終活だよドットコムの運営者、終活・相続・不動産の専門家「カズです」。
「親が元気なうち、実家をどうするべきか…」と、漠然とした不安を感じて検索されたのではないでしょうか。ご両親がまだお元気だからこそ、お金や相続の話は切り出しにくいものですよね。
この記事では、親が元気なうち実家どうする問題について、今すぐ考えるべき理由と具体的な準備の方法を解説します。特に、親御さんが認知症になった場合の不動産売却のリスクや、兄弟間での相続トラブルを避けるための「話し合い」のコツ、生前贈与や相続の準備について、専門家の視点からやさしくお伝えします。
先延ばしにすると、ご家族全員が大変な思いをすることになりかねません。
ご実家の活用や将来の売却まで見据えて、今できる最善の準備を一緒に考えていきましょう。
ご実家の資産凍結、本当に人事ではありません。 専門家が「まだ間に合う」対策を無料で診断します。
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- 親が元気なうちに話し合わないと起こる深刻なリスク
- 実家が「資産凍結」される恐ろしい仕組み
- 認知症対策に「家族信託」がなぜ有効なのか
- 親の機嫌を損ねずに将来の話を切り出すテクニック
コンサルタント ＠KAZU相続や実家の話は、どうしても「お金」や「死後」を連想させ、親御さんにとっては不快に聞こえる場合があります。大切なのは「お父さん、お母さんが今後も安心して暮らすために、私たちがサポートできることを一緒に考えたい」という、“親を想う気持ち”を伝えることです。財産を守るためではなく、家族の安心を守るための話し合いだと伝えましょう。
親が元気なうち、実家をどうするか考えていますか？
「ウチはまだ大丈夫」「両親はまだまだ元気だから」そう思っていても、問題はいつも突然、前触れなくやってくるものです。ご両親が元気で、判断能力もしっかりしている「今」だからこそ、落ち着いて準備できることがあります。
このセクションでは、なぜ「今すぐ」話し合うべきなのか、その「なぜ」を放置した場合に起こり得る、非常に深刻で具体的なリスクについて、専門家の視点から深掘りしていきます。
親が元気なうちに話し合うべき実家相続
実家の相続問題は、私たちが親しみを込めて（？）「争族（そうぞく）」と揶揄するほど、昨日まで仲の良かった家族関係にさえ、深い亀裂を入れる強烈なパワーを持っています。
親が元気なうちは「まさかウチの兄弟姉妹が」と思っていても、いざ相続が「発生」すると、状況は一変します。兄弟姉妹それぞれに異なる生活があり、異なる経済事情があり、そして実家に対する異なる想いがあります。それらが一気に噴出し、意見が対立することは、本当に珍しくありません。
「ウチは仲が良いから」という油断
私がこれまで見てきたケースでも、「うちは家族仲が良いから大丈夫だと思っていました」とおっしゃる方が、一番深刻なトラブルになっていることがよくあります。仲が良いがゆえに、かえってお金の話をタブー視してしまい、準備が何もできていないのです。
いざ相続となれば、「長男が実家を継ぐのが当然だ」「いや、私は親の介護で一番貢献したから多くもらう権利がある」「誰も住まないなら今すぐ売却して、きっちり平等に現金で分けたい」など、様々な本音が出てきます。
実家の「分け方」が最大の火種になる
預貯金であれば「1円単位」で平等に分けられますが、不動産、特に「実家」は物理的に分割できません。これが問題を非常にややこしくします。
- 換価分割（かんかぶんかつ）：売却して現金化し、分ける方法。
- 代償分割（だいしょうぶんかつ）：一人が実家を相続する代わりに、他の相続人に相応の現金（代償金）を支払う方法。
- 共有（きょうゆう）：全員の共有名義にする方法。（将来的に、共有者の一人が認知症になったり、さらにその子供へ相続が発生したりすると、売却が困難になるため最も避けるべき選択肢です）
どの方法を選ぶかで、全員の利害が対立する可能性があります。（不動産相続の3つの分割方法とそれぞれのメリット・デメリットも、ぜひ参考にしてください。）
突然の実家資産凍結リスクとは？
「資産凍結」という言葉を、最近よく耳にするようになったのではないでしょうか。これは比喩ではなく、文字通り財産の所有者が、自らの意思で資産を動かせなくなる（＝凍結される）状態を指します。
