実家空き家対策！固定資産税6倍を防ぐ4つの完全解決策

終活だよドットコムの運営者、終活・相続・不動産の専門家のカズです。「将来、実家が空き家になったらどうしよう？」そんな不安を抱えていませんか？

誰も住まなくなった実家じまいをどう進めるか、固定資産税などのリスク、売却や解体の費用、そして相続の問題。考えるだけで頭が痛くなりますよね。

でも大丈夫、この悩みを抱えているのはあなただけではありません。この記事では、2025年の最新情報に基づいた具体的な実家 空き家 対策を、専門家の視点でわかりやすく解説します。

これを読めば、あなたの実家に最適な選択肢が必ず見つかりますよ。

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実家空き家対策の全知識！2025年版リスクと解決策を専門家が解説

放置は危険！実家 空き家 対策

「とりあえずそのままにしておこう」が、実は最もハイリスクな選択肢であることをご存知ですか？多くの方が「自分はまだ大丈夫」と考えがちですが、2023年の「空家等対策特別措置法」改正と、2024年の「相続登記義務化」により、国は空き家の放置を許さない姿勢を明確にしました。

もはや「放置」は現状維持ではなく、リスクを拡大させる行為なのです。ここでは、放置が招く金銭的なペナルティと、取り得る4つの具体的な対策について深掘りして解説します。

固定資産税が6倍になる理由

空き家を放置する最も直接的かつ強烈なリスクは、毎年の固定資産税が最大6倍に跳ね上がることです。このメカニズムを正確に理解しておきましょう。

「住宅用地の特例」が解除される恐怖

通常、人が住むための住宅が建っている土地（200㎡以下の部分）は、「住宅用地の特例」という国の優遇措置により、固定資産税の課税標準額が本来の価格の6分の1にまで軽減されています。私たちが毎年払っている固定資産税は、実はこの「特例」のおかげで安く済んでいるのです。

しかし、行政から「危険な空き家だ」と判断され勧告を受けると、この特例が剥奪されます。その結果、軽減されていた6分の1が元の「1」に戻るため、税額が単純計算で6倍になるというわけです。

新設された「管理不全空家」とは

これまでは倒壊寸前のボロボロな状態（特定空家）になるまで、行政は強い措置をとれませんでした。しかし2023年の法改正で、特定空家の一歩手前である「管理不全空家」という区分が新設されました。

これは「窓ガラスが割れている」「雑草が生い茂って近隣迷惑になっている」といった、まだ家としての形は保っているものの管理が不十分な状態を指します。つまり、少し管理をサボっただけでも、行政指導の対象となり、最終的に増税されるリスクが格段に高まったのです。（出典：国土交通省『空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律』）

2024年相続登記義務化の影響

2024年4月1日から、相続登記が義務化されたことも大きな転換点です。これにより、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

「田舎のボロ家なんて価値がないから登記しなくても…」という考えはもう通用しません。国は「所有者不明土地」を解消するために本腰を入れています。相続人が複数いて遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続人申告登記といった仮の手続きを行う義務があります。

まずは「誰が責任を持つのか」を法的に明確にすることが、実家 空き家 対策の絶対的なスタートラインです。

空き家解体の費用と補助金

建物が古すぎてリフォームも難しい場合、「解体して更地にする」ことは、建物の倒壊リスクや放火リスク、近隣からのクレームを根本から断つ最も有効な手段です。しかし、その費用は年々上昇傾向にあります。

構造	坪単価の相場	30坪の費用目安	備考
木造	3万～5万円	90万～150万円	最も一般的。アスベストが含まれると高額に。
鉄骨造	4万～7万円	120万～210万円	鉄材の処分費により変動しやすい。
RC造	5万～10万円	150万～300万円	頑丈なため工期が長く、重機費用もかさむ。

