親が元気なうち実家どうする？資産凍結を避ける準備

親が元気なうちに実家について決めておきたいのは、売却の結論ではなく、親御さんの希望・名義・維持費・将来の住まい方です。

判断能力が十分な時期に材料をそろえておけば、認知症や相続が起きた後も、家族が慌てずに選択できます。

すぐに「売る・残す」を決める必要はありません。まずは家族で確認する順番を整え、遺言書、生前贈与、家族信託は目的に合う場合だけ検討しましょう。

親が元気なうちに実家の判断材料をそろえる

最初に行うのは、親御さんへ結論を迫ることではありません。家族会議で意見が割れやすい項目を先に見える化します。

最初に確認する6項目

• 登記上の名義人と共有者の有無
• 親御さんが住み続けたい期間と施設入居の希望
• 子どもの中に住みたい人、管理できる人がいるか
• 固定資産税、保険料、修繕費など年間の維持負担
• 住宅ローン、抵当権、境界や接道に関する資料
• 権利証・登記識別情報、固定資産税通知書の保管場所

維持費は固定資産税だけで判断せず、火災保険、草刈り、修繕、交通費も含めて年間額を出してください。誰も住まない可能性があるなら、3〜5年保有した場合の総負担を家族で共有すると、感情だけでなく条件で話し合えます。

売却、賃貸、保有、解体の全体像から考えたい場合は、親記事の実家・空き家をどうするか迷っている方へで、選択肢ごとの確認順を整理できます。

話を切り出す時は親の希望から聞く

「相続はどうするの」「認知症になったら売れない」と制度や不安から入ると、財産を急かされているように伝わることがあります。最初は、親御さんが今後どう暮らしたいかを聞きましょう。

避けたい言い方	伝わりやすい言い方
相続はどうするの？	大切な書類の場所だけ教えてほしい
認知症になったら家が売れないよ	困った時も希望どおりに動ける準備をしたい
実家は誰がもらうの？	将来この家をどうしたいか希望を聞かせてほしい

判断能力が低下すると売却手続きが止まることがある

認知症と診断されたことだけで、直ちに実家を売れなくなるわけではありません。売主本人が、売る物件、価格、条件を理解して意思表示できるかが重要です。

意思確認が難しい場合、家族全員が賛成していても、子どもが本人名義の家をそのまま売ることはできません。

成年後見人等が本人の居住用不動産を売却、賃貸、取り壊しなどする場合は、家庭裁判所の許可が必要です。施設入居後に現在住んでいなくても、以前住んでいた実家などは居住用不動産に含まれる場合があります。

親御さんの希望、名義、兄弟姉妹の意向、介護費用の見通しが絡むと、一般論だけでは進める順番を決めにくくなります。KAZUへの相談では、売却を前提にせず、家族へ何を確認し、どの専門家へつなぐかを整理できます。

＼ 家族と話す前の整理でも大丈夫 ／

方針が決まっていない段階でも、分かる範囲から相談できます。

名義や家族構成など、今分かる状況だけでも送れます。

遺言書・生前贈与・家族信託は目的で選ぶ

制度は「有名だから」「節税になりそうだから」ではなく、何を実現したいかで選びます。役割を混同すると、費用をかけても必要な場面で使えないことがあります。

制度	主な役割	注意点
遺言書	亡くなった後の財産の分け方を示す	生前の財産管理には使えない
生前贈与	元気なうちに所有権を移す	贈与税、登録免許税、不動産取得税などを確認する
家族信託	契約範囲で家族へ財産管理を託す	判断能力がある間の契約が前提で、身上監護を当然に代行する制度ではない

名義を先に変えることが正解とは限りません。親御さんの生活費や介護費を残せるか、将来売却する可能性があるか、家族へ管理を任せる必要があるかを確認してから制度を選びましょう。

実家対策でよくある質問

遺言書があれば家族信託は不要ですか？

一概にはいえません。遺言書は亡くなった後の分け方を示し、家族信託は生前の財産管理に備える仕組みです。将来困る場面に合わせて選びます。

売るか決めていなくても準備できますか？

できます。名義、維持費、親御さんの希望、家族の意向を確認するだけでも、将来の判断材料になります。査定や名義変更を急ぐ必要はありません。

今日からは、次の3ステップで進めてください。

1. 書類を確認する：登記事項証明書、固定資産税通知書、ローン資料を集める
2. 希望を聞く：「将来この家をどうしたいか」だけを親御さんへ聞く
3. 止まる場面を洗い出す：介護費の支払い、預金管理、実家の売却で困る場面を整理する

相談で状況を整理した結果、認知症後も実家の管理や売却を家族へ託す必要がある場合は、家族信託の設計可否、受託者の役割、費用を具体的に確認する段階です。

方向性を決めた後に家族信託専門の窓口へ確認すると、制度を目的化せずに進められます。

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＼ 家族信託が必要か具体的に確認 ／

相談だけでも利用できます。契約条件や費用は公式ページで確認してください。

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