そして、その最も多い原因が「認知症」による判断能力の低下です。日本の高齢化に伴い、認知症患者数は年々増加傾向にあります。（出典：厚生労働省「認知症施策」）
なぜ銀行は口座を凍結するのか？
例えば、親御さんが認知症と診断されたり、銀行窓口でのやり取りで「判断能力に疑いあり」と銀行側が判断したりした場合、その方が所有する預金口座は、原則として本人以外は引き出せなくなります。
これは銀行が意地悪をしているわけではなく、本人の財産を守るため（詐欺被害や家族による使い込み防止）であり、また親族間トラブルに巻き込まれないようにするための防衛措置です。
資産凍結の具体的な恐怖
銀行は、口座名義人の判断能力低下を把握した時点で、詐欺被害防止や親族間トラブル回避のために口座を凍結する措置をとることがあります。一度凍結されると、たとえ家族であっても、法的な手続き（成年後見制度の利用など）を経なければ、預金を引き出すことは非常に困難になります。
結果として、「親の介護費用」や「施設入所金」に充てるために、親の預金を使おうと思っていたのに、それが一切引き出せない、という最悪の事態に陥るのです。
認知症だと不動産売却ができない？
預金口座の凍結も深刻ですが、それ以上に深刻なのが不動産（実家）の凍結です。
もし親御さんが認知症になり、医師から「判断能力が不十分」とみなされた場合、たとえ家族全員が「介護費用を捻出するために実家を売りたい」と希望しても、法的に売却手続き（売買契約）ができなくなります。
「売買契約」＝高度な法律行為
なぜ売れないのか。それは、不動産の売買契約が「ジュースを買う」のとはワケが違う、高度な法律行為だからです。契約には、売主（親御さん）に「自分が何をいくらで売るのか」「その結果どうなるのか」を正確に理解している明確な意思能力・判断能力が求められます。
この能力が欠けている（とみなされる）と、その契約は後から「無効」と判断されるリスクがあるため、買主や不動産会社、そして登記を担当する司法書士が手続きをストップさせます。これが、認知症になると実家が売却できなくなる最大の理由です。
「成年後見制度」という選択肢のデメリット
この問題を法的に解決する制度として「成年後見制度」があります。家庭裁判所に申し立て、親御さんの財産を管理する「成年後見人」を選んでもらう制度です。
しかし、これには多くのデメリットが伴います。
- 手続きが煩雑で、選任までに数ヶ月かかることもあります。
- 弁護士や司法書士などの専門家が後見人に選任された場合、家族が望むような柔軟な財産管理（例：節税のための生前贈与や、実家の積極的な売却）が難しくなるケースが多いです。（あくまで「本人の財産を守る」ことが最優先のため）
- 一度選任されると、原則としてご本人が亡くなるまで続き、専門家への報酬も発生し続けます。
「凍結されてから慌てて後見制度を申し立てたけれど、売却の許可が下りず、介護費用を子供たちが立て替えるしかなくなった…」というご相談は、本当に多いのです。（成年後見制度を使った不動産売却のリスクについては、こちらも併せてお読みください）
親との話し合い、穏やかな切り出し方
とはいえ、やはり一番のハードルは「どうやって話を切り出すか」ですよね。私も多くのご家族からこの悩みを伺ってきました。真正面から「相続の話をしよう」「認知症になったらどうする？」と言っては、親御さんは「縁起でもない！」「俺をもうボケ老人扱いか」「財産目当てか」と、機嫌を損ねてしまうかもしれません。
大切なのは、何度も言いますが、あくまで「親の将来の安心のため」であり、「親をサポートしたい」という想いを伝えるスタンスです。きっかけとして、以下のようなタイミングを提案しています。
【カズ流】話し合いの「きっかけ」テクニック
- 知人やテレビの話題を使う：「（ニュースを見ながら）〇〇さんの家、お父さんが認知症になったら家の売却もできなくなって大変らしいよ。ウチも人事じゃないから、元気なうちに大事な話だけしておかない？」
- 自分の終活をダシにする：「最近、自分が将来倒れた時のために色々準備してるんだ（例：保険の見直し）。お父さんお母さんも、大事な書類の場所とか、万が一の時の連絡先とか、エンディングノートみたいな感じでまとめておかない？」
- 実家の「片付け」を提案する：「今度、使ってない部屋を一緒に片付けない？その時に、大事な通帳とか権利書とかの場所だけ教えてよ」
ポイントは、「相続」や「お金」という言葉を前面に出さず、「安心」や「整理」「サポート」という言葉に置き換えることです。