上記の本体工事費に加え、庭木の伐採、庭石の撤去、ブロック塀の取り壊しといった「付帯工事費」が別途かかります。道路が狭くて重機が入らない場合などは、手作業が増えて費用が2倍近くになることも珍しくありません。

解体における「1月1日の罠」

解体のタイミングには要注意です。固定資産税は「毎年1月1日時点の状況」で決まります。もし12月31日までに解体を完了してしまうと、翌年の1月1日時点では「更地」となり、前述の「住宅用地の特例」が受けられず、その年から土地の固定資産税が6倍になってしまいます。

売却先が決まっていない段階での先行解体は、税負担が急増する諸刃の剣でもあるのです。

売却と3000万円特別控除

「もう誰も住まない」と割り切れるなら、早期売却が経済的には最も合理的です。その際、絶対に活用したいのが「相続空き家の3,000万円特別控除」です。これは、相続した実家を売却して利益が出た場合、その利益から最大3,000万円を差し引いて、譲渡所得税を計算できるという強力な節税制度です。

適用のための重要要件チェック（2027年末まで）

• 建築時期：昭和56年5月31日以前の「旧耐震基準」で建てられた戸建てであること。
• 居住状況：相続開始直前まで親が一人暮らしをしていたこと（特例により、要介護で老人ホーム等に入所していた場合も認められるケースが増えました）。
• 売却金額：売却代金が1億円以下であること。
• 引き渡し条件：今の耐震基準に適合するようリフォームするか、解体して更地で引き渡すこと。

この特例を受けるためには、「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する必要があります。のんびりしていると期限切れになってしまうので、早めの行動が肝心です。具体的な相続した不動産を売却する方法や流れについては、専門的な知識が必要になるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

賃貸リフォームの注意点

「思い出の実家を壊したくない」「家賃収入が入れば嬉しい」と、安易に賃貸化を目指すのは少し危険かもしれません。私が専門家として慎重になる理由は、投資対効果が見合わないケースが多いからです。

賃貸化に潜むリスク

• 高額な初期投資：築古物件の水回り（キッチン、風呂、トイレ）を今風に入れ替えるだけで200万～300万円は軽くかかります。
• 見えない瑕疵（かし）：貸し出した後に「雨漏りがした」「シロアリが出た」となれば、大家としての修繕義務が発生し、突発的な出費を強いられます。
• 入居者トラブル：家賃滞納や孤独死などのリスクも、大家が背負うことになります。

都心部や駅近で確実な需要が見込めるなら良い選択肢ですが、地方の郊外などでは、リフォーム費用を回収する前に空室期間が長引くリスクを十分考慮してください。

空き家管理サービスの費用

「売るか貸すか、まだ心の整理がつかない…」という期間は、管理サービスを利用して「時間を稼ぐ」のが賢明です。自分が定期的に通えればベストですが、遠方の場合は交通費より安く済むことも多いでしょう。

• 外部巡回プラン（月額5,000円程度～）：外から建物の破損や不法投棄がないかを目視確認し、写真を送ってくれます。「特定空家」認定を避けるための最低限の管理です。
• 室内管理プラン（月額1万円程度～）：鍵を預けて室内に入り、すべての窓を開けて換気し、水道管の錆びや悪臭を防ぐために通水を行います。家を将来使いたい場合は必須の作業です。

こうした管理費用だけでなく、実家相続にかかる年間の維持費は想像以上に家計を圧迫します。トータルコストを把握した上で、いつまで持ち続けるかの期限を決めることが大切です。

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実家 空き家 対策と家族信託

ここまで紹介した「売却」「解体」「活用」といった対策は、すべて「親に正常な判断能力がある」ことが大前提です。もし親が認知症になり判断能力を失ってしまうと、これらの対策はすべてストップしてしまう恐れがあります。

