりますが、「時間と手間を買う」「法的な正確性を担保する」という意味で、専門家への依頼は非常に合理的な選択肢だと私は思います。
相続登記義務化についてよくあるご質問FAQ
ここでは、相続登記義務化に関して、皆さんからよく寄せられる質問にお答えします。
・過料は最悪「払えば済む」話かもしれませんが、相続人がネズミ算式に増えて権利関係が複雑になり、誰も売却に同意してくれなくなる（塩漬けになる）と、その資産は文字通り「0円」以下の価値になってしまいます。これこそが最大のリスクです。
・法律は「価値がある不動産だけ登記しろ」とは言っていません。登記をすると、固定資産税の負担（免税点以下ならかかりませんが）や、土地の管理責任（土砂崩れや倒木で隣家に損害を与えた場合の賠償責任）も法的に負うことになります。
・「相続放棄」は、「預貯金も自宅もいらないから、あの山林だけ放棄したい」といった「良いとこ取り」はできません。プラスの財産も含め「すべての財産」を放棄する制度で、原則「相続を知った時から3ヶ月以内」という厳格な期限があります。
・「相続土地国庫帰属制度」は、2023年4月に始まった新制度で、不要な「土地だけ」を国に引き取ってもらうものです。ただし、要件が非常に厳しく（更地にする、境界が明確、管理しやすい土地など）、審査手数料（14,000円）のほか、承認されれば10年分の管理費（負担金）として数十万円（最低でも20万円）を納付する必要があります。
「負動産」を手放せずにお困りですか？
相続放棄もできず、国庫帰属制度の要件も満たせない…。そんな「どうしようもない」不動産でも、専門の買取業者なら引き取ってくれる可能性があります。諦める前に一度、無料査定を相談してみませんか？
他社で断られた事故物件の無料査定を相談する（訳あり専門の買取サイト）
・これは相続登記義務化の「兄弟」のような法律です。相続登記が（A）所有者が故人のまま、の問題を解決するのに対し、こちらは（B）所有者は登記したが引越しや結婚で住所・氏名が古くなり「連絡不能」になる問題を解決します。2026年4月1日（予定）から、引越しや結婚で住所・氏名が変わった場合、その変更日から2年以内に変更登記をしないと5万円以下の過料の対象となります。
相続登記義務化の悩み解決 (まとめ)
2024年4月から始まった相続登記義務化は、多くの方にとって「何をすればいいの？」と不安に感じる新制度かもしれません。
しかし、この記事を通してお伝えしたかったのは、その本質が、罰則（過料）を科すことではなく、皆さんの大切な資産を守り、未来の世代に「負動産」や「トラブルの種」を残さないためのものである、ということです。
確かに、3年以内という期限が設けられ、過去の相続にも遡及適用されるため、対応は必須です。忘れてはならないのは、相続登記を放置した最大のリスクは、10万円の過料ではなく、権利関係が複雑化し、不動産が「売るに売れない」塩漬け状態になってしまうこと、これに尽きます。
「ウチは相続人が多くて、3年じゃまとまらないよ…」という場合でも、まずは「相続人申告登記」でペナルティを回避しつつ、じっくり話し合いを進めるという「戦略的な時間稼ぎ」も可能です。
また、価値のない土地を相続してしまった場合は、「相続放棄」や「相続土地国庫帰属制度」といった「手放す」ための出口も用意されています（ただし、要件や費用は厳しいですが…）。
手続きが複雑で「自分でやるのは難しい」と感じたり、相続人間で意見がまとまらなかったりする場合は、時間を無駄にせず、速やかに司法書士などの専門家に相談することが、結果的に時間もお金も節約し、資産を守るための最も確実な手段です。
終活だよドットコムでは、こうした相続登記義務化に関するお悩みや、終活全般のご相談を受け付けています。「うちはどうなんだろう？」と一人で抱え込まず、ぜひお気軽にご相談くださいね。
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相続登記とあわせて、ご両親の「認知症対策」は万全ですか？
相続問題の多くは、認知症による「資産凍結」から始まります。
「あの時やっておけば…」と後悔する前に、今すぐ専門家にご相談ください。
コンサルタント ＠KAZU今回の法改正は、これまで「先送り」できていた相続の問題に、期限と罰則をもって向き合うことを求めるものです。特に「過去の相続」を放置している方は、2027年3月31日という期限が迫っています。まずは「名寄帳（なよせちょう）」を取得して故人の不動産を全て把握し、「戸籍」を集めて相続人を確定させることから始めてください。もし少しでも不安を感じたら、すぐに私たちのような専門家にご相談ください。
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【今日からできるアクションプラン】
- 【ステップ1】「名寄帳（なよせちょう）」を取得する まずは、亡くなった方がどの市区町村に不動産を持っていたか確認し、役所（資産税課など）で「名寄帳」を取得しましょう。これで故人名義の不動産一覧が把握できます。
- 【ステップ2】「戸籍」を集め始める 故人の「出生から死亡まで」の戸籍謄本と、相続人全員の「現在戸籍」を集めましょう。これが全ての基本となり、最も時間がかかる作業の一つです。
- 【ステップ3】「相続の専門家」に相談する 戸籍の収集や不動産の状況が少しでも複雑だと感じたら、すぐに司法書士などの専門家に相談予約を入れましょう。早期の相談が、将来のトラブルを防ぐ一番の近道です。
相続は「争続」とも言われますが、しっかり準備すれば「笑顔相続」にできます。まずは第一歩を踏み出してみましょう！
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