NGな切り出し方とOKな切り出し方
言葉一つで、親御さんの受け取り方は天と地ほど変わります。ちょっとした違いを見てみましょう。
| NGな切り出し方 ✕ | OKな切り出し方 〇 |
|---|---|
| 「相続どうするの？遺言書書いてる？」 | 「万が一の時、私たちが困らないように大事な書類の場所だけ教えてほしいな」 |
| 「認知症になったら家売れないんだって」 | 「お父さんたちが将来も安心してお金を使えるように、元気なうちにルールを決めておかない？」 |
| 「実家、誰が継ぐの？」 | 「この家、お父さんたちがいなくなったら、どうするのが一番良いか希望を聞かせて？」 |
親が元気なうちにやる事リストの活用
いざ話し合いのテーブルにつけたら、具体的に何を確認し、何を準備すべきでしょうか。漠然としていると「また今度でいいか」と話が流れてしまいます。「やることリスト」を作成して、一つずつクリアしていくことをお勧めします。
最低限、以下の点は確認しておきましょう。
ステップ1：資産の「見える化」（棚卸し）
まずは、ご実家にどのような資産が、どこに、どれだけあるのかを把握することから始まります。これが無いと、対策の立てようがありません。
【親が元気なうちにやる事リスト】
- 資産の棚卸しと情報共有
- 預貯金：どの銀行の、どの支店に、いくらあるか。（普通・定期など）
- 不動産：実家、土地、アパートなどの権利書（登記識別情報）の場所。固定資産税の納税通知書（評価額の確認）。
- 有価証券：株、投資信託など。（どの証券会社か）
- 保険：生命保険、医療保険の証券。（受取人は誰か）
- 負債：住宅ローン、その他の借金など。
- （超重要）上記すべての「保管場所」と「管理方法」。特にネット銀行やネット証券のID/PW、サブスクリプションサービスなど、デジタル資産の把握は必須です。
- 将来の意向確認（親の「想い」）
- 実家をどうしたいか（誰かに住んでほしい、売りたい、残したい）→なぜそう思うか？
- 介護が必要になった場合、どこで誰に介護してほしいか（自宅、施設など）
- 延命治療についての希望（リビングウィル）
- 対策の検討（次のセクションで詳述）
- 遺言書の作成
- 生前贈与の検討
- 家族信託の検討
特に重要なのが、リストの2番目、「親の想い」の確認です。財産の額だけでなく、「なぜこの家を残したいのか」「なぜあの土地に思い入れがあるのか」という背景（想い）まで聞いておくことが、将来の「争族」を防ぐカギになります。
コンサルタント ＠KAZU実家の問題は、「誰が住むのか」「誰も住まないならどうするのか」が最大の焦点です。特に兄弟姉妹がいる場合、この認識がズレていると確実にもめます。「親が元気なうち、実家をどうする」かについて、親御さんの意向だけでなく、兄弟姉妹間でのコンセンサス（合意形成）を取っておくことが、将来の「争族」を回避する最大の防御策になりますよ。
「親が元気なうち、実家をどうする」の最適解
さて、ご家族で話し合い、資産の状況や親御さんの意向が見えてきたら、次のステップは「具体的な対策」の検討です。それぞれの制度が「いつ」「何のために」役立つのか、そのメリットとデメリットをしっかり理解することが重要です。ここでは代表的な3つの選択肢と、私たちが推奨する「家族信託」について詳しく解説します。
準備の選択肢1：遺言書の注意点
最もポピュラーで、皆さんが最初に思い浮かべる準備が「遺言書」でしょう。親御さんが「誰にどの財産を相続させるか」を明確に書き残しておくことで、相続時のトラブル（遺産分割協議での揉め事）を大幅に減らすことができます。
遺言書の効力が発生するのは「死後」
しかし、遺言書には重大な注意点があります。それは、遺言書は「親の死後」に初めて効力を発揮するものだということです。
つまり、この記事の最大のテーマである親御さんの生前の「認知症による資産凍結」対策には、全くならないのです。どれだけ立派な遺言書が金庫に保管されていても、ご本人が認知症になってしまえば、実家を売ることも預金を引き出すこともできません。
「自筆証書」と「公正証書」の違い
遺言書には主に2種類あり、どちらを選ぶかも重要です。法的に有効な遺言書の書き方や種類ごとのメリット・デメリットも、ぜひ参考にしてください。