これがいわゆる「資産凍結」の状態です。ここでは、そのリスクを回避するための現代の切り札「家族信託」について解説します。

親が認知症になる前の対策

親が認知症と診断されると、法律上、不動産の売買契約や大規模なリフォーム契約などを単独で行うことができなくなります。銀行口座も凍結され、介護費用を引き出せなくなることもあります。

これを防ぐ公的な制度として「成年後見制度」がありますが、後見人の役割はあくまで「本人の財産を減らさないように守ること」です。そのため、「実家を売って子供の住宅資金にしたい」といった柔軟な活用は原則できませんし、売却自体も家庭裁判所の許可が必要で、非常にハードルが高いのが現実です。

そこで今、注目されているのが「家族信託」です。これは親が元気なうちに、信頼できる家族（例えば長男）に財産の管理・処分権限を託しておく契約のこと。認知症で不動産売却ができなくなるリスクを根本から解決し、「後見制度」よりはるかに柔軟に、家族のルールで資産を動かせるのが特徴です。

不動産売却の方法と流れ

通常の実家売却は「査定→媒介契約→売買契約→引き渡し」という流れでスムーズに進みます。しかし、親が認知症になってから売却しようとすると、全く違う困難なルートを辿ります。

まず、家庭裁判所に成年後見人を申し立てる必要があり、選任されるまでに数ヶ月かかります。そして、いざ売却しようとしても、裁判所が「本人の生活費のためにどうしても売却が必要」と認めなければ許可が下りません。

「今は施設にいて空き家だから、良いタイミングで売りたい」程度の理由では認められないことも多く、結果として売るに売れない「塩漬け空き家」になってしまうのです。

実家 空き家 対策についてよくあるご質問FAQ

親が元気なうちにやるべき最優先事項は何ですか？

親の意向確認と、資産状況の把握です。どこにどんな不動産や預貯金があるのかリスト化し、将来どうしたいか（自宅で最期まで、施設に入るなら実家はどうするか等）を話し合っておきましょう。

実家が遠方で管理に行けない場合はどうすればいいですか？

地元のシルバー人材センターや民間の空き家管理サービスを活用しましょう。月数千円から依頼でき、写真付きで報告してくれるので安心です。放置して「特定空家」に認定されるのを防ぐ効果もあります。

家族信託は誰に相談すればいいですか？

司法書士などの専門家に相談するのが一般的です。特に「家族信託」に特化した実績のある専門家やサービスを選ぶことが、将来のトラブルを防ぐ鍵となります。

家族信託でできること

家族信託を活用しておけば、親が元気なうちは親自身が指図をして財産管理を行い、万が一認知症になった後は、託された家族（受託者）がすぐに管理を引き継ぐことができます。

例えば、親が施設に入って実家が空き家になった際も、裁判所の許可を待つことなく、受託者である子供の判断ですぐに売却活動を開始できます。そして、その売却代金を親のより良い施設の入居一時金や医療費に充てることができるのです。この「機動力」こそが、家族信託最大のメリットと言えるでしょう。

実家 空き家 対策は「おやとこ」へ

実家 空き家 対策は、まさに時間との勝負です。親が元気なうちは選択肢が無数にありますが、認知症発症というタイムリミットを迎えた瞬間、打てる手が極端に少なくなってしまいます。

もし、将来の認知症リスクに備えつつ、実家のスムーズな承継や売却を望むなら、家族信託の専門サービス「おやとこ」への相談を強くおすすめします。経験豊富な専門家が、あなたの家族構成や資産状況に合わせたオーダーメイドの対策を提案してくれます。

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今日からできるアクションプラン

• まずは今週末、実家に帰って（または電話で）親の元気な声を聞き、家の様子（雨漏りや庭の雑草など）をさりげなく確認してみましょう。
• 実家の「固定資産税の納税通知書」を探し出し、現在の評価額がいくらで、年間いくら払っているのかを正確に把握しましょう。
• 「家族信託」が自分の家に必要かを知るために、「おやとこ」のような専門サービスの無料診断を一度受けてみましょう。

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