| 種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 自筆証書遺言 | ・いつでも自分で書ける ・費用がかからない | ・形式不備で「無効」になるリスク ・紛失、改ざんのリスク ・死後に家庭裁判所の「検認」が必要 |
| 公正証書遺言 | ・公証人が作成するため確実 ・原本が公証役場に保管される ・死後の「検認」が不要 | ・作成費用がかかる ・証人2名が必要 |
私たちは、費用がかかっても将来の確実性を考え、「公正証書遺言」の作成をお勧めしています。
準備の選択肢2：生前贈与の活用
「元気なうちに財産を子供たちに渡しておく」のが生前贈与です。特に相続税対策としてよく使われます。年間110万円までの「暦年贈与」などを活用して、計画的に財産を移転させることができます。
これも有効な対策の一つですが、大きな問題点が2つあります。
親自身の財産が減ってしまう
一つは、一度贈与してしまうと、法的にその財産は「子供のもの」になり、親御さん自身の財産が減ってしまうことです。「将来、介護費用が思ったよりかさんで足りなくなったから、あの時あげたお金を返して」とはいきません。
不動産贈与は税金コストが高い
もう一つの問題は、特に不動産（実家）を生前贈与する場合の税金コストです。
- 贈与税：相続税よりも税率が非常に高く、実家のような高額な財産を贈与すると、莫大な税金がかかる可能性があります。
- 不動産取得税：相続の場合はかかりませんが、贈与の場合はかかります。
- 登録免許税：相続の場合（固定資産税評価額の0.4%）と比べて、贈与の場合（2.0%）は税率が5倍も高くなります。
「認知症対策のために」と安易に実家を生前贈与すると、相続で渡すよりも何倍もの税金がかかってしまい、本末転倒になるケースがあります。
準備の選択肢3：家族信託のすすめ
そこで私たちが、生前の認知症対策、そして円満な相続への「最適解」の一つとして強くお勧めしているのが「家族信託」です。
これは、「親（＝委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（＝受託者、例えば長男）との間で契約を結び、自分の財産（実家や預金）の管理・処分を託す」という制度です。
家族信託の3つの登場人物
家族信託を理解する鍵は、3人の登場人物です。
- 委託者（いたくしゃ）：財産を託す人（＝親御さん）
- 受託者（じゅたくしゃ）：財産を託され、管理・処分する人（＝信頼できるご家族、例：長男）
- 受益者（じゅえきしゃ）：その財産から得られる利益（家賃や売却代金）を受け取る人（＝親御さん自身）
ポイントは、「財産の名義」だけが受託者（長男）に移るという点です。財産から得られる利益（利益）は、これまで通り受益者（親御さん）のものとなります。贈与ではないため、原則として贈与税はかかりません。
この契約をしておけば、万が一、委託者兼受益者である親御さんが認知症になって判断能力が低下しても、受託者である長男が、契約で定められた範囲内で（例えば「介護費用のためなら実家を売却できる」など）、財産を動かすことができるのです。
『ウチの場合はどうなんだろう？』 そう思ったら、まずは専門家に相談することが第一歩です。 認知症対策は、親御さんが元気な「今」しかできません。
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【注意】家族信託と「身上監護」
家族信託は、あくまで「財産管理」の制度です。親御さんの介護そのものを行ったり、施設への入所契約や病院への入院手続きを行ったりする「身上監護（しんじょうかんご）」は、受託者の権限には含まれません。これらの役割も任せたい場合は、「任意後見制度」と家族信託を組み合わせて設計するのが一般的です。
実家の相続と家族信託についてよくあるご質問FAQ
認知症の不動産売却には「家族信託」
前述の通り、認知症になってしまうと不動産の売却は原則できません。「家族信託」はこの問題を解決する、現時点（2025年）で最も強力な手段の一つです。
成年後見制度との決定的な違い
「成年後見制度」でも、家庭裁判所の許可を得れば不動産売却は可能です。しかし、後見制度の目的はあくまで「本人の財産を守ること（＝減らさないこと）」が最優先です。そのため、本人の居住用不動産の売却はハードルが非常に高く、許可が下りないケースもあります。
一方、「家族信託」は、「あらかじめ決めた目的」のために財産を積極的に活用することができます。あらかじめ「父が認知症になった場合、介護費用や施設入所金に充てるため、長男は実家を売却できる」という内容の信託契約を結んでおきます。
これにより、お父様の判断能力に関わらず、長男が法的に有効な売却手続きを（家庭裁判所の許可なしで）進めることが可能になります。
契約内容はオーダーメイド
家族信託のもう一つの強みは、その柔軟性です。ご家族の状況に合わせて、「売却だけでなく、賃貸に出して家賃収入を介護費用に充てることもできる」「父が亡くなった後の財産の承継先（二次相続）まで決めておく」など、オーダーメイドの契約を作ることができます。
これが、法律で画一的に運用される成年後見制度との大きな違いです。（より詳しい家族信託のメリットや知っておくべき落とし穴については、こちらの記事で解説しています。）
まずは「おやとこ」に無料相談
「家族信託が良さそうだとは分かったけれど、ウチの場合はどうなんだろう？」 「そもそも遺言書だけでいいのか、信託も必要なのか、判断がつかない」 「何から手をつければいいか分からない」
そう思われた方は、ぜひ一度、私たち「おやとこ」の無料相談をご利用ください。「おやとこ」は、相続や家族信託に特化した司法書士、税理士、不動産の専門家が集まったチームです。
専門家が「交通整理」をします
私たちは、ただ制度を説明するだけではありません。ご家族それぞれの状況、資産の内容、そして何より「親御さんの想い」を丁寧にお伺いした上で、「そもそも家族信託が必要か」「必要だとしたら、どのような設計がベストか」「遺言書との組み合わせはどうするか」といった、ご家族にとっての最適解を一緒に考える「交通整理」を行います。
ご相談いただいたからといって、無理に契約を勧めることは一切ありません。「まだ話し合いもできていない」という段階でも全く問題ありませんので、ご安心ください。
コンサルタント ＠KAZU家族信託は「魔法の杖」ではありませんが、「親が元気なうち」に準備できる最強の「お守り」です。このお守りがあることで、ご家族は将来の不安から解放され、「今」をより安心して楽しむことができます。実家の問題を「厄介事」ではなく、「家族の絆を再確認する機会」として捉え直す。私たちはそのお手伝いをしています。
親が元気なうち、実家をどうする相談を
「親が元気なうち、実家をどうする」か。この問題の先延ばしは、文字通り、百害あって一利なしです。ご両親が元気で、家族全員が冷静に話し合える「今」こそが、唯一無二の準備期間です。
「先延ばし」が最大のリスク
「まだ早い」ではなく「今だからこそ」。 「縁起でもない」ではなく「将来の安心のため」。
そう発想を転換して、まずは家族会議を開いてみませんか？ 一度、親御さんの判断能力が低下して「手遅れ」になってしまうと、残された選択肢は「成年後見制度」だけになり、ご家族が望むような柔軟な対策は一切できなくなってしまいます。
いきなり家族信託や「おやとこ」の話をする必要はありません。まずはこの記事で読んだ「資産凍結のリスク」や「認知症になると家が売れない事実」を、ご家族で共有することから始めてみてください。
あなたのその小さな一歩が、ご家族全員の未来を守ることに繋がります。私たち「おやとこ」も、その一歩を全力でサポートします。
ご家族だけで悩んでいても、時間は過ぎてしまいます。 手遅れになる前に、専門家の無料相談で「今できること」を明確にしませんか？
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今日からできるアクションプラン
- ステップ1：「実家の片付け」を口実に、親とコミュニケーションをとる まずは「大事な書類の場所だけ教えて」と、財産状況の「見える化」から始めましょう。これが全てのスタートです。
- ステップ2：兄弟姉妹（またはキーパーソン）と情報共有する 親に話す前に、「将来こういうリスクがあるみたいだ」と、この記事の内容を兄弟姉妹で共有し、問題意識を揃えておきましょう。一人で抱え込まないことが肝心です。
- ステップ3：「おやとこ」のサイトをブックマークし、無料相談のタイミングを考える 家族だけで話がまとまらない時、専門的な知識が必要になった時の「駆け込み寺」として、私たちを覚えておいてください。
行動を起こすなら「今」です！一緒に未来の安心を準備しましょう！
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